Stanovení cen pozemků: I audit je obtížný

Dne 18. října se v Hanoji konalo fórum „Podpora hospodářského oživení a rozvoje: Klíčové body a role státního auditu“. Jedním z důležitých témat fóra bylo „Hospodaření s půdou a stanovování cen pozemků – nedostatky z praxe a činnosti státního auditu“, kterému předsedali zástupce generálního státního auditora Ha Thi My Dung a zástupce ministra přírodních zdrojů a životního prostředí Le Minh Ngan.

Na fóru si na potíže „stěžovali“ nejen zástupci investorů do nemovitostí, ale i některé velké provincie a města se podělily o obtíže, s nimiž se tyto úřady potýkaly.

Proto se očekává, že workshop „identifikuje“ obtíže a problémy při určování cen pozemků a na základě toho navrhne řešení ve spolupráci se státním auditem.

„Hospodaření s půdou a oceňování půdy – nedostatky z praxe a ze státního auditu“, které předsedali zástupce generálního státního auditora Ha Thi My Dung a zástupce ministra přírodních zdrojů a životního prostředí Le Minh Ngan. Foto: Hoang Tu

Provincie a města mají také potíže s určováním cen pozemků.

Na workshopu Hanojský lidový výbor uvedl, že v poslední době tento úřad důkladně zavedl decentralizaci a delegování pravomocí s cílem zvýšit iniciativu okresních lidových výborů v oblasti získávání pozemků, vyklízení lokalit, stanovení konkrétních cen pozemků jako základu pro kompenzace a přesídlení a rychlého řešení problémů souvisejících s získáváním pozemků, kompenzacemi, podporou, přesídlením a realizací veřejných investičních projektů ve městě (projekty okruhu 3 a okruhu 4; železniční projekty atd.).

Hanojský městský lidový výbor na základě praxe hodnotí, že použití cen pozemků určených pro bydlení k určení cen pronájmu pozemků pro jednotky veřejných služeb, které přešly na finanční autonomii podle ustanovení bodu d, článku 3 vládního nařízení 44/ND-CP ze dne 15. května 2014, je nevhodné.

Mezitím se Lidový výbor provincie Khanh Hòa potýká také s „opravou chyb“ při určování cen pozemků u mnoha předchozích projektů.

Provinční lidový výbor Khanh Hòa uvedl, že oceňování pozemků je odhad hodnoty pozemku v peněžní formě pro definovaný účel využití v daném čase. Oceňování pozemků hraje důležitou roli v ekonomice i v činnostech státu v oblasti správy půdy.

Kromě úkolu stanovit specifické ceny pozemků, které budou sloužit k výběru poplatků za užívání pozemků, pozemkových nájemného, ​​kompenzací a podpory přesídlení v dané oblasti, musí provincie Khanh Hòa také stanovit ceny pozemků pro nápravu projektů s porušením předpisů podle závěrů Ústřední inspekční komise a Vládního inspektorátu. Jedná se o nový, specifický a velmi obtížný úkol pro stanovení specifických cen pozemků v provincii.

Tato agentura se podílela na práci na stanovení konkrétních cen pozemků s cílem překonat nelegální projekty a projekty na výběr poplatků za užívání pozemků. Stálý výbor provinčního stranického výboru a provinční lidový výbor sice úzce řídily tuto práci, ale stále pomalu a kvůli problémům nesplňují požadavky zadaných úkolů: Projekty v důsledku úprav plánování, změn ve struktuře a formě využití půdy musí znovu stanovit ceny pozemků; Problémy s právními dokumenty pro investice, pozemky, stavební plánování, podrobnosti, typy pozemků; Chybí údaje o tržních cenách pozemků, ...

Odbor plánování a rozvoje pozemkových zdrojů Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí posoudil, že rámec cen pozemků a ceník pozemků byly vytvořeny v souladu s předpisy a s přihlédnutím k běžným cenám pozemků na trhu.

Z shrnujících výsledků usnesení č. 19-NQ/TW, které shrnují implementaci pozemkového zákona z roku 2013, však vyplývá, že některá zákonná ustanovení o cenách pozemků doposud v praxi nejsou účinná, což odhaluje určitá omezení, jako například to, že některé metody stanovení cen pozemků nejsou vhodné pro skutečné podmínky informací o trhu s právy k užívání pozemků a není vhodné pro státní správu cen pozemků v kontextu neúplné databáze cen pozemků.

Investoři si „stěžují“ na potíže

Na workshopu vystoupil pan Le Hoang Chau, předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova města (HoREA), s hodnocením současného stavu „určování ceny pozemků“ za účelem „určení konkrétních cen pozemků“ v souladu s ustanoveními pozemkového zákona z roku 2013.

Účastníci workshopu „Hospodaření s půdou a oceňování pozemků – nedostatky z praxe a činnosti státního auditu“ v rámci fóra „Podpora hospodářského oživení a rozvoje: klíčové body a role státního auditu“. Foto: Hoang Tu.

Podle pana Le Hoang Chaua stanoví zákon o pozemkech z roku 2013 a vyhláška 44/2014/ND-CP „5 metod oceňování pozemků“ a „použití metod oceňování pozemků“, ale nejsou úplné, specifické ani se neblíží praktické situaci, některá ustanovení nejsou skutečně „standardní“, například stanovení „metody odčítání“, ačkoli se jedná pouze o výpočetní techniku ​​„srovnávací metody“; nebo nestanoví „metodu hromadného oceňování pozemků“, zatímco stát ve skutečnosti použil „metodu hromadného oceňování pozemků“ k vytvoření cen pozemků podle „rámce cen pozemků“ nebo „ceníku pozemků“; nebo použil „metodu úpravy ceny pozemků“ pouze na projekty, kde pozemky a parcely mají hodnotu nižší než 30; 20; 10 miliard VND podle „ceníku pozemků“, ale nepoužil ji na projekty, kde pozemky a parcely mají hodnotu vyšší.

Použití „metod oceňování pozemků“ neposkytuje spolehlivé výsledky. Například stejný projekt od stejné poradenské jednotky pro oceňování pozemků používá 2 různé „metody oceňování pozemků“ k „určení ceny pozemku“, což často dává 2 různé výsledky s rozdílem přibližně 20 %; nebo projekt od 2 poradenských jednotek pro oceňování pozemků, který používá stejnou „metodu oceňování pozemků“ k „určení ceny pozemku“, také dává 2 velmi odlišné výsledky.

Pan Chau uvedl příklad projektu v městské oblasti v provincii Binh Thuan, kde první státní agentura odhadla hodnotu pozemku na 900 miliard VND, druhá státní agentura provedla inspekci a odhadla hodnotu pozemku až na 1 800 miliard VND a třetí státní agentura provedla opětovnou inspekci a odhadla hodnotu pozemku na více než 3 000 miliard VND.

Protože určování cen pozemků způsobuje mnoha investorům potíže, pan Le Hoang Chau zhodnotil velmi důležitou roli státního auditu při plnění úkolu auditu práce „určování cen pozemků, oceňování cen pozemků, rozhodování o cenách pozemků“ s cílem „stanovit konkrétní ceny pozemků pro výpočet poplatků za užívání pozemků, pozemkových nájemných pro projekty využívající pozemky, „vyhodnotit a potvrdit přesnost a poctivost veřejných finančních informací, veřejného majetku nebo finančních zpráv týkajících se správy a využívání veřejných financí, veřejného majetku, dodržování zákona a efektivity při správě a využívání veřejných financí a veřejného majetku“.

I audit je problém.

Státní auditní region I uvedl, že v současné době máme podle předpisů 5 metod oceňování pozemků. Z auditní praxe vyplývá, že: zejména lokality používají k výpočtu specifických cen pozemků při kompenzaci pozemků metodu srovnání, pro oceňování pozemků v plánovacích oblastech metodu přebytku, pro oceňování zemědělské půdy metodu příjmu a pro malé pozemky s nízkou hodnotou metodu úpravy ceny pozemků.

Mnoho lokalit se potýká se zpožděním v oceňování konkrétních pozemků. Doba pro schválení cen pozemků pro výběr poplatků za užívání pozemků je často mnohem později než doba pro přidělení pozemků. Existují projekty, které trvají 2 až 3 roky bez schválení ceny pozemků.

V mnoha případech ceny pozemků nejsou nebo nebyly včas upraveny, když úpravy plánování ovlivňují ceny pozemků nebo když končí pětiletý cyklus stabilizace cen nájemného za pozemky. Zpoždění v oceňování pozemků vede k tomu, že poplatky za užívání pozemků nejsou včas mobilizovány do státního rozpočtu.

Audity ukazují, že v mnoha projektech nebyly ceny pozemků oceněny odpovídajícím způsobem – byly mnohem nižší než aukční cena nebo referenční tržní cena v době ocenění. V mnoha případech výběr odlišných srovnatelných aktiv v kombinaci s nevhodnou kvantifikací a úpravou různých faktorů snížil hodnotu oceňovaného pozemku.

Existují projekty, které vybírají srovnatelná aktiva v době vzdálené od doby ocenění, ale nezahrnují faktor úpravy srovnávací ceny na úroveň v době ocenění. Mnoho projektů bere cenové informace srovnatelných aktiv podle kupní smlouvy u notáře, což nezaručuje spolehlivost a přesnost cenových informací uvedených ve smlouvě ve srovnání se skutečnou cenou transakce.

Kromě toho mnoho faktorů zahrnutých do ocenění postrádá jasný základ nebo není určeno, aby odpovídaly realitě, jako například: míra investic, míra obsazenosti, standardní zisková marže investora, poměr prodejních nákladů, diskontní faktor peněžních toků...

Státní audit regionu I posoudil danou praxi a zjistil obtíže a nedostatky při určování investičních nákladů na rozvoj metodou přebytku při oceňování pozemků. Audit ukázal, že mezi lokalitami neexistuje konzistence: některé lokality byly stanoveny podle investičních měr, některé lokality podle podrobných odhadů; některé lokality provedly předběžné odhady a vyžadovaly podrobné vyúčtování.

Úloha státního auditu

Dr. Vu Dinh Anh zhodnotil, že oceňování pozemků obecně a metody oceňování pozemků zejména jsou v poslední době jedním z klíčových předmětů státního auditu.

Auditní činnosti pro tento obsah musí pečlivě dodržovat požadavky ústředního usnesení o zrušení rámce cen pozemků (rámec cen pozemků stanovený ve vyhlášce 96/2019/ND-CP je základem pro vydávání ceníků pozemků obcemi na období 2020–2024), mít mechanismy a metody pro stanovení cen pozemků podle tržních principů a stanovit funkce, úkoly a odpovědnosti orgánu odpovědného za stanovení cen pozemků.

Ústřední vláda proto vyvíjí kritéria a postupy pro kontrolu a dohled nad lokalitami při tvorbě ceníků pozemků. Provinční lidové rady rozhodují o uplatňování cen pozemků, kontrolují je a dohlížejí na ně.

„Státní audit provádí audit oceňování pozemků, nezávislosti rady pro oceňování pozemků, kapacity poradenských organizací pro oceňování pozemků, kapacity a etiky odhadců, jakož i dodržování předpisů zajišťujících publicitu a transparentnost, jako jsou: ceny veřejných pozemků, povinné transakce prostřednictvím obchodních ploch, platby bankovními prostředky, bezhotovostní platby;…“ - Dr. Vu Dinh Anh se vyjádřil k roli státního auditu při určování cen pozemků.

Zdroj: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-datden-kiem-toan-cung-gap-kho-post268997.html