إن تحديد أسعار الأراضي على أساس مبادئ السوق يعد خطوة مهمة إلى الأمام.

تعزيز مبادئ السوق

وبحسب خبراء سافيلز، فإن قانون الأراضي في فيتنام لعام 2024 يجلب تغييرات كبيرة على مبادئ تقييم الأراضي، مع التركيز على تقييم الأراضي وفقًا لمبادئ السوق، مما سيساعد في زيادة الشفافية والسيولة لسوق العقارات.

في السابق، كان تقييم الأراضي يُنظَّم وفقًا لمبدأ غرض استخدام الأرض ومدته، و"وفقًا لسعر الأرض السائد في السوق" المُحصَّل من أسعار المزادات ومن استخدام الأرض. إلا أن قانون الأراضي الجديد يُشدّد على مبدأ السوق، ما يعني أن سعر الأرض المُحدَّد سيعكس قيمتها السوقية الحقيقية.

القيمة السوقية، كما حددها مجلس معايير التقييم الدولية (IVSC)، هي "القيمة السوقية للعقار هي السعر التقديري الذي سيتم بيع العقار به في وقت ومكان التقييم بين مشترٍ راغب وبائع راغب في معاملة مستقلة ومستنيرة، حيث تصرف الطرفان بمعرفة وحكمة ودون إكراه".

لقد أدت التغييرات القانونية الجديدة إلى تعزيز مبادئ السوق.

علّقت السيدة جيانغ قائلةً إن القيمة السوقية تعكس بوضوح فهم كلٍّ من المشترين والبائعين للسوق. عندها، سيتم تخصيص الأرض للمستثمرين الراغبين في دفع أعلى سعر. يُسهم هذا النهج في تعزيز تخصيص الأراضي واستخدامها بكفاءة أكبر.

في المستقبل، عند اكتمال قاعدة بيانات أسعار الأراضي، ستُتاح معلومات البيع والشراء للجميع. في هذه المرحلة، سيتمكن البائعون والمشترون من الاطلاع على معلومات المعاملات. ومن خلال ذلك، سيتضح الوعي، مما يُسهم في زيادة الشفافية في سوق العقارات. كما سيُسهّل بيع وشراء العقارات، مما يُسهم في زيادة سيولة السوق.

طرق التقييم

وعلى عكس القانون السابق الذي كان يفتقر إلى ضوابط واضحة، فإن المادة 158 من قانون الأراضي لسنة 2024 تنص أيضاً على ضوابط تفصيلية بشأن طرق التقييم وحالات وشروط تطبيق كل طريقة.

فيما يتعلق بأساليب التقييم، ينص قانون الأراضي لعام ٢٠٢٣ على خمس طرق للتقييم: المقارنة، والخصم، والدخل، والفائض، ومعامل تعديل سعر الأرض. وينص قانون الأراضي المُعدّل على أربع طرق، منها طريقة الخصم حالة خاصة من طريقة المقارنة. ومن بين الطريقتين الشائعتين في تقييم مشاريع التطوير، طريقة المقارنة المباشرة وطريقة الفائض.

تعتمد طريقة المقارنة المباشرة على مقارنة أسعار معاملات العقارات المماثلة في السوق لتحديد قيمة العقار المراد تقييمه. تُناسب هذه الطريقة العقارات مثل المنازل والشقق ذات بيانات المعاملات الكثيرة، حيث تكون العقارات المماثلة متشابهة جدًا، مما يُقلل من الذاتية عند إجراء التعديلات.

السيدة دو ثي ثو جيانج، مديرة خدمات الاستشارات، سافيلز هو تشي منه

علاوة على ذلك، تتميز هذه الطريقة بالبساطة وسهولة الفهم وتوفير الوقت. ومع ذلك، فإنها تعاني من بعض نقاط الضعف. من أهم هذه النقاط محدودية البيانات ودقتها. كما تتطلب هذه الطريقة خطوات تعديل، قد تكون خاضعة لتقدير المُقيّم. وخاصةً بالنسبة للأصول التي تُقيّم كمشاريع تطوير متعددة الاستخدامات، فإن العثور على أصول مماثلة أمرٌ بالغ الصعوبة، بل مستحيل، نظرًا لاختلاف تركيب كل نوع من أنواع استخدامات الأراضي.

تُقيّم طريقة التقييم المتبقي إمكانات تطوير المشروع، وذلك بتقدير الإيرادات وطرح التكاليف لتحديد قيمة الأرض الفائضة. عند إجراء التقييم باستخدام هذه الطريقة، يُقيّم المُقيّم أيضًا جدوى المشروع وربحيته، مما يدعم عملية اتخاذ القرار الاستثماري.

تتيح هذه الطريقة للمطورين تحليل سيناريوهات التطوير المختلفة لتحديد خطة استخدام الأراضي الأمثل التي توفر أعلى قيمة، والمعروفة أيضًا باسم الاستخدام الأمثل. على الرغم من فوائدها العديدة، تتطلب طريقة المتبقي نمذجة مالية معقدة وخبرة مالية، بالإضافة إلى فهم شامل لتوقعات السوق لأسعار وتكاليف البيع، بالإضافة إلى خطط تطوير المشاريع. هذا يجعل طريقة المتبقي تستغرق وقتًا طويلاً نظرًا لجمع بيانات السوق المكثف.

من المشكلات الرئيسية في نماذج تقييم الأراضي اعتمادها على الافتراضات، مما يجعل نتائج التقييم تتأثر بشدة بمتغيرات مثل توقعات الإيرادات، وتقديرات التكاليف، ومدة المشروع. لكل طريقة تقييم مزاياها وعيوبها، مما يتطلب اتباع نهج متوازن عند مطابقة القيمة.

فيما يتعلق بتأثير هذه التعديلات على السوق، أفاد خبراء سافيلز بأن تنظيم أسعار الأراضي بما يعكس قيمتها السوقية سيزيد من كفاءة سوق العقارات وشفافيته وسيولته. كما سيرتفع سعر تعويضات إخلاء الأراضي للمشاريع، مما سيؤدي إلى زيادة إجمالي التكلفة الاستثمارية الأولية لمشروع التطوير، مما سيؤدي على الأرجح إلى ارتفاع أسعار عقارات المشروع بما يضمن ربحية المستثمرين.

وعلاوة على ذلك، ارتفعت ضريبة الدخل على نقل حقوق استخدام الأراضي لأنها تحسب على أساس القيمة السوقية، مما ساعد على زيادة إيرادات ميزانية الدولة، وبالتالي توفير رأس مال إضافي لتطوير البنية الأساسية.

يُحدث قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ تغييرات جذرية في تقييم الأراضي في فيتنام، إذ يعزز الكفاءة والشفافية ويتبنى نهجًا أكثر مرونة واستجابةً في تقييم الأراضي. ومن خلال تعديل الأسعار بما يتناسب مع السوق وتوسيع نطاق سلطة اتخاذ القرار على المستوى المحلي، يهدف القانون الجديد إلى تحسين عملية تقييم الأراضي، مما يعود بالنفع على السوق وميزانية الدولة على حد سواء، وفقًا للسيدة جيانج.

المصدر: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-la-mot-buoc-tien-dac-bie-quan-trong-trong-luat-dat-dai-2024-post296664.html