Nevhodný způsob výpočtu poplatku za užívání pozemků

Projekt proměňuje zisk ve ztrátu.

Vedoucí slavné realitní společnosti v Ho Či Minově Městě uvedl, že největším problémem realitních projektů je dnes výpočet poplatků za užívání pozemků (LUR), včetně dodatečných LUR. Dříve město poskytovalo mnoha projektům pobídky k dočasnému výpočtu LUR, aby podniky mohly provádět výstavbu a prodej, ale nyní, když projekt předal domy a lidé v nich žijí mnoho let, se LUR vypočítává v současné době, nikoli od doby předání pozemku. To způsobilo mnoho škod a frustrace nejen podnikům, ale i kupujícím domů.

Ho Či Minovo Město požádalo projekt Lakeview City o zaplacení dodatečného poplatku za užívání pozemku ve výši přesahující 4,664 miliardy VND, což společnosti způsobilo obtížnou situaci a ztráty.

„Zákon stanoví, že doba pro ocenění pozemků a výpočet daně z užívání pozemků je okamžik, kdy je rozhodnuto o přidělení pozemku nebo změně účelu využití pozemku nebo o přidělení pozemku v terénu. Ve skutečnosti však v případě jakékoli změny, která způsobí prodloužení výpočtu daně z užívání pozemků, příslušný orgán přehodnotí pozemky a daň z užívání pozemků v aktuálním okamžiku. Dalším problémem je, že podnik nemůže převzít iniciativu, pokud jde o postup a výši platby. Podnik nemá odborné znalosti a není oprávněn s příslušným orgánem projednat rozumné metody výpočtu daně z užívání pozemků.“

Podniky si proto musí najmout jinou oceňovací společnost, aby dosáhly harmonického výsledku. V současné době se podniky stále spoléhají na výpočty úřadů a nemohou vznést námitky. Mezitím, pro jistotu, státní úředníci odhadují práva k užívání pozemků velmi vysoko. Mnoho projektů v minulosti mělo práva k užívání pozemků předběžně vypočtená na určité číslo a podniky toto číslo používaly ke strukturování prodejní ceny pro zákazníky. Nyní, po mnoha letech, úřady práva k užívání pozemků přepočítaly a číslo je mnohonásobně vyšší než předběžné číslo. To způsobuje, že mnoho ziskových projektů náhle utrpí velké ztráty a podniky nejsou ani schopny obchod uzavřít,“ uvedl.

Poté, co pan Le Hoang Chau, předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města, právě zaslal dokument premiérovi a ministerstvu financí k vyjádření k návrhu, navrhl, aby v případě rozhodnutí o úpravě podrobného plánování byla daň z užívání pozemků přepočítána pro celý projekt v době rozhodnutí o úpravě plánování. Daň z užívání pozemků, kterou podnik dříve zaplatil, bude přepočítána v době opětovného schválení plánování a po přepočtu odečtena od daně z užívání pozemků, přičemž odečtená částka nesmí překročit splatnou daň z užívání pozemků.

V případě, že podnik nezaplatil daň z užívání pozemků před úpravou podrobného plánování projektu, musí ji zaplatit v době úpravy plánování. Výše ​​zaplacené daně z užívání pozemků (pokud nějaká existuje) bude v době úpravy plánování přepočítána s přihlédnutím k inflaci a po přepočtu bude odečtena od daně z užívání pozemků. Odečtená částka nesmí překročit splatnou daň z užívání pozemků. Zároveň musí podnik zaplatit daň z užívání pozemků z prodlení, pokud existuje oznámení o zaplacení daně z užívání pozemků.

Pan Chau uvedl komerční bytový projekt v 7. okrese (HCMC) postavený na pozemku o rozloze 5,2 hektaru, pro který příslušný státní orgán vydal rozhodnutí o přidělení pozemku z ledna 2021 s koeficientem využití půdy 3,05násobek, maximální hustotou zástavby 35 %, včetně bytového domu s maximální výškou 27 podlaží s 903 byty a nízkopodlažní zóny řadových domů se 110 řadovými domy. V březnu 2021 podnik zaplatil daň z užívání pozemků ve výši 850 miliard VND. Poté investor požádal o úpravu podrobného plánu tak, aby se koeficient využití půdy zvýšil na 4,57násobek, maximální hustota zástavby 40 %, čímž by se celkový počet bytů zvýšil na 1 355, což příslušný státní orgán schválil v březnu 2024. Podle návrhu vyhlášky musí projekt zaplatit dodatečnou daň z užívání pozemků ve výši 425 miliard VND, ale podle návrhu pana Chaua musí podnik zaplatit dodatečnou daň z užívání pozemků pouze ve výši 325 miliard VND.

„Pokud podnik prodal a peníze vybral, pak podle metody výpočtu uvedené v návrhu vyhlášky bude muset zaplatit z vlastní kapsy, což povede k riziku ztráty. Pokud projekt nebude prodán, bude k prodejní ceně připočteno právo k užívání pozemku, a tím se cena domu zvýší, načež konečné břemeno ponese kupující,“ vypočítal pan Chau.

Zbývá už jen jeden případ osvobození od pozemkového nájemného.

Podle návrhu vyhlášky existuje v současnosti v sektoru investičních pobídek v oblasti investičních pobídek osvobozené od pozemkového nájemného pouze jeden případ využití pozemků pro výrobní a obchodní účely. Návrh oproti současným předpisům výrazně zúžil případy osvobození od pozemkového nájemného. Pokud bude toto nařízení schváleno, mnoho investorů, včetně zahraničních investorů, již nebude moci využívat politiku osvobození od pozemkového nájemného, ​​protože tyto lokality se nenacházejí v oblasti investičních pobídek.

Nejen to, podle pana Le Hoang Chaua návrh vyhlášky již nestanoví politiku osvobození od poplatků za užívání pozemků během základního období stavebního projektu ani po období osvobození od pozemkového nájemného a nájemného za vodní plochy během základního období výstavby, takže nepřebírá současnou politiku investičních pobídek stanovenou ve vyhlášce č. 46. Nová vyhláška zrušila politiku zvláštních investičních pobídek stanovenou v investičním zákoně z roku 2020 a v rozhodnutí č. 29 předsedy vlády, které upravuje zvláštní investiční pobídky. To může negativně ovlivnit politiku přilákání investic a snížit atraktivitu investičního prostředí ve Vietnamu v očích zahraničních investorů.

„Toto je velmi závažný problém, takže vláda a příslušné státní orgány musí před vydáním dekretu věnovat zvláštní pozornost zvážení budování rámce preferenčních investičních politik, které budou nadřazené a vysoce konkurenceschopné, zajistí národní i etnické zájmy v krátkodobém i střednědobém a dlouhodobém horizontu a zároveň zajistí legitimní a zákonné zájmy investorů. Zejména v kontextu ostré konkurence mezi zeměmi o přilákání přímých zahraničních investic (PZI), zejména v oblasti financí, špičkových technologií, čipů a polovodičových technologií; typicky i USA nedávno vydaly zákon o čipech a polovodičových technologiích,“ navrhl pan Chau.

Právník Tran Minh Cuong (Advokátní komora Ho Či Minova Města) analyzoval, že ačkoliv zákon o pozemkech stanoví, že roční pozemkový nájem se uplatňuje stabilně po dobu 5 let od okamžiku, kdy se stát rozhodne pozemky pronajmout, umožňuje změnu účelu využití pozemků spojenou s přechodem na formu státního pozemkového nájmu s roční platbou pozemkového nájemného. Sazbu úpravy reguluje vláda pro každé období, ale nárůst pozemkového nájemného může být roven inflaci nebo nižší. Návrh vyhlášky však stanoví, že míra nárůstu pozemkového nájemného se rovná inflaci. Vyhláška proto musí zvážit omezení nárůstu pozemkového nájemného pro každý 5letý cyklus tak, aby nepřekročil nárůst indexu spotřebitelských cen, ale ne více než 15 %. To pomáhá podnikům snižovat finanční rizika, být připraveny investovat do velkých projektů a v průběhu času získávat zpět kapitál.

Vietnamská obchodní a průmyslová komora (VCCI) po konzultaci s podniky rovněž uvedla, že ve srovnání se současnou politikou v dekretu 46 je politika osvobození a snižování daní v návrhu méně atraktivní. Podle současných předpisů totiž existují případy, kdy jsou podniky zcela osvobozeny, nikoli pouze snížené nájemné z pozemků na určitý počet let. Mezi případy, kdy jsou podniky podle současných předpisů osvobozeny od 100% nájemného z pozemků na celou dobu nájmu, patří: investiční projekty v oblasti zvláštních investičních pobídek investované v oblastech se zvláštními socioekonomickými obtížemi; projekty využívající pozemky k výstavbě studentských kolejí z peněz ze státního rozpočtu, u nichž jednotka pověřená správou a užíváním pro studenty nesmí zahrnout náklady na nájemné z pozemků do ceny nájemného; zemědělská půda pro etnické menšiny; pozemky pro realizaci projektů výsadby ochranných lesů, projekty zalesňování atd. Proto je třeba ve dekretu zvážit předpisy ve směru rozšíření případů osvobození od nájemného z pozemků, namísto pouhého snižování nájemného. Pokud to bude možné, přiláká to investiční kapitál do obtížných oblastí nebo obzvláště preferovaných oborů.

Zdroj: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm