Příjmy a ceny bydlení v Hanoji zůstávají „rostlé“

Ceny nadále „ukotvují“ na vysokých úrovních

Podle zprávy o trhu s byty za první pololetí roku 2023 se nová nabídka bytů na trhu zvýšila o 76 % mezičtvrtletně a o 125 % meziročně na 3 596 jednotek. Z toho na primárním trhu přišlo 20 412 jednotek, což představuje nárůst o 5 % mezičtvrtletně a o 14 % meziročně.

Naproti tomu trh s vilami a řadovými domy v tomto čtvrtletí nezaznamenal žádné nové projekty, přičemž veškerá nová nabídka pocházela ze 126 jednotek ze stávajících projektů, což představuje mezičtvrtletní nárůst o 334 %, ale meziroční pokles o 14 %. Primární nabídka se skládala ze 797 jednotek ze 14 projektů, což představuje mezičtvrtletní nárůst o 5 %, ale meziroční pokles o 20 %.

Byty jsou stále produktem, o který je dnes lidi největší zájem, nicméně prodejní cena je stále „ukotvena“ na vysoké úrovni.

Ve druhém čtvrtletí roku 2023 dosáhla průměrná primární prodejní cena bytů na hanojském trhu 53 milionů VND/ ^m2 , což představuje nárůst o 1 % mezičtvrtletně a o 17 % meziročně. Tato cena se zvyšovala již 18 po sobě jdoucích čtvrtletí a je o 73 % vyšší než v prvním čtvrtletí roku 2019. Paní Do Thu Hang, vrchní ředitelka oddělení poradenství a výzkumu společnosti Savills Hanoi, k tomu uvedla: „Vzhledem k vysokým cenám pozemků a stavebním nákladům, dále k nutnosti investovat do zlepšování kvality produktů a okolní infrastruktury a inženýrských sítí, vedou interní projekty k tomu, že ceny na primárním trhu neboli ceny nově spuštěných projektů jsou vždy vyšší než obecná tržní úroveň bytů na prodej.“

Paní Hoang Thanh Nhan z okresu Cau Giay uvedla: „Moje rodina chce koupit byt pro naše děti, aby žily odděleně, ale cena v centru města je příliš vysoká, zatímco cena projektů na předměstí je stále vysoká. Konzultovali jsme 6–7 projektů, ale stále jsme se nerozhodli, protože pokud bychom si ho koupili, museli bychom si od banky půjčit více peněz. I když náš příjem není vysoký, největším problémem je teď tlak na placení úroků.“

Mezitím byly ceny vil a řadových domů ve druhém čtvrtletí roku 2023 ve srovnání s předchozím čtvrtletím upraveny směrem dolů u některých vil a řadových domů. U řadových domů nedošlo k žádnému snížení cen. Konkrétně se primární cena vil mezičtvrtletně snížila o 10 % na 100 milionů VND/ ^m2 neprodaných pozemků v okrese Me Linh, a to spolu s dodatečnou primární nabídkou, což způsobilo nadměrnou nabídku, zatímco poptávka zákazníků se ve skutečnosti nezvýšila. Ceny obchodních domů mezičtvrtletně klesly o 7 %. Naproti tomu ceny řadových domů zaznamenaly mezičtvrtletní nárůst o 4 % a dosáhly 173 milionů VND/ ^m2 .

obrázek-3.jpg — Díky synchronní infrastruktuře, zelenému kampusu a rozumným cenám stále přitahuje segment luxusních nemovitostí pozornost mnoha lidí, ale transakce jsou pomalé a neradostné.

K rozdílnému vývoji cen nízkopodlažních nemovitostí a bytů paní Do Thu Hang dodala: „Je třeba poznamenat, že snížení cen na trhu s vilami a řadovými domy je způsobeno projekty daleko od centra, které jsou spouštěny za rozumné ceny, což vede k poklesu tržní úrovně. Cena v segmentu nízkopodlažních domů je ve skutečnosti stále vysoká, zejména v oblastech sousedících s okruhem 2 a okruhem 3 v Hanoji a v rozvinutých oblastech s plány na sociální infrastrukturu, stabilní dopravní infrastrukturu a v oblastech s vysokou hustotou obyvatelstva.“

Růst příjmů zůstává „prodloužený“ s růstem cen

Dlouhodobá poptávka po bydlení zůstává vysoká díky pozitivní čisté migraci, růstu populace a vysoké míře urbanizace. Kromě toho se předpokládá, že v Hanoji v letech 2023 až 2025 přibude 157 000 domácností navíc. Budoucí nabídka však bude zahrnovat pouze 59 000 bytů všech stupňů, 9 000 nízkopodlažních domů a 18 700 sociálních domů, u kterých se očekává prodej. Chybí 70 300 domů.

Vzhledem k vysoké poptávce po bydlení je otázkou, zda si průměrný příjem lidí v Hanoji může dovolit vlastnit dům. Zpráva společnosti Savills Vietnam rovněž uvádí, že Hanoj usiluje o dosažení průměrného příjmu na obyvatele ve výši 150 milionů VND/osoba/rok v roce 2023. Ve srovnání s rokem 2019 je průměrné tempo růstu příjmů 6 %/rok. Tempo růstu cen bytů od roku 2019 do první poloviny roku 2023 je zároveň 13 %/rok.

Hanoj musí věnovat větší pozornost segmentu sociálního bydlení (nízkopříjmové), aby pracující lidé měli přístup k bydlení a stabilizovali si život.

Paní Hangová poznamenala: „Je zřejmé, že realita je taková, že růst příjmu na obyvatele v Hanoji je nižší než růst cen bytů. Toto je příklad, který ukazuje, že pokud se tento rozdíl bude nadále zvětšovat, bude lidem trvat déle, než si pořídí vlastní dům. Pokud se tato dvě čísla nepřiblíží, bude to pro lidi obecně, pro ty, kteří žijí v Hanoji, i pro ty z jiných provincií, kteří chtějí vlastnit dům v Hanoji kvůli práci nebo pro své děti, déle a obtížněji. Nemluvě o nízkopodlažních bydleních, když je cena vysoká, kupující budou zvažovat také její přiměřenost a také to, zda je vhodná pro skutečnou hodnotu produktu. Odtud bude rozhodovací proces kupujících pomalejší a delší.“

Na trhu s vilami a řadovými domy však stále lákají kupující produkty s rozumnými cenami a dobře naplánovanými projekty. To se odráží ve skutečnosti, že transakce v segmentu nízkých budov v Hanoji se po pochmurném prvním čtvrtletí zlepšily, když se prodalo 106 jednotek, což představuje mezičtvrtletní nárůst o 20 %.

„Toto je jeden z pozitivních signálů zaznamenaných na konci druhého čtvrtletí roku 2023, kdy se na trhu objevily nízkopodlažní projekty s produkty nabízenými za ceny okolo 10 miliard VND za jednotku. Podle záznamů z druhého čtvrtletí roku 2023 v Hanoji tvořily projekty s primárními cenami pod 10 miliard VND 39 % transakcí, byty od 10 do 20 miliard VND 28 % a byty nad 30 miliard VND pouze 13 %. Data ukazují, že čím rozumnější je cena produktu, tím lepší je míra prodeje,“ poznamenala paní Hang.

Pan Dinh Van Troi, obchodní ředitel společnosti Dai Phong Construction Investment - Real Estate Joint Stock Company, uvedl: Primární nabídka je omezená, ale výhodou pro kupující domů na dnešním hanojském trhu je, že si mohou vybrat sekundární trh – s mnoha produkty, které byly vyvinuty předem, jsou právně garantovány a mají rozumnější ceny.

Za současných podmínek jsou ceny na sekundárním trhu stále konkurenceschopné ve srovnání s primárním trhem. Podle Savills Vietnam ve druhém čtvrtletí roku 2023 měly nízkopodlažní produkty v sekundární nabídce obvykle o 20 % nižší cenu než v primárních jednotkách. Primární trh nenabízí mnoho možností, zatímco sekundární trh nabízí větší výběr z hlediska ceny, a přestože produkty již nejsou nové, kupující je mohou ihned začít používat nebo je mohou používat.

Zejména Hanoj v poslední době podporuje vyplácení veřejných investic. To je příznivý faktor pro podporu ekonomických aktivit Hanoje obecně a dalších aktivit, včetně obchodu s nemovitostmi. Vzhledem k tomu, že výstavba okruhu č. 4 právě začala, očekává se, že podpoří rozvoj v příměstských oblastech, jako jsou Me Linh, Dan Phuong, Hoai Duc, Soc Son, Ha Dong, Thanh Oai... Po otevření okruhu č. 4 v roce 2027 se předpokládá, že nabídka bydlení v oblastech kolem okruhu č. 4 se ve srovnání se současností zvýší.

Zdroj