1 Million Sozialwohnungen stecken im Kapital- und Grundstücksfonds fest

Versorgungsengpass

Am 19. Mai hielt das Bauministerium eine Konferenz ab, um das Projekt zur Investition in den Bau von mindestens 1 Million Sozialwohnungen (CH) für Geringverdiener und Arbeiter in Industrieparks im Zeitraum 2021–2030 (Projekt) vorzustellen. Nach Angaben des Bauministeriums hat die Umsetzung der Sozialwohnungspolitik einige Mängel bei der Planung der Landzuteilung für den sozialen Wohnungsbau zutage gefördert; außerdem gibt es Mängel bei Mechanismen und Strategien zur Förderung des Baus von Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen (NOCN) … Das Bauministerium hat ein Projekt vorgelegt, und der Premierminister hat es herausgegeben, in dem der Bau von Sozialwohnungen für Geringverdiener und Arbeiter in Industrieparks als eine der Schlüsselaufgaben der sozioökonomischen Entwicklung des Landes identifiziert wird. Ziel ist es, bis 2030 insgesamt etwa 1 Million Sozialwohnungen in den Ortschaften zu schaffen.

Das Angebot an Sozialwohnungen ist knapp, sodass das Vorzugskreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND keine ausstehenden Schulden verursacht hat.

Davon werden in der Phase 2021–2025 rund 428.000 Wohneinheiten fertiggestellt; in der Phase 2025–2030 rund 634.200 Wohneinheiten. Gleichzeitig werden den Standorten in jeder Phase (2022–2025 und 2025–2030) konkrete Fertigstellungsziele für Sozialwohnungen zugewiesen. Für eine erfolgreiche Projektumsetzung ist es notwendig, Schwierigkeiten und Hindernisse zu identifizieren und Lösungen zu finden. „Finden Sie die richtige Krankheit, um das richtige Heilmittel zu finden.“

Auf der Konferenz erklärte Nguyen Xuan Bac, stellvertretender Direktor der Kreditabteilung der Staatsbank für Wirtschaftssektoren , dass die Regierung ein Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND genehmigt habe, das Investoren und Käufern von Sozial- und Gewerbewohnungen günstige Kredite gewährt. Nach zwei Monaten Umsetzung sei die Auszahlung jedoch noch nicht möglich gewesen. Bislang habe die Staatsbank gemäß den Anweisungen des Bauministeriums keine Projektliste erhalten, sodass im Rahmen des 120.000 Milliarden VND-Kreditprogramms keine offenen Schulden entstanden seien.

Laut Herrn Bac gibt es auch an den aktuellen Regelungen zum Erwerb von Sozialwohnungen zahlreiche Kritikpunkte. So seien die Wohnbedingungen und die Bedingungen für einkommensteuerfreies Einkommen angesichts steigender Immobilienpreise nicht mehr angemessen. Diese Schwierigkeiten und Probleme werden auch die Hauptursachen für die Aufnahme des 120.000 Milliarden VND schweren Kreditprogramms sein.

Um das 120.000 Milliarden VND-Paket in die Praxis umzusetzen, forderte der Vertreter der Staatsbank Ministerien und Zweigstellen auf, relevante Rechtsdokumente zu überprüfen und zu ändern, um rechtliche Hindernisse, Verfahren und Prozesse bei Investitionen und dem Bau von Sozialwohnungen und Industriewohnungen zu beseitigen, das Angebot in diesem Immobiliensegment zu erhöhen und den tatsächlichen Bedarf der Bevölkerung zu decken. Die Volkskomitees der Provinzen und Städte müssen aufmerksam sein und Landfonds für den sozialen Wohnungsbau bereitstellen. Die Projektliste muss umgehend bekannt gegeben werden, damit die Begünstigten Kredite bei Geschäftsbanken erhalten. Außerdem muss die Werbung für das 120.000 Milliarden VND-Kreditprogramm bei Investoren von Sozialwohnungen und Industriewohnungen sowie bei der lokalen Bevölkerung verstärkt werden.

Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt wies unterdessen darauf hin, dass der Mangel an Sozialwohnungen darin liege, dass 20 % der Bodenfonds in neuen Stadtgebieten und gewerblichen Wohnbauprojekten nicht gründlich ausgeschöpft oder fehl am Platz eingesetzt würden. Der Mangel an Bodenfonds für Investitionen in den Bau von Sozialwohnungen in günstigen Lagen von Großstädten und Industriegebieten ist nach wie vor weit verbreitet. Viele Volkskomitees der Provinzen schenken dem Bodenfonds für den sozialen Wohnungsbau keine wirkliche Aufmerksamkeit, weshalb diesem Thema eine stärkere Führungsverantwortung übertragen werden muss. Der Entwurf des überarbeiteten Bodengesetzes sieht derzeit vor, dass Sozialwohnungsprojekte Fälle sind, in denen der Staat Land für die Entwicklung im nationalen Interesse zurückerhält und von Landnutzungsgebühren befreit ist. In Fällen, in denen Landnutzungsgebühren befreit sind, müssen keine Auktionen durchgeführt oder Landnutzungsgebühren berechnet werden, was die Abwicklung wesentlich vereinfacht.

Das Angebot an Sozialwohnungen ist in Hanoi knapp, sodass für das Sozialwohnungsprojekt NHS Trung Van im Bezirk Nam Tu Liem Tausende von Kaufanträgen vorliegen und die Menschen Schlange stehen müssen.

Die Menschen vor Ort klagen über viele Schwierigkeiten.

Auf der Konferenz erklärte Tran Hoang Quan, Direktor des Bauamts von Ho-Chi-Minh-Stadt, dass der Bau von Sozialwohnungen in der Stadt noch immer mit zahlreichen Problemen behaftet sei, wie etwa komplizierten Investitionsverfahren, Genehmigungsverfahren für Detailplanungen im Maßstab 1/500, Grundstückszuteilung und Berechnung der Grundgebühren. Darüber hinaus müssen Sozialwohnungsprojekte neben der Umsetzung von Verfahren zur Befreiung von Grundstücksgebühren und Kautionen wie bei Gewerbewohnungen zusätzliche Verfahren durchführen, wie z. B. die Bewertung von Verkaufspreisen, die Bestätigung von Käufern, Mietkäufern und Kostenprüfungen zur Ermittlung des Standardgewinns. Bei Gewerbewohnungsprojekten und in städtischen Gebieten, in denen 20 % des Grundstücksfonds für den Bau von Sozialwohnungen reserviert sind, gibt es keine Vorschriften zur Bestimmung der Kosten für die Räumungsentschädigung, der Kosten für Infrastrukturinvestitionen und der Zuweisung dieser Kosten an den Grundstücksfonds für den Bau von Sozialwohnungen.

In Binh Dinh werden Wohnungen ab nur 500 Millionen VND angeboten

Am Morgen des 19. Mai hielt das Volkskomitee der Provinz Binh Dinh eine Grundsteinlegungszeremonie für ein Wohnbauprojekt im geplanten Gewerkschaftsviertel ab. An der Grundsteinlegungszeremonie nahmen Frau Truong Thi Mai, Mitglied des Politbüros, Ständige Sekretärin des Sekretariats, Leiterin des Zentralen Organisationskomitees sowie Vertreter des Zentralkomitees und der Provinz Binh Dinh teil.

Das Wohnbauprojekt im Gewerkschaftshaus der Provinz Binh Dinh ist das einzige Projekt, das vom Allgemeinen Gewerkschaftsbund Vietnams in Binh Dinh entwickelt wurde, mit der IEC Construction and Electromechanical Investment Joint Stock Company als Investor; gebaut im Stadtgebiet Long Van, Bezirk Tran Quang Dieu (Stadt Quy Nhon), mit einer Gesamtfläche von 37.617 m², mit einer Gesamtinvestition von mehr als 1.100 Milliarden VND. Ziel des Projekts ist es, ein Wohngebiet ausschließlich für Arbeiter, Gewerkschaftsmitglieder und in Industriegebieten tätige Hilfsarbeiter zu bauen. Das Projekt entstand im Rahmen des Projekts „Investition in den Bau von Gewerkschaftseinrichtungen in Industriegebieten und Exportverarbeitungszonen“, das vom Premierminister genehmigt und vom Allgemeinen Gewerkschaftsbund Vietnams umgesetzt wurde.

Das Projekt umfasst vier Hochhäuser mit insgesamt 1.500 Wohnungen. Die Wohnfläche ist flexibel von 50 bis 70 m² gestaltbar, die Verkaufspreise liegen zwischen 500 und 700 Millionen VND pro Wohnung. Die ersten Wohnungen werden voraussichtlich im vierten Quartal 2024 übergeben.

Herr Pham Anh Tuan, Vorsitzender des Volkskomitees der Provinz Binh Dinh, fügte hinzu: „Die Provinz wird auch in Zukunft planmäßig Sozialwohnungsprojekte umsetzen, insbesondere Wohnungen für Arbeiter. Wir sind entschlossen, bis 2025 in den Bau von etwa 12.900 Sozialwohnungen zu investieren, also fünf Jahre früher als der Premierminister der Provinz Binh Dinh im Rahmen des am 3. April 2023 genehmigten Projekts zur Investition in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industriegebieten im Zeitraum 2021–2030 zugewiesen hat.“

Thanh Quan

Laut Herrn Quan sind die Entschädigungs- und Räumungsarbeiten bei einigen Sozialwohnungsprojekten sehr schwierig und langwierig, und die Projektumsetzung verläuft schleppend oder sogar unmöglich. Langfristiges Kapital mit Vorzugszinsen, das Investoren bei der Kreditaufnahme für Investitionen in Sozialwohnungsprojekte unterstützt und Begünstigten von Sozialwohnungsmaßnahmen den Erwerb von Wohnungen ermöglicht, ist instabil, nicht zeitnah und die Verfahren sind sehr kompliziert, was die Erfüllung der Kriterien erschwert. Die Verfahren zur Anpassung von Bebauungsplänen im Maßstab 1/2000 und Detailplänen im Maßstab 1/500 sind sehr schwierig und langwierig. Der Staat verfügt bisher über keinen Mechanismus, um Mittel von bedürftigen Sozialwohnungsunternehmen zu mobilisieren und über Banken, Kreditfonds oder Bausparkassen Investitionskapital für den Sozialwohnungsbau zu bilden.

Zu den Lösungen erklärte Herr Quan, dass Ho-Chi-Minh-Stadt Flächennutzungspläne prüft und plant, um ausreichende Landmittel für die Umsetzung von Sozialwohnungen und Industriewohnungen gemäß den gesetzlichen Bestimmungen sicherzustellen. Außerdem werden Investitionsfonds für Sozialwohnungen bekannt gemacht und Unternehmen für Forschungs- und Investitionsvorhaben zur Verfügung gestellt. Die Stadt hat außerdem konkrete Lösungen entwickelt, um die Verwaltungsverfahren für Landzuteilung, Landpacht und die Umwandlung von Reisanbauflächen und anderen Grundstücken (außer Wohngrundstücken) in Sozialwohnungen zu verkürzen.

Duong Duc Tuan, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees von Hanoi, erklärte, die Stadt Hanoi habe sich zum Ziel gesetzt, bis 2025 rund 1,2 Millionen ^Quadratmeter neue Wohnfläche zu schaffen und plane Investitionen in mehrere konzentrierte Sozialwohnungsgebiete. Tuan wies darauf hin, dass die verbindliche Regelung zur Landvergabe für den sozialen Wohnungsbau noch viele Mängel aufweise. So seien beispielsweise weit vom Zentrum Hanois entfernte Projekte wie Ba Vi, Ung Hoa und My Duc ungeeignet für den sozialen Wohnungsbau. Auch kommerzielle Wohnprojekte mit einer Fläche von über zwei Hektar, für die 20 % des Bodenfonds für sozialen Wohnungsbau bereitgestellt werden müssten, seien ungeeignet und fragmentiert. Wer jedoch keine Flächen zuteilen wolle, müsse sich dennoch beim Premierminister melden, um die Zahlung von Landnutzungsgebühren anstelle des Baus von Häusern in Erwägung zu ziehen, was zu unnötig langwierigen Verfahren führe. Hanoi hoffe, für diese Projekte in konzentrierten Sozialwohnungsgebieten proaktiv alternative Landfonds für den sozialen Wohnungsbau bereitstellen zu können. Gleichzeitig ist die Stadt Hanoi befugt, die Planung von Industrieparks und Exportverarbeitungszonen anzupassen, um die Grundstücksmittel für den Bau von Sozialwohnungen zur Miete aufzustocken.

Noch nicht erreicht, unattraktive Anreize

Bauminister Nguyen Thanh Nghi räumte ein, dass das Ziel des sozialen Wohnungsbaus in der Vergangenheit nicht erreicht wurde. Der politische Mechanismus zur Regelung des sozialen Wohnungsbaus entsprach teilweise nicht den Anforderungen, entsprach nicht der Realität und wurde nicht rechtzeitig ergänzt. Die Verfahren für Investitionen und Bau, die Abwicklung von Kauf und Verkauf sowie die Kauf- und Verkaufsrichtlinien durchlaufen viele Schritte und Phasen und haben sich in die Länge gezogen. Die Anreizpolitik für Investoren ist nicht attraktiv genug, der Staatshaushalt hat weiterhin Schwierigkeiten, zinsgünstige Kredite zu vergeben, und die Kommunen müssen stärker darauf achten. Das Ministerium erarbeitet derzeit eine Resolution zum sozialen Wohnungsbau, die der Regierung und dem Sekretariat zur Verkündung vorgelegt werden soll, um die Führungsrolle der Partei beim Wohnungsbau für Geringverdiener und Arbeitnehmer zu stärken.

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Kommunen müssen dem sozialen Wohnungsbau mehr Aufmerksamkeit schenken

Kommunen benötigen spezifische Mechanismen und Lösungen, um die Verwaltungsverfahren für Projektgründung, Genehmigung, Grundstücksvergabe, Grundstückspacht, Baufeldräumung, Bauinvestitionsverfahren usw. zu verkürzen. Die lokalen Haushalte müssen ausgeglichen und zugewiesen werden, um Unternehmen zu fördern und zusätzliche Anreize zu schaffen, die Investitionen in den sozialen Wohnungsbau unterstützen, ermutigen und anlocken. Darüber hinaus müssen die Kommunen die Projekte prüfen und mit den zuständigen Ministerien und Behörden abstimmen, um Lösungen zu finden, die in der letzten Zeit auf rechtliche Probleme gestoßen sind. So können Ressourcen freigesetzt werden, insbesondere bei Projekten mit sauberem Grundstück, die sofort in die Bauphase übergehen können, um Angebot für den Markt zu schaffen.

Stellvertretender Bauminister Nguyen Van Sinh

Es gibt keine Anweisungen, wie das Geld zur Begleichung der Verpflichtungen aus dem Sozialwohnungsbau verwendet werden soll.

Das Gesetz enthält noch keine Vorgaben zur Verwendung von Mitteln aus kommerziellen Projekten, die ihren Verpflichtungen zum sozialen Wohnungsbau durch die Zahlung von Geldern nachkommen. Daher müssen die zentralen Ministerien und Zweigstellen bald Richtlinien zur Verwaltung und Verwendung dieser Gelder herausgeben. Es sollte ein Verfahren eingeführt werden, um die Auswahl von Investoren für Wohnbauprojekte im Allgemeinen und für Investitionsprojekte im sozialen Wohnungsbau im Besonderen zu verkürzen. Bei der Auswahl von Investoren durch Ausschreibungen sollten für die jeweilige Art des sozialen Wohnungsbaus separate Ausschreibungsverfahren (vereinfachte, verkürzte Verfahren und kürzere Umsetzungszeiten) eingeführt werden.

Herr Duong Duc Tuan, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees von Hanoi

Viele Defizite beim Ausbau des sozialen Wohnungsbaus

Die Nachfrage nach Sozialwohnungen und Wohnraum für lokale Arbeitnehmer ist sehr groß, doch der Mechanismus zur Entwicklung dieser Art von Wohnraum weist noch viele Mängel auf, wie beispielsweise einen begrenzten Kreis von Begünstigten und komplizierte Verfahren für den Kauf und Verkauf von Sozialwohnungen. Die Preisfeststellung für Sozialwohnungen vor dem Verkauf, der Vermietung oder dem Leasing für Projekte, die mit staatlichen Mitteln finanziert werden, muss von den Provinzbehörden geprüft werden, was ebenfalls zeitaufwändig und kostspielig ist. Die Mobilisierung von Kapital für Sozialwohnungsprojekte ist aufgrund begrenzter staatlicher Fördermittel und schwieriger Mechanismen für Investoren von Sozialwohnungsprojekten mit vielen Schwierigkeiten verbunden.

Herr Nguyen Van Danh, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees der Provinz Binh Duong

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Laut dem stellvertretenden Bauminister Nguyen Van Sinh hat das Ministerium den Entwurf des überarbeiteten Wohnungsbaugesetzes fertiggestellt, der von der Regierung genehmigt wurde und der Nationalversammlung in der 5. Sitzung der 15. Nationalversammlung vorgelegt wird. Dementsprechend hat das Bauministerium der Regierung vorgeschlagen, der Nationalversammlung einen Vorschlag vorzulegen, damit die Sozialwohnungspolitik bald nach Inkrafttreten des überarbeiteten Wohnungsbaugesetzes (voraussichtlich ab 1. Januar 2024) in Kraft treten kann. Der Entwurf umfasst eine Reihe von Richtlinien zu folgenden Themen: Begünstigte und Bedingungen; Planung und Landzuteilung für den sozialen Wohnungsbau; Auswahl von Investoren; Verfahren zur Projektumsetzung; Vorzugspolitik des Staates usw. Gleichzeitig wird es separate Richtlinien zu Arbeiterunterkünften und Unterkünften für Streitkräfte geben, um Mechanismen zur Förderung und Anreize für die Entwicklung zu schaffen.

„In der kommenden Zeit werden sich Ministerien und Zweigstellen weiterhin mit den Behörden der Nationalversammlung abstimmen, um das geänderte Wohnungsbaugesetz im Einklang mit dem geänderten Bodengesetz, dem geänderten Ausschreibungsgesetz, dem Steuergesetz usw. fertigzustellen und zu verkünden. Dem Premierminister Bericht erstatten, damit dieser dem Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung den mittelfristigen öffentlichen Investitionsplan für den Zeitraum 2021–2025 und 2026–2030 zur Umsetzung der Sozialwohnungspolitik zur Prüfung und Ergänzung vorlegen kann. Durch Leitung und Koordination werden Kommunen und Kreditinstitute angeleitet, schnell Kredite zu vergeben und auszuzahlen, wobei der Schwerpunkt auf Schlüsselbereichen und den richtigen Themen für Unternehmen und Immobilienprojekte liegen muss, die die gesetzlichen Bedingungen erfüllen; dem Kreditportfolio für Sozialwohnungsprojekte wird Priorität eingeräumt, um die soziale Sicherheit zu gewährleisten“, sagte Herr Sinh.

Quellenlink: https://thanhnien.vn/1-trieu-can-ho-nha-o-xa-hoi-ach-tac-von-quy-dat-185230519224040065.htm