Experten „schauen genau hin, sprechen ehrlich“ über die Immobilienlage im Jahr 2024

Sozialer Wohnungsbau braucht die Unterstützung des Staates

Reporter: 2023 ist ein Jahr mit vielen Schwierigkeiten und Herausforderungen für die vietnamesische Wirtschaft im Allgemeinen und den Immobiliensektor im Besonderen. Die Regierung hat zahlreiche Maßnahmen zur Unterstützung des Marktes erlassen. Wie beurteilen Sie die politische Unterstützung des Immobilienmarktes in letzter Zeit?

Herr Nguyen Van Duc: Die jüngsten Regierungsmaßnahmen haben sich positiv auf den Immobilienmarkt ausgewirkt. Sie dienen jedoch lediglich der Beruhigung der Stimmung und nicht dazu, tiefgreifend, direkt und gründlich in den Immobilienmarkt einzugreifen und die Gesundheit der am Immobilienmarkt nachhaltig zu beeinträchtigen.

Immobilienexperte Nguyen Van Duc.

Meiner Meinung nach liegt die „Krankheit“ des Immobilienmarktes jedoch nicht in der Politik, sondern in dem Unternehmen selbst (falsche Segmentinvestitionen, falsche Zielinvestitionen, Unternehmen, die „Hühner hüten“ – PV). Bei falschen Investitionen leihen sich Unternehmen hohe Kresite bei Banken und sind nicht in der Lage, das Problem zu lösen. Dann kann sie keine Politik „retten“. Zudem haben Richtlinien oder Gesetze eine gewisse Verzögerung, sodass sie nicht über Nacht umgesetzt werden können.

Reporter: Viele behaupten, das (geänderte) Wohnungsbaugesetz habe den Engpass im sozialen Wohnungsbau beseitigt. Was denkst du darüber nach?

Herr Nguyen Van Duc: Sozialwohnungen sollen armen Menschen Wohnraum verschaffen. Das ist eine gute Maßnahme, aber entscheidend ist, wie sie umgesetzt wird.

Die neuen Regelungen im (geänderten) Wohnungsbaugesetz sind offener und erleichtern armen Menschen den Zugang zu Sozialwohnungen. Meiner persönlichen Meinung nach braucht der soziale Wohnungsbau jedoch die Unterstützung des Staates, anstatt sich auf Unternehmen zu verlassen.

Tatsächlich haben viele Unternehmen, darunter auch wir, in Sozialwohnungen investiert, konnten aber nach einiger Zeit nicht überleben. Damals gab es beim Bau von Sozialwohnungen Verwaltungsverfahren, steigende Preise, Bankzinsen und lange Bauzeiten, was dem Unternehmen doppelte Verluste bescherte. Deshalb investieren heute nur noch sehr wenige Unternehmen in Sozialwohnungen.

Wir haben uns zum Ziel gesetzt, bis 2030 eine Million Sozialwohnungen zu schaffen, verfügen aber weder über das nötige Kapital noch über die nötigen Mittel. Meiner Meinung nach wird es schwierig für uns, die Ziellinie wie geplant zu erreichen.

Meiner Meinung nach sollten wir den Mietwohnungssektor fördern und entsprechende Verordnungen und Standards erlassen. Mietwohnungen müssen nicht so hochwertig sein wie gewerbliche Wohnungen, damit arme Menschen leichteren Zugang zu bezahlbarem Wohnraum haben.

Wird der Immobilienmarkt der Flaute kommen?

Reporter: Viele Meinungen besagen, dass der Immobilienmarkt viele positive Faktoren erhält und derzeit genügend gute Informationen für den Beginn eines neuen Zyklus vorliegen. Wie schätzen Sie die Immobiliensituation im Jahr 2024 ein?

Herr Nguyen Van Duc: Der Immobilienmarkt verschlechtert sich seit 2022 und bis 2023, und viele Menschen gehen davon aus, dass er sich bis Ende 2023 wieder erholen wird. Es war jedoch ein düsteres Jahr für den Markt, wie die Tatsache zeigt, dass viele Menschen und Unternehmen Insolvenz angemeldet haben und ihre Konten gesperrt wurden …

Meiner Meinung nach ist 2023 ein „dunkles“ Jahr für den Immobilienmarkt. Diese schwierige Situation führt dazu, dass Immobilienunternehmen ständig bei den Behörden um „Rettung“ gebeten werden, um ein Einfrieren und einen Zusammenbruch des Marktes zu verhindern.

Experten gehen davon aus, dass der Immobilienmarkt auch im Jahr 2024 trübe bleiben wird.

In den letzten Jahren waren viele Menschen aufgrund der Auswirkungen von Covid-19 „ängstlich“ und mussten sogar ihre Ersparnisse ausgeben, um ihren Lebensunterhalt zu bestreiten. Sie haben keine Ersparnisse und kein Geld, um ein Haus zu kaufen.

Wir müssen uns auch der Realität stellen: Solange die Menschen mit ihrem Alltag zu kämpfen haben, wird der Immobilienmarkt weiterhin düster bleiben und es wird schwierig sein, positive Veränderungen herbeizuführen. Aus meiner Sicht wird der Immobilienmarkt im Jahr 2024 daher nicht wie erwartet florieren können. Ich sage es ganz offen: Der Markt wird weiterhin düster bleiben.

Reporter: Warum vertreten Sie die Ansicht, dass der Immobilienmarkt von der düsteren Lage nicht verschont geblieben ist?

Herr Nguyen Van Duc: Viele Jahre lang konzentrierten sich Immobilienunternehmen auf Investitionen in Luxusprodukte. Sie errichteten Villen, Geschäftshäuser, Resorts usw. zu hohen Preisen, deren Preise innerhalb kurzer Zeit um Dutzende Milliarden Dong stiegen. Sie stellt Produkte für die Reichen her, die sich nur die Tycoons leisten konnten, ohne sich um Produkte für Menschen mit niedrigem Einkommen zu kümmern.

Diese Realität ist nicht nur in Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi , sondern auch an vielen anderen Orten zu beobachten. Die massenhaft eröffneten Projekte nützen weder der Gemeinschaft noch der Gesellschaft, sondern dienen der Selbsterhaltung. Immobilienunternehmen entwickeln massive Villen, Resorts, Geschäftshäuser usw. in der Hoffnung auf Gewinn. Diese Projekte sind jedoch groß angelegt und erfordern Bankkredite und die Ausgabe umfangreicherer Anleihen.

Im schwierigen wirtschaftlichen Umfeld sind Unternehmen jedoch gefährdet, da die Effizienz dieses Segments gering ist. Viele Immobilien werden gebaut, stehen dann aber leer und werden innerhalb von ein bis zwei Jahren für 0 VND vermietet. Geringe Liquidität, hohe Zinsen und hoher Fälligkeitsdruck machen den Unternehmen zu schaffen. Der Markt für Luxusimmobilien steht still, viele Projekte sind gescheitert, Investoren können ihr Geld nicht zurückerhalten. Ein Blick auf die Realität zeigt, dass der Immobilienmarkt eine schwierige Phase hinter sich hat, aber es gibt immer noch viele dunkle Wolken.

Darüber hinaus wird der Staat bald Häuser identifizieren und die Eigentümer von Zweitwohnungen besteuern – das ist ein fataler Schlag für Spekulanten und Geldwäscher, die mit Immobilien Geld waschen. Daraus werden diejenigen, die Immobilien „besitzen“, zum Verkauf und zur Flucht gezwungen werden.

Darüber hinaus hat der Staat kürzlich die Kreditvergabe verschärft, was Unternehmen in Schwierigkeiten bringt. Meiner Meinung nach ist diese Politik jedoch völlig richtig. Nehmen wir zum Beispiel den Fall Van Thinh Phat, wo Hunderte von Unternehmen Kredite aufnehmen mussten, was viele Konsequenzen hatte. Eine solche Verschärfung der Ausgabe von Anleihen und Bankkrediten ist notwendig.

Auch die Fälligkeit von Banken stellt 2024 eine Belastung für Unternehmen dar. Viele Immobilienunternehmen müssen Bankkredite und Anleihen fällig stellen, während viele Cashflows fehlen. Derzeit gibt es mein Wissen nach Unternehmen, die keinen einzigen Dong einnehmen können. Denn sie investieren viel in das High-End-Segment, aber wer gibt schon noch Geld für Waren aus? Viele Unternehmen „verlängern den Atem“, indem sie den Kunden Raten geben, ihre Verträge um ein bis zwei Jahre zu verlängern oder auf nicht verkaufte Produkte umzusteigen. Alle diese Realitäten sind teilweise vom Bild des Immobilienmarktes geprägt.

Reporter: Dennoch wird der Immobilienmarkt auch 2024 vor vielen Herausforderungen stehen. Müssen Immobilienunternehmen „gerettet“ werden?

Herr Nguyen Van Duc: Tatsächlich haben in letzter Zeit viele Unternehmen spekulativ und opportunistisch agiert und den Markt gestört. Sie verkaufen spekulative und ineffektive Produkte, und wenn wir sie „retten“, wäre das unfair gegenüber anderen Branchen.

Warum müssen wir Immobilienunternehmen „retten“, wenn sie spekulativen Zwecken dienen, ohne der Gemeinschaft einen Nutzen zu bringen? Meiner Meinung nach sollten Unternehmen gerettet werden, die erfolgreich wirtschaften, gute Projekte haben und Wohnraum für Menschen mit geringem Einkommen schaffen wollen. Unternehmen, die nicht gut wirtschaften, sollten dem Markt überlassen werden.

Reporter: Vielen Dank für das Interview!

Ngan Giang

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/chuyen-gia-nhin-thang-noi-that-ve-buc-tranh-bat-dong-san-2024-a643498.html