3 große Probleme, die den Markt behindern: Grundstücke gewinnen allmählich ihren realen Wert zurück, eine Reihe von Sozialwohnungsprojekten hinken dem Zeitplan hinterher

Die Grundstücks- und Villenpreise sind gleichzeitig gesunken, der Vorsitzende eines Immobilienunternehmens hat 3 Marktprobleme angesprochen und 6 Sozialwohnungsprojekte genannt, die in Thanh Hoa hinter dem Zeitplan zurückliegen ... sind die neuesten Immobiliennachrichten.

3 große Probleme des Immobilienmarktes

Am Nachmittag des 3. August leitete Premierminister Pham Minh Chinh eine Online-Konferenz, um die Umsetzungsergebnisse der Resolution Nr. 33/NQ-CP vom 11. März der Regierung zu bewerten und Lösungen zur Beseitigung von Schwierigkeiten und Hindernissen für den Immobilienmarkt vorzuschlagen.

Herr Le Tu Minh, Vorsitzender der IMG Investment Joint Stock Company, hielt auf der Konferenz eine Rede. (Quelle: VGP)

In seiner Rede auf der Konferenz sagte Herr Le Tu Minh, Vorsitzender der IMG Investment Joint Stock Company, dass die Beseitigung der Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt, an denen die Regierung interessiert sei, im Wesentlichen auf drei Punkten basiere.

Das erste Ziel besteht darin, die Grundstücksspekulation zu bekämpfen.

Ihm zufolge beeinträchtigen Grundstücksspekulation und Manipulation des Immobilienmarktes derzeit die vietnamesische Wirtschaft. Die Menschen kaufen Land und warten auf eine Gelegenheit, bei der die Preise steigen. Dadurch „schlafen“ Teile der Produktivkräfte und können nicht effektiv arbeiten, was eine enorme Verschwendung darstellt.

Andere Länder haben die Erfahrung gemacht, Spekulationen durch Steuern zu regulieren. Er nannte das Beispiel eines Unternehmens, das derzeit ein Projekt in Australien betreibt und jährlich zwei Prozent Grundsteuer zahlen muss. Der Grundstückspreis wird jedes Jahr von der Steuerbehörde unabhängig ermittelt.

Jedes Jahr muss diese Einheit eine Grundsteuer von 700.000 bis 800.000 USD zahlen, wenn das Projekt nicht umgesetzt wird. In diesem Jahr hat die lokale Regierung beschlossen, diesen Steuersatz auf 4 % zu erhöhen.

„Wenn Vietnam diese Politik umsetzt, werden sich nur diejenigen, die tatsächlich Projekte durchführen, trauen, Land zu besitzen, und wenn sie Land besitzen, müssen sie ihre Projekte sehr schnell umsetzen. Diese Maßnahme verhindert nicht nur Grundstücksspekulationen, sondern verschafft dem Finanzministerium auch eine große Einnahmequelle“, erklärte Herr Minh.

Wirtschaftsvertreter schlugen vor, dass der Redaktionsausschuss des Bodengesetzes einen jährlichen Grundsteuersatz von 2 % ergänzen und anwenden und eine progressive Steuer erheben sollte, wenn Grundstücke nicht gewerblich genutzt werden oder keinen Gewinn abwerfen, wie es im Ausland üblich ist.

Der zweite Punkt ist die Zinspolitik der Staatsbank. Er glaubt, dass es an der Zeit ist, die mittelfristigen Zinssätze auf unter 10 %/Jahr zu senken, genauer gesagt auf etwa 8,5 %/Jahr plus/minus wie vor zwei Jahren, denn bei mittelfristigen Zinssätzen über 10 % ist keine Wirtschaft gesund.

In anderen Ländern beträgt der Zinssatz 3–5 % pro Jahr. In Vietnam lag er vor fünf bis sechs Monaten bei etwa 12–14 % pro Jahr. Unternehmen wollen keine Kredite aufnehmen, trauen sich nicht, Kredite aufzunehmen, und Kunden verlieren das Vertrauen in den Immobilienmarkt und investieren ihr Geld in andere Bereiche.

Er schlug außerdem vor, Maßnahmen zu ergreifen, um die Beteiligung von Immobilienunternehmen am Bankgeschäft und umgekehrt zu verhindern oder zu begrenzen. Denn Unternehmen, die in beiden Bereichen tätig sind, mobilisieren soziales Kapital hauptsächlich für ihre eigenen Geschäfte und haben kaum Auswirkungen auf die Gesellschaft. Sie schaffen sogar Tycoons, die die Wirtschaft monopolisieren.

Drittens geht es darum, rechtliche Hindernisse zu beseitigen und Verwaltungsverfahren zu bewältigen.

Die größte Schwierigkeit für Immobilienunternehmen liegt heute in rechtlichen Fragen, nicht in Bankfragen. Es gibt rechtliche Überschneidungen: das gleiche Thema, die gleiche Regelung, aber viele Interpretationen. Die Durchsetzungsebene setzt die Vorschriften nicht um und traut sich nicht, sie umzusetzen, vor allem auf lokaler Ebene.

Er empfahl daher, das Rechtssystem rasch fertigzustellen, damit die Beamten beruhigt arbeiten könnten. Es sollte ein klares Dekret zur Dezentralisierung der Macht und Verantwortung auf allen Ebenen geben, das klar regelt: zu erfüllende Inhalte, Fertigstellungszeitpunkt und Verantwortung bei Fristüberschreitung.

Die Unternehmensleitung schlug dem Ministerium für Planung und Investitionen außerdem vor, vietnamesischen Unternehmen die Anwendung von Artikel 44.3 des Investitionsgesetzes und Artikel 126 des Bodengesetzes zu gestatten, die Pachtdauer zu verlängern oder den Unternehmen eine Pachtzahlung von 70 Jahren zu ermöglichen, damit Industrieparks eine ausreichende Laufzeit haben und für Pächter attraktiv genug sind. Dies entspricht dem Gesetz und erhöht die lokalen Einnahmen.

Villen und Grundstücke sind beide rabattiert

Der kürzlich vom Bauministerium veröffentlichte Immobilienmarktbericht zeigt, dass im zweiten Quartal fast 100.000 Transaktionen erfolgreich abgeschlossen wurden. Davon konzentrierte sich die Anzahl der Transaktionen im zweiten Quartal hauptsächlich auf das Grundstückssegment mit 67.525 erfolgreichen Transaktionen, was etwa 99,9 % gegenüber dem ersten Quartal und etwa 31,5 % gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres entspricht.

Die restlichen knapp 30.000 Transaktionen waren bei Wohnungen und Einfamilienhäusern erfolgreich, was einem Anteil von 75,61 % im Vergleich zum Vorquartal entspricht, was etwa 43,03 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht.

Allerdings ist das Immobiliensegment der einzelnen Häuser und Grundstücke in Projekten, an dem Investoren im zweiten Quartal interessiert sind, überwiegend spekulativer Natur. Käufer sind an den oben genannten Immobiliensegmenten nicht mehr so ​​interessiert wie zuvor.

Darüber hinaus haben viele Investoren mit Liquiditätsproblemen zu kämpfen, da sie zu hohe Fremdkapitalkosten haben und der Bauträger die Kreditzinsen nicht mehr unterstützt. Die Liquidität auf dem Markt ist stark zurückgegangen, was dazu führt, dass viele Transaktionen mit verlustbringendem Charakter an Bedeutung gewinnen.

Der Verkaufspreis von Villen und Projektgrundstücken sank in vielen Gegenden im Quartal im Vergleich zum Vorquartal weiter um etwa 2-5 %. Darüber hinaus könnten diese Immobilien in der kommenden Zeit weiterhin an angemessene Werte angepasst werden, die dem Investitionswert des Produkts und der regionalen Infrastruktur entsprechen.

In einigen Gebieten ist ein deutlicher Rückgang der Transaktionspreise zu verzeichnen, insbesondere in Vororten und Randgebieten des Viertels, wie beispielsweise: Bezirk Ha Dong, Bezirk Me Linh, Hoai Duc (Hanoi); Bezirk 12, Bezirk Binh Chanh, Bezirk Nha Be (HCMC); Bezirk Ngu Hanh Son (Da Nang); Stadt Bien Hoa, Bezirk Nhon Trach (Dong Nai).

Vinh Phuc: Aufruf zu Investitionen in 6 Sozialwohnungsprojekte

Aufgrund der praktischen Bedürfnisse in der Region ruft das Volkskomitee der Provinz Vinh Phuc Investoren zum Bau von sechs Sozialwohnungsprojekten mit einer Größenordnung von etwa 8.000 Wohnungen und Reihenhäusern für Arbeiter auf.

Vinh Phuc ist eine Provinz mit einer entwickelten Industrie. In der Gegend gibt es viele Industrieparks, die eine große Konzentration von Arbeitnehmern anziehen. Daher ist der Bedarf an Wohnraum, damit sich insbesondere viele Arbeitnehmerfamilien und Menschen mit niedrigem Einkommen im Allgemeinen niederlassen können, ein dringendes Problem.

Es ist bekannt, dass der Volksrat und das Volkskomitee der Provinz Vinh Phuc seit 2014 bis heute zahlreiche Mechanismen, Richtlinien und Vorschriften zur Wohnungsverwaltung und -entwicklung für soziale Subjekte erlassen haben. Insbesondere Beschluss Nr. 159 des Volksrats der Provinz zur Unterstützung von Sozialwohnungsprojekten für Arbeiter und Menschen mit geringem Einkommen in der Provinz im Zeitraum 2015–2020; Beschluss Nr. 14 des Volkskomitees der Provinz zu Prioritätskriterien für die Auswahl von Subjekten, die in der Provinz zum Mieten und Kaufen von Sozialwohnungen berechtigt sind; Beschluss Nr. 179 zum Plan zur Umsetzung des Wohnungsentwicklungsprogramms der Provinz Vinh Phuc bis 2020 mit einer Vision bis 2030; Beschluss Nr. 1247 zur Verkündung des 5-Jahres-Wohnungsentwicklungsplans für den Zeitraum 2021–2025 …

Neben der Anweisung an Abteilungen, Zweigstellen und Kommunen, das Management zu stärken und Investitionen in Wohnungsbauprojekte anzuziehen, legt die Provinz Vinh Phuc auch Wert auf die Bereitstellung von Kapital für den Wohnungsbau. Allein im Jahr 2023 beträgt das Kapital für den Wohnungsbau in der Provinz 8.606 Milliarden VND. Davon entfallen 2.748 Milliarden VND auf den gewerblichen Wohnungsbau, 164 Milliarden VND auf den sozialen Wohnungsbau und 5.694 Milliarden VND auf den Eigenbau durch Haushalte und Einzelpersonen.

Herr Nguyen Thanh Ha, stellvertretender Direktor des Bauamts der Provinz Vinh Phuc, sagte, dass in der Provinz Vinh Phuc derzeit fünf Sozialwohnungsprojekte umgesetzt werden, darunter: Sozialwohnungsgebiet Vinaconex Xuan Mai; Wohngebiet für Arbeiter und Geringverdiener im Bezirk Khai Quang; Sozialwohnungshochhausgebiet für Arbeiter im Gebiet Goc Nu, Bezirk Khai Quang (Stadt Vinh Yen); Sozialwohnungsgebiet 8T, Bezirk Xuan Hoa, Stadt Phuc Yen; Sozialwohnungsgebiet im Bezirk Phuc Thang (Stadt Phuc Yen).

„Im Rahmen der oben genannten Sozialwohnungsprojekte wurden von 2015 bis heute 1.623 Häuser mit einer Fläche von 50 bis 70 m² errichtet und fertiggestellt. Damit wird der Wohnbedarf von Arbeitern und Menschen mit geringem Einkommen gedeckt. Derzeit fordert das Volkskomitee der Provinz Vinh Phuc weiterhin Investitionen in sechs Sozialwohnungsprojekte mit einem Umfang von rund 8.000 Häusern und Reihenhäusern für Arbeiter. Die Verfahren zur Projektumsetzung werden gemäß den Vorschriften durchgeführt“, sagte Herr Nguyen Thanh Ha.

Gemäß dem Projekt des Premierministers „Investition in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Menschen mit geringem Einkommen und Arbeiter in Industriegebieten im Zeitraum 2021–2030“ besteht das Ziel der Provinz Vinh Phuc darin, 28.300 Sozialwohnungen fertigzustellen, davon 8.800 im Zeitraum 2022–2025 und 19.500 im Zeitraum 2026–2030. Dies ist ein ehrgeiziges Ziel, dessen Verwirklichung große Anstrengungen und Entschlossenheit der zuständigen Abteilungen und Zweigstellen erfordert.

Thanh Hoa: Liste der Sozialwohnungsprojekte hinter dem Zeitplan

Nach Angaben des Bauamts von Thanh Hoa gibt es in der Provinz derzeit 18 Sozialwohnungsprojekte, in die investiert wurde und die sich im Bau befinden. 12 Projekte davon liegen im Zeitplan, wurden teilweise oder vollständig in Betrieb genommen und 6 Projekte liegen hinter dem Zeitplan zurück.

Sozialwohnungsprojekt in der Bao Ngoai Straße. (Quelle: BXD)

Es ist bekannt, dass die Gründe für den langsamen Fortschritt von den Funktionsbehörden der Provinz Thanh Hoa bestimmt werden, und zwar aufgrund der langsamen Räumung des Projektgeländes, der langsamen Umsetzung von Investitionen und Bauarbeiten durch den Investor für das zugewiesene Grundstück und der unwissenschaftlichen Fähigkeit, Investitionen und Bauarbeiten für die Projekte zu verwalten... Unter den langsam voranschreitenden Sozialwohnungsprojekten in Thanh Hoa müssen wir vor allem das Sozialwohnungsprojekt AMC I im Bezirk Quang Thanh, Stadt Thanh Hoa, erwähnen, das viele Jahre lang „auf Eis gelegt“ wurde.

Am 24. September 2014 veröffentlichte das Volkskomitee der Provinz Thanh Hoa das Dokument Nr. 8870, in dem es Investitionen in das Sozialwohnungsbauprojekt des Sozialwohnungsgebiets AMC I im Bezirk Quang Thanh der Stadt Thanh Hoa genehmigte.

Dementsprechend genehmigte das Volkskomitee der Provinz Thanh Hoa dem Investor AMC Global Development Joint Stock Company die Investition in das Sozialwohnungsprojekt AMC I. Ziel der Investition und des Baus ist es, einkommensschwachen Menschen in der Region stabile Wohnbedingungen zu bieten und den Bedarf von rund 900 Haushalten mit einer Gesamtinvestition von fast 527 Milliarden VND aus Eigenmitteln und anderen legal mobilisierten Kapitalquellen zu decken.

Das Volkskomitee der Provinz Thanh Hoa hat die Umsetzungs- und Fertigstellungszeit des Projekts auf 36 Monate verlängert. Die Investitionsvorbereitungsphase dauert sechs Monate ab dem Datum der Projektinvestitionsgenehmigung, die Umsetzungsphase 30 Monate vom 6. August 2020 bis zum 6. Februar 2023. Nach dem offiziellen Baubeginn am 21. Januar 2021 gibt es im Sozialwohnungsgebiet AMC I bisher nur wenige unvollendete Bauarbeiten, und auf dem Projektgelände wuchert Unkraut.

Als nächstes folgt das Sozialwohnungsprojekt Bao Ngoai im Bezirk Dong Huong der Stadt Thanh Hoa, bei dem es zu einer Reihe von Verstößen kam, sodass das Projekt bis heute „blockiert“ ist. Das Volkskomitee der Provinz Thanh Hoa hat 2018 das Dokument Nr. 3071 zur Genehmigung der Investitionspolitik dieses Projekts herausgegeben. Der Investor ist die Construction – Trading Joint Stock Company 379 (mit Sitz in Hanoi).

Obwohl die zuständigen Behörden die Wohnungen noch nicht abgenommen und zur Nutzung freigegeben hatten, zogen Ende 2022 viele Haushalte, die Wohnungen im Mehrfamilienhaus 379 gekauft hatten, ein und lebten frei.

Am 9. Januar 2023 beschloss das Volkskomitee der Provinz Thanh Hoa, gegen die Construction - Housing Development Joint Stock Company 379 eine Verwaltungsstrafe von 80 Millionen VND zu verhängen, weil das Projekt ohne ein Dokument zur Genehmigung der Ergebnisse der Abnahme von Brandschutz und -bekämpfung in Betrieb genommen und in Betrieb genommen wurde.

Nach der Durchführung einer Inspektion zur Fertigstellungsabnahme des Projekts hat das Bauministerium vor Kurzem ein Dokument an das Volkskomitee der Provinz Thanh Hoa gesandt, in dem es feststellt, dass das oben genannte Projekt die Bedingungen für die Genehmigung der Fertigstellungsabnahmeergebnisse gemäß den Vorschriften nicht erfüllt.

Neben den beiden oben genannten Sozialwohnungsprojekten erlitten vier weitere Sozialwohnungsprojekte in Thanh Hoa das gleiche Schicksal, darunter: Sozialwohnungen im Bezirk Quang Thanh, Stadt Thanh Hoa, investiert von Hop Luc Infrastructure Development and Construction Investment Company Limited; Wohnungen für Arbeiter im Industrie- und Stadtpark Hoang Long, Bezirk Tao Xuyen, Stadt Thanh Hoa, investiert von Vietnam Housing Real Estate Investment and Development Joint Stock Company; Sozialwohnungsentwicklung für Arbeiter im östlichen Bereich des Industrieparks Le Mon, Stadt Thanh Hoa, investiert von Sunjade Vietnam Shoes Company Limited; Sozialwohnungen im Bezirk Quang Thang, Stadt Thanh Hoa, investiert von An Phu Construction, Tourism and Trade Company Limited.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-3-van-de-lon-can-thi-truong-dat-nen-dan-ve-gia-tri-thuc-loat-du-an-nha-o-xa-hoi-cham-tien-do-237183.html