ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনার অভাবে অনেক 'ভুতুড়ে' নগর এলাকা এবং ব্যর্থ প্রকল্প

[বিজ্ঞাপন_১]

যেসব রিয়েল এস্টেট প্রকল্প ব্যর্থ হয় এবং মাঝপথে পরিত্যক্ত হয়, সেগুলো এখন ভিয়েতনামের বাজারে আর অদ্ভুত কিছু নয়। যদিও এর অনেক কারণ রয়েছে, স্যাভিলস ভিয়েতনামের ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা প্রতিবেদনে প্রকল্প তৈরির সময় ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনার গুরুত্ব বিশ্লেষণ করা হয়েছে।

ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনার অভাবে অনেক নগর এলাকা ব্যর্থ হয়। — স্যাভিলস ভিয়েতনামের উপ-ব্যবস্থাপনা পরিচালক মিঃ ট্রয় গ্রিফিথস

ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা প্রকল্পের জন্য সবচেয়ে উপযুক্ত ভূমি ব্যবহারের বিকল্পগুলি নির্ধারণ করতে সাহায্য করে, সেইসাথে অবকাঠামো, পরিকল্পনা, পরিবহন এবং পরিবেশগত প্রভাবের বরাদ্দও নির্ধারণ করে।

স্যাভিলস ভিয়েতনামের ডেপুটি ম্যানেজিং ডিরেক্টর মিঃ ট্রয় গ্রিফিথস মন্তব্য করেছেন যে ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা ভূমি ও সম্পদ বরাদ্দের জন্য একটি বিস্তারিত এবং কার্যকর পরিকল্পনা তৈরি করে, যার লক্ষ্য বিশেষ করে প্রকল্পের এবং সাধারণভাবে রিয়েল এস্টেট বাজারের টেকসই উন্নয়ন। রিয়েল এস্টেট উন্নয়নের ধরণ, স্কেল, পর্যায়, মূল্য এবং বিক্রয় কৌশল নির্ধারণ করে, ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা নিশ্চিত করে যে উন্নয়নটি দক্ষ, পরিবেশগত প্রভাব কমিয়ে আনে এবং আর্থিকভাবে সম্ভব।

"একটি ব্যর্থ ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা হল এমন একটি পরিকল্পনা যা এমন পণ্য, অবকাঠামো এবং সুযোগ-সুবিধা তৈরি করে যা আর্থিক, আর্থ-সামাজিক এবং পরিবেশগত সুবিধা প্রদান করে না। দুর্বল পরিকল্পনার ফলে এমন পণ্য তৈরি হতে পারে যা বাজারজাত করা যায় না এবং এমন অবকাঠামো এবং সুযোগ-সুবিধা তৈরি হতে পারে যা সম্প্রদায়ের চাহিদা পূরণ করে না। দুর্বল ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা বা পরিকল্পনা বাস্তবায়নে ব্যর্থতা অংশীদারদের উল্লেখযোগ্য আর্থিক ঝুঁকি এমনকি বিনিয়োগ ব্যর্থতার সম্মুখীন করতে পারে," ট্রয় গ্রিফিথস বলেন।

উদাহরণস্বরূপ, হ্যানয়ের দক্ষিণে, একজন বিনিয়োগকারী ৩,৫০০ বর্গমিটার আয়তনের ৯,০০০ ইউনিটের একটি অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্প তৈরি করেছিলেন। তবে, এই উদ্যোগটি মূল পরিকল্পনা মেনে চলেনি বরং অফিস এবং বাণিজ্যিক স্থানগুলিকে অ্যাপার্টমেন্টে রূপান্তরিত করেছিল, যার ফলে অ্যাপার্টমেন্টগুলি ছোট হয়ে গিয়েছিল এবং অ্যাপার্টমেন্টের সংখ্যা উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পেয়েছিল। এই পরিবর্তনগুলি অবকাঠামোর উপর প্রচুর চাপ সৃষ্টি করেছিল এবং বাসিন্দাদের সংখ্যার জন্য ইউটিলিটিগুলি যথেষ্ট ছিল না। এর ফলে বাসিন্দাদের মধ্যে অনেক দ্বন্দ্ব দেখা দেয় এবং প্রকল্পে জীবনযাত্রার মান হ্রাস পায়।

বিশেষজ্ঞ বলেন, ভালো পণ্য সহ অনেক প্রকল্প এখনও ব্যর্থ হয় কারণ পরিকল্পনায় সংশ্লিষ্ট অবকাঠামোর উন্নয়নের বিষয়টি বিবেচনায় নেওয়া হয়নি।

"যদিও কোনও প্রকল্পে উপযুক্ত আবাসিক বা বাণিজ্যিক পণ্য থাকে, তবুও যদি রাস্তাঘাট, নিষ্কাশন ব্যবস্থা এবং জনসাধারণের জন্য উপযোগী সুবিধা না থাকে, তবুও জীবনযাত্রার মান অসম্পূর্ণ এবং অসুবিধাজনক থাকবে। এর ফলে কোনও বাসিন্দা ছাড়াই 'ভুতুড়ে' নগর এলাকায় পরিণত হবে," তিনি বলেন।

স্যাভিলসের উল্লেখ করা আরেকটি উদাহরণ হল নাহা ট্রাং সিটি, যেখানে অনেক প্রকল্পের নির্মাণ ঘনত্ব ৭০% পর্যন্ত। শহরের নির্মাণ প্রয়োজনীয়তার প্রতি অবহেলার ফলে উন্নয়নের এমন একটি স্তর তৈরি হয়েছে যা নাহা ট্রাংয়ের অবকাঠামো এবং সামাজিক অবকাঠামো পরিকল্পনার সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ নয়।

"সঠিক ভূমি উন্নয়ন এবং পরিকল্পনার জন্য অনুকূল এবং প্রতিকূল উভয় পরিস্থিতি বিবেচনা করা প্রয়োজন, যার মধ্যে রয়েছে ঝুঁকি বিবেচনা করা, কার্যকর বিক্রয় কৌশল, পণ্য অফার এবং বিক্রয় পর্যায়গুলি চিহ্নিত করা, যার ফলে ব্যর্থতার ঝুঁকি হ্রাস করা এবং সাফল্যের সুযোগ সর্বাধিক করা," ট্রয় গ্রিফিথস বলেন।

বিপরীতে, ভিয়েতনামী রিয়েল এস্টেট শিল্পেও ব্যাপক এবং সর্বোত্তম ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনার সফল উদাহরণ রয়েছে। জেলা ৭ (এইচসিএমসি) এর ফু মাই হাং এবং হাং ইয়েনের ইকোপার্ক হল প্রকল্পের সাফল্যকে সমর্থনকারী পণ্য উন্নয়ন পরিকল্পনা, পর্যায়ক্রমিক এবং বিক্রয় কৌশলের দুটি উদাহরণ।

স্যাভিলসের বিশ্লেষণ অনুসারে, ৪৩৩ হেক্টর স্কেলের ডিস্ট্রিক্ট ৭-এর ফু মাই হাং-এর একটি "উচ্চাকাঙ্ক্ষী" সূচনা, যার লক্ষ্য হো চি মিন সিটির দক্ষিণে একটি খালি জমিকে একটি শীর্ষস্থানীয় আর্থিক, আবাসিক, বাণিজ্যিক, শিল্প এবং শিক্ষা কেন্দ্রে পরিণত করা।

প্রকল্পটির প্রতিটি ধাপে ৩০ বছরব্যাপী একটি স্পষ্ট, ব্যাপক উন্নয়ন পরিকল্পনা রয়েছে। এই প্রক্রিয়া চলাকালীন, বিনিয়োগকারী আন্তর্জাতিক উন্নয়ন মান মেনে চলেন, যার মধ্যে রয়েছে টেকসই উন্নয়ন, নিশ্চিত করেন যে নির্মাণ আর্থ-সামাজিক উন্নয়নের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ এবং সমস্ত নকশা এবং নির্মাণ বিধি মেনে চলে।

"নির্মাণ বা বিনিয়োগ শুরু করার আগে, সতর্ক এবং পুঙ্খানুপুঙ্খ পরিকল্পনা অপরিহার্য। উদ্দেশ্যমূলক বাজার সূচক, উন্নয়ন কেস স্টাডি এবং বিবেচিত প্রস্তাবগুলির উপর ভিত্তি করে ভালো সিদ্ধান্ত নেওয়া হয়। উন্নয়নের উপযুক্ত ধরণ এবং স্কেল বোঝার জন্য বাজার বিশ্লেষণ গুরুত্বপূর্ণ। বাস্তবায়নের সময় কোন ধরণের উন্নয়ন সবচেয়ে সম্ভব তা নির্ধারণ করার জন্য নগদ প্রবাহ পূর্বাভাসের মাধ্যমে আর্থিক কার্যকারিতাও নির্ধারণ করতে হবে। এটি বিনিয়োগের ঝুঁকি এড়াতে, মুনাফা সর্বোত্তম করতে এবং ঝুঁকি হ্রাস করতে সহায়তা করে," মিঃ ট্রয় গ্রিফিথস জোর দিয়েছিলেন।

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস