أشار السيد نجوين فان توان، وسيط عقاري في هاي دونغ ، إلى أنه منذ نهاية عام ٢٠٢٣، لجأ إليه العديد من المستثمرين بشكل مفاجئ لمساعدتهم في العثور على قطع أراضي وشرائها دون قيود أو نزاعات أو مخالفات. عادةً ما تكون أسعار هذه الأراضي رخيصة جدًا مقارنةً بغيرها، ولكن يتم الشراء والبيع بوثائق مكتوبة بخط اليد.
أصبحت العديد من المناطق الريفية في هاي دونغ الآن حضرية، حيث وصلت أسعار الأراضي في بعض الأماكن إلى ما يقرب من 20 مليون دونج للمتر المربع. في الوقت نفسه، لا تُباع قطع الأراضي في نفس الموقع، ولكن بدون سجل عقاري، إلا بنصف السعر، أو حتى ثلثه، كما قال السيد توان.
أشار السيد توان إلى قطعة أرض مساحتها أكثر من 200 متر مربع، بدون سجل عقاري أحمر، في منطقة كام جيانج (هاي دونج)، تُباع حاليًا بحوالي 7 ملايين دونج للمتر المربع. وفي الوقت نفسه، على بُعد حوالي 500 متر مربع، تُباع قطعة أرض أخرى مسجلة بسجل عقاري أحمر، بسعر يتراوح بين 14 و15 مليون دونج للمتر المربع.
مع اقتراب موعد تعديل قانون الأراضي، يسعى كثيرون لشراء أراضٍ دون الحاجة إلى دفتر عقاري. (صورة توضيحية: العمالة)
وأوضح السيد توان أن السبب وراء سعي الكثير من الناس لشراء الأراضي دون الحصول على الكتاب الأحمر في الآونة الأخيرة هو نفسية توقع سريان قانون الأراضي المعدل، مما سيجعل إصدار الكتب الحمراء أكثر ملاءمة.
كما أن تمديد فترة استخدام الأراضي بعشر سنوات مقارنةً باللائحة القديمة يُسهّل على المواطنين إصدار الشهادات. فبعد شراء الأراضي بدون شهادات بسعر زهيد، يُمكن للمستثمرين بسهولة إصدار دفاتر حمراء وإعادة بيعها بسعر أعلى لتحقيق الربح، كما قال السيد توان.
شارك السيد تران فان هونغ، أحد زبائن هانوي، الرأي نفسه، حيث ذكر أنه قبل حلول عيد رأس السنة، قرر شراء قطعة أرض في منطقة ثانه تري (هانوي) بدون سجل عقاري مقابل 800 مليون دونج. تبلغ مساحة الأرض 50 مترًا مربعًا، وتقيم عائلة صاحب المنزل فيها منذ عام 2003.
وأضاف هونج قائلا " بما أن فترة استخدام الأراضي تم تمديدها حتى عام 2014، فإن إصدار كتاب أحمر لهذه الأراضي سيكون أكثر ملاءمة أيضا ".
مع ذلك، ووفقًا للسيد هونغ، فإن إصدار سجل أحمر للأرض بدون أوراق لا يزال معقدًا ومحفوفًا بالمخاطر، لذلك، على الرغم من موافقة مالك المنزل على تخفيض السعر بمقدار 100 مليون دونج فيتنامي عند الدفع دفعة واحدة، إلا أن السيد هونغ رفض ذلك، واكتفى بدفعة أولى قدرها 50% من القيمة الإجمالية، ودفع الباقي عند إصدار مالك المنزل للسجل الأحمر ونقل الملكية. ويتحمل المشتري جميع هذه التكلفة.
رغم أن الأرض رخيصة وإيداع الأموال فيها محفوف بالمخاطر، إلا أنه إذا كانت الأرض مدرجة في قائمة "الأوراق المالية الخطرة"، فلن يكون لها هذا السعر بعد الآن. عند الاستثمار، ما عليك سوى رؤية فرصة ذهبية وقبول المخاطرة، كما قال السيد هونغ.
شراء أرض بدون شهادة ينطوي على مخاطر محتملة عديدة. (صورة توضيحية)
ما الذي يجب الانتباه إليه عند شراء أرض بدون شهادة؟
وبحسب السيد نجوين فان دينه، الخبير القانوني في مجال العقارات، تنص المادة 138 من قانون الأراضي لعام 2024 الذي أقره المجلس الوطني مؤخرًا على منح شهادات حقوق استخدام الأراضي وملكية الأصول المرتبطة بالأرض (تسمى "الكتب الحمراء") للأسر والأفراد الذين يستخدمون الأراضي دون وثائق بشأن حقوق استخدام الأراضي دون انتهاك قوانين الأراضي وليس في حالات تخصيص الأراضي خارج السلطة.
وبناء على ذلك، تم توسيع المشروع بحيث يسمح بإصدار كتب حمراء لحالات استخدام الأراضي قبل 1 يوليو 2014، والتي تم تأكيدها الآن من قبل اللجنة الشعبية على مستوى البلدية بعدم وجود نزاعات، وبعد ذلك سيتم الاعتراف بحقوق استخدام الأراضي.
هذا النظام يُطبّق فعليًا، ويمتدّ فقط من تاريخ ما قبل 1 يوليو/تموز 2004 إلى تاريخ ما قبل 1 يوليو/تموز 2014، أي عشر سنوات إضافية مقارنةً بقانون الأراضي لعام 2013. تجدر الإشارة إلى أن المادة 138 تُعنى بإصدار الشهادات في الحالات التي لا تُخالف قوانين الأراضي، ولا تُخصّص الأراضي بما يتجاوز السلطة، أي أنه لا يوجد في جوهره أي مخالفة كالتعدي على الأراضي.
يتناول هذا القانون بشكل رئيسي الحالات التي تُترك فيها الأراضي التي استُخدمت من قِبَل أجدادنا. ومع ذلك، قد يكون ذلك بسبب تواجد السكان في مناطق ذات ظروف اجتماعية واقتصادية صعبة، أو بسبب محدودية فهمهم للقانون، أو لعدم حاجتهم إلى نقل ملكية الأرض، فلا يُسجلون للحصول على السجل العقاري.
أؤيد هذا التوسع لضمان انسجام مصالح المواطنين. وأهم ما في الأمر هو عدم انتهاك المواطنين لقوانين الأراضي وعدم تخصيص أراضٍ لهم دون ترخيص، لذا يجب حماية حقوقهم، كما أكد السيد دينه.
ومع ذلك، وفقا للسيد دينه، في الواقع لن يكون من السهل استكمال إصدار الكتب الحمراء للناس.
على سبيل المثال، إذا لم يقدم الأشخاص الوثائق اللازمة لتنفيذ إجراءات منح شهادات حق استخدام الأراضي، فلن يكون لدى الهيئات الحكومية أي أساس لتنفيذ هذه الإجراءات.
وبالإضافة إلى ذلك، واجهت بعض الحالات التي تم فيها تخصيص الأراضي مسبقًا من قبل اللجنة الشعبية للبلدية، والتي كانت حالة تخصيص للأراضي خارج نطاق السلطة، صعوبات أيضًا في التقدم بطلب للحصول على الكتب الحمراء.
علاوة على ذلك، فإن الإجراء الخاص بطلب لجنة الشعب على مستوى البلدية للتأكد من أن الأرض ليست موضع نزاع ينشأ أيضًا في الحالات التي توجد فيها نزاعات مدنية بين مستخدمي الأراضي (عادةً الحالات التي يتم فيها نقل الأرض من خلال العديد من الأشخاص من خلال وثائق مكتوبة بخط اليد أو الحالات التي يترك فيها الآباء ميراثًا أو يعطون حقوق استخدام الأرض لأبنائهم ولكن هناك صراعات أو نزاعات بين الأبناء حول حقوق الميراث ...).
وفيما يتعلق بعقد البيع والشراء عن طريق الوديعة، قال السيد دينه إن معاملة الوديعة لنقل حقوق استخدام الأراضي كما هو مذكور أعلاه قانونية، وليست مخالفة للقانون، ومع ذلك، يتعين على الطرفين الاتفاق بوضوح وكتابة، وتوقيع عقد وديعة بشروط مفصلة ومحددة بشأن حقوق والتزامات الطرفين.
المعلومات التي يجب على العملاء الانتباه إليها هي معلومات حول قطعة الأرض المنقولة؛ ومبلغ الوديعة وشكل نقل الوديعة؛ وسعر نقل حق استخدام الأرض وشكل ومدة الدفع؛ والالتزامات المالية عند إصدار الكتب الحمراء للطرف أ ومن المسؤول عن هذا الالتزام؛ وفترة تنفيذ العقد؛ ومسؤوليات الطرف أ والطرف ب في حالة عدم الوفاء بالتزاماتهما (مبلغ غرامة الوديعة)؛ وحقوق والتزامات الطرفين...
وفقًا للقانون، لا يُشترط توثيق عقود الودائع، ولكن في العقود ذات القيمة الكبيرة، ينبغي على الأطراف اختيار التوثيق لضمان حقوقهم ومنع وقوع النزاعات. كما يجب تسليم واستلام الودائع عبر البنك، مع وجود محضر استلام.
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)