„Verkaufen Sie sich“, um zu überleben
Viele Experten warnten vor der Übernahme zahlreicher Unternehmen durch Fusionen und Übernahmen (M&A) während der schwierigen Phase des Immobilienmarktes im dritten Quartal 2022. Vietnamesische Unternehmen dominierten früher den Markt, verfügten über große Grundstücksfonds und behaupteten ihren Marktanteil. In diesen schwierigen Zeiten zwang der Verlust von Liquidität und Cashflow jedoch viele Unternehmen, sich zu verkaufen, um zu überleben.
Es ist erwähnenswert, dass Projekte, die zu niedrigen Preisen verkauft wurden, damals für ausländische Investoren mit starken Finanzressourcen eine Chance darstellten, den Markt zu übernehmen, wodurch die inhärenten Vorteile vietnamesischer Immobilienunternehmen zunichte gemacht wurden.
Einer der größten M&A-Deals ist die Vereinbarung zwischen der Keppel Group und dem Keppel Vietnam Fund (KVF), zusammen bekannt als Keppel Consortium, zur Übernahme von 49 % der Anteile an zwei benachbarten Wohnbauprojekten in Thu Duc City. Es wird erwartet, dass der Erwerb der Anteile an diesen beiden Projekten mit Entwicklungskosten von über 10.000 Milliarden VND noch in diesem Jahr abgeschlossen wird.
Viele Projekte werden durch Kapitaleinlagen „verkauft“, um den Betrieben die Möglichkeit zu geben, sich zu retten.
Dies ist die zweite gemeinsame Investition von Keppel und KVF nach dem Erwerb von drei Grundstücken in Hanoi im Jahr 2022. Joseph Low, Vorstandsvorsitzender von Keppel in Vietnam, erklärte, dass der Kapitalerwerb für die beiden Projekte mit dem Geschäftsmodell von Keppel vereinbar sei und es dem Unternehmen ermögliche, Drittmittel für Landfinanzierungen für Wachstum zu nutzen. Keppel möchte seine Investitionen in Vietnam zudem erhöhen, da Unternehmen eine Strategie zur Diversifizierung ihrer Investitionen verfolgen und sich nicht auf China konzentrieren, um Risiken zu minimieren.
Zuvor hatte Frasers Property Vietnam, ein Unternehmen der Frasers Property Group – ein multinationaler Konzern mit umfassender Erfahrung im Besitz, Betrieb und der Entwicklung diverser Produkte und Dienstleistungen im Immobiliensektor – seine Zusammenarbeit mit einem vietnamesischen Unternehmen zur Entwicklung von Industrieparks im Norden Vietnams mit einer Gesamtinvestition von 250 Millionen US-Dollar angekündigt. FPV beteiligte sich dabei mit 49 % am Gründungskapital.
Neben Akquisitions- und Kapitalbeteiligungsgeschäften mit ausländischen Unternehmen schließen vietnamesische Immobilienunternehmen auch kontinuierlich Investitions- und Akquisitionsgeschäfte untereinander durch den Kauf und Verkauf von Anteilen ab. Dadurch können angeschlagene Unternehmen trotz erschwertem Kapitalzugang ihre Projekte weiterführen und abschließen.
Im Bericht der Bao Viet Securities Company (BSC) wird zudem geschätzt, dass die M&A-Aktivitäten im Immobiliensektor im Zeitraum 2023/24 zunehmen könnten, da die Phase des billigen Geldes vorbei ist. Immobilienunternehmen erleben eine Phase der Liquiditätsknappheit, in der die Kapitalbeschaffung mehr oder weniger auf Hindernisse stößt.
BSC begründete dies mit den Absatzschwierigkeiten aufgrund der negativen Marktstimmung und der mangelnden Nachfrage nach Produkten. Sowohl Unternehmen als auch Immobilienkäufer seien auf Kredite angewiesen. Zweitens liege die Kreditvergabe im Immobiliensektor weiterhin unter strengen Auflagen, während andere Kapitalkanäle wie Anleihen und Aktien ungünstig seien. Schließlich seien die Zinsen hoch und die Anleihen würden 2023/24 fällig. Angesichts der vielen Herausforderungen müssten Immobilienunternehmen Fusionen und Übernahmen als Lösung wählen.
Viele Experten sind zudem der Ansicht, dass die Notwendigkeit, einen Teil ihrer Projekte zu verkaufen, auch auf die Streuung der Investitionen zurückzuführen ist, die die finanziellen Möglichkeiten übersteigen. Manche Unternehmen streben ausschließlich nach Gewinnen und gewährleisten daher nicht die Vereinbarkeit von Unternehmens- und Kundeninteressen.
Schwierigkeiten nicht nur im Immobilienbereich
Betrachtet man jedoch die Zeit vom Ende des Jahres 2022 bis zu den ersten Monaten des Jahres 2023, so haben die wirtschaftlichen Probleme alle Sektoren betroffen, nicht nur den Immobiliensektor. Dies zeigt sich daran, dass M&A-Transaktionen auch in vielen anderen Sektoren stattfanden, da viele Unternehmen aufgrund von Produktionsschwierigkeiten und Kapitalmangel Vermögenswerte zu niedrigen Preisen an ausländische Investoren verkaufen müssen.
In einer Erklärung vor dem Ständigen Ausschuss für sozioökonomische Fragen derNationalversammlung wies der Minister für Planung und Investitionen, Nguyen Chi Dung, kürzlich auch darauf hin, dass viele große Unternehmen ihre Vermögenswerte zu nur 50 Prozent ihres tatsächlichen Werts verkaufen mussten und die Käufer aufgrund der schwierigen Produktions- und Geschäftslage sowie der begrenzten Kapitalaufnahmekapazität ausländische Unternehmen waren.
Laut einer Umfrage des Private Economic Development Research Board unter fast 10.000 Unternehmen befinden sich viele Unternehmen in einer besonders schwierigen Lage. Bis zu 82,3 % der an der Umfrage teilnehmenden Unternehmen planen, in den verbleibenden Monaten des Jahres 2023 ihre Größe zu reduzieren, den Betrieb vorübergehend einzustellen oder ganz einzustellen.
Neben Immobilien müssen viele Unternehmen auch zahlreiche andere Vermögenswerte verkaufen, um zu überleben.
Von den im Jahr 2023 noch aktiven Unternehmen erwarten 71,2 % einen Personalabbau von mehr als 5 %, 22,2 % einen Abbau von mehr als 50 %. 80,7 % der Unternehmen rechnen mit Umsatzeinbußen von mehr als 5 %, die Quote von Umsatzeinbußen von mehr als 50 % liegt bei 29,4 %. Insbesondere das Vertrauen der Unternehmen in die Gesamtwirtschaft und die Branchenkonjunktur ist in diesem Zusammenhang besonders gering: 81,4 % der Unternehmen geben eine negative bzw. sehr negative Einschätzung ab.
Die Umfrage zeigt, dass die Schwierigkeiten, mit denen Unternehmen konfrontiert sind, die Auftragslage (59,2 %), der Zugang zu Krediten (51,1 %), die Umsetzung von Verwaltungsverfahren und gesetzlichen Vorschriften (45,3 %) und die Angst vor der Kriminalisierung von Wirtschaftstransaktionen (31,1 %) sind. Bemerkenswert ist, dass die Unterstützung durch die lokalen Behörden trotz der Schwierigkeiten noch nicht den Anforderungen entspricht. Bis zu 84 % der Unternehmen bewerten die Effektivität des Managements und der Unterstützung durch die lokalen Behörden als unzureichend.
Nach Angaben der Agentur für Auslandsinvestitionen gab es in den ersten vier Monaten dieses Jahres 1.044 Kapitaleinlagentransaktionen zum Kauf von Anteilen an inländischen Unternehmen durch ausländische Investoren im Gesamtwert von über 3,1 Milliarden US-Dollar. Dies entspricht einem Anstieg von über 70 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. 77.001 Unternehmen zogen sich vom Markt zurück, 25,1 % mehr als im Vorjahreszeitraum. Durchschnittlich verließen über 600 Unternehmen täglich den Markt.
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