রিয়েল এস্টেট বাজার কি 'উত্তপ্ত' হচ্ছে, নাকি এটি অনুমানমূলক গোষ্ঠীগুলির দ্বারা প্রভাবিত?

সেখানে অনুমানমূলক গোষ্ঠীর উপস্থিতি রয়েছে।

সম্প্রতি ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েলটরস (VARS) কর্তৃক প্রকাশিত তথ্য অনুসারে, অর্থনীতির স্থিতিশীলতা এবং সরকারের সহায়তা নীতির কারণে, বিশেষ করে তৃতীয় প্রান্তিকে এবং ২০২৪ সালের প্রথম ৯ মাসে ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজার একটি কঠিন সময়ের পরে ইতিবাচক পুনরুদ্ধার দেখিয়েছে।

বিশেষ করে, ২০২৩ সালের গৃহায়ন আইন, ২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন এবং ২০২৪ সালের ভূমি আইন, যা আনুষ্ঠানিকভাবে ১ আগস্ট, ২০২৪ থেকে কার্যকর হচ্ছে, পূর্ববর্তী প্রবিধানের ৫ মাস আগে, আইনি করিডোরকে নিখুঁত করতে এবং বাজারের জন্য একটি নিরাপদ, স্বাস্থ্যকর এবং আরও টেকসই দিকে একটি নতুন চক্র উন্মোচনে অবদান রেখেছে।

তথ্য থেকে আরও দেখা যায় যে, আবাসন, বাণিজ্যিক থেকে শুরু করে শিল্প রিয়েল এস্টেট পর্যন্ত রিয়েল এস্টেট খাতগুলিতে ইতিবাচক প্রবৃদ্ধির লক্ষণ দেখা যাচ্ছে, অনেক নতুন প্রকল্প বাস্তবায়িত হচ্ছে। এছাড়াও, VARs IRE-এর উপ-পরিচালক মিসেস ফাম থি মিয়েন বলেন যে আবাসিক রিয়েল এস্টেট বাজার "উত্তপ্ত" হওয়ার লক্ষণ রেকর্ড করতে শুরু করেছে। জমির নিলাম আগের চেয়ে "উত্তপ্ত" হওয়ার গল্প থেকে শুরু করে "রাতারাতি" নিলাম অনুষ্ঠিত হয়েছে, শত শত এমনকি হাজার হাজার মানুষ "একটি জায়গার জন্য প্রতিযোগিতা করার জন্য খেতে এবং শুয়ে থাকতে" স্বীকার করেছেন। বিজয়ী মূল্যও একটি রেকর্ড উচ্চ, যা সুবিনিয়োগকৃত অবকাঠামো সহ প্রকল্পের জমির সমান।

ব্যস্ত জমির নিলামকে বাজার উত্তপ্ত হওয়ার লক্ষণ হিসেবে দেখা হচ্ছে।

এরপর, বাজারের উত্তাপ অ্যাপার্টমেন্ট সেগমেন্টের উপরও প্রভাব ফেলে, যেখানে প্রাথমিক ও মাধ্যমিক উভয় বাজারেই দাম ক্রমাগত নতুন উচ্চ স্তরে পৌঁছেছে। উচ্চ চাহিদার কারণে হাজার হাজার অ্যাপার্টমেন্ট মালিক নিয়মিতভাবে তাদের বাড়ি বিক্রি করার জন্য ফোন পাচ্ছেন। উচ্চ বিক্রয়মূল্য সত্ত্বেও, নতুন চালু হওয়া অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পগুলি খুব ভালো শোষণ হার রেকর্ড করেছে।

অ্যাপার্টমেন্টের ধরণের পাশাপাশি, বৃহৎ বিনিয়োগকারীদের নতুন চালু হওয়া কিছু নিম্ন-উত্থান প্রকল্পেও ক্রমবর্ধমান দাম সত্ত্বেও "রেকর্ড" সংখ্যক বুকিং রেকর্ড করা হয়েছে। অনেক অ্যাপার্টমেন্টের অবস্থান ভালো, কেবল দামই বেশি নয়, সেগুলি কিনতে গ্রাহক/বিনিয়োগকারীদের একটি পার্থক্যও স্বীকার করতে হয়।

তবে, প্রকৃত সরবরাহ এবং চাহিদার ফলাফলের পাশাপাশি, বাজার "উত্তপ্ত হওয়ার" লক্ষণও দেখিয়েছে। এই পরিস্থিতি জমির জল্পনা, আবাসনের দাম বৃদ্ধি এবং অস্বচ্ছ রিয়েল এস্টেট লেনদেনের উত্থানের মাধ্যমে প্রতিফলিত হয়। অনেক ছোট বিনিয়োগকারী বাজারে সার্ফিংয়ের উদ্দেশ্যে অংশগ্রহণ করে, যার ফলে রিয়েল এস্টেটের দাম অযৌক্তিকভাবে বেশি হয়। কিছু জল্পনা-কল্পনাকারী গোষ্ঠীর "সহায়তার" কারণে স্থানান্তরিত অ্যাপার্টমেন্টের ক্রমবর্ধমান উচ্চ চাহিদার সাথে অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগেও "উত্তপ্ত হওয়ার" লক্ষণ দেখা যাচ্ছে।

VARS-এর মতে, সরবরাহের অভাব থেকেই এই লক্ষণগুলি দেখা যাচ্ছে। বিশেষ করে, ২০২৪ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে, আবাসিক রিয়েল এস্টেট বাজারে ২২,৪১২টি পণ্যের সরবরাহ রেকর্ড করা হয়েছে, যার মধ্যে প্রায় ১৪,৭৫০টি নতুন পণ্য বাজারে এসেছে, যা ত্রৈমাসিকের তুলনায় ২৫% কম কিন্তু বছরের পর বছর ৬০% বেশি।

বাজার ক্রমশ বাড়ছে।

পরিসংখ্যানগতভাবে পরিমাণগত হ্রাস সত্ত্বেও, ২০২৪ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে সরবরাহ বৃদ্ধি পেয়েছিল যখন বেশ কয়েকটি নতুন প্রকল্প আবির্ভূত হয়েছিল, বিশেষ করে বৃহৎ আকারের প্রকল্পের উপস্থিতি যা বাজারে স্থাপন এবং গুজব ছড়িয়ে পড়তে শুরু করেছিল, বাজারকে আরও প্রাণবন্ত করে তুলেছিল। ২০২৪ সালের প্রথম ৯ মাসে, বাজারে ৩৮,৭৯৭টি নতুন পণ্য বিক্রির রেকর্ড করা হয়েছে।

তবে, নতুন সরবরাহের ৭০% যখন অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগ থেকে এসেছিল তখনও সরবরাহে তীব্র পার্থক্য লক্ষ্য করা গেছে। যার মধ্যে ৫ কোটি ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার বা তার বেশি দামের পণ্যের আধিপত্য ছিল। বাজারটি প্রায় সম্পূর্ণরূপে সাশ্রয়ী মূল্যের বাণিজ্যিক অ্যাপার্টমেন্ট থেকে বঞ্চিত ছিল। অঞ্চলের দিক থেকে, উত্তর ৪৬% সরবরাহের সাথে নতুন সরবরাহের নেতৃত্ব দেয়, তারপরে মধ্য অঞ্চল ২৯% এবং দক্ষিণ অঞ্চল ২৫% সরবরাহ করে।

VARS গবেষণার তথ্য আরও দেখায় যে, যদিও সরবরাহ মূলত উচ্চমানের এবং বিলাসবহুল বিভাগে, পুরো বাজারে ২০২৪ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে প্রায় ১০,৪০০টি সফল লেনদেন রেকর্ড করা হয়েছে, যা ৫১% এর শোষণ হারের সমতুল্য। এটি নতুন রিয়েল এস্টেট পণ্যের প্রতি বাজারের আগ্রহকে প্রতিফলিত করে, যদিও বেশিরভাগ নতুন সরবরাহ উচ্চমানের সাথে সম্পন্ন হয়েছে এবং বিনিয়োগ খরচ, বিশেষ করে জমি-সম্পর্কিত খরচ, বৃদ্ধি পাচ্ছে।

২০২৪ সালের প্রথম ৯ মাসে, বাজারে ৩০,৫৮৯টি সফল লেনদেন রেকর্ড করা হয়েছে, যা ২০২৩ সালের একই সময়ের তুলনায় ২.৫ গুণ বেশি। সেপ্টেম্বরের শেষে চালু হওয়া অনেক নতুন প্রকল্প বুকিং পেতে শুরু করে, এবং প্রচুর পরিমাণে সুদ এবং আমানতও রেকর্ড করা হয়েছে।

রিয়েল এস্টেট বাজারের সরবরাহে অ্যাপার্টমেন্টগুলি নেতৃত্ব দিচ্ছে।

বিক্রয়মূল্যের দিক থেকে, প্রাথমিক ও মাধ্যমিক উভয় বাজারে, বিশেষ করে অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগে, আবাসনের দাম উচ্চ স্তরে "স্থির" রয়েছে। সরবরাহ এবং চাহিদার মধ্যে ভারসাম্যহীনতা ক্রমশ গুরুতর হয়ে উঠছে কারণ সরবরাহ উন্নত হলেও, চাহিদা পূরণ করা এখনও কঠিন। এছাড়াও, নতুন সরবরাহের বেশিরভাগই উচ্চ মানের সাথে সম্পন্ন হচ্ছে এবং বিনিয়োগ খরচ, বিশেষ করে জমি-সম্পর্কিত খরচ বৃদ্ধি পাচ্ছে।

শুধুমাত্র HCMC বাজারে, প্রাথমিক মূল্য স্তর উচ্চ স্তরে স্থিতিশীল ছিল কারণ মূলত চলমান প্রকল্পগুলি থেকে সরবরাহ আসছিল। ইতিমধ্যে, HCMC-এর আশেপাশের প্রদেশ এবং শহরগুলিতে প্রাথমিক মূল্য স্তর সামান্য বৃদ্ধি পেয়েছে, 3-5% পর্যন্ত, নতুন সরবরাহের বিক্রয় মূল্য বেশি।

VARS দ্বারা নির্বাচিত এবং পর্যবেক্ষণ করা ১৫০টি প্রকল্পের নমুনা সেটে প্রকল্পের গড় বিক্রয় মূল্যের ওঠানামা প্রতিফলিত করে অ্যাপার্টমেন্ট মূল্য সূচকের উপর গবেষণা থেকে আরও দেখা যায় যে, ২০২৪ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে, হ্যানয়ে প্রকল্প ক্লাস্টারের গড় বিক্রয় মূল্য ৬০ মিলিয়ন ভিয়ানডে/ঘণ্টার কাছাকাছি পৌঁছেছে, যা ২০১৯ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকের তুলনায় ৬৪% বেশি। হো চি মিন সিটিতে প্রকল্প ক্লাস্টারের গড় বিক্রয় মূল্য ৪৯.২ মিলিয়ন ভিয়ানডে/ঘণ্টার থেকে বেড়ে ৬৪.২ মিলিয়ন ভিয়ানডে/ঘণ্টায় পৌঁছেছে, যা ৩০.৬% বৃদ্ধি পেয়েছে।

আবাসন এবং বিনিয়োগ সহ রিয়েল এস্টেটের চাহিদা শহরতলির এলাকা, দুটি বিশেষ নগর এলাকার আশেপাশের প্রদেশ/শহর এবং আরও যুক্তিসঙ্গত মূল্যে অনেক বিকল্প সহ সেকেন্ডারি বাজারে স্থানান্তরিত হচ্ছে। হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে ৩ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডংয়ের কম অ্যাপার্টমেন্ট এবং বাড়িগুলি "শিকার" করা হচ্ছে।

সূত্র: https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-dang-tang-nhiet-hay-bi-tac-dong-boi-cac-nhom-dau-co-post316642.html