ভূমি আইন কার্যকর করার জন্য অনেক বাধা দূর করতে হবে।

ভূমি আইন বাস্তবায়নের একটি নির্দিষ্ট সময় পরেও, কিছু মতামত অনুসারে, নতুন বিধিমালা বাস্তবায়নের প্রক্রিয়ায় এখনও অনেক বাধা এবং অসুবিধা রয়েছে।

ভূমি আইন কার্যকর করার জন্য অনেক বাধা দূর করতে হবে।

ভূমি আইন বাস্তবায়নের একটি নির্দিষ্ট সময় পরেও, কিছু মতামত অনুসারে, নতুন বিধিমালা বাস্তবায়নের প্রক্রিয়ায় এখনও অনেক বাধা এবং অসুবিধা রয়েছে।

২০২৪ সালের ভূমি আইন ভিয়েতনামে ভূমি ব্যবস্থাপনা এবং ব্যবহার উন্নত করবে বলে আশা করা হচ্ছে, যা আর্থ-সামাজিক উন্নয়নে এবং মানুষের বৈধ অধিকার রক্ষায় অবদান রাখবে।

তবে, বাস্তবায়নের একটি নির্দিষ্ট সময় পরেও, নতুন প্রবিধান বাস্তবায়নের প্রক্রিয়ায় এখনও অনেক বাধা এবং অসুবিধা রয়েছে। এই সমস্যাগুলি কেবল আইনি নথির মধ্যে সমন্বয়ের অভাবের কারণেই নয়, বরং প্রয়োগকারী প্রক্রিয়া, ব্যবস্থাপনা ক্ষমতা এবং স্থানীয় অনুশীলনের কারণেও উদ্ভূত।

বাস্তবায়ন নির্দেশিকা নথিপত্র জারির ধীরগতি

যদিও সরকার এবং মন্ত্রণালয়গুলি বাস্তবায়নের জন্য নথি তৈরির প্রচেষ্টা চালিয়েছে, তবুও ভূমি আইনের অনেক বিধান সম্পূর্ণরূপে বাস্তবায়িত হয়নি।

জমির দাম রিয়েল এস্টেট বাজার এবং বিনিয়োগ প্রকল্পের উন্নয়নকে প্রভাবিত করে এমন একটি গুরুত্বপূর্ণ কারণ। তবে, জমির দাম নির্ধারণের বর্তমান পদ্ধতিতে এখনও অনেক ত্রুটি রয়েছে, যা সহজেই জমি লেনদেনে পক্ষগুলির মধ্যে বিরোধের দিকে পরিচালিত করে।

এখন পর্যন্ত, মাত্র ৫৯/৬৩টি প্রদেশ এবং শহর বিস্তারিত নির্দেশিকা নথি জারি করেছে, যখন মন্ত্রণালয় এবং শাখাগুলির ডিক্রি এবং সার্কুলারগুলি এখনও সম্পন্ন হওয়ার প্রক্রিয়াধীন। এর ফলে স্থানীয়দের আইন বাস্তবায়নে অসুবিধা হয়, যার ফলে ভূমি ব্যবহারের অধিকার, ক্ষতিপূরণ, পুনর্বাসন সহায়তা এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকার শংসাপত্র (লাল বই) প্রদান সম্পর্কিত সমস্যাগুলি সমাধানের প্রক্রিয়া প্রভাবিত হয়।

সংশোধিত ভূমি আইন বাস্তবায়নের ক্ষেত্রে অন্যতম প্রধান সমস্যা হল জনগণের ভূমি ব্যবহারের অধিকার চিহ্নিতকরণ এবং স্বীকৃতি প্রদান। ভূমি ব্যবহারের অধিকার সনদ (লাল বই) প্রদানের পদ্ধতিগুলি এখনও বিভিন্ন নিয়মকানুন এবং ব্যবস্থাপনা স্তরের মধ্যে সমন্বয়ের অভাবের কারণে অনেক সমস্যার সম্মুখীন হয়। তদুপরি, স্থানীয়ভাবে ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনার প্রয়োগ এখনও শিথিল, যার ফলে ভূমি সম্পদের অপচয় এবং প্রকল্প বাস্তবায়নে ধীরগতি দেখা দেয়।

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (VnREA) এর ভাইস প্রেসিডেন্ট মিঃ নগুয়েন ভ্যান দিন-এর মতে, রেড বুক ইস্যু করার ক্ষেত্রে এখনও অনেক অসুবিধা হচ্ছে, অনেক প্রকল্পে সম্পূর্ণ এবং স্পষ্ট আইনি নথিপত্র নেই, যার ফলে জমি লেনদেনে মানুষের অসুবিধা হচ্ছে।

মিঃ দিন প্রস্তাব করেন যে প্রশাসনিক প্রক্রিয়া কমানোর জন্য জাতীয় ভূমি ডাটাবেস সম্পূর্ণ করা এবং স্থানীয়দের মধ্যে ভূমি তথ্য ব্যবস্থার সমন্বয় সাধন করা প্রয়োজন। একই সাথে, রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলিকে নির্দিষ্ট নির্দেশাবলী তৈরি করতে হবে এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকার শংসাপত্র প্রদানের প্রক্রিয়া সহজ করতে হবে, যাতে মানুষ এবং ব্যবসার জন্য অনুকূল পরিস্থিতি তৈরি হয়।

অনেক বিশেষজ্ঞ এবং ব্যবস্থাপকদের দ্বারা চিহ্নিত আরেকটি সমস্যা হল উন্নয়ন প্রকল্পের জন্য জমি পরিষ্কার করার অসুবিধা। অর্থনীতি বিশেষজ্ঞ ডঃ নগুয়েন মিন ফং মন্তব্য করেছেন যে জমি পরিষ্কার করা একটি কঠিন সমস্যা কারণ এতে ক্ষতিপূরণ, পুনর্বাসন এবং জনগণের ঐক্যমত্যের মতো জটিল বিষয় জড়িত।

এটি অবকাঠামো উন্নয়ন প্রকল্পের অগ্রগতি ধীর করে দিতে পারে এমন একটি কারণ। অনেক বড় প্রকল্প স্থগিত থাকে কারণ তারা জনগণের সাথে যুক্তিসঙ্গত ক্ষতিপূরণ মূল্যের বিষয়ে একমত হতে পারে না।

মিঃ ফং-এর মতে, এই সমস্যা সমাধানের জন্য, একটি স্বচ্ছ এবং ন্যায্য ক্ষতিপূরণ ব্যবস্থা গড়ে তোলা প্রয়োজন, একই সাথে প্রচারণা এবং সংহতিমূলক কাজ জোরদার করা উচিত যাতে মানুষ ভূমি অধিগ্রহণ নীতি বুঝতে পারে এবং এর সাথে একমত হয়। সেই সাথে, জমি অধিগ্রহণের পরপরই মানুষ যাতে তাদের জীবন স্থিতিশীল করতে পারে তা নিশ্চিত করার জন্য পূর্ণাঙ্গ অবকাঠামো সহ পুনর্বাসন এলাকা তৈরি করা প্রয়োজন।

জমির মূল্য নির্ধারণের প্রক্রিয়া নিয়ে সমস্যা

জমির দাম রিয়েল এস্টেট বাজার এবং বিনিয়োগ প্রকল্পের উন্নয়নকে প্রভাবিত করে এমন একটি গুরুত্বপূর্ণ কারণ। তবে, জমির দাম নির্ধারণের বর্তমান পদ্ধতি এখনও খুবই অপর্যাপ্ত, যা সহজেই জমি লেনদেনের ক্ষেত্রে পক্ষগুলির মধ্যে বিরোধের কারণ হতে পারে।

হো চি মিন সিটির প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগের পরিচালক মিসেস লে থি থান হা শেয়ার করেছেন যে বিভিন্ন এলাকায় জমির দাম প্রায়শই পরিবর্তিত হয় এবং অস্পষ্ট মূল্য নির্ধারণের কারণগুলি মানুষ এবং বিনিয়োগকারীদের অস্বস্তিতে ফেলে।

মিস হা বিশ্বাস করেন যে জমির দামের একটি স্থিতিশীল এবং স্বচ্ছ ব্যবস্থা থাকা দরকার। জমির দাম সম্পর্কিত তথ্য প্রচার, নিয়মিত আপডেট এবং একটি সাধারণ তথ্য ব্যবস্থায় অন্তর্ভুক্ত করা জমির দামের মুদ্রাস্ফীতি হ্রাস করতে এবং লেনদেনে স্বচ্ছতা বৃদ্ধিতে সহায়তা করবে। এর পাশাপাশি, সামাজিক রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলির জন্য, বিশেষ করে নিম্ন আয়ের মানুষের জন্য আবাসনের জন্য অগ্রাধিকারমূলক নীতিমালা থাকা দরকার।

হ্যানয়ে , প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগের নেতাদের স্বীকারোক্তি অনুসারে, কিছু জায়গায়, জমির মূল্য তালিকা বাজার মূল্যের চেয়ে কম, যা জমি তহবিল তৈরির জন্য খরচ এবং বিনিয়োগের সংস্থানগুলি পূরণ করার জন্য যথেষ্ট নয় (সাইট ক্লিয়ারেন্স খরচ, অবকাঠামো বিনিয়োগ সহ...)।

জমির মূল্য তালিকা বাজার মূল্যের চেয়ে কম হওয়ার পরিস্থিতি কাটিয়ে ওঠার জন্য, জেলা, শহর ও শহরের গণ কমিটিগুলি মূল্য ধাপ এবং একাধিক দফা নিলাম (বাধ্যতামূলক সংখ্যক দফা সহ) নিয়ন্ত্রণ করেছে যাতে পরবর্তী দফার প্রারম্ভিক মূল্য বাজার মূল্যের কাছাকাছি থাকে।

তবে, ভূমি আইন এবং সম্পত্তি নিলাম আইন এখনও কম আমানতের (শুরু মূল্যের ২০% এর সমান) মতো বিষয়বস্তু সম্পূর্ণরূপে নিয়ন্ত্রণ করতে পারেনি; দাম বাড়াতে বা দাম "স্ফীত" করার জন্য যোগসাজশের কাজ নিষিদ্ধ করার কোনও নিয়ম নেই, যার ফলে এমন পরিস্থিতির সৃষ্টি হয় যেখানে নিলামে অংশগ্রহণকারীরা নিলাম জেতার জন্য বাজার মূল্যের চেয়ে বেশি দর দেয়, তারপর বিজয়ী দর প্রদান করে না (আমানত ছেড়ে দেয়) অথবা পরবর্তী রাউন্ডে দরপত্র চালিয়ে যায় না, যার ফলে নিলাম ব্যর্থ হয় এবং বাজার মূল্যে বিশৃঙ্খলা দেখা দেয়।

ব্যক্তিদের নিজস্ব বাড়ি তৈরির জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকারের বর্তমান নিলামে নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে বাড়ি নির্মাণ সম্পন্ন করার জন্য কোনও নিয়ম নেই, যার ফলে জমি ব্যবহার না করা, জমি পতিত রাখা, পরিকল্পনা ব্যবস্থাপনায় অসুবিধা সৃষ্টি, নগর সৌন্দর্য হারানো এবং ভূমি সম্পদের অপচয় হওয়ার পরিস্থিতি তৈরি হয়।

কিছু জেলা, শহর এবং শহর এখনও আর্থ-সামাজিক উন্নয়নের জন্য মূলধনের চাহিদা মেটাতে ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলাম থেকে বাজেট রাজস্ব সংগ্রহের চাপের মধ্যে রয়েছে, তাই তারা এখনও বাড়ি তৈরির জন্য ব্যক্তিদের জমি বরাদ্দ করার জন্য নিলামের আয়োজন করে।

প্রশাসনিক পদ্ধতি এবং জমির দামের সমস্যা ছাড়াও, জমির ব্যবহার পর্যবেক্ষণ এবং পরিদর্শনেও অনেক সমস্যার সম্মুখীন হতে হয়। ভূমি ব্যবস্থাপনা বিভাগের (প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়) উপ-পরিচালক মিঃ নগুয়েন ট্রং হোই বলেন যে, বর্তমানে এলাকাগুলিতে কার্যকর পর্যবেক্ষণ ব্যবস্থার অভাব রয়েছে, যার ফলে জমি নষ্ট, পরিত্যক্ত জমি বা অপব্যবহারের ঘটনা ঘটছে।

মিঃ হোয়াই বলেন, জমির সঠিক ও কার্যকর ব্যবহার নিশ্চিত করার জন্য একটি কঠোর, স্বচ্ছ এবং ন্যায্য পর্যবেক্ষণ ব্যবস্থা থাকা প্রয়োজন।

ভূমি ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলিকে ভূমি তথ্য ব্যবস্থাপনায় তথ্য প্রযুক্তি প্রয়োগ করতে হবে, যার ফলে ভূমি ব্যবহার প্রকল্পগুলি আরও কার্যকরভাবে পর্যবেক্ষণ এবং পরিদর্শন করতে সহায়তা করবে।

কিছু ব্যবসা প্রতিষ্ঠানকে জিজ্ঞাসা করা হলে তারা বলেন যে, রিয়েল এস্টেট এবং অবকাঠামো উন্নয়ন প্রকল্পের অন্যতম প্রধান বাধা হল আইনি প্রক্রিয়া এবং সাইট ক্লিয়ারেন্সে বিলম্ব। প্রশাসনিক প্রক্রিয়া এবং ক্ষতিপূরণ ও পুনর্বাসনের বিষয়ে ঐক্যমত্যের অভাবের কারণে অনেক প্রকল্প, বিশেষ করে আবাসন প্রকল্প, স্থবির হয়ে পড়েছে।

কিছু বিশেষজ্ঞের মতে, ২০২৪ সালের ভূমি আইন কার্যকরভাবে বাস্তবায়নের জন্য, কর্তৃপক্ষকে উপরোক্ত সমস্যাগুলি সমাধানের জন্য আরও প্রচেষ্টা চালাতে হবে।

বিশেষ করে, সংশোধিত ভূমি আইনের নতুন বিধিবিধান সম্পর্কে সকল স্তরের কর্মকর্তাদের জন্য বিস্তারিত নির্দেশিকা নথি জারি করা এবং প্রশিক্ষণ কোর্সের আয়োজন করা প্রয়োজন। এটি স্থানীয়দের তথ্য উপলব্ধি করতে এবং আইনি বিধিবিধান কার্যকরভাবে বাস্তবায়নে সহায়তা করবে।

ভূমি ডাটাবেস সম্পূর্ণ করুন, ধারাবাহিকতা এবং নির্ভুলতা নিশ্চিত করুন। ভূমি ব্যবস্থাপনায় তথ্য প্রযুক্তির প্রয়োগ সময়, খরচ সাশ্রয় করবে এবং ব্যবস্থাপনায় ত্রুটি সীমিত করবে।

জমি পুনরুদ্ধারের সময় জমির দাম এবং ক্ষতিপূরণ নির্ধারণের পদ্ধতি সম্পর্কে আরও স্পষ্ট এবং বিস্তারিত আইনি নথি জারি করুন। কর্তৃপক্ষকে ভূমি ব্যবহারের তদারকি এবং পরিদর্শন জোরদার করতে হবে।

মনে করা হয় যে, যখন এই সমাধানগুলি সমন্বিতভাবে এবং ব্যাপকভাবে বাস্তবায়িত হবে, তখনই ২০২৪ সালের ভূমি আইন তার কার্যকারিতা সর্বাধিক করতে পারবে, দেশের উন্নয়নের জন্য অনুকূল পরিস্থিতি তৈরি করবে।

সূত্র: https://baodautu.vn/batdongsan/nhieu-rao-can-can-duoc-go-de-luat-dat-dai-di-vao-cuoc-song-d237876.html