Annäherung der Grundstückspreise an den Markt: So vermeiden Sie, mit dem Strom zu schwimmen

Eine Anpassung der Grundstückspreise in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt an den Markt bringt zwar Vorteile in Bezug auf die Transparenz, muss aber das Risiko kontrollieren, dass dies ausgenutzt wird, um die Immobilienpreise in die Höhe zu treiben.

Der Auktionspreis für das Grundstück im Dorf Thanh Than, Gemeinde Thanh Cao, Bezirk Thanh Oai, liegt 10-15 Mal über dem Listenpreis - Foto: D.T

Angesichts des knappen Wohnungsangebots stellt die Kontrolle der Immobilienpreise und die Verhinderung des „Mitschwimmens mit dem Strom“ eine große Herausforderung für Verwaltungsbehörden und Bevölkerung dar. Die Anpassung zielt darauf ab, die Rechte der Landnutzer zu sichern, gleichzeitig muss aber auch der Versuch unterbunden werden, steigende Grundstückspreise auszunutzen, um die Immobilienpreise zu erhöhen.

Zentrales Land von 600-700 Millionen VND/ ^m2

Laut der neuen Grundstückspreisliste, die am 20. Dezember vom Volkskomitee von Hanoi bekannt gegeben wurde und ab sofort bis zum 31. Dezember 2025 gültig ist, beträgt der höchste Preis für Wohngrundstücke etwa 695 Millionen VND/ ^m² und gilt für Grundstücke neben der Straße an den zentralen Routen des Bezirks Hoan Kiem, wie etwa: Ba Trieu, Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung.

Dieser Preis gilt auch für die folgenden Strecken: Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho und Tran Hung Dao.

Im Vergleich zur Preisliste der Stadt Hanoi aus dem Jahr 2019 hat sich der Preis für Wohngrundstücke in den Straßen Hang Ngang und Hang Dao um das 3,7-fache erhöht.

Laut der neuen Preisliste von Hanoi sind Gewerbegrundstücke 50 bis 100 Prozent teurer als zuvor. Die höchsten Preise für Gewerbegrundstücke werden weiterhin in den Straßen des Bezirks Hoan Kiem erzielt, beispielsweise in Hang Khay, Hang Ngang und Hang Dao, mit über 244 Millionen VND/ ^m² .

Gleichzeitig stiegen in Hanoi auch die Preise für Ackerland , Reisfelder, ein- und mehrjährige Nutzpflanzen sowie Aquakulturflächen um etwa 15 Prozent.

Laut der neuen Grundstückspreisliste von Ho-Chi-Minh-Stadt, die Ende Oktober 2024 veröffentlicht wurde, liegen die höchsten Grundstückspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt mit 687,2 Millionen VND/ ^m2 an den drei Routen Dong Khoi, Le Loi und Nguyen Hue.

Die neue, marktnahe Grundstückspreisliste, die Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt gerade herausgegeben haben, bildet die Grundlage für die Berechnung der Entschädigung und die Festlegung der Grundstückspreise für Personen und Organisationen, die einer Grundstücksräumung unterliegen. Sie ist auch die Grundlage für die Berechnung der Grundnutzungssteuer, der Einkommensteuer aus der Übertragung von Landnutzungsrechten, der Gebühren und Abgaben im Zusammenhang mit der Landnutzung, der Übertragung oder der Durchführung von Verwaltungsverfahren im Zusammenhang mit Grundstücken.

Die Nguyen Hue Straße ist eine der Straßen mit den höchsten Grundstückspreisen in Ho-Chi-Minh-Stadt – Foto: QUANG DINH

Die neue Preisspanne beträgt nur 10 % des Höchstgebots.

Laut Tuoi Tre hat Hanoi zwar die Grundstückspreisliste erhöht, um näher am Markt zu sein, doch in vielen Gebieten sind die neuen Preisrahmen drei- bis viermal höher als die alten Preisrahmen aus dem Jahr 2019. Dennoch besteht in vielen Gebieten immer noch eine große Lücke zu den Höchstpreisen bei Grundstücksauktionen.

Beispielsweise liegt der Preis für ländliche Grundstücke in der Gemeinde Thanh Lam, an der Straße zwischen Duc Hau und Thanh Van, bei 1,54 Millionen VND/ ^m² . Auch für ländliche Grundstücke an der Gemeindestraße in Dai Thinh liegen die Preise zwischen 1,01 und 1,54 Millionen VND/ ^m² . Der Zuschlagspreis für Grundstücke, die 2024 im gleichen Gebiet im Stadtgebiet Thanh Lam-Dai Thinh versteigert wurden, liegt bei etwa 60 Millionen VND/ ^m² .

In einem Gebiet, in dem sich viele Apartmentprojekte konzentrieren und das in letzter Zeit zu den Brennpunkten der Preissteigerungen auf dem Wohnungsmarkt von Hanoi zählt, gilt eine neue, recht gemäßigte Grundstückspreisliste. Während die Preise vieler Apartmentprojekte in der Gemeinde An Khanh im Bezirk Hoai Duc zwischen 60 und 80 Millionen VND/ ^m² schwanken, liegen sie laut der neu herausgegebenen Grundstückspreisliste (in der Gegend nahe der Thang Long Avenue durch die Gemeinde An Khanh) nur zwischen 2,3 und 8,6 Millionen VND/ ^m² .

Im Stadtgebiet LIDECO, Bezirk Hoai Duc, liegen die Preise für Gewerbe-, Dienstleistungs- und Stadtgrundstücke für 31 m breite Straßen zwischen 6,5 und 9,3 Millionen VND/ ^m² ; für 24 m breite Straßen zwischen 5,9 und 8,5 Millionen VND/ ^m² ; für 13,5 m breite Straßen zwischen 4,6 und 6,3 Millionen VND/ ^m² . Im Gebiet der Nationalstraße 32, Stadt Phung, Bezirk Dan Phuong, liegen die Grundstückspreise zwischen 2,9 und 9,2 Millionen VND/ ^m² .

Ähnlich verhält es sich mit den ländlichen Grundstücken an der Nationalstraße 21B, die durch die Stadt Kim Bai bis zum Ende der Gemeinde Hong Duong führen. Dort liegen die Preise für ländliche Grundstücke zwischen 3,5 und 6,1 Millionen VND/ ^m² . Städtische Grundstücke an der Straße vom Dorf Kim Bai zur Stadt Kim Bai (Abschnitt neben der Nationalstraße 21B) kosten 3,4 bis 5,7 Millionen VND/ ^m² ; die Straße zwischen dem Dorf Cat Dong und der Stadt Kim Bai (Abschnitt neben der Nationalstraße 21B bis zum linken Day-Deich) kosten 3,4 bis 7,5 Millionen VND/ ^m² .

Inzwischen wurde der Preis für versteigertes Land im Dorf Thanh Than, Gemeinde Thanh Cao, Bezirk Thanh Oai (angrenzend an die Stadt Kim Bai) kürzlich auf über 100 Millionen VND/ ^m2 hochgetrieben.

Verhinderung der Ausnutzung erhöhter Grundstückspreise zur Steigerung der Immobilienpreise

Im vergangenen Jahr sind die Immobilienpreise, insbesondere die Wohnungspreise in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt, stark gestiegen, was zu zahlreichen Bedenken hinsichtlich der Schwankungen auf dem Immobilienmarkt geführt hat. Experten und Branchenführer warnen, dass die lokalen Behörden Lösungen finden müssen, um die Situation zu kontrollieren, in der Grundstückspreisanpassungen ausgenutzt werden, um die Immobilienpreise in die Höhe zu treiben. Dies verschärft den Angebotsmangel und verdrängt viele Menschen, insbesondere Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen, vom Markt.

Laut Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, sind die derzeit hohen Immobilienpreise nicht nur auf den Anstieg der Grundstückspreise, sondern auch auf das knappe Angebot zurückzuführen. Demnach sind die Grundstückskosten nur ein Faktor in der Kostenstruktur von Immobilien, während der entscheidende Faktor für die Preisentwicklung das knappe Wohnungsangebot ist.

Wenn es gelingt, das Angebot zu erhöhen und die Transaktionen auf dem Markt anzukurbeln, werden die Immobilienpreise tendenziell sinken. Daher ist die Ausweitung des Wohnungsbaus, insbesondere des sozialen Wohnungsbaus, eine der grundlegenden Lösungen zur Stabilisierung des Marktes.

Angesichts des Wohnungsmangels in Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt könnte die Anpassung der Grundstückspreise an den Marktpreis jedoch zu steigenden Immobilienpreisen führen. Herr Chau warnte, dass neben der Anpassung der Grundstückspreise auch die Mieten in Großstädten tendenziell steigen, was den Druck auf die Immobilienpreise erhöht.

Herr Nguyen Chi Thanh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Brokers Association, sagte, dass die Anpassung der Grundstückspreisliste näher an den Marktpreis gemäß den Bestimmungen des Grundstücksgesetzes eine richtige Maßnahme sei.

Ziel ist es, den Markt transparenter zu gestalten und gleichzeitig die Rechte der Bürger bei der Berechnung von Registrierungsgebühren sowie bei der Übertragung oder Änderung von Landnutzungsrechten zu wahren. Obwohl die neue Grundstückspreisliste in den zentralen Gebieten von Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt bis zu 600 bis 700 Millionen VND/m² beträgt, liegt sie immer noch unter dem tatsächlichen Marktpreis. Dies soll die Bürger zu transparenteren Transaktionen ermutigen und gleichzeitig den Verwaltungsbehörden helfen, die Grundstückspreisinflation zu minimieren.

Herr Thanh betonte außerdem, dass die neue Grundstückspreisliste an den tatsächlichen Wert der Gebiete angepasst sei, die sich in den letzten Jahren stetig entwickelt haben. Für neue Gebiete, insbesondere für solche, die in Wohnprojekte umgewandelt werden, gibt es jedoch keine offizielle Grundstückspreisliste. Experten zufolge können die Grundstückspreise in neuen Gebieten erst dann ermittelt werden, wenn Projekte umgesetzt und in Betrieb genommen werden. Dann können entsprechende Referenzpreise festgelegt werden.

Abschließend bekräftigten die Experten auch, dass der Zweck der Anpassung der Grundstückspreisliste nicht darin bestehe, einen Preisschock hervorzurufen, sondern transparente Marktabläufe zu fördern, Spekulationen zu minimieren und die Grundstückspreise in sich rasch entwickelnden Gebieten in die Höhe zu treiben.

Die Festlegung der Grundstückspreise auf der Grundlage praktischer Faktoren wie Entschädigungskosten, Infrastrukturinvestitionen und Unternehmensgewinnen wird dazu beitragen, den Grundstücksmarkt vernünftiger zu gestalten und anormale Grundstückspreissteigerungen zu vermeiden, die sich negativ auf die nachhaltige Entwicklung des Immobilienmarktes auswirken.

Die Kosten für die Landnutzung und die Räumung des Grundstücks betragen lediglich 7 bis 20 Prozent. Die Anwendung einer neuen, marktnahen Grundstückspreisliste wird in der kommenden Zeit den Verkaufspreis von Häusern und Immobilien im Vergleich zur Vorperiode um durchschnittlich 15 bis 20 Prozent erhöhen. ( Bauministerium )

* Rechtsanwalt Nguyen Van Dinh (Experte für Landrecht):

Rechtsanwalt Nguyen Van Dinh (Landrechtsexperte)

Eine Anpassung der Grundstückspreise an den Markt könnte Spekulanten im Jahr 2025 zu höheren Preisen und Immobilienpreisen verleiten. Immobilienkäufer sollten daher beim Kauf eines Hauses vorsichtig sein. Steigende Grundstückspreise können zwar die Inputkosten für Wohnprojekte erhöhen, doch ist dies nicht der Hauptfaktor für die rasanten Wohnungspreise in letzter Zeit. Der Hauptfaktor ist nach wie vor das Gesetz von Angebot und Nachfrage. Daher benötigen Verwaltungsbehörden und Kommunen geeignete Maßnahmen zur Kontrolle und Senkung der Immobilienpreise.

Quelle: https://tuoitre.vn/dua-gia-dat-sat-thi-truong-lam-sao-de-khong-tat-nuoc-theo-mua-20241222234740553.htm