২০২৩ সালের গৃহায়ন আইন অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের ব্যবস্থাপনা এবং পরিচালনা কীভাবে পরিবর্তন করে?

নতুন আইন প্রয়োগের সময় অনেক ইতিবাচক দিক লক্ষ্য করা গেছে।

তদনুসারে, ২০২৩ সালের আবাসন আইনে আবাসন উন্নয়ন, সংস্কার, পুরাতন অ্যাপার্টমেন্ট নির্মাণ, সামাজিক আবাসন ও ব্যবস্থাপনা এবং অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের ব্যবহার সম্পর্কে অনেক নতুন বিষয় নির্ধারণ করা হয়েছে। বাজার এবং প্রকল্প ব্যবস্থাপনা এবং পরিচালনার উপর প্রভাব মূল্যায়ন করে, স্যাভিলস হ্যানয় রিয়েল এস্টেট ম্যানেজমেন্ট বিভাগের উপ-পরিচালক মিঃ ট্রান এনগোক ডুই বলেছেন যে আবাসন আইন ২০২৩ সবকিছুকে আরও সুশৃঙ্খল হতে সাহায্য করবে, বাজারের পুনরুদ্ধার প্রক্রিয়ায় ইতিবাচক অবদান রাখবে।

এছাড়াও, ২০২৩ সালের গৃহায়ন আইন পুরনো আইনের সীমাবদ্ধতাগুলি কাটিয়ে উঠতেও সাহায্য করে, প্রকল্পের বিষয়বস্তু এবং সময়কাল, নির্মাণের মান, গৃহায়নের মালিকানার অধিকার ইত্যাদি স্পষ্ট করে। বিশেষ করে, গৃহায়ন প্রকল্প ব্যবস্থাপনা এবং পরিচালনার ক্ষেত্রে, এটি গ্রাহক এবং ব্যবস্থাপনা ইউনিটের মধ্যে সাধারণ বিরোধ নিষ্পত্তি করতে সহায়তা করে এবং সংশ্লিষ্ট পক্ষের অধিকার এবং দায়িত্ব আরও স্পষ্টভাবে নির্ধারণ করে।

তবে, এই আইনের প্রভাব দীর্ঘমেয়াদী হবে। প্রকৃতপক্ষে, যখন এটি মূল পরিকল্পনার ৫ মাস আগে প্রয়োগ করা হয়েছিল, তখনও বাস্তবায়নের জন্য খুব বেশি নির্দিষ্ট নিয়মকানুন এবং নির্দেশাবলী ছিল না। উদাহরণস্বরূপ, নতুন গৃহায়ন আইনের নির্দেশিকা শুধুমাত্র ডিক্রি ৯৫/২০২৪/এনডি-সিপি ২৪শে জুলাই, ২০২৪ তারিখে জারি করা হয়েছিল এবং ৩১শে জুলাই, ২০২৪ তারিখে সার্কুলার ০৫/২০২৪/টিটি-বিএক্সডি জারি করা হয়েছিল।

মিঃ ট্রান এনগোক ডুয় - স্যাভিলস হ্যানয় রিয়েল এস্টেট ম্যানেজমেন্ট বিভাগের উপ-পরিচালক

২০২৩ সালের গৃহায়ন আইন এবং ২০১৪ সালের গৃহায়ন আইনের মধ্যে পরিবর্তন সম্পর্কে, স্যাভিলস বিশেষজ্ঞরা বলেছেন যে নতুন আইনটি পরিচালনার সময় নির্মাণ এবং পরিষেবার মানের উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করে। নির্মাণের মান সম্পর্কে, ব্যবহারের সময়কাল আগের মতো ৫০ বছর স্থির রাখার পরিবর্তে, নতুন আইনে বলা হয়েছে যে প্রকল্পের ব্যবহারের সময়কাল নির্মাণের প্রকৃত মানের উপর ভিত্তি করে সমন্বয় করা হবে, যাতে অবনমিত প্রকল্পগুলি সময়মতো রক্ষণাবেক্ষণ এবং মেরামত করা যায়।

পরিষেবার মানের বিষয়ে, নতুন আইনে পরিচালন ব্যবস্থাপনায় পরিবর্তন আনা হয়েছে, যেমন রাজস্ব/ব্যয়ের বিশদ বিবরণ এবং ব্যবস্থাপনা ইউনিটের ক্ষমতার উপর নির্দিষ্ট প্রয়োজনীয়তা থাকা। এছাড়াও, অগ্নি বীমা তহবিল এবং ব্যবস্থাপনা বোর্ডের পারিশ্রমিক পরিষেবা ফি থেকে আলাদা করা হবে এবং একটি পৃথক ব্যয়ে পরিণত হবে। আইনের বিধান অনুসারে দ্রুত নতুন পরিষেবা খরচ গণনার সারণী জারি করার জন্য পরিচালন ব্যবস্থাপনা ইউনিটকে পরিচালন বোর্ড/বিনিয়োগকারীদের সাথে কাজ করতে হবে।

২০২৩ সালের আবাসন আইনে আরও বলা হয়েছে যে সাধারণ এলাকার শোষণ থেকে প্রাপ্ত সমস্ত রাজস্ব, যেমন লবি, লিফট, বা দুই চাকার যানবাহন পার্কিং লট এবং সাধারণ ইউটিলিটি এলাকায় বিজ্ঞাপনের লাভ, অবশ্যই রক্ষণাবেক্ষণ তহবিলে স্থানান্তর করতে হবে।

"পূর্বে, পরিচালন ব্যয় পূরণের জন্য এই রাজস্ব ব্যবস্থাপনা ও পরিচালন তহবিলে যোগ করা হত। এই পরিবর্তন ব্যবস্থাপনা তহবিলের রাজস্বকে প্রভাবিত করবে, যার ফলে অপারেটিং ইউনিটগুলিকে তাদের বাজেট এবং পরিচালন পরিকল্পনাগুলিকে নতুন নিয়মের সাথে খাপ খাইয়ে নেওয়ার জন্য পুনঃভারসাম্য করতে হবে, স্থিতিশীল কার্যক্রম নিশ্চিত করতে হবে এবং বাসিন্দাদের প্রভাবিত করবে না," মিঃ ট্রান এনগোক ডুই বলেন।

এছাড়াও, পরিচালনা পর্ষদের মেয়াদ অনুসারে পরিষেবা চুক্তির মেয়াদ সর্বোচ্চ ৩ বছর নির্ধারণ করা হয়েছে। পরিচালনা পর্ষদের পরিচালনা পর্ষদের পুরো সময় জুড়ে গুণমান এবং ক্ষমতা নিশ্চিত এবং বজায় রাখতে হবে। এটি পরিচালনা ইউনিটগুলিকে কেবল তাৎক্ষণিক প্রয়োজনীয়তা পূরণের জন্যই নয়, মেয়াদ শেষ হওয়ার পরে চুক্তি নবায়নের জন্য প্রতিযোগিতামূলকতা নিশ্চিত করার জন্য কাজের দক্ষতার উপর আরও বেশি মনোযোগ দিতে উৎসাহিত করে।

পরিচালনা ব্যবস্থাপনায় স্বচ্ছতা নিশ্চিত করা

বাসিন্দাদের উপর এর প্রভাব সম্পর্কে কথা বলতে গিয়ে, স্যাভিলস হ্যানয় রিয়েল এস্টেট ম্যানেজমেন্ট বিভাগের উপ-পরিচালক আরও বলেন যে, গৃহায়ন আইন ২০২৩ ২০১৪ সালের প্রবিধানের তুলনায় গুরুত্বপূর্ণ সমন্বয় সাধন করেছে, আইনি কাঠামোকে শক্তিশালী করেছে, ব্যবস্থাপনা ও পরিচালনায় স্বচ্ছতা নিশ্চিত করেছে এবং বাসিন্দাদের অধিকার রক্ষা করেছে।

বিশেষ করে, নতুন আইনে চুক্তিতে নির্দিষ্ট না থাকা ক্ষেত্রে সাধারণ এবং পৃথক মালিকানা নির্ধারণের জন্য নিয়মকানুন যুক্ত করা হয়েছে, যা বাড়ির ক্রেতাদের অধিকার রক্ষা করতে সাহায্য করে। আইনটি ব্যালকনি এবং লগজিয়ার সাথে সংযুক্ত সরঞ্জাম এবং উপাদানগুলির সাধারণ মালিকানা নির্ধারণের উপায়গুলি যুক্ত করে।

অগ্নি বীমা এবং ব্যবস্থাপনা বোর্ডের পারিশ্রমিক এবং পরিষেবা ফি ইউনিট মূল্যের মধ্যে স্পষ্ট পার্থক্য বাসিন্দাদের ফি ব্যবহারের উদ্দেশ্য আরও ভালভাবে বুঝতে সাহায্য করে। এছাড়াও, নতুন আইনে বলা হয়েছে যে সাধারণ সম্পত্তির জন্য পরিষেবা ব্যবহার থেকে প্রাপ্ত রাজস্ব অবশ্যই পরিচালনা ব্যবস্থাপনা তহবিলের পরিপূরক না হয়ে রক্ষণাবেক্ষণ তহবিলে স্থানান্তর করতে হবে, যা সাধারণ জিনিসপত্রের রক্ষণাবেক্ষণের জন্য একটি অনুকূল ব্যবস্থা তৈরিতে এবং অবকাঠামোর মান উন্নত করতে অবদান রাখবে।

২০২৩ সালের গৃহায়ন আইন অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের ব্যবস্থাপনা প্রক্রিয়াকে স্বচ্ছ করে, বাসিন্দাদের অধিকার নিশ্চিত করে।

এছাড়াও, অ্যাপার্টমেন্ট বিল্ডিং কনফারেন্সে ম্যানেজমেন্ট বোর্ডের জন্য অ্যাপার্টমেন্ট বিল্ডিং ম্যানেজমেন্ট এবং পরিচালনায় পেশাদার জ্ঞান এবং দক্ষতা প্রশিক্ষণের পরিকল্পনা ঘোষণার নতুন নিয়ম অনুসারে ম্যানেজমেন্ট বোর্ডের সদস্যদের প্রশিক্ষণ এবং সার্টিফিকেট প্রদান (স্বীকৃতির সিদ্ধান্তের তারিখ থেকে 3 মাসের মধ্যে নয়) বাধ্যতামূলক করা হয়েছে, যাতে নিশ্চিত করা যায় যে ম্যানেজমেন্ট বোর্ডের সদস্যদের অ্যাপার্টমেন্ট বিল্ডিং ম্যানেজমেন্ট এবং পরিচালনা সম্পর্কিত পেশাদার জ্ঞান এবং দক্ষতা সম্পর্কে দৃঢ় ধারণা রয়েছে।

ডিক্রি ৯৫/২০২৪/এনডি-সিপি দ্বারা পরিচালিত আবাসন আইন অনুসারে, বিনিয়োগকারীদের প্রকল্পের আইনি নথিপত্র ক্রেতা এবং ইজারাদারদের কাছে প্রকাশ করতে হবে, যার মধ্যে রয়েছে প্রকল্প সমাপ্তির গ্রহণযোগ্যতার মিনিট, অগ্নি প্রতিরোধ এবং যুদ্ধের গ্রহণযোগ্যতার ফলাফল অনুমোদনের নথি, বিশেষায়িত নির্মাণ সংস্থাগুলির অনুমোদনের নোটিশ, পার্কিং এলাকার অঙ্কন ইত্যাদি। এই প্রবিধান বিনিয়োগকারীদের প্রকল্প পরিচালনার অগ্রগতি এবং বাজারে অ্যাপার্টমেন্ট সরবরাহকে প্রভাবিত করতে পারে, তবে স্বচ্ছতা, পরিচালনায় নিরাপত্তা নিশ্চিত করবে এবং বাড়ি ক্রেতাদের জন্য ঝুঁকি কমিয়ে আনবে।

এছাড়াও, অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের শ্রেণীবিভাগ কঠোরভাবে নিয়ন্ত্রিত এবং আরও নির্দিষ্ট মানদণ্ড রয়েছে, যা ক্রেতাদের প্রকল্পের মান সঠিকভাবে মূল্যায়ন করতে সহায়তা করে, অ্যাপার্টমেন্টের দাম অযৌক্তিকভাবে বাড়ানোর জন্য স্ব-শ্রেণীবিভাগের পরিস্থিতি রোধ করে।

"ক, খ, গ প্রবিধানের পরিবর্তে, প্রকল্পগুলিকে ১, ২, ৩ এ শ্রেণীবদ্ধ করা হবে। শ্রেণীবদ্ধকরণ ৮টি বাধ্যতামূলক মানদণ্ডের উপর ভিত্তি করে করা হবে যার মধ্যে রয়েছে: অবস্থান, অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের অবস্থান; অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের মধ্যে সুযোগ-সুবিধা; পার্কিং স্পেস; করিডোর, লবি; লিফট; বিদ্যুৎ সরবরাহ; অ্যাপার্টমেন্ট; ন্যূনতম মানদণ্ড হল নির্মাণ মানদণ্ডের সাথে সম্মতি। এর সাথে আরও ৫টি মানদণ্ড রয়েছে যার মধ্যে রয়েছে: ব্যবস্থাপনা এবং পরিচালনা পরিষেবা; পরিবেশ; নিরাপত্তা, নিরাপত্তা, অগ্নি প্রতিরোধ; সবুজ ভবন, দক্ষ শক্তি ব্যবহার; ডিজিটালাইজেশন এবং স্মার্ট হোমস", স্যাভিলস বিশেষজ্ঞরা বিশ্লেষণ করেছেন।

সূত্র: https://www.congluan.vn/luat-nha-o-2023-dam-bao-minh-bach-trong-cong-tac-quan-ly-van-hanh-chung-cu-va-quyen-loi-cua-cu-dan-post310716.html