Hanois „Goldenes Land“ hat nur wenige Mieter, die Immobilienpreise explodieren und selbst hohe Einkommen sind schwer zu kaufen

Auch für die Gruppe mit dem höchsten Einkommen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt ist es schwierig, ein Haus zu kaufen. Geschäfte in Hanois „goldenem Land“ werden nicht vermietet. Wann müssen Wohnungsbauprojekte die Stellungnahmen des Verteidigungsministeriums und des Ministeriums für öffentliche Sicherheit einholen? ... so lauten die neuesten Nachrichten aus der Immobilienbranche.

Aktuelles zum Immobilienmarkt: Die Kluft zwischen Einkommen und Immobilienpreisen vergrößert sich, insbesondere bei Haushalten der Mittel- und oberen Mittelschicht. (Foto: Anh Phuong)

Hohes Einkommen erschwert auch den Hauskauf

In einem kürzlich veröffentlichten Bericht zitierte die Vietnam Association of Realtors (VARS) Daten aus der Umfrage zum Lebensstandard der Bevölkerung aus dem Jahr 2023 des General Statistics Office (GSO). Demnach verfügte die Gruppe mit dem höchsten Einkommen (20 % der Bevölkerung – Gruppe 5) in Hanoi über ein durchschnittliches Pro-Kopf-Einkommen von 14,47 Millionen VND/Monat, in Da Nang von 13,8 Millionen VND/Monat, in Ho-Chi-Minh-Stadt von 13,26 Millionen VND/Monat, in Dong Nai von 13,9 Millionen VND/Monat und in Binh Duong von 18,38 Millionen VND/Monat.

Laut VARS könnte diese Gruppe in Großstädten wie Hanoi oder Ho-Chi-Minh-Stadt ohne staatliche Unterstützung ein Eigenheim besitzen. Doch selbst diese Gruppe mit hohem Einkommen stößt in der Realität auf viele Hindernisse, wenn es darum geht, in diesen Großstädten ein Eigenheim zu erwerben.

VARS geht davon aus, dass jeder Haushalt mit 2 Personen im erwerbsfähigen Alter zur höchsten Einkommensgruppe gehört. Das Durchschnittseinkommen dieser Gruppe wird auf etwa 30 Millionen VND/Monat/Haushalt geschätzt, was etwa 360 Millionen VND pro Jahr entspricht.

Die maximale Erschwinglichkeit bei Anwendung der allgemeinen Finanzregel besteht darin, dass die Wohnkosten 1/3 des Einkommens nicht übersteigen, was etwa 6,7 ​​Millionen VND/Monat entspricht, was etwa 80 Millionen VND/Jahr entspricht.

Mittlerweile kostet jede Gewerbewohnung in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt je nach Gebiet und Segment zwischen 40 und 70 Millionen VND/m². So kostet eine Wohnung mit einer Fläche von etwa 60 m² 2,5 bis 3,5 Milliarden VND.

Wenn die Gruppe mit hohem Einkommen ein Haus im Wert von 3,5 Milliarden VND kaufen möchte und 70 % des Hauswerts von der Bank leiht, also 2,45 Milliarden VND, mit einem Zinssatz von 8 % pro Jahr für 20 Jahre. Die monatliche Rate beträgt etwa 25–27 Millionen VND, was über 300 Millionen VND pro Jahr entspricht.

Laut VARS ist es dieser Personengruppe bei einer Höchstzahlung von 80 Millionen VND/Jahr praktisch unmöglich, ein Haus zu kaufen.

Als Grund für den starken Rückgang der Erschwinglichkeit von Wohnraum in den vergangenen Jahren nannte VARS, dass die Immobilienpreise in Großstädten, die bereits über die finanziellen Möglichkeiten der Mehrheit der Bevölkerung hinausgingen, rapide gestiegen seien, und zwar um ein Vielfaches schneller als die Einkommenszuwächse.

Insbesondere nach der Covid-19-Pandemie stiegen die Immobilienpreise, insbesondere die Preise für Wohnungen in Hanoi, Da Nang und Ho-Chi-Minh-Stadt, kontinuierlich an und erreichten ein neues Niveau, das 30 % über dem von 2019 lag.

Nach Angaben des Bauministeriums stiegen die Wohnungspreise in Hanoi im dritten Quartal 2024 sowohl bei neuen als auch bei alten Projekten, wobei die Preise für neue Projekte vierteljährlich um etwa 4–6 % und jährlich um 22–25 % stiegen.

Daten des Batdongsan-Kanals zeigen, dass der durchschnittliche Verkaufspreis für Wohnungen im Jahr 2021 zwischen 34 und 37 Millionen VND/m² liegt; im Jahr 2022 liegt er bei 38 bis 40 Millionen VND/m². Im Jahr 2023 liegt der Verkaufspreis zwischen 39 und 42 Millionen VND/m² und im Jahr 2024 steigt der durchschnittliche Verkaufspreis auf 45 bis 51 Millionen VND/m².

Unterdessen wird das städtische Pro-Kopf-Einkommen im Jahr 2023 im Vergleich zur GSO-Statistik von 2019 nur um etwa 4 % steigen.

Das Durchschnittseinkommen der Gruppe 5 in Hanoi und Da Nang wird im Jahr 2023 im Vergleich zu 2019 lediglich um 3 % bzw. 7 % steigen. Das Durchschnittseinkommen dieser Gruppe in Ho-Chi-Minh-Stadt verzeichnete sogar ein negatives Wachstum von 8 %.

Dies hat die Kluft zwischen Einkommen und Immobilienpreisen vergrößert, insbesondere für Haushalte der Mittel- und oberen Mittelschicht.

Ein weiterer Grund ist laut VARS der Mangel an geeignetem Wohnraum. Nur sehr wenige Wohnbauprojekte kosten weniger als 30 Millionen VND/m2, sodass die Mehrheit der Menschen, darunter auch Gruppe 5, keine geeigneten Optionen hat.

Darüber hinaus ist Spekulation einer der Hauptfaktoren, die die Immobilienpreise in die Höhe treiben. Viele Menschen kaufen Immobilien, ohne sie tatsächlich zu nutzen. Sie kaufen sie und lassen sie dann unbewohnt stehen, während sie auf steigende Preise warten. Dadurch wird das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage noch größer.

Viele Geschäftsräume auf „goldenem Land“ in Hanoi geschlossen

Ende 2024 sind Dutzende Geschäftsräume in der Kim Ma-Straße, die zuvor zu den teuersten Mieten in Hanoi zählte, geschlossen und mit Schildern zur Vermietung versehen.

Der Eigentümer eines fünfstöckigen Hauses mit einer Gesamtnutzfläche von 200 m² in der Kim Ma Straße sagte, dass seit Anfang 2024 viele Marken und Geschäfte aus der Straße weggezogen seien und die Räumlichkeiten geschlossen und leer gestanden hätten. Es ist bekannt, dass das gesamte Haus zuvor für 60 Millionen VND/Monat vermietet war, nun aber auf 50 Millionen VND/Monat reduziert wurde, aber seit über einem halben Jahr gibt es keinen Mieter mehr.

Der Eigentümer eines fünfstöckigen Hauses mit zwei Straßenfronten in der Kim Ma Straße sagte, dass er neben der Mietminderung auch die Möglichkeit geschaffen habe, dass die Kunden drei Monatsmieten statt der bisherigen sechs Monatsmieten auf einmal zahlen müssten. Trotzdem sei es ihm nicht gelungen, Mieter zu halten.

Die Kim Ma Straße ist etwa 1,5 km lang, alle paar Häuser gibt es ein Geschäft mit einem „Zu vermieten“-Schild.

Nicht nur große Räumlichkeiten stehen leer, auch kleine Räumlichkeiten mit Mietpreisen zwischen 15 und 20 Millionen VND/Monat haben keine Mieter.

„Vor der Covid-19-Pandemie wurden Geschäftsräume in der Kim Ma Straße sofort von jemand anderem übernommen, wenn sie leer standen, aber jetzt können viele Ladenbesitzer nicht überleben, teils wegen der hohen Preise für die Räumlichkeiten, teils wegen schlechter Geschäfte, sodass sie die Räumlichkeiten zurückgeben müssen“, sagte der Besitzer eines Geschäftsraums in der Kim Ma Straße.

Laut Angaben der Anwohner der Kim Ma Straße mussten seit Ende 2023 viele Geschäfte ihre Räumlichkeiten zurückgeben und wieder verlassen. Gründe hierfür sind unter anderem die langwierigen Bauarbeiten an der U-Bahn-Station, schlechte Geschäftsbedingungen und sogar Insolvenzen.

Immobilienexperten analysieren, dass die Entwicklung des E-Commerce das Einkaufen vielfältiger und flexibler macht …

Im Bezirk Hoang Mai (Hanoi) stehen knapp 44.000 m² Land zur Versteigerung.

Die Lac Viet Joint Stock Auction Company hat gerade die Versteigerung von Vermögenswerten des Hoang Mai District Land Fund Development Center angekündigt.

Konkret geht es um die Versteigerung von Landnutzungsrechten zur Umsetzung des Investitionsprojekts zum Bau von Flachbauten auf dem Grundstück mit der Kennziffer TT4 im Stadtgebiet Nam Ho Linh Dam, Bezirk Hoang Liet, Distrikt Hoang Mai, Hanoi (Phase 1).

Das versteigerte Grundstück hat eine Gesamtfläche von 43.944 m²; davon sind 20.061 m² Wohngrundstück, 20.759 m² Verkehrsfläche und über 3.123 m² Grünfläche.

Die Wohnbaufläche entspricht 10 Zonen, 262 Grundstücken, die Bebauungsdichte des gesamten Gebietes beträgt ca. 49,7 %, 4 Stockwerke hoch.

Der Startpreis der ersten Runde beträgt über 86 Millionen VND/m². Der Startpreis ab Runde 2 entspricht dem höchsten gültigen Gebot der vorherigen Runde. Die Preisspanne beträgt 500.000 VND/m².

Die Auktionsregistrierungsgebühr beträgt 4 Millionen VND. Die Auktionskaution beträgt über 345 Milliarden VND.

Die Auktion erfolgt durch direkte Abstimmung in mehreren Runden bei der Auktion und muss mindestens 3 Pflichtrunden durchlaufen. Aufsteigendes Gebotsverfahren.

Zeit und Ort für den Verkauf und Empfang von Dokumenten bis 17:00 Uhr am 20. Dezember bei der zentralen Anlaufstelle – Volkskomitee des Bezirks Hoang Mai und Hauptsitz der Lac Viet Joint Stock Auction Company.

Die Auktion findet am 23. Dezember um 14:30 Uhr im Saal des politischen Zentrums des Bezirks Hoang Mai statt.

Wann müssen Wohnungsbauprojekte das Verteidigungsministerium und das Ministerium für öffentliche Sicherheit konsultieren?

Das Bauministerium hat gerade ein Dokument an die Baubehörde der Provinz Ha Tinh geschickt, das die Konsultationen mit dem Verteidigungsministerium und dem Ministerium für öffentliche Sicherheit über Investitionsprojekte im Wohnungsbau in Gebieten betrifft, die der nationalen Verteidigung und Sicherheit bedürfen.

Dementsprechend erhielt das Bauministerium die offizielle Mitteilung Nr. 3770/SXD-QLN vom 15. November 2024 der Baubehörde der Provinz Ha Tinh mit der Bitte um Anleitung zur Einholung von Stellungnahmen des Verteidigungsministeriums und des Ministeriums für öffentliche Sicherheit zu Wohnungsbauinvestitionsprojekten in Gebieten, die gemäß den Bestimmungen des Wohnungsgesetzes der Landesverteidigung und -sicherheit bedürfen.

Nach Prüfung antwortete das Bauministerium wie folgt: Bezüglich der Konsultationen mit dem Verteidigungsministerium und dem Ministerium für öffentliche Sicherheit über Wohnungsbauinvestitionsprojekte in Gebieten, die der nationalen Verteidigung und Sicherheit unterliegen. Gemäß dem Wohnungsbaugesetz von 2023 dürfen ausländische Organisationen und Einzelpersonen nur Gewerbewohnungen in Wohnungsbauinvestitionsprojekten kaufen, auf Raten kaufen, Geschenke annehmen und erben, die nicht in Gebieten liegen, die der nationalen Verteidigung und Sicherheit unterliegen. Gemäß Klausel 2, Artikel 16, Klausel 2, Artikel 17 und Klausel 3, Artikel 19 des Wohnungsbaugesetzes von 2023 dürfen ausländische Organisationen und Einzelpersonen nur Gewerbewohnungen in Wohnungsbauinvestitionsprojekten kaufen, auf Raten kaufen, Geschenke annehmen, Erbschaften annehmen und besitzen, die nicht in Gebieten liegen, die der nationalen Verteidigung und Sicherheit unterliegen.

Das Dekret Nr. 95/2024/ND-CP schreibt vor, dass die für die Bewertung und Genehmigung von Investitionsrichtlinien zuständige Behörde das Verteidigungsministerium und das Ministerium für öffentliche Sicherheit konsultieren muss, um festzustellen, ob das Projekt in einem Gebiet liegt, das der nationalen Verteidigung und Sicherheit bedarf, oder nicht. So kann festgestellt werden, ob das Projekt ausländischen Organisationen und Einzelpersonen den Erwerb von Wohneigentum ermöglichen darf oder nicht.

Gemäß dieser Regelung gestattet der Staat ausländischen Organisationen und Einzelpersonen lediglich den Kauf, die Miete, die Schenkung oder die Erbschaft von Gewerbeimmobilien. Es gibt keine Regelungen zur Nutzung von Wohngrundstücken im Rahmen von Wohnungsbauinvestitionen. Daher ist bei Infrastrukturinvestitionen, bei denen Grundstücke in Parzellen aufgeteilt und an Privatpersonen zum Bau eigener Häuser verkauft werden, die Stellungnahme des Verteidigungsministeriums und des Ministeriums für öffentliche Sicherheit gemäß Artikel 15 Absatz 6 des Dekrets Nr. 95/2024/ND-CP nicht erforderlich.

Bezüglich der Konsultation mit dem Verteidigungsministerium und dem Ministerium für öffentliche Sicherheit zu Investitionsprojekten für den Bau von Sozialwohnungen gilt gemäß Artikel 6 Absatz 4 des Regierungserlasses Nr. 100/2024/ND-CP vom 26. Juli 2024, dass die für die Beurteilung und Genehmigung der Investitionspolitik zuständige Behörde bei Investitionsprojekten für den Bau von Sozialwohnungen und Wohnungen für die Volksarmee keine Konsultation mit dem Verteidigungsministerium und dem Ministerium für öffentliche Sicherheit zu den in Artikel 15 Absatz 6 des Regierungserlasses Nr. 95/2024/ND-CP festgelegten Inhalten durchführen muss.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-cua-hang-dat-vang-ha-noi-e-khach-thue-gia-nha-tang-chong-mat-thu-nhap-cao-cung-kho-mua-296829.html