Möchten Sie investieren und benötigen Sie mindestens 1,5 Milliarden Dong?

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Viele Immobiliensegmente entwickeln sich weiterhin schleppend, doch die Preise für Wohnungen in Hanoi steigen stetig und liegen bei einem jährlichen Zuwachs von 13 %. Der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen in Hanoi ist im vergangenen Jahr um 4,5 % gestiegen.

Herr Tran Quang Trung, Business Development Director von OneHousing, sagte, dass Investitionen in Mietwohnungen in Hanoi derzeit noch ein attraktiver Investitionskanal seien.

Wohnung zu vermieten mit Gewinn, Mindestinvestition erforderlich ist 15 Milliarden VND, Bild 1 — Herr Tran Quang Trung, Geschäftsentwicklungsdirektor von OneHousing. (Foto: ML)

Mit sinkenden Bankzinsen und zahlreichen wirtschaftsfördernden Maßnahmen nimmt der Immobilienmarkt wieder Kapitalflüsse auf. Investoren investieren einen großen Teil ihrer Kapitalströme in Mietimmobilien. Was spricht Ihrer Meinung nach dafür, dass dieser Anlagekanal langfristig Gewinne abwerfen wird?

Laut der Volkszählung von 2019 wird die Bevölkerung der Hauptstadt voraussichtlich jährlich um etwa 200.000 Menschen wachsen, was einem großen Bezirk entspricht. Die meisten dieser Menschen wohnen zur Miete, was zu einer hohen Nachfrage nach Mietwohnungen in Hanoi führt. Darüber hinaus waren 2019 in Vietnam etwa 120.000 ausländische Arbeitnehmer beschäftigt, und diese Zahl wächst jährlich um durchschnittlich 17 %.

Die durchschnittliche Wohnungsmiete in Hanoi beträgt etwa 10 Millionen VND/Monat und ist im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 4,5 % gestiegen. Somit ist klar, dass die Produktion im Wohnungssegment immer gute Chancen bietet, da das Angebot geringer ist als die Nachfrage.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist groß, dennoch herrscht immer noch die Meinung vor, dass der Kauf von Wohnungen ein negatives Anlagegut ist und in Zukunft schrittweise an Wert verlieren wird. Stimmen Sie dieser Ansicht zu?

- Ein Investor, der in eine Mietwohnung investiert, muss sich mit zwei Fragen auseinandersetzen: Erstens, ob die Kapitalkosten in Zukunft steigen können, und zweitens, wie hoch der Cashflow aus der Miete ist. Was den Preis und die Preissteigerungsspanne der Mietwohnungen betrifft, weisen Wohnungen in Hanoi die höchste Mietgewinnspanne aller Immobiliensegmente auf.

In Hanoi beträgt der Gewinn aus der Vermietung von Wohnungen im Jahr 2022 4,4 % und ist damit 1,7-mal höher als die Miete für Häuser an der Straße. Allein im Westen Hanois liegt der Mietgewinn zwischen 5 und 6 %.

Mit dieser Rendite vermeidet der Wohnungseigentümer eine Inflation von etwa 4 – 4,5 % pro Jahr, wenn er Bargeld behält, und profitiert auch in Zukunft vom prozentualen Wertzuwachs. In Hanoi beispielsweise stiegen die Wohnungspreise zwischen 2018 und 2022 um durchschnittlich 13 % pro Jahr.

Welche Gegenden in Hanoi haben Ihrer Beobachtung nach ein gutes Mietpotenzial? Warum?

- Der Westen zieht eine große Zahl von Mietern an, insbesondere die Gebäude in Vinhomes Smart City, mit einer Mietrendite von etwa 5,5 %, die über dem Durchschnitt des gesamten Marktes (etwa 4,4 %) liegt. Dies zeigt, dass der Miet-Cashflow dieser Metropole höher ist als bei anderen Projekten in der Region.

Das gute Wachstum in der Westregion ist auf folgende Faktoren zurückzuführen: Erstens genehmigt der Staat alle Agenturen, Ministerien und Sektoren für die Westregion. Im April 2023 wurde zudem mit dem Bau des US-Botschaftsbereichs in der Pham Van Bach Street begonnen, für den 1,2 Milliarden US-Dollar investiert wurden. Künftig sollen Repräsentanzen von Einheiten mit Bezug zu den USA eingerichtet werden, die sich auf diesen Bereich konzentrieren.

Im Westen befinden sich einige der begehrtesten Projekte im Mietsegment in diesem Bereich. Viele ausländische Mieter sind bereit, 1.000 bis 2.000 US-Dollar für eine Unterkunft auszugeben, was keine große Sache ist.

In Gegenden, in denen Ausländer mieten, sind die Mieten in der Regel günstig, was bedeutet, dass das Preisniveau in dieser Gegend steigt. Und wenn die Miete steigt, bedeutet das, dass auch die Immobilienpreise dort steigen – das ist die Logik von Wohnimmobilien.

Wohnung zu vermieten mit hohem Gewinn, erforderliche Mindestinvestition beträgt 15 Milliarden VND, Bild 2 — Um in Mietwohnungen zu investieren, sollten Kunden zudem über ein Eigenkapital von mindestens 1,5 Milliarden Euro verfügen. (Foto: CP)

Die finanzielle Leistungsfähigkeit von Investoren ist unterschiedlich. Welcher Wohnungstyp lässt sich Ihrer Meinung nach am einfachsten vermieten? Wie viel Kapital benötigt ein Investor, um in eine Mietwohnung zu investieren?

- Studio- und 1-Zimmer-Apartments für junge Singles sowie 1-Zimmer- und 2-Zimmer-Apartments eignen sich für viele Mieter, darunter Familien mit Ehepartnern und Kindern. Angehörige der Oberschicht, beispielsweise erfahrene Fachkräfte, Berater oder Geschäftsführer von Unternehmen, die ihre Frauen und Kinder mit zur Arbeit bringen, entscheiden sich gerne für die Anmietung von Villen, Penthousewohnungen usw. Für die Investition in Mietwohnungen sollten Kunden über ein Eigenkapital von mindestens 1,5 Milliarden Euro verfügen. Abhängig vom Wert der Wohnung und der Investition in Mietmöbel variiert auch das Eigenkapital.

Warum ist die Investition in die Vermietung derzeit unter den Formen der Immobilieninvestition, wie Surfen oder langfristiges Halten, am geeignetsten, Sir?

- Ich denke, es geht immer noch um die Erwartungen der Kunden zu jedem Zeitpunkt. Ein kluger Investor weiß, dass er nicht alle Eier in einen Korb legen sollte, sondern viele Eier in einen Korb legen sollte. Er muss langfristige Immobilieninvestitionen tätigen, um in Zukunft nur noch durch Wertsteigerungen Gewinne erzielen zu können. Bei dieser Art von Investoren müssen die Immobilien jedoch zu einem guten Preis und mit klarem Rechtsstatus erworben werden.

Diejenigen, die mehrere Mietobjekte mit monatlichem Cashflow besitzen, verfolgen ganz klare Ziele, beispielsweise: Geld für die Ausbildung ihrer Kinder zu bekommen oder monatliches Taschengeld für die Pensionierung, Reisen usw. Es gibt auch diejenigen, die eine sehr methodische Investitionsmentalität verfolgen, nämlich den Aufbau einer Kette von Wohnungen in vielen Projekten; jedes Projekt hat etwa 3 bis 5 Wohnungen, um einen monatlichen Cashflow von bis zu 300 bis 500 Millionen zu erzielen.

Bei Immobilieninvestitionen dreht sich letztlich alles um den Vermögenswert. Jede Immobilie, die Cashflow generiert, ist eine Immobilie. Es spielt also keine Rolle, wie viel Sie besitzen, sondern wie viel Cashflow Ihre Immobilie für Sie generiert.

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