Beseitigung des „Engpasses“ bei der Verwaltung von Mini-Apartments, mehr Möglichkeiten für Eigenheimkäufer

Denn ab dem 1. August, dem offiziellen Inkrafttreten des Wohnungsgesetzes 2023, erhalten Eigentümer von Mini-Apartments, die die Voraussetzungen erfüllen, gemäß dem Grundstücksgesetz eine Eigentumsbescheinigung für Häuser und andere mit dem Grundstück verbundene Vermögenswerte und können diese verkaufen, vermieten oder auf Mietkaufbasis erwerben.

In den vergangenen zehn Jahren war die Verwaltung und Nutzung von Miniapartments stets ein brisantes Thema, das die besondere Aufmerksamkeit von Bewohnern, Experten und Verwaltern auf sich zog. Miniapartments erhielten diese besondere Aufmerksamkeit, weil es in dieser Zeit viele Mängel gab. Es gab keine klaren Regelungen in den Rechtsdokumenten, was zu einer lockeren Verwaltung führte. Bewohner konspirierten mit einigen Beamten in staatlichen Einrichtungen, um Verstöße gegen Bauvorschriften (Eingriff in Gemeinschaftsräume, Erhöhung der Gebäudehöhe usw.) sowie gegen Brandschutz und Brandbekämpfung zu vertuschen. Dies hatte viele schwerwiegende Folgen und führte zu schweren Schäden an Leben und Eigentum der Bewohner dieser Projekte.

Herzzerreißende Geschichten stehen uns noch immer unmittelbar bevor, wie zum Beispiel der Brand in dem Mini-Apartmenthaus in der Khuong-Ha-Straße 37, Gasse 29/70 (Bezirk Khuong Dinh, Bezirk Thanh Xuan), bei dem am 13. September 2023 56 Menschen ums Leben kamen. Dieses Mini-Apartmenthaus hatte eine Baugenehmigung für drei Stockwerke und ein Dachgeschoss, doch der Investor baute es auf neun Stockwerke aus. Nur etwa acht Monate später ereignete sich in der Trung-Kinh-Straße 1, Gasse 43/98/31 (Bezirk Trung Hoa, Bezirk Cau Giay) ein weiterer Mini-Apartmentbrand mit katastrophalen Folgen, bei dem 14 Menschen starben, darunter die Familie des Hauseigentümers und Mieter.

Hinzu kommt die „Mehrdeutigkeit“ der Eigentumsbestimmungen für Mini-Apartments in Rechtsdokumenten, insbesondere in Klausel 3, Artikel 43, Dekret 71/2010/ND-CP, die den Bau von Einfamilienhäusern für Haushalte und Einzelpersonen erlaubt, was später in Artikel 46, Wohnungsbaugesetz 2014 legalisiert wurde. Dies hat zu einem unkontrollierbaren Aufschwung dieser Produktlinie geführt. Investoren missachten nicht nur die Vorschriften zu funktionalem Design, Höhe, Brandschutz und -bekämpfung …, sondern organisieren auch Transaktionen und Übertragungen über handschriftliche Verträge, weil sie den gesetzlichen Anforderungen nicht genügen. Währenddessen haben Menschen mit begrenzten Finanzen dieses Produkt als unvermeidliche Regel akzeptiert.

„Viele Mini-Apartmenthäuser werden in Großstädten illegal auf Grundstücken mitten in Wohngebieten errichtet, die mit schwierigen Verkehrsverhältnissen zu kämpfen haben. Qualität und Brandschutz werden nicht gewährleistet und Käufer können keine separaten Mietverträge abschließen. Dies führt zu Streitigkeiten, Klagen und sozialer Unsicherheit. Viele Menschen haben dieses Produkt jedoch als selbstverständlich akzeptiert, da es aufgrund finanzieller Engpässe folgende Bedingungen erfüllt: zentrumsnah und günstiger als andere Wohnformen“, analysierte Dr. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienverbands.

Seit der Veröffentlichung des Dekrets 71/2010/ND-CP und seiner Legalisierung im Wohnungsgesetz 2014 haben sich Mini-Apartments landesweit stark entwickelt, insbesondere in Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt. In Gebieten mit begrenztem Grundstück, dichter Besiedlung und fehlendem Wohnraum steigen die Immobilienpreise jedes Quartal, jedes Jahr. Für Menschen mit geringem Einkommen wird es dadurch immer schwieriger, ein Haus zu besitzen. Angesichts dieser Situation gelten Mini-Apartments für viele dieser Menschen als Lebensretter.

Entsprechend den Marktbedürfnissen: Wenn die Nachfrage steigt, steigt auch das Angebot, und als Notwendigkeit der Marktwirtschaft werden Mini-Apartment-Produkte entwickelt. Vorläufigen Statistiken zufolge gibt es in Hanoi derzeit rund 2.000 Mini-Apartmenthäuser; in Ho-Chi-Minh-Stadt ist die Zahl mit rund 42.000 Mini-Apartments um ein Vielfaches höher. Angesichts der Mängel, Einschränkungen und Verzerrungen bei der Verwaltung und Nutzung von Mini-Apartments gab es in den letzten zehn Jahren jedoch zahlreiche Debatten darüber, ob Mini-Apartment-Produkte überhaupt zugelassen werden sollten oder nicht.

„Da immer mehr Menschen in die Großstädte ziehen, um dort zu arbeiten und ihren Lebensunterhalt zu verdienen, greifen auch einfache Arbeiter und Menschen mit geringem Einkommen und begrenzten finanziellen Mitteln, die sich teure Wohnprodukte nicht leisten können, auf Mini-Apartments zurück. Daher gelten diese auch als typisches Produkt der Marktwirtschaft. Obwohl dieses Produkt viele potenzielle Risiken hinsichtlich der Bauqualität und rechtlicher Aspekte birgt, akzeptieren viele Menschen es dennoch gerne“, sagte der Stadtplanungsexperte und Architekt Tran Huy Anh.

Angesichts der Mängel bei der Verwaltung und Nutzung von Mini-Apartments sieht das Wohnungsbaugesetz von 2023 spezielle Regelungen für diese Produktlinie vor. Ab dem 1. August, dem offiziellen Inkrafttreten des Gesetzes, erhalten Eigentümer von Mini-Apartments, die die Bedingungen erfüllen, gemäß dem Grundstücksgesetz eine Eigentumsbescheinigung für Häuser und andere mit dem Grundstück verbundene Vermögenswerte (allgemein bekannt als „Pink Book“) und können diese verkaufen, vermieten oder auf Mietkaufbasis erwerben.

Demnach dürfen Miniapartments, die die Bedingungen für Brandschutz und Brandbekämpfung erfüllen, über Straßen verfügen, die eine Anfahrt der Feuerwehrfahrzeuge bis zum Gebäude ermöglichen, über Landnutzungsrechte verfügen und die Bedingungen für Investoren des Wohnbauprojekts erfüllen; gleichzeitig müssen sie den Vorschriften des Bauministeriums zur Verwaltung und Nutzung von Mehrfamilienhäusern entsprechen (das Bauministerium erlässt gesonderte Standards und Vorschriften zur Verwaltung und Nutzung von Miniapartments) … gemäß den Bestimmungen der geltenden Gesetzgebung Geschäfte machen.

„Ich begrüße diese Regelung im Wohnungsbaugesetz von 2023, da sie viele Engpässe bei der Verwaltung und dem Betrieb von Mini-Apartments beseitigt. Dies ist ein Produkt einer Marktwirtschaft, in der Angebot und Nachfrage stimmen, da die Nachfrage nach günstigen Wohnprodukten derzeit sehr groß ist. Wir können sie nicht verbieten, nur weil wir sie nicht bewältigen können. Die rechtliche Zulassung schafft die Grundlage für Behörden auf allen Ebenen, sie stärker zu kontrollieren und so für Fairness bei Mini-Apartments wie bei anderen Wohnprodukten zu sorgen“, sagte Nguyen The Diep, Vizepräsident des Hanoi Real Estate Club.

07:56 15.07.2024

Quelle: https://kinhtedothi.vn/go-nut-that-ve-quan-ly-chung-cu-mini-them-co-hoi-cho-nguoi-mua-nha.html