Auffälligkeiten, Nachteile und Instabilität der Grundstücksauktion im „Thu Thiem-Stil“ in den Vororten von Hanoi – Teil 2
Wenn nicht aufgeklärt wird, dass die jüngsten Grundstücksauktionen in den Vororten von Hanoi von Spekulanten und Grundstücksmaklern manipuliert wurden, wird dies weitreichende Folgen für den Immobilienmarkt und die Wirtschaft haben.
Seit der Wiedereröffnung der Grundstücksauktionen in den Vororten zu Jahresbeginn sind die Unregelmäßigkeiten bei den Grundstücksauktionen unübersehbar. Es besteht der Verdacht auf Manipulation durch Spekulanten und Grundstücksmakler. Dadurch besteht die Gefahr, dass die Bemühungen der Regierung zur Senkung der Immobilienpreise und zur Gewährleistung der sozialen Sicherheit gestört werden. Gleichzeitig führt dies aufgrund der Psychologie des Wartens auf hochpreisige Grundstücksverkäufe zu einer Stagnation der gesamten Wirtschaft.
Teil 2: Dunkle Motive und der wiederkehrende „Albtraum“ von Thu Thiem Land
Die jüngsten Grundstücksauktionen, die in den Vororten Hanois für Aufregung gesorgt haben, haben gemeinsam, dass zahlreiche Gruppen von Einzelspekulanten, nicht einmal Einheimische, die Grundstückspreise auf ein unverhältnismäßiges, nicht marktübliches Niveau treiben und voraussagen, dass es zu keinerlei Transaktionen kommen wird. Viele Marktteilnehmer fragen sich: „Stecken dunkle Motive hinter den jüngsten Auktionstricks?“ Welche Rolle spielt die staatliche Verwaltungsbehörde, wenn sie zulässt, dass Grundstücksmakler den Markt monopolisieren und manipulieren?
Wenn Spekulanten das Fieber von Auktionsgrundstücken anfachen
Nach Ansicht vieler Experten ist das Potenzial für Preissteigerungen im Auktionsgebiet kurzfristig sicherlich gering, da es ausschließlich den Wohn- und Investitionsbedarf der Anwohner deckt. Nach den beiden jüngsten, fieberhaften Auktionen in der Gemeinde Tien Yen (Hoai Duc) und zuvor in der Gemeinde Thanh Cao (Thanh Oai) stellt sich jedoch die Frage, wie viel Prozent der Anwohner die Auktion gewonnen haben.
In vielen Online-Foren, wie die Dau Tu Zeitung berichtet, gaben viele Personen, die sich als Anwohner ausgaben, an, bei der jüngsten Auktion Glück gehabt zu haben, da sie das Objekt nicht benötigten und es deshalb zu einem etwas höheren Preis, einige hundert Millionen Dong, verkaufen wollten. Tatsächlich handelte es sich bei den meisten von ihnen jedoch nicht um Personen mit festem Wohnsitz in der Region, wie lokale Aufzeichnungen zeigen.
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| Nach der Grundstücksversteigerung in Tien Yen (Hoai Duc) gab es Informationen über die Übertragung mit einem Preisunterschied von „mehreren hundert Millionen Dong“. |
Laut Herrn Nguyen Cong Quang, Direktor des Land Fund Development Center des Bezirks Thanh Oai, gewannen beispielsweise bei der jüngsten Auktion in der Gemeinde Thanh Cao nur zwei Personen aus Thanh Oai die Auktion für ein Grundstück im Wert von fast 80 Millionen VND/m². Im Bezirk Me Linh (Hanoi) gab es einige wenige, die viele Grundstücke ersteigerten, und im Bezirk Chuong My (Hanoi) gab es einen einzigen Auktionsgewinner. Die meisten Auktionsgewinner kamen aus Bac Ninh, Bac Giang, Hai Duong und Phu Tho.
Inzwischen bestätigten auch viele Personen, die an der Auktion in der Gemeinde Tien Yen (Hoai Duc) teilnahmen, dass bis zu 99 % der Personen in der endgültigen Gewinnergruppe keine Einwohner der Gemeinde Tien Yen waren, sondern Investorengruppen aus anderen Orten wie Ba Vi, Kim Chung (Hanoi), Hai Duong, Bac Ninh, Bac Giang usw. waren. Unter den Investoren, die teilnahmen, aber nicht das „Glück“ hatten, die Auktion zu gewinnen, handelte es sich ebenfalls nur sehr wenige um Einheimische, hauptsächlich Investoren in Gruppen, die gleichzeitig an der Auktion für 7 bis 19 Grundstücke teilnahmen.
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| Außerordentlicher Professor, Dr. Dinh Trong Thinh, ehemaliger Leiter der Abteilung für internationale Finanzen, Academy of Finance |
Neben den Auktionsteilnehmern im Hoai Duc District Gymnasium versammelten sich auch zahlreiche Immobilienmakler, um die Grundstücksauktion ab dem Morgen des 19. August zu verfolgen. Einige Makler schalteten Live-Videostreams auf Social-Media-Plattformen ein, um über die Atmosphäre rund um das Auktionsgelände zu berichten.
Diese Investorengruppen gehen nach dem Motto vor: „Wenn die Infrastruktur noch begrenzt ist, wird es später besser sein; wenn Ackerland später urbanisiert wird; wenn es nicht viele besondere wirtschaftliche Vorteile gibt, werden die Leute sie haben; wenn sie aber jetzt kein Land kaufen, wird es viele Jahre lang nicht verfügbar sein.“ Diese Investorengruppen zögern nicht, Geld auszugeben, um die Preise für Auktionsland in die Höhe zu treiben, die sogar die Vorstellungskraft der Einheimischen übersteigen.
Der „Schatten“ des Thu Thiem-Landauktionsalbtraums
Laut einer Umfrage von Batdongsan.com.vn sind die Preise für zum Verkauf stehende Grundstücke in der Gemeinde Thanh Cao (Thanh Oai, Hanoi) in den letzten Jahren gestiegen, wie aus einem kürzlich von der Technologieplattform Batdongsan.com.vn veröffentlichten Bericht hervorgeht. Dem Preisverlaufstool dieser Einheit zufolge ist der durchschnittliche Grundstückspreis in dieser Ortschaft in den letzten vier Jahren um etwa 80 % gestiegen – vom üblichen Niveau von 15 Millionen VND/m² im Jahr 2020 auf 27 Millionen VND/m² im Jahr 2024. In den letzten zwei Wochen wurde die Preisspanne vieler neuer, auf dieser Website zum Verkauf stehender Grundstücke auf ein neues Niveau von 43 Millionen VND/m² angehoben, was einer Steigerung von etwa 60 % gegenüber dem alten Preis entspricht.
Unter Berücksichtigung der Verkaufsdaten des Maklers auf dieser Website ist in der Gemeinde Tien Yen (Hoai Duc, Thanh Cao) in den letzten Jahren ebenfalls ein deutlicher Anstieg zu verzeichnen, und zwar von rund 10 Mio. VND/m² auf rund 40 Mio. VND/m², seit bekannt wurde, dass dieser Bezirk die Umwandlung in einen Bezirk vorbereitet und gleichzeitig die Ringstraße 4 durch ihn verläuft. Doch nur wenige Wochen nach der Grundstücksversteigerung in Thanh Cao stiegen die Grundstückspreise in Tien Yen und einigen umliegenden Gemeinden schnell um 30–40 % und lagen bei rund 55–60 Mio. VND/m².
Der Druck durch die Grundstücksversteigerungen hat offensichtlich einen enormen Einfluss auf die Psyche von Investoren und Anwohnern, denn viele Menschen sind der Meinung, wenn der Auktionserlös so hoch ist, gebe es keinen Grund, warum ihr Grundstückspreis nicht entsprechend angepasst werden könne.
In meiner Rolle als jemand, der in der Gemeinde Thanh Cao ein Grundstück für gewerbliche Zwecke erwerben möchte, sagte mir ein Gespräch mit vielen Maklern: „Derzeit ist die Nachfrage nach Grundstücken in Thanh Cao sehr hoch, es sind fast keine Grundstücke verfügbar. Wenn Sie ein gutes Grundstück haben möchten, müssen Sie warten oder sogar mehr Geld hinterlegen, bis der Makler den vorherigen Käufer davon überzeugt hat, es aufzugeben. Dann haben Sie vielleicht eine Chance.“
Ähnlich verhält es sich in der Feuerpfanne „Hoai Duc“. Investoren, die in den letzten Tagen Land in der Gegend von Long Khuc kaufen wollten, um von den Auktionsangeboten zu profitieren, mussten eine enorme Differenz von mehreren hundert Millionen zahlen, um die alten Grundstücke, die die Investoren zuvor besaßen, zurückzukaufen. Es gibt nicht nur schlechte Grundstücke in Gassen, die hauptsächlich zum Wohnen, aber auch zum Gewerbe genutzt werden, sondern sie sind auch nicht so leicht zu finden wie gedacht.
Laut Herrn Nguyen Chi Thanh, Vizepräsident der Vietnam Association of Realtors (VARS), besteht die größte Sorge bei Grundstücksauktionen mit „ungewöhnlich“ hohen Gewinnergebnissen wie dieser darin, dass Investorengruppen mit unklaren Motiven die Preise in die Höhe treiben.
Dies ist ungewöhnlich, da nach der jüngsten schwierigen Marktphase viele Investoren selbst bei Produkten mit guter Infrastruktur, klarer Planung und Lage in Gebieten mit Wachstumspotenzial immer noch sehr vorsichtig sind, die Grundstückspreise in Thanh Oai oder Hoai Duc jedoch astronomisch hoch sind.
Ganz abgesehen davon, dass die Auktionsteilnehmer in Thanh Oai hauptsächlich aus anderen Ortschaften stammten, so Herr Thanh, zeige dies erneut, dass kein echter Wohnungsbedarf bestand. Viele Investoren hätten sogar unmittelbar nach dem Auktionsgewinn ihre Immobilie mit einem Aufschlag von mehreren hundert Millionen Euro verkauft, was dies zusätzlich unterstreiche.
Angesichts der aktuell niedrigen Kautionshöhe, berechnet auf Basis des Startpreises (100–200 Millionen VND/Grundstück), sind Investoren bereit, auf die Kaution zu verzichten. Dies hat jedoch zur Folge, dass das Preisniveau rund um das versteigerte Grundstück in die Höhe getrieben wird, während die tatsächliche Nachfrage gering ist. Der Staat erhält zwar nur einen geringen Betrag aus der Kaution, wird aber durch die mit Sicherheit steigenden Entschädigungskosten für viele Projekte in der Region weitere Verluste erleiden.
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| Das Fieber der Grundstücksauktionen in einigen Vororten mit der damit verbundenen spekulativen Preisinflation wird sich negativ auf die sozioökonomische Entwicklung der Gegend auswirken und diese verlangsamen. |
Der Immobilieninvestmentberater Tran Minh teilt diese Ansicht und sagte, das Beunruhigende sei, dass Makler und Investoren in Hanoi diese Informationen nutzten, um die Verkaufspreise von Projekten in anderen Gebieten zu vergleichen und zu erhöhen, was die Immobilienpreise in Hanoi noch weiter in die Höhe trieb. Gleichzeitig sei das Potenzial für kurzfristige Preissteigerungen im Auktionsgebiet sicherlich gering, da es lediglich den Kauf- und Investitionsbedürfnissen der dortigen Bewohner diene. Es gebe auch keine nennenswerten Pläne, die Preise zu erhöhen oder Menschen von außerhalb anzulocken.
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| Herr Nguyen Quoc Hiep, Vorsitzender von GP Invest |
Diese „Rekord“-Auktionen könnten auf eine Kombination zweier Faktoren zurückzuführen sein.
Der erste Grund sind Gerüchte, die darauf abzielen, die Preise durch Auktionen zu erhöhen und so Gewinne zu erzielen. Der zweite Grund ist auf den Einfluss unwissender Personen zurückzuführen, die nicht über umfassende Informationen verfügen. Dies liegt daran, dass einige Gemeinden einen Entwurf einer neuen Grundstückspreisliste veröffentlicht haben, der sehr hoch ist und sich um das Fünf- bis Fünfzigfache erhöht. Daher dürfte diese Personengruppe über den bevorstehenden Anstieg der Grundstückspreise besorgt sein und an Auktionen teilnehmen, um sich einen Vorteil zu verschaffen.
Warten Sie daher nach dem Ergebnis dieser Auktion bis zum Ende der Einzahlungsfrist, um zu erfahren, ob der Preis tatsächlich virtuell ist oder nicht. 
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Die Ereignisse in Thanh Oai oder Hoai Duc, wenn auch in unterschiedlichem Ausmaß, erinnerten viele an die beispiellose Grundstücksauktion in Thu Thiem (HCMC) Ende 2021. Bei dieser Auktion wurden alle vier Grundstücke versteigert, nachdem der Preis deutlich über den Startpreis hinaus angehoben worden war. Eine Tochtergesellschaft eines Konzerns gewann die Auktion für 24.500 Milliarden VND für eine Grundstücksfläche von mehr als 10.000 m², also mehr als 2,4 Milliarden VND/m². Glücklicherweise wurde der oben genannte Preis nicht festgesetzt, da die siegreichen Unternehmen kurz darauf gleichzeitig die Stornierung ihrer Anzahlungen beantragten.
Doch unmittelbar nach der Grundstücksauktion in Thu Thiem kam es zu Ausnutzungen des scheinbaren Zuschlagspreises, um die Grundstücks- und Immobilienpreise in der Umgebung in die Höhe zu treiben. Auch andere börsennotierte Unternehmen mit Grundstücksfonds in der Nähe profitierten, als der Wert von Anleihen und Aktien um ein Vielfaches stieg.
Laut Dr. Tran Xuan Luong, stellvertretender Direktor des vietnamesischen Instituts für Immobilienmarktforschung und -bewertung (VARS IEX), führt das Grundstücksversteigerungsfieber in einigen Vororten zu Spekulationen und steigenden Preisen. Dies wird sich negativ auf die sozioökonomische Entwicklung der Region auswirken und diese verlangsamen. Eine verlangsamte Urbanisierung verringert auch die Attraktivität ausländischer und inländischer Investitionen. Die langfristigen Folgen für die lokale Wirtschaft sind enorm.
„Wenn die Landversteigerungen zunehmen und sich ein neues Preisniveau etabliert, wird die staatliche Entschädigung bei der Landrückgewinnung für die Bevölkerung in Zukunft auf viele Hindernisse stoßen, was die Räumung und Projektumsetzung erschwert. Der Staat braucht in diesem Fall klare Richtlinien und klare Standpunkte“, sagte Dr. Tran Xuan Luong.
(Fortgesetzt werden)
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