المصانع الجاهزة تحظى بشعبية كبيرة بين المستأجرين

ويستمر ارتفاع الاستثمار الأجنبي في فتح الفرص أمام سوق المستودعات والمصانع الجاهزة.

يزداد العرض ، وترتفع معدلات الإشغال

أشار السيد دينه هواي نام، مدير إدارة تطوير الأعمال والمشاريع في شركة إس إل بي فيتنام، إلى أن تعافي طلب المستهلكين بعد صدمة جائحة كوفيد-19 قد عزز ثقة المستهلك. وإلى جانب الحاجة إلى تخزين السلع لنهاية العام، شهد سوق المستودعات الجاهزة تحسنًا ملحوظًا في استيعابها، وزادت بشكل مطرد على مدار الأشهر. ويُعتبر متوسط ارتفاع أسعار الإيجار في المنطقة الجنوبية أكثر إيجابية منه في المنطقة الشمالية.

علاوةً على ذلك، يشهد حجم الاستثمار الأجنبي في فيتنام ارتفاعًا ملحوظًا، إلى جانب التزام "ملكات النحل" بالاستثمار، مما يُسهم في الحفاظ على معدل إشغال المصانع الجاهزة عند مستوى جيد. وعلى وجه الخصوص، شهد الشمال دخول شركات صينية وتوسع "ملكات النحل" في صناعة الإلكترونيات، مثل سامسونج وإل جي وفوكسكون، إلى جانب سلاسل التوريد ذات الصلة، مما زاد من حيوية سوق المصانع الجاهزة.

تُظهر بيانات كوشمان آند ويكفيلد أنه مع نمو قطاع التجارة الإلكترونية وزيادة الاستثمار الأجنبي، يشهد الطلب على المستودعات والمساحات الصناعية الجاهزة ارتفاعًا حادًا. وبلغ إجمالي صافي الاستيعاب لمساحات المصانع الجاهزة في الربع الثالث من عام 2024 أكثر من 245,000 متر مربع، بزيادة قدرها 43% على أساس ربع سنوي، وضعف ما كان عليه في الفترة نفسها من العام الماضي.

وبالمثل، سجّلت شركة سي بي آر إي فيتنام ارتفاعًا في متوسط معدل إشغال المستودعات في الربع الثالث من عام 2024 بنسبة 4% مقارنةً بالربع الثاني من العام نفسه، ليصل إلى 65%؛ كما ارتفع معدل إشغال المصانع بنسبة 7% مقارنةً بالربع السابق، ليصل إلى 88%. وفي الأشهر التسعة الأولى من عام 2024، استأجر سوق جنوب فيتنام من الفئة الأولى ما يقرب من 357,000 متر مربع من المستودعات و700,000 متر مربع من المصانع، أي ما يقرب من ثلاثة أضعاف ما استأجرته الفترة نفسها من العام الماضي. ويأتي الطلب على المستودعات الجاهزة في الجنوب من الشركات المصنعة في قطاعات التكنولوجيا الفائقة والمكونات الإلكترونية والخدمات اللوجستية، بالإضافة إلى توسّع الشركات في قطاع التجارة الإلكترونية.

كما أن معدل الاستيعاب الجيد للمصانع يُمكّن سوق المستودعات من تسجيل تحول أساسي في الوظائف. وذكرت شركة جيه إل إل فيتنام أنه في الربع الثالث من عام 2024، استمر اتجاه تحويل وظائف الأصول في سوق العقارات الصناعية الجنوبية. وسجلت المنطقة الشمالية من مقاطعة بينه دونغ أكثر من 18,000 متر مربع في مشروع مستودعات جاهزة تم تحويلها إلى مصانع جاهزة. وتهدف خطة تطوير تحويل المستودعات الجاهزة إلى مواجهة فائض العرض، في حين أن الطلب الضعيف قد قلل بشكل كبير من المعروض من المستودعات الجاهزة الجديدة.

تتوقع شركة كوشمان آند ويكفيلد أن سوق المصانع الجاهزة سيستقبل إمدادات مستقبلية تبلغ حوالي مليون متر مربع في الفترة 2024 - 2027. وفي سياق انخفاض الطلب على المستودعات الجاهزة، قد يستمر اتجاه التحول من المستودعات الجاهزة إلى المصانع الجاهزة في المستقبل القريب، مما يتسبب في أن يكون المعروض من المصانع الجاهزة التي تدخل السوق أعلى من المتوقع.

تزداد الإيجارات وفقًا لذلك

بشكل عام، سيستمر ارتفاع الطلب على الإيجارات في الربع الثالث من عام 2024 في دفع أسعار الإيجارات إلى الارتفاع. وصرحت السيدة ترانج بوي، المديرة العامة لشركة كوشمان آند ويكفيلد، بأن متوسط سعر إيجار المصانع الجاهزة بلغ 4.8 دولار أمريكي/متر مربع/شهريًا، بزيادة طفيفة بلغت 0.3% على أساس ربع سنوي و1.1% على أساس سنوي.

يعود ارتفاع أسعار الإيجارات إلى إطلاق مشاريع جديدة بأسعار إيجار أعلى من متوسط السوق. ومع ذلك، على مستوى المشاريع، لا يزال معظم المطورين يحافظون على استقرار أسعار الإيجار للحفاظ على التنافسية.

من بين مقاطعات المنطقة الاقتصادية الرئيسية الجنوبية، تتصدر بينه دونغ قائمة المحافظات من حيث صافي استيعاب مساحة المصانع الجاهزة في الربع الثالث من عام 2024 بمساحة 159,000 متر مربع، أي ما يعادل 65% من إجمالي المساحة، تليها دونغ ناي بنسبة 27%. يأتي الطلب على تأجير المصانع الجاهزة من قطاعات مثل المعدات الكهربائية والأثاث والمنتجات الورقية.

وتشارك شركة CBRE Vietnam نفس الرأي وتتوقع أنه في السنوات الثلاث المقبلة، سترتفع أسعار إيجار المستودعات/المصانع الجاهزة قليلاً بنسبة تتراوح بين 1% و4% سنوياً، حيث سيشهد قطاع المصانع الجاهزة معدل زيادة أعلى في الأسعار.

وسيكون الطلب الإيجابي من صناعات الإلكترونيات وأشباه الموصلات والسيارات وقطع الغيار بمثابة قوة دافعة مهمة لتطوير سوق العقارات الصناعية الشمالية بشكل عام وقطاع المصانع الجاهزة بشكل خاص.

فيما يتعلق بأسعار الإيجار، يرى السيد دينه هواي نام أن أسعار الإيجار تعكس علاقة العرض والطلب في السوق. ويأتي الطلب على إيجارات المستودعات والمصانع بشكل رئيسي من الشركات ذات الاستثمارات الأجنبية، التي تفرض متطلبات عالية على جودة المنتج والموقع، مما أدى إلى ارتفاع أسعار الإيجار.

كما شجع تحسن الطلب الاستهلاكي المحلي وزيادة متطلبات مواعيد التسليم الشركات على اختيار استئجار مستودعات قريبة من المركز، بجودة عالية، رغم ارتفاع الأسعار. ومن المتوقع أن تستمر هذه العوامل في الهيمنة ودعم معدل استيعاب السوق مستقبلًا.

مع ذلك، يُعدّ سعر الإيجار عاملاً ثانوياً في تحديد معدل الإشغال. وصرح ممثل شركة SLP فيتنام بأن الموقع هو العامل الأول الذي يضعه العملاء في اعتبارهم عند اختيار الاستئجار، إذ يجب أن تقع المستودعات في مناطق مرورية ملائمة، بالقرب من المناطق السكنية أو الإنتاجية، وأن تكون متصلة بسهولة بمناطق النقل كالموانئ البحرية والمطارات. أما العامل الثاني فهو جودة المنتج.

لا يتجلى ذلك فقط من خلال القدرة على العمل بشكل مستمر ودون انقطاع، بل أيضًا من خلال المرافق والميزات التي تساعد على تحسين العمليات واستخدام الموارد بكفاءة. على سبيل المثال، تُسهم المستودعات التي تحتوي على صنفين إلى أربعة أصناف للاستيراد والتصدير في زيادة الطاقة التشغيلية، وهي مناسبة جدًا لشركات الخدمات اللوجستية أو التجارة الإلكترونية.

بالإضافة إلى ذلك، يُولي المستأجرون اهتمامًا خاصًا لعامل "المستودع الأخضر". فهم غالبًا ما يُراعون الشهادات والتدابير الصديقة للبيئة، مثل أنظمة الطاقة الشمسية على الأسطح، وإعادة استخدام المياه، وغيرها، مما يُسهم في اتخاذ قرارات إيجار تتماشى مع اتجاهات التنمية المستدامة.

[إعلان 2]
المصدر: https://baodautu.vn/nha-xuong-xay-san-duoc-long-khach-thue-d230070.html