২০২৫ সালে রিয়েল এস্টেট বন্ডের মেয়াদপূর্তির উপর চাপ

যদিও রিয়েল এস্টেট বাজারে ইতিবাচক পরিবর্তন দেখা যাচ্ছে, তবুও কিছু বিশেষজ্ঞ আগামী বছর রিয়েল এস্টেট ব্যবসার দ্বারা দেরিতে বন্ড পরিশোধের ঝুঁকি নিয়ে উদ্বিগ্ন।

যদিও রিয়েল এস্টেট বাজারে ইতিবাচক পরিবর্তন দেখা যাচ্ছে, তবুও কিছু বিশেষজ্ঞ আগামী বছর রিয়েল এস্টেট ব্যবসার দ্বারা দেরিতে বন্ড পরিশোধের ঝুঁকি নিয়ে উদ্বিগ্ন।

BIDV-এর প্রধান অর্থনীতিবিদ ডঃ ক্যান ভ্যান লুকের মতে, রিয়েল এস্টেট বাজারের সবচেয়ে কঠিন সময়ে (জুন থেকে আগস্ট ২০২৩ পর্যন্ত), সরকার কর্তৃক ডিক্রি ০৮/২০২৩/ND-CP জারি করা হয়েছিল, যা ব্যবসা এবং বিনিয়োগকারীদের বন্ড ঋণ নিয়ে আলোচনা এবং স্থগিত করার অনুমতি দেয়। এই "লাইফলাইন" এর মাধ্যমে, ৬০% ব্যবসাকে ২ বছরের মেয়াদ বৃদ্ধি করা হয়েছে, যার ফলে ঋণ পরিশোধের তারিখ ২০২৫ সালের জুনে পৌঁছেছে।

একটি ক্রেডিট রেটিং এজেন্সির পরিসংখ্যান দেখায় যে ২০২৫ সালে কর্পোরেট বন্ডের (মূল এবং সুদ উভয়) বকেয়া ৩৩৪,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং অনুমান করা হয়েছে। শুধুমাত্র রিয়েল এস্টেট শিল্পের জন্য, বকেয়া প্রায় ১৩৫,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং হবে বলে আশা করা হচ্ছে।

উপরোক্ত পরিসংখ্যান সম্পর্কে মন্তব্য করতে গিয়ে, BIDV-এর বিশেষজ্ঞ বলেছেন যে ২০২৫ সালে বন্ডের উপর চাপ উদ্বেগজনক নয়। রিয়েল এস্টেট বাজার ধীরে ধীরে আরও ইতিবাচক হয়ে উঠছে, তাই খেলাপি হওয়ার সম্ভাবনা কম। অনেক ব্যবসাকে তাদের পণ্য বিক্রি করার জন্য কেবল প্রায় ১০% পণ্য ছাড় নির্ধারণ করতে হবে, আগের সময়ের মতো ৪০-৫০% এর পরিবর্তে।

শুধু তাই নয়, মিঃ লুক আত্মবিশ্বাসের সাথে বলেছেন যে রিয়েল এস্টেট বাজার সামষ্টিক অর্থনৈতিক কারণগুলির দ্বারা উপকৃত হচ্ছে। সেই অনুযায়ী, মুদ্রাস্ফীতি নিয়ন্ত্রণে রয়েছে; ভিয়েতনামে সুদের হার কম রয়েছে; বিনিময় হার ধীরে ধীরে নরম হচ্ছে; বাজেট ঘাটতি, সরকারি ঋণ, বিদেশী ঋণ, সরকারি ঋণ পরিশোধের বাধ্যবাধকতা... জাতীয় পরিষদ কর্তৃক অনুমোদিত সীমার মধ্যে রয়েছে। এছাড়াও, তিনটি নতুন রিয়েল এস্টেট আইনের উপস্থিতির কারণে প্রতিষ্ঠান এবং আইনি ব্যবস্থা ধীরে ধীরে উন্নত হচ্ছে।

নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের ২০২৪ সালের তৃতীয় প্রান্তিকের প্রতিবেদনে বাজার পুনরুদ্ধার স্পষ্টভাবে প্রতিফলিত হয়েছে। বিশেষ করে, অ্যাপার্টমেন্ট এবং ব্যক্তিগত আবাসন বিভাগের জন্য মোট সফল লেনদেনের সংখ্যা ৩৮,৩৯৮টিতে পৌঁছেছে। এই সংখ্যাটি ২০২৪ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকের তুলনায় ৪৮.৩% বৃদ্ধি পেয়েছে এবং ২০২৩ সালের একই সময়ের তুলনায় ২৯% বৃদ্ধি পেয়েছে। বাজারের মনোভাব উন্নত হওয়ার সাথে সাথে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসার প্রত্যাবর্তনের পূর্বাভাস আরও স্পষ্ট হয়ে উঠছে।

একই মতামত শেয়ার করে, FiinRatings-এর জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ নগুয়েন কোয়াং থুয়ান বলেন যে রিয়েল এস্টেট ব্যবসার জন্য মূলধনের সবচেয়ে বড় উৎস ব্যাংক ঋণ বা বন্ড থেকে আসে না, বরং গ্রাহকদের অর্থপ্রদান থেকে আসে। যতক্ষণ পর্যন্ত সরকার প্রকল্পগুলিতে আইনি সমস্যাগুলি সমাধান করে এবং বিনিয়োগকারীদের জন্য শীঘ্রই পণ্য চালু করার জন্য পরিস্থিতি তৈরি করে, ততক্ষণ পর্যন্ত বন্ড ঋণ পরিচালনা করা আর একটি কঠিন "সমস্যা" থাকবে না।

প্রকৃতপক্ষে, আইনি নিষ্পত্তির অগ্রগতি ত্বরান্বিত হচ্ছে। ২০২৪ সালের তৃতীয় প্রান্তিক থেকে, বহু বছর ধরে "তাক" করে রাখা অনেক প্রকল্প বিক্রয়ের জন্য পুনরায় খোলা হয়েছে। হ্যানয়ে, এগুলি হল হ্যানয় মেলোডি রেসিডেন্সেস (হোয়াং মাই জেলা) এবং কিউএমএস টপ টাওয়ার (নাম তু লিয়েম জেলা)। হো চি মিন সিটিতে, "পুনরুজ্জীবিত" প্রকল্পগুলি হল ডাট জান হোমস রিভারসাইড (থু ডুক সিটি), মেট্রো স্টার (থু ডুক সিটি), ডি-হোমে (জেলা ৬), লাভিদা প্লাস (জেলা ৭)...

তবে, একজন অর্থনৈতিক বিশেষজ্ঞ ডঃ ভু দিন আনহের দৃষ্টিকোণ থেকে, ২০২৫ সালে পরিপক্ক হওয়া বন্ডের সংখ্যা এখনও ব্যবসার জন্য একটি বড় চাপ। বিশেষ করে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসার বন্ডগুলিতে বাজারের গড় স্তরের তুলনায় অতিরিক্ত বকেয়া এবং সম্ভাব্য খারাপ ঋণের ঝুঁকি বেশি থাকে।

বিশেষজ্ঞের এই সিদ্ধান্তটি সুপ্রতিষ্ঠিত, বিশেষ করে সাম্প্রতিক একটি প্রতিবেদনের সাথে তুলনা করলে। তদনুসারে, গত ১০ মাসে, আবাসিক রিয়েল এস্টেট এন্টারপ্রাইজগুলির গ্রুপটি মোট বকেয়া বন্ডের ৬০% এর জন্য দায়ী ছিল। এমনকি দুর্বল ক্রেডিট ইস্যুকারীদের ৫৬% আবাসিক রিয়েল এস্টেট এবং নির্মাণ শিল্পের সাথে সম্পর্কিত ছিল।

"আগামী ১২ মাসের মধ্যে, আবাসিক রিয়েল এস্টেট খাতে প্রায় ১০৯ ট্রিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং বন্ড পরিপক্ক হবে, যা পরিপক্ক বন্ডের মোট মূল্যের প্রায় অর্ধেক। এর মধ্যে, আমরা অনুমান করি যে প্রায় ৩০ ট্রিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং বন্ড দেরিতে মূল পরিশোধের ঝুঁকিতে রয়েছে," প্রতিবেদনে বলা হয়েছে।

ভিআইএস রেটিং-এর নন-ফাইন্যান্সিয়াল এন্টারপ্রাইজ সেক্টরের ক্রেডিট অ্যানালাইসিস অ্যান্ড রেটিং ডিরেক্টর মিঃ ডুং ডুক হিউ-এর মতে, রিয়েল এস্টেট এন্টারপ্রাইজগুলির ঋণ পরিশোধের ক্ষমতা দুর্বল রয়ে গেছে এবং ঋণ পরিশোধের ক্ষমতার পার্থক্যের স্তর ক্রমশ প্রসারিত হচ্ছে।

ভিআইএস রেটিং-এর বিশেষজ্ঞ মূল্যায়ন করেছেন যে, হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটির মতো বড় শহরগুলিতে কেন্দ্রীভূত রিয়েল এস্টেট সেগমেন্টের উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করে এমন ব্যবসাগুলির বিক্রয় কার্যক্রম বেশ ভালো এবং ২০২৪ সালে পুনরুদ্ধার হবে। এই ব্যবসাগুলির আরও ভাল সম্পদ এবং উচ্চ ঋণ পরিশোধের ক্ষমতা থাকবে।

"বিপরীতভাবে, কিছু ব্যবসা কঠিন পরিস্থিতিতে থাকবে, কারণ তারা আগে অত্যন্ত অনুমানমূলক প্রকল্পগুলিতে মনোনিবেশ করেছিল। এই বিভাগের চাহিদা কম রয়েছে, তাই তাদের ঋণ পরিশোধের ক্ষমতা দুর্বল," মিঃ হিউ মন্তব্য করেছেন।

ভিআইএস রেটিং জোর দিয়ে বলেছে যে স্টক এক্সচেঞ্জে তালিকাভুক্ত দুই-তৃতীয়াংশ বিনিয়োগকারীর ঋণ পরিশোধের জন্য নগদ প্রবাহ দুর্বল থেকে অত্যন্ত দুর্বল স্তরে রয়েছে, বিশেষ করে মোট ঋণের ৫% এর নিচে নগদ প্রবাহ পরিচালনা করে। প্রকল্পের আইনি সমস্যায় ক্ষতিগ্রস্ত বিনিয়োগকারীদের জন্য এটি বিশেষভাবে গুরুতর।

উপরোক্ত পরিস্থিতির পরিপ্রেক্ষিতে, পূর্বাভাস দেওয়া হচ্ছে যে ২০২৪ সালের শেষে এবং ২০২৫ সালের মধ্যে পরিপক্ক হওয়া ৫০% বন্ডের মূলধন এবং সুদ বিলম্বে পরিশোধের ঝুঁকি থাকতে পারে, যার বেশিরভাগ ব্যবসাই নিয়মিতভাবে বিলম্বে পরিশোধ করে।

সূত্র: https://baodautu.vn/ap-luc-dao-han-trai-phieu-bat-dong-san-trong-nam-2025-d231455.html