Finanční tlak na okolí, jak je na tom zadlužení realitních kanceláří?

Po obtížném roce, jakým byl rok 2023, se zdálo, že realitní kanceláře se kvůli výkyvům trhu potýkají s problémy, ale objevil se velmi pozitivní ukazatel: většina úvěrů předních realitních kanceláří měla oproti začátku roku tendenci klesat, což ukazuje, že i v nejtěžším období realitní kanceláře stále velmi aktivně splácely úvěry.

Hned v prvních dnech nového roku statistiky HNX ukazují, že desítky realitních společností splatily svůj dluh z dluhopisů, a to především proto, že firmy proaktivně odkoupily dluhopisy před splatností a splatily dluhopisy za držitele dluhopisů.

Podle finanční zprávy za čtvrté čtvrtletí roku 2023 vykázala akciová společnost No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company ( Novaland , HoSE: NVL) k 31. prosinci 2023 závazky ve výši 195 874 miliard VND, což představuje 81 % celkových aktiv podniku a pokles o 8 % ve srovnání se začátkem roku 2023. Z toho finanční úvěry tvořily 57 704 miliard VND, což je přibližně o 7 000 miliard VND méně než na začátku daného období.

Struktura dluhu Novalandu se skládá převážně z dluhopisových úvěrů s více než 38 626 miliardami VND, bankovní dluh představuje pouze více než 9 400 miliard VND. Snížení dluhu Novalandu o tisíce miliard dongů je však jako „kapka v moři“, protože společnost využívá příliš mnoho finanční páky s „obrovským“ objemem dluhu, zatímco finanční situace podniku se zhoršuje.

V prvních dnech roku 2024 představenstvo společnosti Novaland také oznámilo, že vydá 1,37 miliardy akcií, čímž se očekává, že získá přibližně 13 700 miliard VND na restrukturalizaci dluhu a splacení závazků.

Reality - Finanční tlak je na celém světě, jak je na tom zadlužení realitních společností? — Mnoho firem agresivně vykupuje dluhopisy před jejich splatností.

Mezi realitní podniky s nejaktivnějšími aktivitami v oblasti splácení dluhů musíme zmínit Phat Dat Real Estate Development Corporation (HoSE: PDR) . Na konci roku 2023 tento realitní podnik také ukončí sérii dnů, kdy musel splácet své dluhopisy.

V roce 2023 si Phat Dat klade za cíl vypořádat se všemi nesplacenými dluhopisy do konce tohoto roku a ponechat pouze bankovní dluhy a úvěry od třetích stran. Do konce roku 2023 Phat Dat oficiálně snížil počet nesplacených dluhopisů tohoto podniku na 0, a to zpětným odkoupením všech 2 lotů dluhopisů v celkové emitované nominální hodnotě 800 miliard VND.

V souladu s tím se k 31. prosinci 2023 dluh společnosti snížil o 15 % na 11 490 miliard VND, z čehož ostatní krátkodobý dluh činil více než 3 182 miliard VND a ostatní dlouhodobý dluh 4 578 miliard VND. Struktura dluhu představovala více než 3 104 miliard VND z celkového dluhu, což je o 30 % méně než na začátku roku.

Společnost Kinh Bac Urban Development Corporation - JSC (HoSE: KBC) se také aktivně zabývá splácením dluhů a její celkový dluh splatný do konce roku 2023 se ve srovnání se začátkem roku snížil o 22 % na 13 226 miliard VND.

Celkový finanční dluh přesahuje 3 659 miliard VND, což je o 52 % méně než na začátku roku, a představuje 11 % kapitálu společnosti. Z toho dlouhodobé bankovní úvěry tvoří více než 3 322 miliard VND.

V roce 2023 společnost Kinh Bac také aktivně odkupovala dluhopisy před splatností. Dříve, v březnu až dubnu 2023, společnost odkoupila všech 2 lotů dluhopisů s kódy KBCH2124002 a KBCH2124003 v celkové hodnotě 2 000 miliard VND. Do konce května 2023 společnost pokračovala ve zpětném odkupu dluhopisů s kódem KBC121020 před splatností.

Po výše uvedené sérii transakcí se objem nesplacených dluhopisů společnosti Kinh Bac snížil na 1,157 miliardy VND. Pokud jde o dluhopisovou sadu KBC121020, KBC na začátku roku 2024 uvedla, že připravila kapitál na „zbavení se dluhů“ z těchto dluhopisů.

Kinh Bac dále uvedl, že zavedl strategii, která upřednostňuje využití všech finančních zdrojů k včasným platbám. Na druhou stranu silný nárůst peněžních toků z obchodních aktivit v průmyslovém parku také přispívá k motivaci podniků k tomu, aby měly peníze na splácení dluhů.

Celkové závazky společnosti Dat Xanh Group Joint Stock Company (HoSE: DXG) na konci roku 2023 činily 14 600 miliard VND, což představuje pokles o 10 % ve srovnání s koncem předchozího roku. Z toho 11 600 miliard VND tvořil krátkodobý dluh a téměř 3 000 miliard VND dlouhodobý dluh.

Struktura dluhu společnosti Dat Xanh se na konci čtvrtého čtvrtletí roku 2023 snížila o 8 % na 5 289 miliard VND. Daně a další závazky vůči státu se mezitím zvýšily o 7 % na 798 miliard VND.

Rok 2023 je pro společnost extrémně obtížným rokem, což jasně dokazuje nutnost snížit počet zaměstnanců o 1 305 v roce 2023, z 3 773 na konci roku 2022 na 2 468 na konci roku 2023. Počet dceřiných společností Dat Xanh se také snížil na pouhých 84 společností, z nichž 8 dceřiných společností působících v sektoru nemovitostí prochází procesem likvidace.

Reality - Obklopuje nás finanční tlak, jak je na tom zadlužení realitních společností? (Obrázek 2). — Poměr dluhu k vlastnímu kapitálu společnosti Vinhomes je 0,31násobek, přičemž nesplacený dluh představuje 12 % celkového kapitálu.

Na rozdíl od výše uvedených podniků zaznamenala společnost Vinhomes JSC (HoSE: VHM) po 1 roce pozitivní růst dluhu a celkové nesplacené úvěry překročily 10 000 miliard VND.

Závazky společnosti Vinhomes ke konci roku 2023 činily 261 991 miliard VND, což představuje nárůst o 24 % oproti začátku roku. Růst byl zaznamenán jak u krátkodobých, tak i dlouhodobých dluhů, ale dluh společnosti byl tvořen převážně krátkodobým dluhem.

Finanční dluh společnosti dosáhl 56 682 miliard VND, přičemž struktura dluhu zahrnuje krátkodobé úvěry ve výši 14 813 miliard VND a dlouhodobé úvěry ve výši více než 35 689 miliard VND. Dluh společnosti tvoří převážně bankovní úvěry, kromě toho z dluhopisového kanálu společnost Vinhomes na konci prosince 2023 vykázala nesplacený dluh ve výši více než 9 808 miliard VND.

Ke konci roku 2023 činil poměr dluhu k vlastnímu kapitálu společnosti Vinhomes 0,31násobek. Nesplacený dluh představoval 12 % celkového kapitálu společnosti.

Skutečnost, že realitní kanceláře rychle splatily své dluhy v kontextu tržních úrokových sazeb, které vykazovaly známky ochlazování, pomohla samotným firmám snížit zátěž spojenou s vysokými úrokovými náklady v době emise.

Ve zprávě o investičním výhledu z února 2024 společnost VNDirect Securities Company uvedla, že se očekává postupné uvolnění úzkých míst, což by mělo pomoci oživit trh s nemovitostmi od druhé poloviny roku 2024.

„Věříme, že trh s rezidenčními nemovitostmi má za sebou nejtěžší období a od druhé poloviny roku 2024 vykáže zřetelnější oživení,“ zhodnotil analytický tým VNDirect .

Zdroj