الدرس الأول: المشاكل القانونية ونقص العرض
وبحسب جمعية العقارات في مدينة هوشي منه (HoREA)، فإن سياسات الدعم، إلى جانب دعم الشركات ووكالات الإدارة، لا تؤدي فقط إلى تحقيق فرص انتعاش قوية، بل تعمل أيضًا على إعادة تشكيل هيكل السوق، نحو رؤية تنمية طويلة الأجل.
التحديات المتبقية
وفقًا لتقرير صادر عن مكتب إحصاء مدينة هو تشي منه، ستصل إيرادات العقارات في عام 2024 إلى 199,155 مليار دونج فيتنامي، ما يمثل 60.3% من إجمالي إيرادات "الخدمات الأخرى"، بمعدل نمو إيجابي قدره 6.7%. ومع ذلك، ووفقًا لجمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، فإن هذا النمو لا يخفي حقيقة استمرار الصعوبات على مدى السنوات الأربع الماضية، مع توقف أو تأخير العديد من المشاريع.
ومع ذلك، فقد أثمرت جهود إزالة العوائق القانونية أمام الحكومة ولجنة مدينة هو تشي منه الشعبية نتائج ملموسة، مثل تسوية 64 مشروعًا في عام 2024، أُنجز منها 8 مشاريع. ومع ذلك، لم يُحسم أكثر من 100 مشروع آخر، مما يُعيق بشدة توفير إمدادات جديدة للسوق.
قال السيد لي هوانغ تشاو، رئيس مجلس إدارة جمعية مساكن الريف (HoREA)، إن وجود أكثر من 100 مشروع عالق في قضايا قانونية لم تُحل بعد لا يعيق توفير المساكن الجديدة فحسب، بل يؤثر أيضًا بشكل خطير على هيكل المنتجات في السوق. ولا يزال قطاع المساكن الفاخرة مسيطرًا، بينما يتزايد الطلب على المساكن متوسطة التكلفة وذات الأسعار المعقولة.
علاوةً على ذلك، كان لتأخير الموافقة على مشاريع الإسكان الاجتماعي عواقب اجتماعية وخيمة. إذ لا يتمكن ذوو الدخل المحدود والمتوسط من الحصول على مساكن بأسعار معقولة، مما يزيد من عدم المساواة في الوصول إلى الموارد الحضرية.
تجدر الإشارة إلى أن مدينة هو تشي منه لديها 12 مشروعًا سكنيًا فقط مُعتمدًا للاستثمار في عام 2024، وهو عدد أقل بكثير من متوسط عدد المشاريع السنوية قبل جائحة كوفيد-19، والذي بلغ 60 مشروعًا. ومن بين هذه المشاريع، لم يُعتمد سوى مشروع واحد للإسكان الاجتماعي، مما يُشير إلى ركود خطير في تطوير قطاع الإسكان الميسور.
علاوةً على ذلك، لم تُخصَّص أراضٍ أو تُؤجَّر أيُّ مشاريع، ولم يُمنح سوى مشروعين سكنيين تجاريين تصاريح بناء. ولا تزال الإجراءات القانونية المُعقَّدة، بدءًا من موافقة الاستثمار، وموافقة التخطيط التفصيلي (١/٥٠٠)، وصولًا إلى تقييم الأراضي، تُشكِّل عائقًا رئيسيًا أمام تطوير السوق.
من ناحية أخرى، يتأثر سوق العقارات في مدينة هو تشي منه أيضًا بسلسلة من السياسات القانونية غير المتزامنة. لم تُهيئ اللوائح المتعلقة بتقييم المشاريع بموجب قانون الأراضي وقانون الإسكان والمراسيم ذات الصلة ظروفًا مواتية حقًا لتذليل العقبات القانونية. من المتوقع أن يُمثل تطبيق آليات جديدة، مثل المرسوم 115/2024/ND-CP وتعديلات قانوني التخطيط والاستثمار، نقطة تحول، ولكن تطبيقها سيستغرق وقتًا أطول.
ناهيك عن أن شركات العقارات تواجه حاليًا ضغوطًا كبيرة بسبب نقص رأس المال الاستثماري. ووفقًا للتقديرات، قد تصل القيمة الإجمالية لسندات الشركات المستحقة في قطاع العقارات عام 2025 إلى 180 ألف مليار دونج. وقد أجبر هذا العديد من الشركات على تأجيل مشاريعها الجارية أو إيقافها تمامًا، مما أدى إلى حلقة مفرغة تُسبب ركودًا في السوق.
اختلال العرض وارتفاع أسعار المساكن
في عام ٢٠٢٤، سيشهد سوق مدينة هو تشي منه ٣١ مشروعًا سكنيًا تجاريًا فقط قيد الإنشاء، بإجمالي ٣١,١٦٧ شقة، وهو انخفاض حاد مقارنةً بالمتوسط السنوي السابق. والجدير بالذكر أن أربعة مشاريع فقط مؤهلة لحشد التمويل، بإجمالي ١,٦١١ شقة، جميعها ضمن الفئة الراقية. وهذه هي المرة الأولى في تاريخ السوق التي ينعدم فيها العرض في قطاعي الإسكان المتوسط والميسور.
علاوة على ذلك، يتجه هيكل المنتجات العقارية نحو وضعية "الهرم المقلوب"، حيث ستشكل المساكن الفاخرة 100% من العرض خلال 11 شهرًا من عام 2024، مقارنة بـ 70.6% في عام 2020. في غضون ذلك، اختفى الإسكان الميسور التكلفة - وهو القطاع الأكثر طلبًا - تمامًا من السوق.
أدى هذا الخلل الخطير إلى ارتفاعات غير منضبطة في أسعار المساكن. يبلغ متوسط سعر الشقق الفاخرة 9.39 مليار دونج للوحدة، دون احتساب التكاليف الناشئة في السوق الثانوية. في المناطق المركزية، مثل المنطقة 1 والمنطقة 3، تستمر أسعار المساكن في الارتفاع، بينما لا تزال مدينة ثو دوك ومنطقة بينه تشانه تفتقران إلى مشاريع جديدة، مما يعمق الفجوة بين أسعار المساكن وقدرة السكان على الدفع.
بالإضافة إلى ذلك، تتوقع وزارة البناء أنه مع تعديل قائمة أسعار الأراضي في عام 2024، قد تستمر أسعار المساكن في الارتفاع بنسبة 15-20% في عام 2025. ولا تؤدي هذه الزيادة في الأسعار إلى تقليص فرصة امتلاك المساكن للفئات المتوسطة والمنخفضة الدخل فحسب، بل تزيد أيضًا من فجوة عدم المساواة في الحصول على السكن في المناطق الحضرية الكبيرة مثل مدينة هوشي منه.
رغم الصعوبات العديدة، لا يزال من المتوقع أن يتعافى سوق العقارات في مدينة هو تشي منه إذا حُلّت القضايا القانونية بشكل شامل. ويمكن لمناطق مثل بينه تشانه، ونها بي، ومدينة ثو دوك، التي تتمتع بثروات عقارية ضخمة وبنية تحتية مرورية متطورة، أن تُصبح محركات النمو الرئيسية.
ومن المتوقع أن تساعد المشاريع الرئيسية مثل خط المترو رقم 1 وطريق هوشي منه - موك باي السريع والطريق الدائري رقم 3 ليس فقط في ربط المنطقة المركزية بالضواحي، بل وأيضًا في خلق فرص التنمية للمدن الساتلية مثل لونغ آن ودونغ ناي وبينه دونغ.
مع ذلك، للاستفادة من هذه الإمكانات، لا بد من حل العوائق القانونية في أقرب وقت. تحتاج مدينة هو تشي منه إلى تعزيز آلية التواصل بين هيئات الإدارة، وتقصير مدة معالجة مشاريع الاستثمار؛ وفي الوقت نفسه، يجب التركيز على مراقبة أسعار المساكن وموازنة هيكل المنتجات في السوق لضمان التنمية المستدامة.
المقال الأخير: فك العقد، اغتنم الفرصة للاختراق
[إعلان 2]
المصدر: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thi-truong-bds-tp-ho-chi-minh-bai-1-vuong-mac-phap-ly-nguon-cung-hut-hoi/20241227094719406
تعليق (0)