„Immobilientransaktionen müssen nicht über den Boden laufen“

Laut dem Ständigen Ausschuss derNationalversammlung berge die Vorschrift, Immobilientransaktionen über Börsen abzuwickeln, das Risiko der Ausbeutung und garantiere keine sichere und nachhaltige Marktentwicklung.

Am Morgen des 31. Oktober diskutierte die Nationalversammlung im Saal eine Reihe von Inhalten mit unterschiedlichen Meinungen zum Entwurf des Gesetzes über das Immobiliengeschäft (in der geänderten Fassung).

Die geltenden Vorschriften (Gesetz über Immobiliengeschäfte 2014) sehen keine Transaktionen über den Börsenplatz vor. Die Regierung hat der Nationalversammlung in ihrer fünften Sitzung (Juni 2023) zwei Optionen vorgeschlagen: Kauf, Verkauf, Übertragung und Vermietung von Immobilien müssen über den Börsenplatz erfolgen oder sind nicht erforderlich.

Viele Delegierte der fünften Sitzung widersprachen dieser Forderung und argumentierten, dass Immobilientransaktionen nur über den Treuhandfonds gefördert werden sollten. Auch der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung schloss sich dieser Ansicht an, und der (geänderte) Gesetzentwurf zum Immobiliengeschäft sah nach Erläuterung und Annahme ebenfalls keine Pflicht zur Abwicklung von Immobilientransaktionen über den Treuhandfonds vor, sondern lediglich deren Förderung.

Der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung erklärte, die Umsetzung des Immobiliengesetzes von 2014 zeige, dass die derzeitigen Immobilienhandelsplattformen nicht in der Lage seien, die Rechtssicherheit von Transaktionen zu gewährleisten. Es habe sogar zahlreiche Fälle gegeben, in denen Immobilienhandelsplattformen den Markt gestört hätten.

„Die Forderung nach Immobilientransaktionen über Börsen birgt das Risiko der Ausbeutung und gewährleistet nicht die Entwicklung eines gesunden, sicheren und nachhaltigen Immobilienmarktes“, erklärte der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung.

Um die nötige Genauigkeit zu gewährleisten, wird der Gesetzentwurf außerdem Artikel 59 zur Verwaltung von Immobilienhandelsplätzen hinzufügen. Demnach werden die Verantwortlichkeiten der staatlichen Wohnungs- und Immobilienmarktverwaltungsagentur der Provinzen bei der Verwaltung des Handels auf diesen Plätzen klar festgelegt.

Immobilien im Westen von Hanoi , September 2023. Foto: Ngoc Thanh

Laut dem Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung gab es in der 5. Sitzung zahlreiche Kommentare von Abgeordneten der Nationalversammlung zu den Vorschriften für künftige Wohnungstransaktionen (Wohnungen und Immobilien auf dem Papier).

Dementsprechend wurde in einigen Stellungnahmen hinsichtlich der Anzahlungen beim Kauf und Verkauf von Immobilien auf dem Papier vorgeschlagen, eine Regelung hinzuzufügen, wonach Anzahlungen nur dann akzeptiert werden, wenn das Haus oder die Bauarbeiten für die Inbetriebnahme geeignet sind. Einige Stellungnahmen schlugen vor, dass Investoren ein Investitionszertifikat, einen Bescheid über die Grundstückszuteilung und die Pacht sowie eine detaillierte Genehmigung der 1/500-Planung benötigen, bevor sie Anzahlungen von Käufern entgegennehmen können.

Aufgrund der vielen unterschiedlichen Meinungen hat der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung zwei Optionen vorgeschlagen: Erstens dürfen Projektinvestoren nur dann Einlagen von Kunden einziehen, wenn die Häuser und Bauarbeiten für den Geschäftsbetrieb geeignet sind und die Transaktionen den Vorschriften entsprechend durchgeführt wurden.

Der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung ist der Ansicht, dass dies eine risikoarme Option für Kunden – die gefährdete Gruppe bei Immobilientransaktionen – darstellt. Denn die Anzahlung erfolgt erst, wenn die Immobilie den Geschäftsbedingungen entspricht und beide Parteien einen Vertrag unterzeichnen, wodurch das Auftreten von Streitigkeiten begrenzt wird. Diese Option wird von der Regierung und 38 % der Delegationen und Behörden der Nationalversammlung gewählt.

Allerdings hat auch diese Methode ihre Grenzen, das heißt, der Investor hat nicht die Möglichkeit, Einlagen entgegenzunehmen und Verträge mit potenziellen Kunden abzuschließen.

Zweitens erhält der Investor die Anzahlung gemäß der Vereinbarung mit dem Kunden nur, wenn das Projekt über einen von einer staatlichen Behörde geprüften Grundentwurf und ein Dokument zu den Landnutzungsrechten verfügt. Die Anzahlungsvereinbarung muss den Verkaufs-, Miet- und Kaufpreis des Hauses oder der Baumaßnahme klar benennen. Die maximale Anzahlungshöhe wird staatlich geregelt, darf jedoch 10 % des Verkaufs- oder Mietpreises nicht überschreiten.

Diese Option bietet dem Investor den Vorteil, frühzeitig Kapital zu mobilisieren. Sie birgt jedoch auch Risiken für die Kunden, da diese bereits vor Baubeginn zahlen müssen. Sollten sich die für den Baubeginn notwendigen Verfahren wie Baugenehmigungen, technische Entwürfe und Konstruktionszeichnungen verzögern oder verlängern, entstehen dem Käufer Nachteile und können zu Streitigkeiten führen. Der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung schlug der Regierung vor, die Folgenabschätzung für diese Option inhaltlich zu ergänzen.

Als Reaktion auf den Vorschlag, den Immobilienhandel aufgrund der damit verbundenen Folgen und Marktstörungen nicht auf dem Papier zu regulieren, erklärte der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung, dass die künftigen Regelungen für den Verkauf von Häusern und Bauvorhaben aus dem Gesetz von 2014 übernommen würden. Die Bestimmungen dieses geänderten Gesetzesentwurfs stehen zudem im Einklang mit den allgemeinen Grundsätzen und Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs zu künftigem Vermögen sowie den Rechten von Organisationen und Einzelpersonen bei der Entscheidung, Begründung, Änderung und Beendigung von Immobiliengeschäften.

Die Kapitalbeschaffung durch Projektinvestoren und der Handel mit zukünftigen Wohn- und Bauleistungen sind zwei verschiedene Arten von Transaktionen. Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt den Handel mit zukünftigen Vermögenswerten. Daher regelt der Gesetzentwurf den Verkauf von Wohn- und Bauleistungen auf dem Papier, um die legitimen Rechte und Interessen der an der Transaktion beteiligten Organisationen und Einzelpersonen zu wahren.

Auch hinsichtlich der Zahlungen für den Kauf, Verkauf und die Miete von Häusern und Immobilien auf dem Papier schlug der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung in dem Gesetzentwurf zwei Optionen vor.

Bei Option 1 kann der Verkäufer maximal 95 % des Kaufvertragswerts einfordern, wenn dem Käufer oder Mietkäufer keine Bescheinigung über die Landnutzungsrechte, das Hauseigentum und andere mit dem Grundstück verbundene Vermögenswerte ausgestellt wurde. Die restlichen 5 % des Wertes werden ausgezahlt, wenn die zuständige Behörde dem Käufer die Bescheinigungen ausstellt.

Bei Option 2 kann der Verkäufer maximal 95 % des Kaufvertragswerts einfordern, sofern dem Käufer oder Mietkäufer kein Nachweis über die Landnutzungsrechte, das Hauseigentum und andere mit dem Grundstück verbundene Vermögenswerte ausgestellt wurde. Die restlichen 5 % des Vertragswerts werden vom Kunden auf das bei der Bank zur Verwaltung eröffnete Konto des Investors überwiesen und stehen dem Investor nicht zur Verfügung. Die daraus entstehenden Kosten und Gewinne werden zwischen Investor und Bank vereinbart.

Der Investor darf diesen Betrag zusammen mit Gewinnen (sofern vorhanden) erst dann verwenden, wenn die zuständige staatliche Behörde dem Käufer oder Pächter eine Bescheinigung über die Landnutzungsrechte, die Eigentumsrechte am Haus und andere mit dem Grundstück verbundene Vermögenswerte ausstellt.

Gemäß der Tagesordnung beriet die Nationalversammlung am Nachmittag des 31. Oktober im Saal über die sozioökonomische Lage im Jahr 2023, den geplanten Plan für 2024 und die Umsetzung der Resolution 43 zum sozioökonomischen Wiederaufbauprogramm. Die Nationalversammlung besprach außerdem die Umsetzung einer Reihe von Pilotmechanismen in der Stadt Da Nang sowie die Ergebnisse der Überprüfung der Rechtsdokumente.

Hoai Thu

Quellenlink: https://vnexpress.net/khong-bat-buoc-giao-dich-bat-dong-san-phai-qua-san-4671044.html