Příjmy z pozemků jsou vysoké, nebuďte příliš šťastní

Výběr poplatků za užívání pozemků v první polovině letošního roku prudce vzrostl a dosáhl více než 243 000 miliard VND, což je 2,6krát více než ve stejném období loňského roku, ale mnoho odborníků a podniků uvedlo, že není třeba se příliš radovat, protože se jedná o jednorázový výběr s mnoha potenciálními riziky.

Některé firmy tvrdí, že vysoké poplatky za užívání pozemků ztíží kontrolu cen bydlení.

Prudký nárůst příjmů z pozemků v první polovině letošního roku také ztížil podnikům přístup k půdě. I podniky s projekty, které byly po desetiletí pozastaveny, nyní po odstranění právních překážek, mají potíže s realizací svých projektů, protože poplatky za užívání pozemků a daně z pozemků se zvýšily desítkykrát.

Proč poplatky za využívání pozemků prudce rostou?

Prof. Dr. Dang Hung Vo, bývalý náměstek ministra přírodních zdrojů a životního prostředí , uvedl, že zvýšení poplatků za užívání pozemků v první polovině letošního roku bylo způsobeno zvýšením ceny pozemků. Jakmile se cena pozemků zvýší na tržní úroveň, samozřejmě se zvýší i příjmy z užívání pozemků. Zejména lokalitou s nejvyšší cenou pozemků je Ho Či Minovo Město, kde cena pozemků dosahuje 70 % tržní ceny.

„Vietnam se dlouhodobě řadí mezi přední světové země, pokud jde o příjmy z pozemků. I když byly ceny pozemků nízké jako v předchozích letech, činily příjmy z pozemků v naší zemi přibližně 3 % HDP, což je srovnatelné s rozvinutými zeměmi světa, jako jsou USA a Spojené království, a vyšší než v Japonsku a Jižní Koreji,“ dodal pan Vo.

Podle pana Do Thien Anh Tuana - přednášejícího na Fulbrightově škole veřejné politiky a managementu, přispívá ke zvyšování příjmů z pozemků i skutečnost, že řada lokalit urychluje dražby pozemků, zejména v oblastech s vysokou ekonomickou hodnotou, jako jsou městské pásy, průmyslové parky nebo oblasti s nově dokončenou infrastrukturou.

Kromě toho se začalo projevovat oživení trhu s nemovitostmi od konce roku 2024 do roku 2025 a řada politik na vyčištění trhu.

„Urychlení schvalování projektů, dokončení plánování a zlepšení transparentnosti v procesu přeměny účelů využití pozemků pomohly k hladšímu průběhu transakcí, čímž se vytvořil velký tok příjmů do rozpočtu z poplatků za užívání pozemků,“ dodal pan Tuan.

Podle pana Nguyen Quoc Hiepa, předsedy představenstva GP Invest, však státní orgány správy, ačkoliv se rozpočtové příjmy prudce zvýšily díky zvýšeným poplatkům za užívání pozemků, musí zvážit, jak náhlý nárůst cen pozemků v první polovině letošního roku ovlivňuje investice, výrobu a podnikání.

„Příjmy z poplatků za užívání pozemků v první polovině letošního roku prudce vzrostly, protože mnoho projektů bylo realizováno již dlouhou dobu a na začátku letošního roku byl vydán nový ceník pozemků, takže to museli udělat. V Hanoji byly projekty, které se po desetiletí zasekávaly a nemohly být realizovány až do začátku letošního roku, kdy byly odstraněny překážky, aby podniky mohly v jejich realizaci pokračovat,“ řekl pan Hiep.

Zástupci několika dalších podniků také uvedli, že prudký nárůst poplatků za užívání pozemků v první polovině letošního roku není dobrým znamením pro investiční prostředí pro podniky, zejména pro investice do nemovitostí.

Dražba pozemků přispívá ke zvýšení poplatků za užívání pozemků v první polovině roku 2025 - Foto: B.NGOC

Obavy z poplatků za užívání pozemků zvyšují ceny bydlení

Kromě pozitivního dopadu zvýšených rozpočtových příjmů s sebou podle pana Nguyen Quoc Hiepa s sebou vysoké ceny pozemků přinášejí i mnoho negativních důsledků. To znamená, že ceny nemovitostí porostou, protože všechny vstupní náklady jsou zahrnuty v ceně domu a žádný investor nepřijde o peníze. Realita však také ukazuje, že ne všichni investoři mohou prodat domy zvýšením ceny.

„Cena bytů je již nyní 70–80 milionů VND/ ^m² , což je již velmi vysoká cena. Pokud se zvýší na více než 100 milionů VND/ ^m² , kdo si je koupí? Ceny bydlení jsou mimo dosažitelnost pracujících a těch, kteří pracují.“

„Dokonce i ti, kteří mají peníze na nákup domů za účelem investic, spekulací a akceptují nákupy za vysoké ceny v očekávání růstu cen, nebudou v investicích pokračovat, až se trh zpomalí,“ vyjádřil obavy pan Hiep.

Mezitím pan NQK, investor v Hanoji, uvedl, že v současné době mnoho investorů zvažuje projekt, protože ceny nemovitostí velmi vzrostly a poptávka na trhu postupně klesá. V určitém okamžiku spotřební síla trhu přestane existovat a trh se zastaví. V tom okamžiku, i když investoři zaplatí poplatky za užívání pozemků, nebudou moci do projektu dále investovat, protože nebudou moci produkty spotřebovávat.

Podle pana NQK plánuje Ministerstvo zemědělství a rozvoje venkova novelizovat zákon o půdě z roku 2024 směrem k návratu k tabulce cen půdy a koeficientu využití půdy, jak bylo uvedeno v zákoně o půdě z roku 2014. Rámec cen půdy tedy zůstane po dobu 5 let stejný a bude upraven o koeficient využití půdy.

Proto je zapotřebí konkrétnějších předpisů týkajících se koeficientů využití půdy, jejichž určení necháváme na krajích, ale je zapotřebí předpisů týkajících se koeficientů využití stavebních pozemků, aby se předešlo jejich svévolnému stanovení. Investoři si totiž také potřebují představit, jaká bude cena pozemku pro projekt, aby mohli provádět odhady a vypočítat výstup, dodal pan NQK.

Kromě toho mnoho podniků vyjádřilo obavy, že podle zákona o pozemkech nabude ceník pozemků účinnosti od 1. ledna 2026, ale doposud mnoho obcí dosud nevypracovalo nový ceník pozemků a stále počítá podle aktuálního ceníku pozemků. Proto je nutné vypočítat, aby byl nový ceník pozemků urychleně vydán začátkem roku 2026.

Podle zástupců některých podniků jsou ceny pozemků palčivým problémem u většiny projektů. „Pokud se lokality budou řídit vyhláškou č. 71, bude s oceňováním projektových pozemků mnoho problémů a dokončení ocenění projektu bude trvat 1–2 roky. Proto je prvním problémem, kterému je třeba při novelizaci pozemkového zákona věnovat pozornost, změna metody oceňování pozemků,“ uvedl jeden z podniků.

Zdroj: Ministerstvo financí, data: LE THANH - Grafika: TUAN ANH

* Pan Do Thien Anh Tuan (Přednášející na Fulbrightově škole veřejné politiky a managementu):

Růst cen půdy by mohl brzdit produkci

Honba za poplatky za užívání pozemků může donutit obce k prodeji pozemků za peníze, což může vést ke zvýšení cen pozemků prostřednictvím dražeb, narušení trhu, zvýšení investičních nákladů a brzdění výroby.

To by mohlo potlačit ekonomickou konkurenceschopnost a snížit atraktivitu investic do výroby a služeb s přidanou hodnotou.

Příjmy z pozemků musí být udržitelnější

Z pohledu pozemkového experta se pan Dang Hung Vo domnívá, že ceník pozemků by se měl blížit tržnímu, ale stát musí mít vhodnou finanční politiku týkající se pozemků. Zejména pozemková politika musí kontrolovat ceny bydlení, jak to uplatňuje mnoho zemí.

„Jiné země to řeší tak, že investoři musí platit pouze 30 % poplatku za užívání pozemku, ne celou částku hned od začátku jako my. Stát daň vypočítá až po uvedení zařízení do provozu. To znamená, že zbývajících 70 % se vybere jako daň ze zvýšené hodnoty pozemku, jakmile je zařízení v provozu,“ řekl pan Vo.

Mezitím pan Do Thien Anh Tuan uvedl, že je nutné provést komplexní reformu politiky příjmů z pozemků a nemovitostí, a to nejen za účelem vytvoření udržitelného systému příjmů pro rozpočet, ale také za účelem rozumné regulace příjmů, zajištění sociální rovnosti a rozvoje zdravého trhu s nemovitostmi.

Podle pana Tuana je nutné postupně eliminovat tzv. „výběr peněz“ a nahradit ho systémem daně z nemovitostí. Konkrétně by daň z nemovitostí měla být navržena podle progresivního harmonogramu, což znamená, že čím více nemovitostí člověk vlastní, nebo čím je nemovitost hodnotnější, tím vyšší je daňová sazba.

Nejde jen o zvýšení příjmů, ale především o regulaci dodatečných příjmů z půdy – formy pasivního příjmu, která není zdaněna tak vhodně jako příjmy z práce nebo výroby a podnikání.

„Hlavní funkcí daně z nemovitostí je přerozdělení, tedy odebrání části výhod od skupiny, která vlastní mnoho aktiv, k přerozdělení. Daň zde není zaměřena na snižování cen bydlení, ale na vytváření zdrojů na podporu znevýhodněných skupin v přístupu k bydlení, rozvoji sociálního bydlení, renovaci chudých městských oblastí nebo investicích do veřejné infrastruktury, která bude sloužit většině.“

„Spolu s daní z nemovitostí bychom měli také rozhodně uplatňovat progresivní daň z příjmu z převodů nemovitostí, abychom regulovali příjmy a regulovali spekulativní chování,“ dále analyzoval pan Tuan.

Zpět k tématu

LE THANH - BAO NGOC

Zdroj: https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm