Die Nachfrage nach günstigen Wohnungen ist groß. Warum interessieren sich Unternehmen nicht für Sozialwohnungen?

Unternehmen wollen es tun, stehen aber vor „Hindernissen“

Kürzlich informierte der stellvertretende Bauminister Nguyen Van Sinh auf der Konferenz zur Umsetzung des Projekts „Investition in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industrieparks im Zeitraum 2021–2030“, dass es zahlreiche Mechanismen und Maßnahmen gegeben habe, um Engpässe zu beseitigen und die Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus zu fördern.

Es ist jedoch anzumerken, dass in einigen wichtigen Orten mit großer Nachfrage nach Sozialwohnungen das Investitionsniveau im Vergleich zum Projektziel bis 2025 noch immer begrenzt ist. So gibt es in Ho-Chi-Minh-Stadt sieben Projekte mit 4.996 Wohneinheiten, was 19 % entspricht; in Hanoi gibt es lediglich drei Projekte mit 1.700 Wohneinheiten, was 9 % entspricht, und in einigen Orten wie Vinh Phuc, Nam Dinh, Ninh Binh, Quang Ngai und Long An gibt es zwischen 2021 und heute keine Projekte, mit deren Bau begonnen wird.

Um ein Sozialwohnungsprojekt umzusetzen, mussten Investoren in der Vergangenheit zahlreiche Verwaltungsverfahren durchlaufen (Illustrationsfoto).

Laut Angaben des Bauministeriums haben derzeit 28 Gemeinden im Rahmen des 120.000 Milliarden VND schweren Kreditprogramms eine Liste mit 68 kreditwürdigen Projekten veröffentlicht (Kreditbedarf über 30.000 Milliarden VND). Bislang wurden in fünf Gemeinden mit sechs Sozialwohnungsprojekten Kapital in Höhe von rund 415 Milliarden VND ausgezahlt. Dies zeigt, dass die Auszahlung des oben genannten Vorzugskreditpakets in Höhe von 120.000 Milliarden VND im Vergleich zum tatsächlichen Bedarf der Unternehmen, die in den Sozialwohnungs- und Arbeiterwohnungssektor investieren, immer noch langsam erfolgt.

Nguyen Van Dinh, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienverbands, erklärte, dass viele Unternehmen die Marktnachfrage nach Sozialwohnungen erkannt hätten, bei der Umsetzung jedoch auf zahlreiche Schwierigkeiten gestoßen seien: „Es gibt viele Schwierigkeiten von der Planung über die Grundstücksfinanzierung und die Verfahren bis hin zum Umsetzungsprozess, vom Investorenprozess bis hin zur Ergebnis- und Zielauswahl. Die Bedingungen sind kompliziert, die Gewinne werden kontrolliert, der Verkaufspreis ist festgeschrieben. Daher haben sie nachgerechnet und die Lösung als unattraktiv eingestuft. Dies führt dazu, dass es kaum Sozialwohnungsprojekte gibt und die Unternehmen keine staatlichen Fördermittel erhalten können.“

Professor Dang Hung Vo, ehemaliger stellvertretender Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, äußerte sich zur aktuellen Situation und der schleppenden Umsetzung von Sozialwohnungen in vielen Gemeinden offen: „Um ein Sozialwohnungsprojekt umzusetzen, müssen Investoren zahlreiche Verwaltungsverfahren durchlaufen. Das ist ein Horror für Unternehmen und führt zu erheblicher Angst und Sorge.“

Laut Professor Dang Hung Vo erschweren nicht nur Verwaltungsverfahren die Arbeit für Unternehmen, sondern auch die Inanspruchnahme von Sozialwohnungen ist mit zahlreichen Hindernissen verbunden. Obwohl Sozialwohnungen ein Segment sind, das Menschen mit niedrigem Einkommen vorbehalten ist, sind die Verfahren und Bedingungen für Arbeitnehmer, die Sozialwohnungen kaufen oder mieten möchten, sehr schwierig.

„Der soziale Wohnungsbau bietet offensichtlich noch viel Entwicklungspotenzial, doch die Wirtschaft zeigt kein Interesse daran, was zum Teil mit dem Mechanismus zusammenhängt. Der Bodenfonds für sozialen Wohnungsbau wird vielerorts nicht priorisiert. Was die Unternehmen zögerlich macht, ist der oft überlappende und komplizierte Prozess der Investitions- und Landvergabe. Die Verfahren sind langwierig, von der Genehmigung des Projekts über die Lizenz bis zur Markteinführung des Produkts vergehen oft lange“, analysierte Professor Dang Hung Vo.

Darüber hinaus erklärte der ehemalige stellvertretende Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, dass auch die Beschaffung von Kapital für den Bau von Sozialwohnungen schwierig sei und nicht den Anforderungen entspreche.

Wie kann der soziale Wohnungsbau beschleunigt werden?

Immobilienexperte Nguyen Van Duc betonte gegenüber Reportern, dass Sozialwohnungen eine sinnvolle Politik seien und armen Menschen Wohnmöglichkeiten bieten, die Umsetzung jedoch nicht effektiv sei. Obwohl die neuen Regelungen im (geänderten) Wohnungsbaugesetz offener seien, betonte der Unternehmer die staatliche Beteiligung am Bau von Sozialwohnungen.

Um den Bau von Sozialwohnungen in der kommenden Zeit zu beschleunigen, sei es laut Experten notwendig, die Verwaltungsverfahren rasch zu überprüfen (Illustrationsfoto).

„Unser Unternehmen und viele andere haben in den Bau von Sozialwohnungen für Bedürftige investiert, konnten sich aber nach einiger Zeit nicht mehr halten. Damals gab es Probleme mit Verwaltungsverfahren, Bankzinsen, Preisen und langen Bauzeiten, was den Immobilienunternehmen doppelte Verluste bescherte. Deshalb investieren heute nur noch sehr wenige Unternehmen in Sozialwohnungen“, erklärte er.

In einem Pressegespräch erklärte Nguyen Anh Que, Vorsitzender der G6 Group, dass ein Sozialwohnungsprojekt dieses Unternehmens im Westen Hanois aufgrund von Schwierigkeiten bei den Investitionsverfahren seit vielen Jahren nicht umgesetzt werden konnte: „Bei unserem Projekt handelt es sich um versteigertes Land. Ob wir also eine Investitionspolitik entwickeln müssen oder nicht, ist das einzige Problem. Es ist jedoch seit 2020 nicht abgeschlossen. Das zweite Problem besteht darin, dass staatliche Stellen, insbesondere in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt, die Investitionsverfahren zu langsam durchführen, was zu Verlusten für Investoren und Obdachlose führt.“

Ein Immobilien-CEO erklärte unterdessen, der Hauptgrund für das mangelnde Interesse von Unternehmen an Sozialwohnungen sei der Profitfaktor. Sozialwohnungen werden über den Preis gesteuert, und die Kosten für den Verkauf an Unternehmen sind natürlich durch den Gewinnanteil begrenzt. Agenturen, die Preise kontrollieren, unterscheiden sich von gewerblichem Wohnungsbau, der über Preise kontrolliert und begrenzt wird. Der rechtliche Rahmen für Preise ist sehr kompliziert. Daher gibt es zwar Anreize, diese sind jedoch nicht umfassend genug umgesetzt, damit Unternehmen sie tatsächlich auf dem Markt umsetzen können.

Zusätzlich zu Steuer- und Landnutzungsgebührenanreizen implementiert die Staatsbank derzeit ein Kreditpaket in Höhe von 120 Billionen VND mit Zinssätzen, die 1,5 bis 2 % unter den Marktzinsen für mittel- und langfristige Kredite liegen, um Kredite für den Bau von Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen bereitzustellen. Das größte Problem liegt derzeit jedoch im Mechanismus – Politik, Prozess und Verfahren. Komplizierte Vorschriften, fehlende detaillierte Anweisungen und umständliche, zeitaufwändige Verfahren schrecken Unternehmen ab, die an Sozialwohnungen interessiert sind.

Unternehmensberichte zeigen, dass der Gewinn des Investors beim Bau von Sozialwohnungen nur auf maximal 10 % begrenzt ist. Liegt das Projekt nur ein Jahr hinter dem Zeitplan zurück, gilt es als unrentabel. Daher möchten Unternehmen rechtliche Engpässe beseitigen, Investitionsverfahren beschleunigen und gleichzeitig Lösungen finden, um die Gewinne der Investoren beim Bau von Sozialwohnungen zu steigern:

Tran Van Khai, ständiges Mitglied des Ausschusses für Wissenschaft, Technologie und Umwelt der Nationalversammlung, äußerte sich zu diesem Thema wie folgt: „Gewinne müssen erzielt werden. Der Staat wird dies durch Steuerinstrumente regulieren, indem er die Berücksichtigung angemessener Kosten in den Selbstkostenpreis ermöglicht. Dies wird den Unternehmen helfen, bei Investitionen in den Bau von Sozialwohnungen keine Verluste zu erleiden und einen tatsächlichen Gewinn von 10 % zu erzielen, an dem sie beteiligt werden können. Der Staat muss die Unternehmen durch Rechtsvorschriften, Land und Vorzugsdarlehen unterstützen, damit sie echte Gewinne erzielen können.“

Um den Bau von Sozialwohnungen in der kommenden Zeit zu beschleunigen, sei es laut Experten notwendig, die Verwaltungsverfahren rasch zu überprüfen und unnötige Verwaltungsvorgänge auf ein Minimum zu reduzieren. Zudem müssten Strategien entwickelt werden, um Investoren und Immobilienunternehmen stärkere Anreize für die Teilnahme an der Umsetzung von Sozialwohnungsprojekten zu bieten.

N. Giang

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/nhu-cau-can-ho-gia-re-lon-vi-sao-doanh-nghiep-khong-man-ma-lam-noxh-a653434.html