Erfahrung in der Grundstücksbewertung in Ländern

Das am 1. August 2024 in Kraft getretene Bodengesetz von 2024 weist eine Reihe von Mängeln in Bezug auf die Bodenplanung, die Landrückgewinnung, die Landzuteilung, die Vervollständigung von Bodendatenbanken, insbesondere Fragen der Bodenbewertung und der staatlichen Verwaltung der Bodenpreise auf. Daher wird erwartet, dass die vorgeschlagene Gesetzesänderung der Nationalversammlung zur Prüfung und Genehmigung vorgelegt wird, um sie an die praktische Situation anzupassen. Dies dürfte sich positiv auf die Transparenz bei der Bodenbewertung und den Aktivitäten auf dem Immobilienmarkt auswirken.

Auf globaler Ebene wird Land immer als eine grundlegende Ressource jeder Volkswirtschaft betrachtet. Die Bewertung von Land ist sehr wichtig, um die finanziellen Verpflichtungen der Landnutzer gegenüber dem Staat zu bestimmen und die Entschädigung zu berechnen, wenn der Staat Land zurückfordert.

China

Im chinesischen Rechtssystem gehört Land dem gesamten Volk, und der Staat fungiert als repräsentativer Verwalter. Einzelpersonen, Unternehmen oder Organisationen besitzen kein uneingeschränktes Eigentum an Land, sondern erhalten nur Nutzungsrechte für einen bestimmten Zeitraum, üblicherweise 40 bis 70 Jahre, je nach Zweck. Aufgrund dieser Besonderheit unterscheidet sich der Bodenpreismechanismus in China von Ländern mit einem reinen Marktmechanismus.

Die gängigste Methode zur Bestimmung von Grundstückspreisen in China sind öffentliche Auktionen von Landnutzungsrechten. Die lokalen Regierungen, die direkt für den Besitz und die Zuteilung von Land verantwortlich sind, legen einen Startpreis auf Grundlage einer regelmäßig vom Staat herausgegebenen Preisliste fest. Diese Preisliste dient als Makromanagementinstrument und hilft der Regierung , den Markt zu kontrollieren und die Einnahmen aus dem Landverkauf zu sichern. In der Realität liegt der Höchstgebotspreis jedoch oft deutlich über dem Startpreis. Dies spiegelt die enorme Nachfrage von Immobilienunternehmen sowie den Druck der Grundstücksknappheit in Großstädten wie Peking, Shanghai und Guangzhou wider.

Der Grundstückspreismechanismus in China unterscheidet sich von dem in Ländern mit einem reinen Marktmechanismus. Foto: Bloomberg.

Neben Auktionen können in einigen Sonderfällen auch direkte Vergabe- oder Verhandlungsmechanismen zum Einsatz kommen, insbesondere bei Projekten von nationaler strategischer Bedeutung. Parallel dazu unterhält China ein Referenzsystem zur Grundstücksbewertung, in dessen Rahmen die Regierung regelmäßig Standardpreise für Privatpersonen und Unternehmen veröffentlicht, die als Grundlage für Transaktionen, Hypotheken und Steuerberechnungen dienen.

Da die Einnahmen aus dem Grundbesitz einen großen Teil der lokalen Haushalte ausmachen, treiben Provinz- und Kommunalverwaltungen die Grundstückspreise häufig in die Höhe, um die Einnahmen zu steigern. Dieser Mechanismus hat in den letzten Jahren zum Boom des Immobilienmarktes beigetragen, gleichzeitig aber auch das Risiko von Immobilienpreisblasen und Ungleichheiten beim Zugang zu Wohnraum geschaffen. Dies verdeutlicht die Komplexität des Problems der Grundstücksbewertung in der zweitgrößten Volkswirtschaft der Welt. Vor diesem Hintergrund ist die chinesische Regierung bestrebt, die Ziele der Marktstabilisierung, der Begrenzung der Spekulation und der Sicherung finanzieller Ressourcen aus dem Grundbesitz in Einklang zu bringen.

Japan

Der Bodenpreismechanismus in Japan – einem Land mit ähnlicher Fläche und Bevölkerungsgröße wie Vietnam – ist sehr straff und vielschichtig aufgebaut. Im Gegensatz zu vielen Ländern, die sich ausschließlich auf den Markt oder administrative Regelungen verlassen, wendet Japan mehrere Preissysteme gleichzeitig an, um sowohl den tatsächlichen Wert des Landes widerzuspiegeln als auch den Zielen der staatlichen Verwaltung und der sozialen Stabilität zu dienen.

Zunächst einmal ist der Transaktionspreis auf dem Immobilienmarkt die wichtigste Grundlage für die Bildung des Grundstückspreisniveaus. Transaktionen werden detailliert und öffentlich erfasst, was sowohl für Verwalter als auch für Investoren eine reichhaltige Datenquelle darstellt. Parallel dazu veröffentlicht das Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT) jährlich einen „Standard-Grundstückspreisindex“, der auf Erhebungen an Zehntausenden von Standorten im ganzen Land basiert. Dieser gilt als offizieller Standard für staatliche Stellen, Banken und Unternehmen, auf den sie sich bei der Kreditvergabe, der Immobilienbewertung oder der Entschädigung für die Räumung von Grundstücken beziehen.

Der Mechanismus zur Festlegung von Grundstückspreisen in Japan ist sehr streng und vielschichtig. Foto: Sumitomo Corporation.

Darüber hinaus gibt es in Japan ein von den lokalen Regierungen festgelegtes Bodenpreissystem, das als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer und der Erbschaftssteuer dient. Die Kombination aus veröffentlichten Preisen und Marktpreisen trägt dazu bei, dass die Bodenbewertung sowohl realistisch ist als auch den Anforderungen der öffentlichen Finanzverwaltung entspricht. Darüber hinaus sind auch unabhängige, gesetzlich anerkannte Bewertungsorganisationen in diesen Prozess eingebunden, insbesondere in Fällen, in denen der Bodenwert für Rechtsstreitigkeiten oder zivilrechtliche Auseinandersetzungen benötigt wird.

Ein besonderes Merkmal des japanischen Bodenpreismechanismus ist seine hohe Transparenz und Vorhersehbarkeit. Die Regierung veröffentlicht regelmäßig Indizes zu Bodenpreisschwankungen. Dadurch können Investoren, Bürger und Finanzinstitute Trends besser erkennen und Spekulationen sowie steigende Immobilienpreise eindämmen. Gleichzeitig regulieren die Grundsteuer- und Erbschaftssteuersysteme Landbesitz und -nutzung und vermeiden eine übermäßige Konzentration auf wenige Einzelpersonen oder Unternehmen. Dank der flexiblen Kombination von Marktmechanismen und angemessenen staatlichen Eingriffen erhält Japan die Stabilität des Bodenmarktes auch in Zeiten starker Schwankungen und gewährleistet gleichzeitig soziale Gerechtigkeit und Nachhaltigkeit im Landressourcenmanagement.

Singapur

Singapur ist eines der Länder mit den weltweit einzigartigsten Landverwaltungs- und Preismechanismen, da sich der Großteil der Landfläche in Staatsbesitz befindet. Rund 90 % des Landfonds befinden sich in staatlicher Hand und können nur von Einzelpersonen und Organisationen über befristete Pachtverträge genutzt werden. Diese betragen in der Regel 99 Jahre für Wohngrundstücke, kürzer für Gewerbe- und Industriegrundstücke. Dieser Mechanismus hilft der Regierung, die absolute Kontrolle über die Stadtentwicklung zu behalten und den Immobilienmarkt effektiv zu regulieren.

Die Grundstücksbewertung in Singapur erfolgt durch die Urban Redevelopment Authority (URA) und die zuständigen Behörden. Die URA führt regelmäßig öffentliche Auktionen durch, um Landnutzungsrechte für Gewerbe- und Wohnprojekte zu vergeben. Die Gewinnergebote spiegeln die Marktnachfrage und Wettbewerbsfähigkeit wider. Neben den Auktionen veröffentlicht die Regierung auch eine regelmäßig aktualisierte Standardpreisliste für Grundstücke, die als Grundlage für Besteuerung, Entschädigungen und Sekundärtransaktionen dient. Dieses System stellt sicher, dass die Grundstückspreise nicht nur Angebot und Nachfrage des Marktes widerspiegeln, sondern auch mit der langfristigen Stadtentwicklungsausrichtung des Landes im Einklang stehen.

Singapur ist eines der Länder mit den weltweit einzigartigsten Mechanismen zur Landverwaltung und -bewertung. Foto: The Straits Times.

Ein wichtiges Merkmal des singapurischen Grundstückspreismechanismus ist Transparenz. Die Regierung veröffentlicht detaillierte Auktionsergebnisse, Transaktionsdaten und Grundstückspreisindizes, sodass Einwohner und Investoren die Marktentwicklung leicht verfolgen können. Parallel dazu werden Steuerinstrumente wie Stempelsteuer, Grundsteuer und Beschränkungen für ausländisches Eigentum eingesetzt, um die Preise zu kontrollieren und Spekulationen einzuschränken. Dieser Mechanismus trägt dazu bei, den singapurischen Immobilienmarkt stabil zu halten und übermäßige Preissteigerungen zu vermeiden, die zu Ungleichheiten beim Zugang zu Wohnraum führen.

Dank strenger staatlicher Kontrolle, einer Kombination aus öffentlichen Auktionen, einheitlichen Preislisten und einem regulierten Steuersystem hat Singapur ein effektives Grundstückspreismodell entwickelt, das sowohl Haushaltseinnahmen sichert als auch nachhaltige Stadtplanungsziele unterstützt. Diese Erfahrung ist besonders für Länder bemerkenswert, die die Entwicklung des Immobilienmarktes mit langfristigen sozialen Vorteilen in Einklang bringen wollen.

Quelle: https://khoahocdoisong.vn/kinh-nghiem-dinh-gia-dat-o-cac-quoc-gia-post2149049034.html