অনেক জায়গায় জমির দাম অ্যাপার্টমেন্টের অর্ধেক, বিশেষজ্ঞরা কী বলেন?

হ্যানয় সিটি কর্তৃক জারি করা ২০২৫ সালের জমির মূল্য তালিকা অনুসারে, অনেক এলাকায়, ১ নম্বর স্থানে - রাস্তা এবং রাস্তার মুখোমুখি - জমির প্লটের দাম বিক্রয়ের জন্য অ্যাপার্টমেন্টের দামের মাত্র অর্ধেক।

অনেক তরুণ-তরুণী জীবনযাত্রার সুযোগ-সুবিধা সর্বাধিক ব্যবহার করার জন্য অ্যাপার্টমেন্টে বসবাস করার প্রবণতা পোষণ করে - ছবি: ন্যাম ট্রান

বাজার বিপরীতমুখী হচ্ছে

হ্যানয় সিটি ২০ ডিসেম্বর, ২০২৪ থেকে ৩১ ডিসেম্বর, ২০২৫ পর্যন্ত প্রযোজ্য একটি নতুন জমির মূল্য তালিকা জারি করেছে, সেই অনুযায়ী, অনেক এলাকায় জমির দাম পুরনো জমির মূল্য তালিকার তুলনায় ৩-৪ গুণ বেড়েছে।

হ্যানয় কর্তৃক জারি করা জমির মূল্য তালিকার একটি নতুন বিষয় হল, শহর ও গ্রামীণ জমি ৪টি স্থান অনুসারে মূল্য বন্ধনী দ্বারা নির্ধারিত হবে: স্থান ১ হল মূল রাস্তার দিকে মুখ করা জমি, স্থান ২ হল ৩.৫ মিটার বা তার বেশি চওড়া গলির দিকে মুখ করা জমি, স্থান ৩ হল ২ - ৩.৫ মিটার চওড়া গলির দিকে মুখ করা জমি, স্থান ৪ হল ২ মিটারের চেয়ে ছোট গলির দিকে মুখ করা জমি।

হ্যানয়ে সম্প্রতি জারি করা জমির মূল্য তালিকাটি দেখলে সহজেই বোঝা যায় যে অ্যাপার্টমেন্ট উন্নয়নের জন্য হট স্পট হিসেবে বিবেচিত অনেক এলাকায় জমির দাম অ্যাপার্টমেন্টের মেঝের দামের চেয়ে কম। এটি একটি নতুন প্রবণতা কারণ দীর্ঘদিন ধরে, জমির দাম সাধারণত একই এলাকার অ্যাপার্টমেন্টের চেয়ে বেশি ছিল।

সেই অনুযায়ী, অবস্থানের উপর নির্ভর করে মে ট্রাই হা এলাকার জমির মূল্য কাঠামো (শহুরে আবাসিক জমি) ৩০.৮ - ৭৮.৪ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ ^{বর্গমিটার} , মে ট্রাই থুওং এলাকা ২৪.৯ - ৭৪.৮ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ ^{বর্গমিটার} , মিউ বাঁধ এলাকা ৩৩.৮ - ৮৫.৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ ^{বর্গমিটার} ।

মাই দিন এলাকায় নগর জমির দাম ২৯.৪ থেকে ৭৪.৮ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ ^{বর্গমিটার} , ফু দো ২৪.৫ থেকে ৫৭ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ ^{বর্গমিটার} , জাতীয় মহাসড়ক ৩২-এর ফুক দিয়েন এলাকায় ২৭.২ থেকে ৬৭.৭ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ ^{বর্গমিটার} , ফুওং কান স্ট্রিট এলাকায় ২০.৩ থেকে ৪৩.৪ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ ^{বর্গমিটার} ।

ইতিমধ্যে, লে ডুক থো স্ট্রিট এলাকা, মাই দিন ২ নগর এলাকার অনেক রাস্তা এবং জাতীয় মহাসড়ক ৩২-এর মতো রাস্তাগুলির আশেপাশের অ্যাপার্টমেন্টের দাম ৭০ থেকে ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ ^{বর্গমিটারের} মধ্যে ওঠানামা করছে।

একইভাবে, আন খান কমিউনের মধ্য দিয়ে থাং লং অ্যাভিনিউয়ের ক্ষেত্রফল ২২.২ - ৫১ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ ^{বর্গমিটার} , কিম চুং কমিউনের মধ্য দিয়ে ভ্যান জুয়ান স্ট্রিট ২৩.২ - ৫৩.৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ ^{বর্গমিটার} , ভ্যান কান কমিউনের মধ্য দিয়ে রোড ৭০ - ১৩.৯ - ২৭.২ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ ^{বর্গমিটার} । এদিকে, ব্যবহৃত অ্যাপার্টমেন্ট সহ এলাকার অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পগুলির বিক্রয় মূল্যও ৪৫ - ৭০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ ^{বর্গমিটার} ।

এটা যোগ করা উচিত যে উপরে উল্লিখিত এলাকায় অ্যাপার্টমেন্টের দাম এবং জমির দামের পার্থক্য আংশিকভাবে উপরে উল্লিখিত পাড়া এবং রুটগুলিতে জমির প্রকৃত লেনদেনের দাম থেকে আসে, বিশেষ করে রাস্তার সামনের জমির অবস্থান থেকে, যা ২০২৫ সালের জমির মূল্য সারণীতে হ্যানয় সিটি দ্বারা প্রদত্ত দামের চেয়ে বহুগুণ বেশি।

এবং শহরের জমির মূল্য তালিকার বাজারের সাথে সমন্বয় অনেকগুলি বিষয়ের উপর ভিত্তি করে বিবেচনা করা হয়, যা শহরের বিনিয়োগ আকর্ষণ নিশ্চিত করে এবং ফটকাবাজি এবং সম্পদ মজুদের কারণে জমির লেনদেনের দাম বৃদ্ধিকারী কারণগুলি দূর করে।

বিশেষজ্ঞ: অ্যাপার্টমেন্টের দামের সাথে জমির দামের তুলনা করা কঠিন

টুই ট্রে অনলাইনের সাথে কথা বলতে গিয়ে, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিষয়ক প্রাক্তন উপমন্ত্রী অধ্যাপক ড্যাং হুং ভো বলেন যে একই এলাকার জমির দাম এবং অ্যাপার্টমেন্টের দামের পার্থক্য সাবধানতার সাথে মূল্যায়ন করা প্রয়োজন, কারণ সাধারণত বাড়ি হস্তান্তরের সময় অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পগুলিতে ইতিমধ্যেই সম্পূর্ণ জীবনযাত্রার পরিবেশ থাকে। এটি রাস্তার ধারে বাড়ি তৈরির জন্য জমি কেনার থেকে আলাদা, কখনও কখনও এই জমির এলাকায় অসম্পূর্ণ জীবনযাত্রা এবং কাজের পরিবেশ থাকে।

অতএব, অ্যাপার্টমেন্টের দাম নির্ধারণের প্রক্রিয়া জমির দাম, বর্তমান অ্যাপার্টমেন্ট কমপ্লেক্স, বিশেষ করে উচ্চমানের অ্যাপার্টমেন্ট কমপ্লেক্স যেখানে পূর্ণ সুযোগ-সুবিধা রয়েছে এবং বাসিন্দাদের জন্য খুবই ভালো, তার থেকে আলাদা। অ্যাপার্টমেন্ট এবং জমির দাম কখনও কখনও জীবনযাত্রার অবস্থা, জীবনযাত্রার পরিবেশ, হাসপাতাল, সুপারমার্কেট, স্কুলের মতো সামাজিক সুযোগ-সুবিধার উপর নির্ভর করে, মিঃ ভো আরও বলেন।

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন ভ্যান দিন-এর মতে: প্রথমত, ২০২৫ সালে হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটির নতুন জমির মূল্য তালিকা জারি করার ইতিবাচক দিকটি স্বীকৃতি দেওয়া প্রয়োজন, যা হল জমি মূল্যায়ন পর্যায়ে অনেক প্রকল্পের জন্য আইনি সমস্যা এবং বাধা দূর করা।

ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের প্রক্রিয়া সম্পাদনের সময় জনগণের রিয়েল এস্টেট লেনদেনের উপর কর এবং ফি গণনা করার একটি ভিত্তি রয়েছে। সম্প্রতি, হ্যানয় ২০২৫ সালের জমির মূল্য তালিকা তৈরি করতে বাজার লেনদেনের মূল্য ব্যবহার করেছে, তাই এই মূল্য তালিকা প্রতিটি এলাকার বাজার মূল্যের সাথে ঘনিষ্ঠভাবে অনুসরণ করে।

তবে, মিঃ দিন উল্লেখ করেছেন যে হ্যানয়ের বর্তমান রিয়েল এস্টেটের দাম অবাস্তব এবং ভার্চুয়াল হওয়ার লক্ষণ দেখাচ্ছে কারণ আবাসন এবং ব্যবসার চাহিদা খুব বেশি কিন্তু সরবরাহ খুব কম। অতএব, অনেক বিনিয়োগকারী কয়েক ডজন শতাংশ নয়, দ্বিগুণ বা তিনগুণ লাভের মার্জিন তৈরি করেছেন। এই প্রবণতা থেকে, বিনিয়োগকারী এবং ফাটকাবাজরাও দাম বাড়িয়ে পার্থক্য উপভোগ করার জন্য এগিয়ে চলেছেন, যা বাজারে একটি ভার্চুয়াল সংকেত তৈরি করে।

মিঃ দিন-এর মতে, অনেক সময় জমির মূল্য তালিকার জন্য জরিপ করা এলাকায় সম্প্রতি কোনও লেনদেন হয়নি, ব্যবস্থাপনা সংস্থা পুরানো লেনদেন থেকে সংশ্লেষণ করে তাই দাম কম থাকে। এদিকে, এলাকার অ্যাপার্টমেন্টগুলি উচ্চ মূল্যে বিক্রি হয়, কিছুটা অবাস্তব।

কিছু রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ বিশ্বাস করেন যে অ্যাপার্টমেন্টের দামের সাম্প্রতিক বৃদ্ধির আংশিক কারণ হল তরুণ পরিবারগুলি যারা অ্যাপার্টমেন্টে থাকতে চায় তাদের সুযোগ-সুবিধার পূর্ণ সুবিধা নিতে, এক তলায় থাকতে এবং নির্মাণ কাজে সময় ব্যয় না করতে।

সূত্র: https://tuoitre.vn/gia-dat-nen-nhieu-noi-bang-nua-chung-cu-chuyen-gia-noi-gi-20241224131000986.htm