Massenhafte Aufgabe von Grundstücksauktionen in Hanois Vororten: Wenn dies nicht verhindert wird, wird der Markt verzerrt

Massive Stornierung von Anzahlungen nach Zahlung hoher Grundstückspreise, Experte zieht „Lektion“ aus dem Fall Tan Hoang Minh

Der Markt ist immer wieder von den Höchstpreisen bei Grundstücksauktionen in den Vororten von Hanoi überrascht. Im Bezirk Hoai Duc lagen die Höchstpreise für Grundstücke zwischen 90 und 133 Millionen VND/m². Im Bezirk Thanh Oai lagen die Höchstpreise für Grundstücke zwischen 51 und 100 Millionen VND/m² und damit um ein Vielfaches über dem Ausgangspreis.

Unmittelbar nach der Auktion boten die meisten Gewinner jedoch für ihre Lose einen Aufschlag von 400 bis 600 Millionen VND pro Los an. In der Spitze wurden viele Lose für 800 Millionen VND mehr als das Höchstgebot zum Weiterverkauf angeboten. Doch schon wenige Tage später sank der Aufschlag auf etwa 100 bis 200 Millionen VND.

Darüber hinaus stiegen nach diesen Auktionen die Grundstückspreise im umliegenden Markt sofort auf 5–10 Millionen VND/m². Makler trauten sich damals nicht einmal zu kaufen und warteten auf die Preisdifferenz, da sie die Grundstückspreise im Vergleich zur umliegenden Infrastruktur für zu hoch hielten.

Insbesondere kam es massenhaft zu der Aufgabe von Anzahlungen. So wurden beispielsweise bei der Versteigerung von 68 Grundstücken im Gebiet Ngo Ba, Dorf Thanh Than, Gemeinde Thanh Cao (Bezirk Thanh Oai, Hanoi), 55 Grundstücke ohne Anzahlung versteigert, darunter auch das ersteigerte Grundstück mit einem Preis von 100,5 Millionen VND/m². Von den 13 vollständig bezahlten Grundstücken lag der Höchstpreis bei knapp über 55 Millionen VND/m².

Im Gespräch mit dem Reporter Dan Tri erklärte Dinh Minh Tuan, Direktor von Batdongsan.com.vn für die Region Süd, dass das Problem der Auktion in Hanoi darin liege, dass der anfängliche Kaufpreis zu niedrig sei. Beispielsweise liege der Durchschnittspreis bei einigen erfolgreichen Auktionen bei 30 Millionen VND/m², der Startpreis jedoch nur bei 7 Millionen VND/m². Dies zeige, dass der Kaufpreis zu niedrig angesetzt sei.

Darüber hinaus ist das Produktangebot auf dem Markt zu gering, was dazu führt, dass Einleger kaufen und transferieren möchten. Gleichzeitig führt die Zulassung kurzfristiger Transfers auch zu gewissen Einschränkungen, die sich auf den Gesamtmarkt auswirken.

Wirtschaftsexperte Dr. Dinh The Hien erklärte, dass Kaufinteressenten oft viel Zeit und Mühe investieren, um sich eingehend über die Grundstückspreise und den Immobilienmarkt in der Region zu informieren. Die Hinterlegung einer Anzahlung zeige, dass sie wirklich kaufen möchten.

Derzeit kommt es jedoch bei einigen Grundstücksauktionen in Hanoi zu massiven Einlagenverlusten. Laut Herrn Hien muss man sich fragen, ob die Teilnehmer tatsächlich kaufen oder die korrekte Politik des Staates sabotieren wollen.

Bei der Versteigerung von 68 Grundstücken in Thanh Oai am 10. August wurden die Anzahlungen für 55 Grundstücke einbehalten (Foto: Duong Tam).

„Grundstücksauktionen zeugen von Offenheit und Transparenz. Das ist die richtige Politik und steht im Einklang mit der Marktwirtschaft. Der Staat versteigert Grundstücke in der Hoffnung, sie zu einem marktgerechten Preis verkaufen zu können. Die Zielgruppe sind Menschen, die langfristig leben oder investieren müssen, und nicht diejenigen, die spekulieren und die Preise in die Höhe treiben“, sagte Herr Hien.

Laut Herrn Hien haben die jüngsten Grundstücksauktionen in den Vororten von Hanoi ungewöhnliche Anzeichen gezeigt. Diejenigen, die hohe Gebote erhielten und anschließend massenhaft ihre Anzahlungen zurückzogen, seien ebenfalls für die Störung des Immobilienmarktes verantwortlich. Er verwies auf die „Lektion“ der Grundstücksauktion in Tan Hoang Minh, bei der ebenfalls astronomische Preise gezahlt und anschließend die Anzahlungen zurückgezogen wurden. Dies löste einen Dominoeffekt aus, eine Welle extremer Immobilienpreissteigerungen in Thu Thiem.

„Daher glaube ich, dass die jüngste hohe Auktion und der anschließende Verlust der Anzahlung absichtlich und kalkuliert waren und nicht einfach nur ein hoher Preis war. Vielleicht haben sie durch die Auktion in der Gegend, wo sie viel Land besitzen, für Aufsehen gesorgt“, sagte Herr Hien.

Wenn man dieser Praxis nichts entgegensetzt, könnte es weiterhin zu Einlagenverzicht kommen.

Zu den Folgen eines hohen Gebots und der anschließenden Stornierung der Anzahlung erklärte Dr. Dinh The Hien: Erstens beeinträchtige dies die Auktionspolitik des Staates. Zweitens würden solche Auktionen den lokalen Immobilienmarkt stören und verzerren. Dies hätte negative Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft und den Immobilienmarkt. Gleichzeitig versuche der Staat, den Immobilienmarkt zu stabilisieren, um die wirtschaftliche Entwicklung zu fördern.

Wenn keine drastischen Maßnahmen ergriffen werden, um die Praxis, hohe Preise zu zahlen und dann die Anzahlung zu verlieren, zu unterbinden, könnte es laut Herrn Hien auch bei anderen Auktionen zu solchen Vorfällen kommen.

Herr Dinh Minh Tuan fügte hinzu, dass nach den Auktionen, die für Aufsehen auf dem Markt sorgten, nicht nur Investoren, sondern auch Privatpersonen an die Marke von 100 bis 130 Millionen VND/m² denken werden, die 25 bis 30 Kilometer vom Zentrum Hanois entfernt liegt. Ab dieser Marke steigen die Grundstückspreise in diesem Umkreis auch ungewöhnlich stark an, unabhängig vom Geschäfts- oder Nutzungswert. Darüber hinaus werden die Preise bei den nächsten Auktionen, falls es welche gibt, in anderen Gebieten deutlich höher ausfallen.

Ungewöhnliche Gewinnpreise können zahlreiche Konsequenzen für Eigenheimkäufer und Investmentunternehmen haben und sogar zu Instabilität auf dem gesamten Markt führen.

Insbesondere Menschen, die wirklich ein Haus kaufen möchten, werden es in dieser Zeit schwer haben, einen Kauf zu tätigen, da die Verkäufer die Preise im Vergleich zum Marktwert erhöhen. Menschen mit Geld werden sich in der Hoffnung auf einen Gewinn auf Grundstücke stürzen. Darüber hinaus werden Menschen, die nicht unbedingt leben müssen, ihren Cashflow in Immobilien investieren, anstatt ihn für andere wirtschaftliche Aktivitäten zu verwenden. Menschen, die ein Haus benötigen, haben nicht genug Geld für einen Kauf, während Menschen mit Geld in Grundstücke investieren.

Die nächste Konsequenz ist, dass inländische und ausländische Investitionsunternehmen bei der Umsetzung großer Projekte größere Schwierigkeiten bei der Baulandräumung haben werden und das Kapital sogar um ein Vielfaches steigen wird.

Darüber hinaus kann es zu Ketteneffekten im gesamten Markt und in anderen Segmenten kommen. Beispielsweise werden die Preise für Apartmentprojekte im Zentrum von Hanoi aufgrund knapper Grundstücksfonds, hoher Nachfrage und steigender Grundstückspreise stark steigen, teilweise um bis zu 100 Millionen VND/m². Auch benachbarte Projekte können um 300–400 Millionen VND/m² verteuert werden. Diese Schwankungen werden den Immobilienmarkt kurzfristig instabil machen.

Experten gehen davon aus, dass sich die Situation, dass zu hohe Gebote abgegeben und die Anzahlung dann aufgegeben wird, wiederholen könnte (Foto: Duong Tam).

Der Experte betonte, dass der allgemeine Preis steigen werde, wenn keine Maßnahmen ergriffen würden. Denn nach der Auktion würden sich die Leute nicht mehr daran erinnern, wie viele Leute ihre Anzahlung geleistet hätten. Sie würden sich nur noch an das Endergebnis, den Endpreis, erinnern. Dadurch würde sich das Gedächtnis der Leute einprägen, wie oft der Preis in diesem Bereich gestiegen ist, was sich sicherlich auf den allgemeinen Markt auswirken würde.

Sanktionen sind nötig

Zu den vorbeugenden Maßnahmen erklärte Dr. Dinh The Hien, dass für die Organisation von Auktionen vor Ort ein strenger und sicherer Plan erforderlich sei. Darüber hinaus müsse die Grundstücksbewertung zur Festlegung des Startpreises von einem Bewertungsunternehmen durchgeführt werden, das die Verantwortung übernimmt. Insbesondere müsse der Startpreis marktüblich sein. Daher müsse die Anzahlung vor der Teilnahme an der Auktion angemessen sein.

Insbesondere sollten Maßnahmen ergriffen werden, um Personen, die ihre Gebote zuvor zurückgezogen haben, die Teilnahme an der Auktion für einen bestimmten Zeitraum zu untersagen oder zu untersagen. Vor der Auktion muss das Organisationskomitee die Unterlagen wie bei anderen Bieterverfahren prüfen. Darüber hinaus kann jede Gemeinde zusätzliche, für den jeweiligen Ort geeignete Pläne und Regelungen erarbeiten, um die Effizienz für Staat und Bevölkerung zu gewährleisten.

Laut Dinh Minh Tuan besteht die Lösung darin, den Eingangspreis zu erhöhen und so die Anzahl der Teilnehmer am „Surfen“ zu begrenzen. Gleichzeitig sollte die Verwaltungsagentur Sanktionen festlegen, beispielsweise eine Geldstrafe, die zwei- bis dreimal höher ist als die Kaution, um sicherzustellen, dass die Teilnehmer ihren Verpflichtungen nachkommen.

Herr Le Dinh Chung, Mitglied der Marktforschungsgruppe der Vietnamesischen Immobilienmaklervereinigung (VARS), schlug ebenfalls eine Lösung vor. Er erklärte, dass der Startpreis höher als der aktuelle angesetzt werden müsse. Außerdem sollte die Anzahlung nicht wie bisher auf 20 % des Startpreises, sondern auf etwa 30–50 % angehoben werden. Dies sollte diejenigen berücksichtigen, die mit bösen Absichten an Grundstücksauktionen teilnehmen.

Darüber hinaus könne von Investoren verlangt werden, eine Kaution auf das Konto des Veranstalters zu überweisen. Wenn der Investor die Auktion gewinnt, wird die Kaution vom Veranstalter zur Auszahlung einbehalten, und bei einem Mangel wird eine Nachzahlung geleistet.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vung-ven-ha-noi-khong-ngan-chan-se-meo-thi-truong-20240918131201640.htm