Entwurf einer Verordnung über Grundstückspreise „vergisst“ viele Betriebskosten?

Kosten nicht ausreichend kalkuliert, schwierig, Investoren zu gewinnen

Die Vietnam Valuation Association teilte mit, dass diese Einheit auf das Dekret Nr. 12/2024/ND-CP der Regierung zur Änderung und Ergänzung des Dekrets Nr. 44/2014/ND-CP der Regierung zur Regulierung der Grundstückspreise und auf den Entwurf des Dekrets der Regierung zur Regulierung der Grundstückspreise zugegriffen habe, das die Umsetzung des Grundstücksgesetzes Nr. 31/2024/QH15 regelt.

Die Vietnam Valuation Association ist der Ansicht, dass sowohl das Dekret Nr. 12/2024/ND-CP als auch der neue Dekretsentwurf viele geeignete Inhalte aufweisen und die Anforderungen zur Beseitigung von Schwierigkeiten in der Praxis erfüllen.

Darüber hinaus stellte die Vietnam Valuation Association jedoch auch fest, dass die im Dekret und im Dekretentwurf festgelegte Methode zur Grundstücksbewertung nach der Überschussmethode weiterhin Mängel aufweist, da die Gesamtkosten, die Investoren für die Umsetzung des Projekts aufwenden müssen, und die Gewinne, die sie nach Abschluss des Investitionsprojekts erzielen, nicht korrekt und vollständig berechnet werden. Dies wird nicht nur die Anziehung von Investitionen erschweren, sondern auch die Grundstückspreise auf ein unangemessen hohes Niveau treiben.

Zunächst zu den Gesamtinvestitionskosten.

Das Dekret 12/2024/ND-CP und der Dekretsentwurf berücksichtigten nicht alle Kostenarten, um die Gesamtkosten zu ermitteln, die Investoren für die Umsetzung des Projekts aufwenden müssen. Die Verordnung berechnet lediglich die Investitionskosten für die Landerschließung, ohne die anfänglichen Kosten zu berücksichtigen, die Investoren für das Land zur Umsetzung des Projekts aufwenden müssen. Diese bestehen aus der „Landnutzungsgebühr“ (es sei denn, der Investor, der das Projekt umsetzt, ist vom Staat von der Landnutzungsgebühr befreit, dann wird sie nicht berechnet) und den Darlehenszinsen. „Dies ist unangemessen“, so die Bewertungsvereinigung.

Zweitens geht es um den Gewinn.

Im Dekret und in beiden Optionen des Dekretentwurfs heißt es: „Der Gewinn wird nur auf Grundlage der Kosten für die Grundstückserschließung berechnet, nicht auf Grundlage der Gesamtkosten (wie oben erwähnt), die der Investor aufwendet (einschließlich Landnutzungsgebühren + Kosten für die Grundstückserschließung + Geschäftskosten).“ Dies ist eine Unterschätzung und folgt nicht dem Preisbildungsprinzip: Der Preis muss die Produktions- und Geschäftskosten decken und einen Gewinn abwerfen (was auch nicht mit der Gewinnberechnungsmethode der Überschussmethode übereinstimmt, bei der der Gewinn auf Grundlage des Vermögenswerts berechnet wird) und verneint das Prinzip des „Zukunftswerts des Geldes“, d. h., wenn ein Investor Geld hat, um es in irgendeinem Bereich zu investieren, muss er mit erwarteten Gewinnen rechnen, einschließlich der Einzahlung von Geld auf die Bank, um Zinsen zu erhalten.

Zu Option 1: Der Entwurf verwechselt den Gewinn, den der Investor erhält, mit den Kosten, die der Investor für die Umsetzung des Projekts aufwenden muss (Der Entwurf sieht vor: Der Gewinn beinhaltet die Kapitalkosten); denn der Gewinn ist der Geldbetrag, den der Investor erhält. Die Kapitalkosten sind der Geldbetrag, den der Investor an den „Kapitalgeber“ zahlen muss.

Die Kapitalkosten sind im Wesentlichen der Zinssatz für das Geld, das der Investor leiht und an den Kreditgeber zahlen muss. Sie stellen den Gewinn des Kreditgebers dar, stellen aber die Kosten des Kreditnehmers dar. Natürlich hat der Investor nicht die Vorteile dieser finanziellen Kosten, sondern muss sie bezahlen. Sie sind in die Struktur der Produktions- und Geschäftskosten eingebunden.

Zu Option 2: Der Gewinn des Investors wird nur auf Grundlage der Entwicklungskosten berechnet, nicht auf Grundlage der Gesamtkosten, die, wie oben analysiert, nicht korrekt und vollständig berechnet werden.

Aufgrund der oben genannten Mängel empfiehlt die Vietnam Valuation Association, die Gesamtkosten zur Berechnung des Gewinns für Investoren korrekt und vollständig zu berechnen und dabei die folgenden Kosten einzubeziehen: Gesamtkosten (1) = Landnutzungsgebühr + Entwicklungskosten und Geschäftskosten.

Der Gewinn des Anlegers wird nach der Formel berechnet: Gewinn des Anlegers = Prozentsatz x Gesamtkosten (1).

Vorschlag zur Hinzufügung des Elements „Investorengewinn“

Zuvor hatte sich auch der vietnamesische Handels- und Industrieverband (VCCI) zum Entwurf des Dekrets zur Regulierung der Grundstückspreise geäußert.

Laut VCCI legt Artikel 6.3 des Entwurfs die Formel zur Ermittlung des durchschnittlichen jährlichen Nettoeinkommens (= durchschnittliches Jahreseinkommen – durchschnittliche Jahreskosten) fest. Nach Ansicht von Unternehmen ist diese Regelung unangemessen, da sie den Faktor „Investorengewinn“ nicht berücksichtigt (dieser Faktor darf nicht abgezogen werden). Die Nichtermittlung des Investorengewinns gewährleistet keine Fairness der angewandten Methoden, da der Investor im Vergleich zur Formel ohne Gewinn investieren und nutzen wird. Der gesamte Überschuss aus der Nutzung des aktuellen Bauzustands auf dem Grundstück während der gesamten Pachtdauer (einmalige Zahlung) des Grundstücks wird an den Staat abgeführt, Körperschaftssteuer nicht inbegriffen.

Eine solche Regelung steht im Widerspruch zur Theorie der Ermittlung von Pachtunterschieden; sie erhöht den Unterschied im Grundstückspreis bei Anwendung der Ertragswertmethode mit der Überschussmethode (bei gleichen Planungsinformationen). Daher wird empfohlen, dass die Entwurfsagentur der obigen Formel den Faktor „Investorengewinn“ hinzufügt.

Artikel 7.3.a des Entwurfs legt fest, dass die Bauinvestitionskosten zur Ermittlung der Grundstückspreise unter Verwendung der Überschussmethode folgende Kosten umfassen: Kosten für den Bau der technischen Infrastruktur, der sozialen Infrastruktur, des Wohnungsbaus, anderer Bauarbeiten, Ausrüstungskosten, Kosten für die Bauinvestitionsberatung, Kosten für das Projektmanagement und eine Reihe anderer Kostenpositionen, die im Investitionskapitalsatz vorgeschrieben sind.

Nach Ansicht der Unternehmen ist diese Regelung abgeschlossen. Andere, nicht aufgeführte Kosten fallen nur bei Verwendung des Investitionskapitalsatzes an, wie etwa: Eventualkosten für das während der Projektumsetzung auftretende Arbeitsvolumen und Preisinflationsfaktoren; Kreditzinsen, Baukosten für temporäre Arbeiten, Arbeiten, die dem Bau dienen, Versicherungen usw. Daher hat VCCI der Redaktionsagentur vorgeschlagen, die oben genannten Kosten zu ergänzen.

Laut VCCI sieht Artikel 7.3.b des Entwurfs außerdem vor, dass die Betriebsausgaben als Prozentsatz der Einnahmen entsprechend dem allgemeinen Niveau vor Ort berechnet werden. Nach Ansicht der Unternehmen ist diese Bestimmung unklar und unangemessen.

Insbesondere die Geschäftskosten wie Werbe-, Vertriebs- und Betriebskosten variieren in den einzelnen Bereichen stark, sodass es schwierig ist, vor Ort ein gemeinsames Niveau festzulegen.

Darüber hinaus ist die Zonierung des „örtlichen Gemeinschaftsgrundstücks“ ebenfalls nicht geeignet. Insbesondere bei Projekten in unbebauten Gegenden ohne viele Großprojekte ist das örtliche Gemeinschaftsgrundstück möglicherweise nicht für das jeweilige Projekt geeignet.

Artikel 7.3.c des Entwurfs legt fest, wie der Gewinn der Investoren nach zwei Optionen berechnet wird. Laut Rückmeldungen von Unternehmen sind die beiden oben genannten Berechnungsmethoden nicht sinnvoll, da sie den Gewinn des gesamten Projekts nicht vollständig nach der Überschussmethode für Investoren berechnen.

Konkret sieht die Regelung vor, dass der Gewinn nur auf Grundlage der Bauinvestitionskosten berechnet wird. Dabei handelt es sich lediglich um den Gewinn der Immobilienentwicklungsphase (Grundstücksentwicklungsinvestition), nicht um den Gewinn des gesamten Projekts.

Eine solche Regelung widerspricht dem Prinzip der Preisbildung, da die Preise die Produktions- und Geschäftskosten decken und Gewinne generieren müssen. Diese Regelung widerspricht auch dem Prinzip des „Zeitwerts des Geldes“ (aufgrund von Opportunitätskosten, Inflation und Risiken) und dem Prinzip des „Zukunftswerts des Geldes“ (d. h. bei Investitionen in jedem Bereich muss man mit erwarteten Gewinnen rechnen, einschließlich Bankeinlagen).

Tatsächlich sind die vom Investor aufgewendeten Kosten (Gesamtkosten) alle angemessenen Kosten, die der Investor für die Fertigstellung des Projekts aufwenden muss (bis das Unternehmen gegründet ist). Die Gesamtkosten müssen die Landnutzungsgebühren (oder den Landwert) enthalten – die anfänglichen Investitionskosten, die der Investor aufwenden muss, um seinen finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat nachzukommen.

Wenn diese Kostenart nicht berechnet wird, kann davon ausgegangen werden, dass der Investor zweimal Grundgebühren zahlen muss: einmal, wenn diese bei der Ermittlung des Grundstückspreises nicht in den ausgeschlossenen Kosten enthalten sind (gemäß dieser Regelung), und zweimal, wenn er Grundnutzungsgebühren zahlen muss (die jedoch nicht als Kostenart abgezogen werden).

Daher wird empfohlen, dass die Redaktion die Verordnung dahingehend ändert, dass die Gewinne auf der Grundlage der Gesamtkosten berechnet werden, die die Investoren für die Fertigstellung des Projekts bis zum gewinnbringenden Verkauf des Produkts aufwenden müssen. Diese Gesamtkosten müssen die Bauinvestitionskosten, die Geschäftskosten und die Landnutzungsgebühren umfassen – die anfänglichen Investitionskosten, die die Investoren aufwenden müssen, um ihren finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat nachzukommen.

Artikel 4.2.d des Entwurfs sieht die Festlegung der Grundstückspreise für die Landzuteilung und Landpacht entsprechend der Entschädigung, Unterstützung und des Umsiedlungsfortschritts gemäß Artikel 257.2.c des Landgesetzes von 2024 vor.

Nach Ansicht der Unternehmen sollte der Zeitpunkt der Grundstückspreisermittlung erst dann herangezogen werden, wenn das Grundstück geräumt und für Investitionen freigegeben ist.

Tatsächlich gibt es Fälle, in denen zu wenig Land zugeteilt wird und nicht investiert werden kann. Daher sollte der Zeitpunkt für die Grundstücksbewertung nicht festgelegt werden. Bei einer solchen Regelung entstehen unnötige Verfahren, und es muss eine nicht synchrone Preismethode gewählt werden, bei der viele zugeteilte Landflächen nicht ausreichen, um zu investieren, oder auf der geplanten Fläche keine Einnahmen generiert werden.

Daher sollte geregelt werden, dass die Überschussmethode auf die gesamte Projektfläche gemäß dem detaillierten Bebauungsplan oder dem Masterplan bis zum Zeitpunkt der Grundstücksbewertung berechnet wird, aufgeteilt nach dem Flächenverhältnis zur übergebenen Fläche.

TM

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html