Výhled trhu s průmyslovými nemovitostmi: Stabilní růst

V roce 2023, navzdory obtížím domácí i zahraniční ekonomiky , vietnamský trh s průmyslovými nemovitostmi stále poměrně silně roste. I přes poukazování na mnoho výzev, kterým vietnamský trh s průmyslovými nemovitostmi čelí, většina odborníků vysoce oceňuje perspektivy tohoto trhu ve střednědobém a dlouhodobém horizontu.

Vietnamský trh s průmyslovými nemovitostmi stále poměrně silně roste. Ilustrační foto: VNA

Obsazenost je dobrá.

Ve zprávě „Vietnam Industrial Real Estate Spotlight: Steady Growth“ zveřejněné 3. listopadu společnost Savills Vietnam uvedla: „Po volatilní první polovině roku vykazuje Vietnam stabilní růst díky klíčovým tržním faktorům. Mezi klíčové faktory patří mladá a dynamická pracovní síla, konkurenceschopné náklady na pracovní sílu, exportně orientovaná ekonomika, stabilní podnikatelské prostředí, geografická poloha a aktivní účast Vietnamu v dohodách o volném obchodu (FTA).“

Podle společnosti Savills Vietnam bude v roce 2023 zřízeno 397 průmyslových parků o celkové rozloze 122 900 hektarů, z nichž 292 je v provozu s celkovou rozlohou přes 87 100 hektarů. Kromě toho je ve výstavbě dalších 106 průmyslových parků s celkovou rozlohou 35 700 hektarů. Průmyslové parky v celé zemi mají vysokou míru obsazenosti přes 80 %, z čehož klíčové severní provincie dosahují 83 % a klíčové jižní provincie 91 %.

V klíčové ekonomické zóně Severu bylo zaznamenáno 68 projektů průmyslových parků s pronajatou plochou pozemků o rozloze 12 000 hektarů. Ceny pronájmu pozemků se meziročně zvýšily o 30 % a dosáhly průměrné výše 138 USD/m2/doba pronájmu. Nájemci v této oblasti působí především v oblasti elektroniky a počítačů, montáže a výroby automobilů, strojů a zařízení a také komponentů souvisejících se solární energií. Mezi významné podniky působící na severu patří Samsung, LG Electronics, Canon, Hyundai, Honda a Vinfast .

V klíčové ekonomické zóně Jižního Pacifiku (Southern Key Economic Zone) bylo zaznamenáno 122 projektů průmyslových parků s pronajatou plochou pozemků o rozloze 24 883 hektarů. Ceny pronájmu pozemků se meziročně zvýšily o 15 % a dosáhly průměrné výše 174 USD/m²/doba pronájmu. Nájemci působí především v oblasti zpracování potravin a nápojů, stavebních materiálů, textilu a pryžových a plastových výrobků. Mezi významné nájemce patří LEGO, Suntory PepsiCo , Intel, Unilever, Coca-Cola a Kumho Tires.

Společnost Knight Frank Vietnam, která sdílí stejný názor, ve své nejnovější zprávě uvedla, že míra obsazenosti průmyslových parků je v současné době velmi pozitivní, v příměstské oblasti Hanoje je 78 % a v Ho Či Minově Městě 92 %. Ceny pronájmu pozemků v průmyslových parcích ve dvou největších městech v zemi v období 2022–2023 také prudce vzrostly, konkrétně o 14 % v příměstské oblasti Hanoje a o 58 % v příměstské oblasti Ho Či Minova Města.

Podle společnosti Knight Frank Vietnam přitahuje trh s hotovými továrnami a sklady (RBF a RBW) od roku 2018 silné zahraniční investice a počet investorů se doposud pětinásobně zvýšil. Výzvy vyplývající z tohoto boomu, zejména v předměstských oblastech Ho Či Minova Města, kde nabídka hotových skladů dosáhla 2,1 milionu metrů čtverečních, přispěly k vytvoření trhu, který upřednostňuje nájemce, s průměrnými cenami pronájmu okolo 4,5 USD/m2/měsíc na jihu a 4,7 USD/m2/měsíc na severu.

„Tento trend byl očekávaný a nepředstavuje hrozbu pro trh s průmyslovými nemovitostmi. To pomůže udržet konkurenceschopné nájmy v blízké budoucnosti, zatímco trh dozrává a rozšiřuje se, aby mohl konkurovat ostatním zemím v regionu, zejména Thajsku, kde se očekává, že nabídka hotových skladů poroste složenou roční mírou růstu (CAGR) 6,6 % v letech 2021 až 2024, ve srovnání s 15 % ve Vietnamu,“ uvedl Alex Crane, výkonný ředitel společnosti Knight Frank Vietnam.

Mezitím, podle realitní firmy CBRE Vietnam, zaznamenala hotová továrna a sklad ve třetím čtvrtletí roku 2023 zvýšenou míru absorpce díky poptávce ze strany amerických, evropských a japonských společností. V prvních devíti měsících roku 2023 zaznamenal trh na jihu 450 000 metrů čtverečních nových továren a skladů. Vzhledem k bohaté nové nabídce jsou ceny pronájmu obou typů budov v provinciích a městech první úrovně (Ho Či Minovo Město, Binh Duong, Dong Nai, Long An) na jihu relativně stabilní; průměrná cena pronájmu skladu je 4,5 USD/m2/měsíc a cena pronájmu továrny je 4,9 USD/m2/měsíc.

Současně činila míra obsazenosti hotových skladů (bez servisních skladů) 56 %, což je i nadále klesající trend v důsledku nárůstu nabídky. Míra obsazenosti hotových továren se zároveň udržela na dobré úrovni a dosáhla 91 %. Nájemci z Číny, Vietnamu, Japonska, USA a Evropské unie jsou aktivními investory, kteří hledají průmyslové pozemky, sklady a továrny na vietnamském trhu a tvoří přibližně 70–80 % vyhledávání společnosti CBRE.

„Vzhledem k tomu, že Vietnam v poslední době nadále posiluje spolupráci s komplexními strategickými partnery, jako jsou USA, Jižní Korea a Čína, se očekává, že nájemci z těchto zemí budou i v budoucnu vést poptávku po vietnamském trhu s průmyslovými nemovitostmi,“ uvedl zástupce společnosti CBRE Vietnam.

Dlouhodobý výhled

Podle společnosti Savills Vietnam ukazuje nárůst indexu PMI pro zpracovatelský průmysl a průmyslovou produkci slibný vietnamský trh s průmyslovými nemovitostmi. Konzultační firmy, jako je Savills, navíc zaznamenaly rostoucí počet poptávek a průzkumů lokalit od nadnárodních výrobních, logistických a e-commerce podniků, což odráží rostoucí poptávku po průmyslových produktech.

Průmyslový park v okrese Bac Tan Uyen (Binh Duong). Foto: Hong Dat - VNA

Pan John Campbell, zástupce ředitele a vedoucí oddělení průmyslových služeb společnosti Savills Vietnam, však také poukázal na některé výzvy, které čekají vietnamský trh s průmyslovými nemovitostmi v nadcházejícím období.

Konkrétně je podle pana Campbella kvalita zajištění hladkého provozu veškeré dopravní infrastruktury ve Vietnamu stále nižší než v ostatních zemích regionu. Přestože se dopravní infrastruktura rychle rozvíjí, její rozvoj dosud neodpovídá tempu hospodářského a sociálního růstu. Rychlý růst městské populace a nákladní dopravy je hlavním motorem poptávky po infrastruktuře, zatímco kapacita přístavů a ​​námořních přístavů dosud nedosáhla svého plného potenciálu.

Na druhou stranu pan Campbell uvedl, že s tím, jak se Vietnam zaměřuje na přilákání odvětví s vysokou přidanou hodnotou a zvyšování produktivity, aby se vyrovnala produktivitě v regionu, se zvýší poptávka po kvalifikované pracovní síle. Přestože náklady na práci ve Vietnamu dosahují pouze třetiny nákladů na práci v Číně, produktivita je na stejné úrovni také nižší.

Kromě toho přísné nové požární předpisy, které vstoupily v platnost na konci roku 2022, vytvořily překážky pro průmyslové developery, výrobce a logistické společnosti. Velcí zahraniční investoři mají potíže se získáním příslušných certifikátů a některé projekty byly kvůli tomuto problému zpožděny.

Pan Campbell uvedl, že pro řešení stávajících problémů musí vietnamská vláda pokračovat v investicích do infrastruktury a zvyšování kvalifikace vietnamské pracovní síly s cílem zvýšit produktivitu a efektivitu. Klíčovými oblastmi pro vietnamský průmysl jsou také podpora průmyslových odvětví, posilování dodavatelského řetězce, zjednodušování investičních a územních postupů a uplatňování digitalizace.

Pan Alex Crane, výkonný ředitel společnosti Knight Frank Vietnam, poukázal na některé odlišné trendy v sektoru průmyslových nemovitostí a uvedl, že míra kapitalizace provozních aktiv je pod deflačním tlakem kvůli vysokým finančním nákladům, kratšímu užívání pozemků a konkurenci z jiných trhů s výrazně nižšími sazbami pronájmu v asijském regionu. Míra kapitalizace ve Vietnamu v současné době roste z 9 na 12 % díky dodatečné nabídce vysoce kvalitních hotových továren a skladů (RBF a RBW) po celé zemi.

S výhledem do roku 2024 v sektoru průmyslových nemovitostí pan Alex Crane poznamenal, že globální minimální cla a vysoké logistické náklady budou překážkami pro přilákání výrobců k investicím ve Vietnamu. Přestože Vietnam podepsal mnoho dvoustranných a mnohostranných dohod o volném obchodu, rostoucí náklady na práci a výstavbu částečně ovlivňují i ​​cenovou výhodu země.

Podle společnosti Knight Frank Vietnam je to jasně patrné z cen pozemků. Například ceny pronájmu průmyslových pozemků na předměstí Bangkoku (Thajsko) se v současnosti pohybují na úrovni 82–164 USD/m2/doba pronájmu, což je mnohem méně než na předměstí Hanoje (80–250 USD/m2/doba pronájmu) a na předměstí Ho Či Minova Města (95–280 USD/m2/doba pronájmu). Pan Alex Crane zdůraznil, že průmyslové a zpracovatelské nemovitosti jsou ve Vietnamu stále klíčovými trhy, ale v roce 2024 budou čelit mnoha výzvám při přilákání investic a zaplňování hotových prostor.

Zástupce společnosti Knight Frank Vietnam však vyjádřil optimismus ohledně dlouhodobých rozvojových vyhlídek, když Mezinárodní měnový fond (MMF) a banka HSBC předpovídaly, že Vietnam dosáhne v roce 2023 tempa růstu HDP přibližně 4,7 % až 5 %. Podle pana Alexe Cranea patří vietnamský závazek k výdajům a investicím do infrastruktury k nejsilnějším v regionu a trh datových center je také připraven na transformaci, v závislosti na uvolnění právních překážek a zaměření na infrastrukturu.

Thanh Hắi