Vietnamesische Immobilien ziehen ausländische Investoren an, Überraschungen bei den Wohnungspreisen in HCMC, Rechte der Hausbesitzer

Die in den Immobiliensektor strömenden ausländischen Direktinvestitionen haben stark zugenommen, Wohnungspreisuntersuchungen bei einigen Projekten in Ho-Chi-Minh-Stadt, Regelungen zum Wohneigentumsrecht usw. sind die neuesten Nachrichten aus dem Immobilienbereich.

Ausländisches Direktkapital spielt auf dem vietnamesischen Immobilienmarkt eine wichtige Rolle bei der Angebotsbereinigung und Marktstandardisierung. (Foto: Linh An)

Der Zufluss ausländischer Direktinvestitionen in den Immobiliensektor nahm stark zu

Laut den neuesten Daten des General Statistics Office belief sich das gesamte registrierte ausländische Direktinvestitionskapital (FDI) in Vietnam zum 31. August auf 20,52 Milliarden US-Dollar, ein Anstieg von über 8 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Bemerkenswert ist, dass der Immobiliensektor fast 20 % des gesamten neu registrierten Kapitals ausmachte, 5,1-mal mehr als im Vorjahreszeitraum. Zählt man das neu registrierte und das angepasste registrierte Kapital hinzu, erreichte das registrierte FDI-Kapital im Immobiliensektor 2,55 Milliarden US-Dollar, 3,7-mal mehr als im Vorjahreszeitraum und machte fast 14,4 % des gesamten neu registrierten und erhöhten Kapitals aus.

Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, erklärte, dass ausländische Direktinvestitionen (ADI) eine wichtige Rolle auf dem vietnamesischen Immobilienmarkt spielen, um das Angebot zu glätten und den Markt mit strengen Kriterien für ausländisches Kapital hinsichtlich Legalität, Planung und Produktentwicklung zu standardisieren. Einige Segmente wie Industrieimmobilien, Büros, Wohnungen und Resorts – Immobilienarten, an denen ausländische Investoren interessiert sind – werden von dieser Kapitalquelle direkt betroffen sein.

Laut Herrn Quoc Anh sind die drei Gesetze zum Immobilienmarkt – das Wohnungsbaugesetz 2023, das Immobilienwirtschaftsgesetz 2023 und das Grundstücksgesetz 2024 – offiziell in Kraft getreten. Sie schaffen einen klaren Korridor für den Immobilienmarkt, verbunden mit einer stabilen Wirtschaftsentwicklung und starken Investitionen in die Infrastruktur, was den vietnamesischen Immobilienmarkt für ausländische Investoren attraktiv macht. Ausländische Investoren haben Vertrauen und investieren dank der Unterstützung von Anwaltskanzleien mehr Geld nach Vietnam.

Herr Troy Griffiths, stellvertretender Geschäftsführer von Savills Vietnam, sagte, dass sich einige Segmente wie Einzelhandel, Resorts, Büro- und Wohnimmobilien dank ausländischem Direktkapital positiv entwickeln.

Im Bereich Einzelhandelsimmobilien setzt die AEON Mall ihren Expansionsplan mit der Eröffnung der AEON Mall Hue (8,6 Hektar) im September fort. Diese Einheit hat außerdem ein 10,5 Hektar großes Grundstück in Thanh Hoa erworben, um das größte Einkaufszentrum in der Zentralregion zu errichten, und den Masterplan 1/500 für das Projekt AEON Mall Bien Hoa (12 Hektar) genehmigt. Becamex IDC hat außerdem mit dem Bau eines 7 Hektar großen Gewerbekomplexes in Binh Duong New City begonnen.

Im Resort-Immobiliensektor kehren internationale Besucher nach Vietnam zurück: In den ersten acht Monaten des Jahres 2024 kamen mehr als 11,4 Millionen Gäste, ein Plus von 45,8 % im Vergleich zum Vorjahr und 1 % mehr als 2019. Bis 2028 werden voraussichtlich 191 Hotelprojekte mit rund 49.800 Zimmern entstehen; 75 % dieses neuen Angebots liegen im mittleren bis oberen Preissegment, 70 % gehören internationalen Luxushotelketten, was Vietnam zu einem Schlüsselmarkt in der Region macht.

Auf dem Wohnungsmarkt haben Cosmos Initia, TT Capital und Koterasu Group das TT AVIO-Projekt in Binh Duong auf den Markt gebracht, das fast 2.000 erschwingliche Wohnungen bietet; Vinhomes hat das 385 Hektar große Projekt Vinhomes Global Gate in Hanoi vorgestellt, das mehr als 4.100 Flachbauwohnungen und 12.600 Hochhauswohnungen umfasst ...

Auf dem Büromarkt werden in Ho-Chi-Minh-Stadt im zweiten Halbjahr 2024 rund 35.000 Quadratmeter Bürofläche durch drei Projekte der Grade B und C hinzukommen: Thaisquare The Merit, Vinatex Building und CMC Tower B. In Hanoi werden bis zum Jahresende durch zwei Projekte der Grade A, Taisei Ha Noi Office Tower und Heritage West Lake, 46.000 Quadratmeter hinzukommen.

Laut Herrn Troy Griffiths ist es unschwer zu erkennen, dass Projekte mit ausländischem Direktinvestitionskapital vor allem Transparenz und Rechtsklarheit gewährleisten. Für ausländische Investoren ist dies eine Voraussetzung für ihre Entscheidung, in Immobilienprojekte in Vietnam zu investieren.

Wohnungsverkaufspreis nähert sich 500 Millionen VND/m2

Laut dem Bericht der DKRA Group über den Wohnungsmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt und Umgebung im Oktober 2024 ist das Wohnungsangebot im Vergleich zum gleichen Zeitraum leicht zurückgegangen und konzentrierte sich hauptsächlich auf Ho-Chi-Minh-Stadt und Binh Duong.

Die Marktnachfrage zeigt Anzeichen einer Erholung, vor allem aufgrund neuer Projekte, die diesen Monat in Binh Duong und Long An zum Verkauf angeboten wurden.

Daten der DKRA Group zeigen, dass der Erstverkaufspreis von Wohnungen aufgrund des Kostendrucks weiterhin hoch ist. Die Verkaufspreise einiger Projekte in den an Ho-Chi-Minh-Stadt angrenzenden Provinzen stiegen im Vergleich zum Warenkorb vor drei bis sechs Monaten um 3 bis 8 %.

Auf dem Sekundärmarkt erholen sich Verkaufspreise und Liquidität weiter, wobei sich die Transaktionen auf Projekte konzentrieren, die bereits über rosa Bücher verfügen oder sich in der Vorbereitung zur Übergabe der Häuser befinden.

Was den Verkaufspreis von Erstwohnungen betrifft, so liegt dieser laut DKRA Group in Ho-Chi-Minh-Stadt zwischen 30 und 493 Millionen VND/m2, in Binh Duong zwischen 26 und 59 Millionen VND/m2, in Ba Ria – Vung Tau zwischen 35 und 61 Millionen VND/m2, in Dong Nai zwischen 33 und 41 Millionen VND/m2 und in Long An zwischen 21 und 29 Millionen VND/m2.

Die Experten von Savills Vietnam analysierten die Verfügbarkeit von Wohnraum und stellten fest, dass die Immobilienpreise in Ho-Chi-Minh-Stadt im Zeitraum 2019–2023 jährlich um durchschnittlich 3 % stiegen, was dem Anstieg des persönlichen Einkommens entspricht. Die Kluft zwischen Immobilienpreisen und Einkommen wächst, was es für die Menschen schwieriger macht, ein Eigenheim zu besitzen.

Jedes Jahr benötigen Haushalte mit mittlerem Einkommen und junge Menschen in Ho-Chi-Minh-Stadt rund 50.000 Wohnungen. Das Angebot reicht jedoch noch immer nicht aus, um die Nachfrage zu decken.

Die Umfrage zeigt, dass die meisten der im dritten Quartal 2023 zum Verkauf angebotenen Apartmentprojekte in Ho-Chi-Minh-Stadt im oberen Preissegment angesiedelt sind und sich im Osten von Saigon befinden. Beispielsweise wird die nächste Phase des Eaton Park-Projekts in Thu Duc City von Gamuda Land zu einem Durchschnittspreis von 140 Millionen VND/m² angeboten.

Masterise Home hat gerade zwei Apartmentgebäude des Masteri Grand View-Projekts mit Preisen ab 100 Millionen VND/m² auf den Markt gebracht. Dies ist die erste Hochhaussiedlung im neuen Stadtgebiet The Global City, Thu Duc City.

Im Vinhomes Grand Park Urban Area in Thu Duc City wird die nächste Phase der Wohnsiedlung „Opus One“ ebenfalls für rund 100 Millionen VND/m² zum Verkauf angeboten. Nach der Fertigstellung von fünf Untergeschossen öffnet das Projekt „King Crown Infinity“ den nächsten Produktkorb zu Preisen zwischen 100 und 125 Millionen VND/m².

Dem Plan zufolge wird die Stadt im Rahmen des Green City-Projekts 67.216,8 Quadratmeter Land für den Bau von Schulen und öffentlichen Einrichtungen für gewerbliche Zwecke reservieren. (Quelle: XD Newspaper)

Für den Bau des Green City-Projekts wurden der Vingroup Corporation mehr als 127,4 Hektar Land zur Verfügung gestellt.

Das Volkskomitee von Hanoi hat gerade beschlossen, mehr als 127,4 Hektar Land (Phase 1) in den Gemeinden Tan Hoi, Lien Trung, Tan Lap und Lien Ha im Bezirk Dan Phuong, für das die Räumung des Geländes abgeschlossen ist, an die Vingroup Corporation – JSC zu übergeben, um das Projekt „Urban Functional Area – Green City“ umzusetzen.

Gemäß der Entscheidung Nr. 6011/QD-UBND des Volkskomitees von Hanoi vom 18. November 2024 handelt es sich bei den insgesamt über 127,4 Hektar Land, die in der ersten Phase zugeteilt wurden, um 409.786,6 Quadratmeter Wohngrundstücke, wobei es sich bei der Landnutzungsform um staatliche Landzuteilung mit Erhebung von Landnutzungsgebühren handelt.

Die diesmal zu übergebende Fläche umfasst 296.011,7 m² Wohngrundstück für den Bau von Flachbauten und 113.774,9 m² Wohngrundstück für den Bau von Hochhäusern mit Funktionen wie: gewerbliche Dienstleistungen, Büros, Hotels, Wohnungen usw.

Laut Plan wird die Stadt im Rahmen des Green City-Projekts 67.216,8 m² Land für den Bau von Schulen und öffentlichen Einrichtungen für gewerbliche Zwecke reservieren. Die Landnutzung erfolgt durch Pacht des Staates und einmalige Erhebung einer Pacht für die gesamte Pachtdauer. Die Pachtdauer beträgt 50 Jahre. Im Rahmen des Projekts werden Mittelschulen, Grundschulen, Kindergärten, kommerzielle Dienstleistungseinrichtungen, Märkte usw. gebaut. Außerdem werden die Stadtverwaltung, Gemeindeeinrichtungen, medizinische Zentren, Kulturhäuser und Gemeindeeinrichtungen errichtet.

Die Stadt legt außerdem 702.065,7 m² Land für Bäume und Verkehr fest. Der Staat teilt dieses Land zu, ohne Landnutzungsgebühren zu erheben. 17.470,7 m² Land sind für den Bau technischer Infrastruktur vorgesehen, darunter: Abwasserbehandlungsbereich, Feststoffumschlagbereich, geplanter Bereich für technische Infrastruktur, Wasserwerk, Pumpstation. 11.939,4 m² oberirdisches Land des Projekts sind für Höfe, interne Straßen, Arbeiten an der technischen Infrastruktur und das Pflanzen von Bäumen zur gemeinsamen Nutzung vorgesehen.

Vingroup Corporation – JSC ist für den gleichzeitigen Aufbau der technischen Infrastruktur, die Wartung und Reparatur des Projekts nach der Bauinvestition und die Übergabe an die lokalen Behörden zur Verwaltung und gemeinsamen Nutzung in der Stadt verantwortlich.

Im Rahmen dieses Projekts hat die Stadt 8.945,6 m² Land auf den Parzellen C-TT5.1 bis C-TT5.7 als Siedlungsgebiet bereitgestellt. Die Vingroup Corporation – JSC ist für die Investitionen in den synchronen Bau der Infrastruktur verantwortlich und wird diese nach Abschluss der Bauarbeiten an den Bezirk übergeben. Die Landnutzung erfolgt durch den Staat, der das Land ohne Erhebung von Landnutzungsgebühren zuweist.

Rechte des Hauseigentümers

Artikel 10 des Wohnungsgesetzes von 2023 legt die Rechte von Hauseigentümern und Wohnungsnutzern wie folgt fest:

1. Hauseigentümer, die inländische Organisationen, Einzelpersonen und im Ausland lebende Vietnamesen sind, haben folgende Rechte:

a) Sie haben das Recht auf Unverletzlichkeit der Immobilie, die ihr rechtmäßig gehört;

b) die Nutzung von Wohnraum zu Wohnzwecken und zu anderen gesetzlich nicht verbotenen Zwecken;

c) Erteilung einer Bescheinigung über das Haus, das sich in seinem/ihrem rechtlichen Eigentum befindet, gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes und des Gesetzes über Grundstücke;

d) Verkauf, Vermietung, Schenkung, Tausch, Vererbung, Hypothekenaufnahme und Kapitaleinlage in Form von Wohnraum gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes, des Grundbuchgesetzes und anderer relevanter Rechtsvorschriften; Übertragung von Verträgen über den Kauf und Verkauf von Wohnraum, Vermietung, Verleihung, Gewährung eines vorübergehenden Aufenthalts, Ermächtigung zur Wohnungsverwaltung und andere Rechte gemäß den gesetzlichen Bestimmungen; im Falle der Schenkung oder Vererbung von Wohnraum an eine Person, die nicht berechtigt ist, in Vietnam Wohnraum zu besitzen, genießt diese Person nur den Wert dieses Wohnraums.

Falls das Bodengesetz andere Bestimmungen zu den Rechten von Hausbesitzern im Zusammenhang mit Landnutzungsrechten enthält, bei denen es sich um im Ausland lebende Vietnamesen handelt, gelten diese Bestimmungen.

d) Gemeinsame Nutzung öffentlicher Versorgungsarbeiten in diesem Wohngebiet gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes und anderer relevanter gesetzlicher Bestimmungen.

Als Eigentümer eines Mehrfamilienhauses hat er/sie das Recht, das Gemeinschaftseigentum des Mehrfamilienhauses und die gemeinsamen Infrastrukturanlagen dieses Mehrfamilienhauses mitzubesitzen und mitzunutzen, mit Ausnahme von Anlagen, die für Geschäftszwecke errichtet wurden oder gemäß den gesetzlichen Bestimmungen oder der Vereinbarung im Hauskauf- oder Mietkaufvertrag an den Staat übergeben werden müssen;

e) Instandhaltung, Renovierung, Abriss und Wiederaufbau von Häusern gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes und des Baugesetzes;

g) in Bezug auf das Wohneigentum gemäß Artikel 7 dieses Gesetzes geschützt sein;

h) Verstöße gegen die eigenen Eigentumsrechte und andere Verstöße gegen das Wohnungsrecht zu beklagen, anzuzeigen und Klage einzureichen;

i) Weitere gesetzlich vorgeschriebene Rechte.

2. Hauseigentümer, die ausländische Organisationen oder Einzelpersonen sind, haben die in Artikel 20 dieses Gesetzes festgelegten Rechte.

3. Wohnungsnutzer, die nicht Eigentümer der Wohnung sind, sind berechtigt, ihre Rechte bei der Verwaltung und Nutzung der Wohnung entsprechend der Vereinbarung mit dem Eigentümer der Wohnung auszuüben.

Somit stehen den Hauseigentümern die oben genannten Rechte zu.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-dia-oc-viet-nam-hut-von-nha-dau-tu-ngoai-bat-ngo-ve-gia-can-ho-tai-tphcm-quyen-cua-chu-so-huu-nha-o-294775.html