Grundstücksmakler „schlagen Wellen“, „erzeugen Hitze“ und verursachen Chaos auf dem Immobilienmarkt

Immobilienmarkt erholt sich positiv

Laut dem Bericht der Vietnam Association of Realtors (VARs) zeigten insbesondere das dritte Quartal 2024 und die ersten neun Monate des Jahres 2024 im Allgemeinen eine positive Erholung des Immobilienmarktes nach einer schwierigen Phase. Dies ist teilweise auf die Stabilität der Wirtschaft und die Unterstützungspolitik der Regierung zurückzuführen.

Insbesondere das Wohnungsbaugesetz 2023, das Immobilienwirtschaftsgesetz 2023 und das Grundstücksgesetz 2024 traten am 1. August 2024 offiziell in Kraft, fünf Monate früher als die vorherigen Regelungen. Dies trug dazu bei, den rechtlichen Korridor für den Immobilienmarkt zu schließen und einen neuen Marktzyklus in eine sicherere, gesündere und nachhaltigere Richtung zu eröffnen. Alle Immobiliensegmente, von Wohn- über Gewerbe- bis hin zu Industrieimmobilien, zeigten Anzeichen eines positiven Wachstums, und viele neue Projekte wurden umgesetzt.

In letzter Zeit zeigt der Immobilienmarkt Anzeichen einer „Heizung“. (Foto: ST)

Frau Pham Thi Mien, stellvertretende Direktorin des Vietnam Real Estate Market Research and Evaluation Institute (VARs IRE), sagte, dass der Wohnimmobilienmarkt erste Anzeichen einer „Erwärmung“ zeige.

Dementsprechend ist die Geschichte der Grundstücksauktionen aktueller denn je. Die Auktionen finden über Nacht statt und Hunderte, ja sogar Tausende von Menschen nehmen teil, um sich einen Platz zu sichern. Auch der Gewinnerpreis ist rekordverdächtig hoch und entspricht dem eines Projektlandes mit gut investierter Infrastruktur.

Auch das Wohnungssegment ist für den Marktdruck verantwortlich. Die Preise erreichen sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt kontinuierlich neue Höchststände. Aufgrund der hohen Nachfrage erhalten Tausende Wohnungseigentümer regelmäßig Anrufe mit Verkaufsanfragen. Trotz der hohen Verkaufspreise verzeichnen neu gestartete Wohnungsbauprojekte sehr gute Absorptionsraten.

Neben der Wohnungsart verzeichneten auch einige neu gestartete Flachbauprojekte großer Investoren trotz steigender Preise Rekordbuchungen. Viele Wohnungen liegen in guter Lage, was nicht nur hohe Preise bedeutet, sondern auch die Kaufpreisdifferenz erfordert.

Grundstücksmakler „schlagen Wellen“

Neben den Ergebnissen aus Angebot und Nachfrage gibt es auch Anzeichen einer „Erhitzung“ des Marktes. Diese Situation spiegelt sich in Grundstücksspekulationen, steigenden Immobilienpreisen und der Entstehung intransparenter Immobilientransaktionen wider.

„Viele Kleinanleger drängen aus Spekulationsgründen auf den Markt und lassen die Immobilienpreise dadurch unverhältnismäßig steigen. Auch im Wohnungssegment sind Anzeichen einer Aufheizung erkennbar: Die Angebotspreise für übertragene Wohnungen steigen dank der Unterstützung einiger Spekulantengruppen immer weiter an. Diese Anzeichen sind alle auf das knappe Angebot zurückzuführen, das sich jedoch verbessert hat“, so Frau Mien.

Neben den tatsächlichen Ergebnissen von Angebot und Nachfrage zeigt der Markt auch Anzeichen einer „Heizung“. (Foto: VOV)

Konkret sagte Frau Mien, dass der Wohnimmobilienmarkt im dritten Quartal 2024 weiterhin ein Angebot von 22.412 Produkten verzeichnete, darunter etwa 14.750 Neuzugänge, was einem Rückgang von 25 % gegenüber dem Vorquartal, aber einem Anstieg von 60 % gegenüber dem gleichen Zeitraum 2023 entspricht. Trotz des Mengenrückgangs laut Statistik zeigte das Angebot im dritten Quartal dennoch ein „Wachstum“, da eine Reihe neuer Projekte auftauchten, insbesondere durch die Präsenz von Großprojekten, die mit der Umsetzung begannen und den Markt „lebhafter“ machten.

In den ersten neun Monaten des Jahres 2024 wurden 38.797 neue Produkte zum Verkauf angeboten. Das Angebot war weiterhin stark differenziert. 70 % des neuen Angebots stammten aus dem Wohnungssegment. Davon dominierten Produkte mit Preisen von über 50 Millionen VND/m². Bezahlbare Gewerbewohnungen waren auf dem Markt nahezu mangelhaft. Regional betrachtet führte der Norden das Angebot mit 46 % an, gefolgt von der Zentralregion mit 29 % und dem Süden mit 25 %.

VARS-Forschungsdaten zeigen außerdem, dass der Gesamtmarkt im dritten Quartal rund 10.400 erfolgreiche Transaktionen verzeichnete, obwohl das Angebot hauptsächlich im oberen und luxuriösen Segment angesiedelt ist. Dies entspricht einer Absorptionsrate von 51 %. Dies spiegelt das Interesse des Marktes an neuen Immobilienprodukten wider, obwohl der Großteil des neuen Angebots hohen Standards entspricht und die Investitionskosten, insbesondere die Grundstückskosten, steigen.

Das Transaktionsvolumen und die Absorptionsrate sanken im Vergleich zum Vorquartal um 25 % bzw. einen Prozentpunkt, stiegen jedoch im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2023 um 80 % bzw. 28 Prozentpunkte. Das Transaktionsvolumen bei Wohnungen blieb jedoch „überwältigend“ und machte im dritten Quartal 71 % der gesamten Wohnungstransaktionen aus, wobei neue Wohnungsbauprojekte eine durchschnittliche Absorptionsrate von 75 % verzeichneten. Wohnungsbauprojekte in Hanoi verzeichneten kurz nach der Markteinführung sogar eine Absorptionsrate von bis zu 90 %.

Der Trend zum Bau kleinerer Wohnungen, um den Gesamtwert der Wohnung zu senken und sie besser an die Bedürfnisse und die finanzielle Leistungsfähigkeit von Singles und jungen Familien anzupassen, ist zunehmend deutlich. Dies ist auch die Art von Immobilien, die die beste Liquidität aufweist.

In den ersten neun Monaten des Jahres 2024 verzeichnete der Markt 30.589 erfolgreiche Transaktionen, 2,5-mal mehr als im gleichen Zeitraum des Jahres 2023. Viele neue Projekte, die Ende September gestartet wurden und Buchungen erhielten, verzeichneten ebenfalls ein großes Interesse und „riesige“ Einlagen.

Was die Verkaufspreise betrifft, sind die Immobilienpreise sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt, insbesondere im Wohnungssegment, weiterhin auf hohem Niveau verankert. Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage verschärft sich zunehmend, da das Angebot zwar verbessert wurde, die Nachfrage aber weiterhin kaum decken kann. Zudem werden die meisten Neubauten weiterhin in hohem Standard fertiggestellt, während die Investitionskosten, insbesondere die Grundstückskosten, steigen.

Insbesondere im dritten Quartal stieg das Primärpreisniveau in Hanoi weiter an und zeigte keine Anzeichen eines Abflauens, während sich das Angebot allmählich verbesserte. Neue Projekte, von niedrigen bis zu hohen Gebäuden, vor allem im gehobenen und luxuriösen Segment, fanden weiterhin große Beachtung am Markt. Dies führte dazu, dass das Preisniveau für Sekundärwohnungen weiterhin hoch blieb, obwohl sich die Liquidität nach einer Phase starken Wachstums allmählich stabilisierte.

Auch in Da Nang verzeichnete das Primärpreisniveau für Wohnungen einen Rekordanstieg. Mehr als 50 % des neuen Angebots kosteten über 80 Millionen VND/m². Der Markt war jedoch dank der Investitionsnachfrage von Käufern außerhalb der Provinz, insbesondere aus Hanoi, weiterhin gut absorbiert. Auch das Sekundärpreisniveau verbesserte sich deutlich. In einigen Gebieten stiegen die Preise für Wohngrundstücke im gleichen Zeitraum um 10–25 %.

In Ho-Chi-Minh-Stadt blieb das Primärpreisniveau stabil auf hohem Niveau, da das Angebot hauptsächlich aus laufenden Projekten stammte. In den Provinzen und Städten rund um Ho-Chi-Minh-Stadt stieg das Primärpreisniveau hingegen leicht um 3–5 %, da das neue Angebot höhere Verkaufspreise erzielte.

Untersuchungen zum Wohnungspreisindex, der die durchschnittlichen Verkaufspreisschwankungen von Projekten in der von VARS ausgewählten und beobachteten Stichprobe von 150 Projekten widerspiegelt, zeigen außerdem, dass der durchschnittliche Verkaufspreis des Projektclusters in Hanoi im dritten Quartal 2024 bei fast 60 Millionen VND/m² liegt, was einem Anstieg von 64,0 % gegenüber dem zweiten Quartal 2019 entspricht. Der durchschnittliche Verkaufspreis des Projektclusters in Ho-Chi-Minh-Stadt stieg von 49,2 Millionen VND/m² auf 64,2 Millionen VND/m², was einem Anstieg von 30,6 % gegenüber dem Basiszeitraum entspricht. In Da Nang verzeichnete der Marktpreisindex von Da Nang im dritten Quartal einen Anstieg von 46,2 % und war damit stärker als in Ho-Chi-Minh-Stadt.

„Die Nachfrage nach Immobilien, sowohl für den Wohnungs- als auch für den Investitionsbedarf, verlagert sich weiterhin in die Vororte, die Provinzen/Städte rund um die beiden Sonderstadtgebiete und auf den Sekundärmarkt mit vielen Optionen zu günstigeren Preisen. In Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt ist die Jagd nach Wohnungen und Häusern unter 3 Milliarden VND stark“, betonte Frau Mien.

Quelle: https://www.congluan.vn/co-dat-danh-song-tao-nhiet-khien-thi-truong-bat-dong-san-nhieu-loan-post316667.html