Versorgungsengpass
Am 19. Mai hielt das Bauministerium eine Konferenz ab, um das Projekt zur Investition in den Bau von mindestens 1 Million Sozialwohnungen (CH) für Geringverdiener und Arbeiter in Industrieparks im Zeitraum 2021–2030 (Projekt) vorzustellen. Nach Angaben des Bauministeriums hat die Umsetzung der Sozialwohnungspolitik einige Mängel bei der Planung der Landzuteilung für den sozialen Wohnungsbau zutage gefördert; außerdem gibt es Mechanismen und Strategien zur Förderung des Baus von Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen (NOCN) … Das Bauministerium hat ein Projekt vorgelegt, und der Premierminister hat es herausgegeben, in dem der Bau von Sozialwohnungen für Geringverdiener und Arbeiter in Industrieparks als eine der Schlüsselaufgaben der sozioökonomischen Entwicklung des Landes identifiziert wird. Ziel ist es, bis 2030 insgesamt etwa 1 Million CH in den Ortschaften zu errichten.
Das Angebot an Sozialwohnungen ist knapp, sodass das Vorzugskreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND keine ausstehenden Schulden verursacht hat.
Davon werden in der Phase 2021–2025 rund 428.000 Wohneinheiten fertiggestellt; in der Phase 2025–2030 rund 634.200 Wohneinheiten. Gleichzeitig werden den Standorten in jeder Phase (2022–2025 und 2025–2030) konkrete Fertigstellungsziele für Sozialwohnungen zugewiesen. Für eine erfolgreiche Projektumsetzung ist es notwendig, Schwierigkeiten und Hindernisse zu identifizieren und Lösungen zu finden. „Finden Sie die richtige Krankheit, um das richtige Heilmittel zu finden.“
Auf der Konferenz erklärte Nguyen Xuan Bac, stellvertretender Direktor der Kreditabteilung für Wirtschaftssektoren der Staatsbank, dass die Regierung ein Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND genehmigt habe, das Investoren und Käufern von Sozialwohnungen und Industrieimmobilien Vorzugsdarlehen gewährt. Nach zwei Monaten Umsetzung sei es jedoch noch nicht möglich gewesen, die Mittel auszuzahlen. Bislang habe die Staatsbank gemäß den Anweisungen des Bauministeriums keine Projektliste erhalten, sodass im Rahmen des 120.000 Milliarden VND schweren Kreditprogramms keine ausstehenden Schulden bestünden.
Laut Herrn Bac gibt es auch an den aktuellen Regelungen zum Erwerb von Sozialwohnungen zahlreiche Kritikpunkte. So seien die Wohnbedingungen und die Bedingungen für Einkommen, die nicht der Einkommensteuer unterliegen, angesichts der steigenden Immobilienpreise nicht mehr angemessen. Diese Schwierigkeiten und Probleme werden auch die Hauptursachen dafür sein, dass das Kreditprogramm in Höhe von 120.000 Milliarden VND nicht ausgeschöpft werden kann.
Um das 120.000 Milliarden VND schwere Paket in die Praxis umzusetzen, forderte der Vertreter der Staatsbank Ministerien und Zweigstellen auf, die entsprechenden Rechtsdokumente zu überprüfen und zu ändern, um rechtliche Hindernisse, Verfahren und Prozesse bei Investitionen und dem Bau von Sozialwohnungen und Industriewohnungen zu beseitigen, das Angebot in diesem Immobiliensegment zu erhöhen und den tatsächlichen Bedarf der Bevölkerung zu decken. Die Volkskomitees der Provinzen und Städte müssen aufmerksam sein und Landfonds für den sozialen Wohnungsbau bereitstellen; die Liste der Projekte umgehend bekannt geben, damit die Begünstigten Kredite bei Geschäftsbanken erhalten; und die Werbung für das 120.000 Milliarden VND schwere Kreditprogramm bei Investoren von Sozialwohnungen und Industriewohnungen sowie bei der lokalen Bevölkerung verstärken.
Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt wies unterdessen darauf hin, dass der Mangel an Sozialwohnungen darin liege, dass 20 % der Grundstücksfonds für neue Stadtgebiete und gewerbliche Wohnprojekte nicht ausreichend genutzt oder fehl am Platz eingesetzt würden. Der Mangel an Grundstücksfonds für Investitionen in den Bau von Sozialwohnungen an günstigen Standorten in Großstädten und Industriegebieten sei nach wie vor weit verbreitet. Viele Volkskomitees der Provinzen widmen dem Grundstücksfonds für den sozialen Wohnungsbau keine wirkliche Aufmerksamkeit, weshalb diesem Thema eine stärkere Führungsverantwortung übertragen werden müsse. Der Entwurf des überarbeiteten Bodengesetzes sieht vor, dass Sozialwohnungsprojekte Fälle sind, in denen der Staat Land für die Entwicklung im nationalen Interesse zurückerhält und die von Landnutzungsgebühren befreit sind. In Fällen, in denen die Landnutzungsgebühren befreit sind, müssen keine Auktionen durchgeführt oder Landnutzungsgebühren berechnet werden, was die Sache wesentlich einfacher macht.
Das Angebot an Sozialwohnungen in Hanoi ist knapp, daher liegen für das Sozialwohnungsprojekt NHS Trung Van im Bezirk Nam Tu Liem Tausende von Kaufanträgen vor, sodass die Menschen Schlange stehen müssen.
Die Menschen vor Ort klagen über viele Schwierigkeiten.
Auf der Konferenz erklärte Tran Hoang Quan, Leiter des Bauamts von Ho-Chi-Minh-Stadt, dass der Bau von Sozialwohnungen in der Stadt noch immer mit zahlreichen Problemen behaftet sei, wie etwa komplizierten Investitionsverfahren, Genehmigungsverfahren für Detailplanungen im Maßstab 1/500, Landzuteilung und Berechnung der Landnutzungsgebühren. Darüber hinaus müssen bei Sozialwohnungsprojekten neben der Umsetzung von Verfahren zur Befreiung von Landnutzungsgebühren und Kautionen wie bei gewerblichen Wohnungen weitere Verfahren durchgeführt werden, wie z. B. die Bewertung von Verkaufspreisen, die Bestätigung von Käufern, Mietkäufern und Kostenprüfungen zur Ermittlung des Standardgewinns. Bei gewerblichen Wohnungsbauprojekten und in städtischen Gebieten, in denen 20 % des Landfonds für den Bau von Sozialwohnungen reserviert sind, gibt es keine Vorschriften zur Bestimmung der Kosten für die Räumungsentschädigung, der Kosten für Infrastrukturinvestitionen und der Zuweisung dieser Kosten an den Landfonds für den Bau von Sozialwohnungen.
In Binh Dinh werden Wohnungen ab nur 500 Millionen VND angeboten
Am Morgen des 19. Mai hielt das Volkskomitee der Provinz Binh Dinh eine Grundsteinlegungszeremonie für ein Wohnbauprojekt im geplanten Gewerkschaftsviertel ab. An der Grundsteinlegungszeremonie nahmen Frau Truong Thi Mai, Mitglied des Politbüros, Ständige Sekretärin des Sekretariats, Leiterin des Zentralen Organisationskomitees sowie Vertreter des Zentralkomitees und der Provinz Binh Dinh teil.
Das Wohnbauprojekt im Gewerkschaftshaus der Provinz Binh Dinh ist das einzige Projekt, das vom Allgemeinen Gewerkschaftsbund Vietnams in Binh Dinh entwickelt wurde, mit der IEC Construction and Electromechanical Investment Joint Stock Company als Investor; gebaut im Stadtgebiet Long Van, Bezirk Tran Quang Dieu (Stadt Quy Nhon), mit einer Gesamtfläche von 37.617 m², mit einer Gesamtinvestition von mehr als 1.100 Milliarden VND. Ziel des Projekts ist es, ein Wohngebiet ausschließlich für Arbeiter, Gewerkschaftsmitglieder und in Industriegebieten tätige Hilfsarbeiter zu bauen. Das Projekt entstand im Rahmen des Projekts „Investition in den Bau von Gewerkschaftseinrichtungen in Industriegebieten und Exportverarbeitungszonen“, das vom Premierminister genehmigt und vom Allgemeinen Gewerkschaftsbund Vietnams umgesetzt wurde.
Das Projekt umfasst 4 Hochhausblöcke mit 1.500 Wohnungen, die Fläche der Wohnungen ist flexibel von 50 – 70 m² gestaltbar, mit entsprechenden Verkaufspreisen von 500 – 700 Millionen VND/Wohnung. Es wird erwartet, dass die ersten Wohnungen im vierten Quartal 2024 übergeben werden.
Herr Pham Anh Tuan, Vorsitzender des Volkskomitees der Provinz Binh Dinh, fügte hinzu: „Die Provinz wird auch in Zukunft planmäßig Sozialwohnungsprojekte umsetzen, insbesondere Wohnungen für Arbeiter. Wir sind entschlossen, bis 2025 in den Bau von etwa 12.900 Sozialwohnungen zu investieren, also fünf Jahre früher als der Premierminister der Provinz Binh Dinh im Rahmen des am 3. April 2023 genehmigten Projekts zur Investition in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industriegebieten im Zeitraum 2021–2030 zugewiesen hat.“
Thanh Quan
Laut Herrn Quan sind die Entschädigungs- und Räumungsarbeiten bei einigen Sozialwohnungsprojekten sehr schwierig und langwierig, und die Projektumsetzung verläuft langsam oder sogar unmöglich. Langfristiges Kapital mit Vorzugszinsen, das Investoren bei der Kreditaufnahme für Investitionen in Sozialwohnungsprojekte unterstützt und Begünstigten von Sozialwohnungsmaßnahmen den Erwerb von Wohnungen ermöglicht, ist instabil, nicht zeitnah und die Verfahren sind sehr kompliziert, sodass die Kriterien nur schwer erfüllt werden können. Die Verfahren zur Anpassung von Bebauungsplänen im Maßstab 1/2000 und Detailplänen im Maßstab 1/500 sind sehr schwierig und langwierig. Der Staat verfügt bisher über keinen Mechanismus, um Mittel von Sozialwohnungsbedürftigen zu mobilisieren und über Banken, Kreditfonds oder Bausparkassen Investitionskapital für den Sozialwohnungsbau zu bilden.
Zu den Lösungen sagte Herr Quan, dass Ho-Chi-Minh-Stadt Flächennutzungspläne prüfe und plane, ausreichende Landmittel für die Umsetzung von Sozialwohnungen und Industriewohnungen gemäß den gesetzlichen Bestimmungen sicherstelle und Unternehmen Investitionsfonds für Sozialwohnungen für Forschungs- und Investitionsvorhaben zur Verfügung stelle. Die Stadt hat außerdem konkrete Lösungen entwickelt, die die Verwaltungsverfahren für die Landzuteilung, Landpacht und die Umwandlung von Reisanbauflächen und anderen Grundstücken (keine Wohngrundstücke) in Sozialwohnungen verkürzen.
Duong Duc Tuan, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees von Hanoi, erklärte, die Stadt Hanoi habe sich zum Ziel gesetzt, bis 2025 rund 1,2 Millionen Quadratmeter neue Wohnfläche zu schaffen, und plane Investitionen in mehrere konzentrierte Sozialwohnungsgebiete. Tuan wies darauf hin, dass die verbindlichen Vorschriften zur Landzuweisung für den sozialen Wohnungsbau noch viele Mängel aufweisen. So seien beispielsweise weit vom Zentrum Hanois entfernt gelegene Projekte wie Ba Vi, Ung Hoa und My Duc nicht für Sozialwohnungen geeignet. Auch gewerbliche Wohnprojekte mit einer Fläche von über zwei Hektar, für die noch immer 20 % des Landfonds für Sozialwohnungen bereitgestellt werden müssen, seien ungeeignet und fragmentiert. Wer jedoch keine Zuweisung wünscht, müsse sich dennoch beim Premierminister melden, um die Zahlung von Landnutzungsgebühren anstelle des Baus von Häusern in Erwägung zu ziehen, was zu unnötig langwierigen Verfahren führe. Hanoi hofft, für diese Projekte in konzentrierten Sozialwohnungsgebieten proaktiv alternative Landfonds für den Bau von Sozialwohnungen bereitstellen zu können. Gleichzeitig ist die Stadt Hanoi befugt, die Planung von Industrieparks und Exportverarbeitungszonen anzupassen, um die Grundstücksfonds für den Bau von Sozialwohnungen zur Miete aufzustocken.
Noch nicht erreicht, unattraktive Anreize
Bauminister Nguyen Thanh Nghi räumte ein, dass das Ziel des sozialen Wohnungsbaus in der Vergangenheit nicht erreicht wurde. Der politische Mechanismus zur Regelung des sozialen Wohnungsbaus entsprach teilweise nicht den Anforderungen, entsprach nicht der Realität und wurde nicht rechtzeitig ergänzt. Die Verfahren für Investitionen und Bau, die Abwicklung von An- und Verkäufen sowie die Kauf- und Verkaufspolitik durchlaufen viele Schritte und Phasen und ziehen sich in die Länge. Die Anreizpolitik für Investoren ist nicht attraktiv genug, der Staatshaushalt hat weiterhin Schwierigkeiten, zinsgünstige Kredite zu vergeben, und die Gemeinden müssen stärker darauf achten. Das Ministerium erarbeitet derzeit eine Resolution zum sozialen Wohnungsbau, die der Regierung und dem Sekretariat zur Verkündung vorgelegt werden soll, um die Führungsrolle der Partei beim Wohnungsbau für Geringverdiener und Arbeitnehmer zu stärken.
Kommunen müssen dem sozialen Wohnungsbau mehr Aufmerksamkeit schenken
Kommunen benötigen spezifische Mechanismen und Lösungen, um die Verwaltungsverfahren für Projektgründung, Genehmigung, Grundstückszuteilung, Grundstückspacht, Grundstücksräumung, Bauinvestitionsverfahren usw. zu verkürzen. Kommunale Haushalte müssen ausgeglichen und zugewiesen werden, um Unternehmen zu fördern und zusätzliche Anreize zu schaffen, die Investitionen in den sozialen Wohnungsbau unterstützen, ermutigen und anlocken. Darüber hinaus müssen Kommunen die Projekte, bei denen es in letzter Zeit zu rechtlichen Problemen gekommen ist, prüfen und mit den zuständigen Ministerien und Behörden abstimmen, um diese Ressourcen freizusetzen, insbesondere bei Projekten mit sauberem Grundstück, die sofort in die Bauphase übergehen können, um Angebot für den Markt zu schaffen.
Stellvertretender Bauminister Nguyen Van Sinh
Es gibt keine Anweisungen, wie das Geld zur Begleichung von Verpflichtungen aus dem Sozialwohnungsbau verwendet werden soll.
Das Gesetz enthält noch keine Richtlinien für die Verwendung von Geldern aus kommerziellen Projekten, die ihren Verpflichtungen zum sozialen Wohnungsbau durch die Zahlung von Geldern nachkommen. Daher müssen die zentralen Ministerien und Zweigstellen bald Richtlinien für die Verwaltung und Verwendung dieser Gelder herausgeben. Es sollte ein Verfahren eingeführt werden, um die Zeit für die Auswahl von Investoren für Wohnprojekte im Allgemeinen und für Investitionsprojekte im sozialen Wohnungsbau im Besonderen zu verkürzen. In Fällen, in denen Investoren durch Ausschreibungen ausgewählt werden, sollten für die jeweilige Art von Sozialwohnungen separate Ausschreibungsverfahren (vereinfachte, verkürzte Verfahren und Umsetzungszeiten) eingeführt werden.
Herr Duong Duc Tuan, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees von Hanoi
Viele Defizite im sozialen Wohnungsbau
Die Nachfrage nach Sozialwohnungen und Wohnraum für lokale Arbeitnehmer ist sehr groß, doch der Mechanismus zur Entwicklung dieser Art von Wohnraum weist noch viele Mängel auf, wie z. B. einen engen Kreis von Begünstigten und komplizierte Verfahren für den Kauf und Verkauf von Sozialwohnungen. Die Preisbestimmung von Sozialwohnungen vor dem Verkauf, der Vermietung oder der Verpachtung für Projekte, die mit staatlichen Mitteln finanziert werden, muss von den Provinzbehörden geprüft werden, was ebenfalls zeitaufwändig und kostspielig ist. Die Mobilisierung von Kapital für Sozialwohnungsprojekte ist aufgrund begrenzter staatlicher Fördermittel und schwieriger Mechanismen für Investoren von Sozialwohnungsprojekten mit vielen Schwierigkeiten verbunden.
Herr Nguyen Van Danh, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees der Provinz Binh Duong
Laut dem stellvertretenden Bauminister Nguyen Van Sinh hat das Ministerium den Entwurf des überarbeiteten Wohnungsbaugesetzes fertiggestellt, der von der Regierung genehmigt wurde und der Nationalversammlung in der 5. Sitzung der 15. Nationalversammlung vorgelegt wird. Dementsprechend hat das Bauministerium vorgeschlagen, dass die Regierung der Nationalversammlung einen Vorschlag vorlegt, damit die Sozialwohnungspolitik bald nach Inkrafttreten des überarbeiteten Wohnungsbaugesetzes (voraussichtlich ab 1. Januar 2024) in Kraft treten kann. Dieser Vorschlag umfasst eine Reihe von Richtlinien zu folgenden Themen: Begünstigte und Bedingungen; Planung und Landzuteilung für den sozialen Wohnungsbau; Auswahl von Investoren; Verfahren zur Projektumsetzung; Vorzugspolitik des Staates usw. Gleichzeitig wird es separate Richtlinien zu Arbeiterunterkünften und Unterkünften für Streitkräfte geben, um Mechanismen zur Förderung und Anreize für die Entwicklung zu schaffen.
„In der kommenden Zeit werden sich Ministerien und Zweigstellen weiterhin mit den Behörden der Nationalversammlung abstimmen, um das geänderte Wohnungsbaugesetz im Einklang mit dem geänderten Bodengesetz, dem geänderten Ausschreibungsgesetz, dem Steuergesetz usw. fertigzustellen und zu verkünden. Dem Premierminister Bericht erstatten, um ihn dem Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung zur Prüfung und Ergänzung des mittelfristigen öffentlichen Investitionsplans für den Zeitraum 2021–2025 und den Zeitraum 2026–2030 vorzulegen, um die Sozialwohnungspolitik umzusetzen. Kommunen und Kreditinstitute anleiten und koordinieren, um sie dabei zu unterstützen, schnell Kredite zu vergeben und auszuzahlen, wobei der Schwerpunkt auf Schlüsselbereichen und den richtigen Themen für Unternehmen und Immobilienprojekte liegen muss, die die Bedingungen gemäß dem Gesetz erfüllen; dem Kreditportfolio für Sozialwohnungsprojekte Priorität einräumen, um die soziale Sicherheit zu gewährleisten“, sagte Herr Sinh.
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![[Foto] Premierminister Pham Minh Chinh nimmt an der Eröffnungszeremonie des Nationalen Rechenzentrums teil](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/8/18/b5724a9c982b429790fdbd2438a0db44)
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