مفارقة سوق العقارات في فيتنام: هيكل المنتج غير المعقول

يُظهر تقرير حديث صادر عن جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA) أن سوق العقارات في النصف الأول من عام 2025 شهد تغييرات إيجابية بمعدل نمو بلغ 9.1٪ مقارنة بنهاية عام 2024. وعلى الرغم من وجود العديد من الصعوبات، فإن هذا التعافي يفتح فرصًا جديدة للسوق.

"الهرم المقلوب"

وأشارت تقديرات HoREA إلى أن مستوى الصعوبة في السوق يتجه إلى الانخفاض، وذلك بفضل الآليات والسياسات واللوائح القانونية التي تم استكمالها ووضعها موضع التنفيذ.

ويعتبر عام 2025 عامًا محوريًا، حيث يستعد لفترة من تطوير سوق العقارات المستقر والأكثر صحة بدءًا من النصف الثاني من عام 2026 فصاعدًا، عندما يبدأ التأخير من عملية وضع السياسات إلى عملية تنفيذ المشاريع في إحداث التأثير.

ومع ذلك، أشار التقرير أيضًا إلى مفارقة مثيرة للقلق، وهي أن هيكل المنتجات العقارية الحالي يعاني من اختلال خطير. فمن عام ٢٠٢٤ إلى الأشهر الستة الأولى من عام ٢٠٢٥، تُعتبر جميع المشاريع المطروحة تقريبًا في السوق من فئة الإسكان الفاخر.

وأكد السيد لي هوانج تشاو، رئيس مجلس إدارة اتحاد الصناعات الماليزية، أن "هذه الطريقة التنموية تشبه الهرم المقلوب، حيث يكون "القمة" ضخمة بينما يكون "القاع" - الإسكان بأسعار معقولة والإسكان الاجتماعي - صغيرًا للغاية، ولا يكفي لتلبية احتياجات غالبية الناس".

على وجه التحديد، في النصف الأول من عام 2025، شهدت البلاد أربعة مشاريع إسكان تجاري جديدة مؤهلة لحشد رأس المال، تضم 3,353 شقة فاخرة، بقيمة إجمالية تصل إلى 10,239 مليار دونج. في الوقت نفسه، لا يزال قطاع الإسكان الاجتماعي شبه راكد. تبلغ مساحة بناء المساكن الاجتماعية 205,000 متر مربع فقط، أي ما يعادل 4,100 شقة، أي ما نسبته حوالي 11.7% فقط مقارنةً بخطة 2021-2025 التي تضم 35,000 شقة، ولا يزال بعيدًا عن الهدف المتمثل في بناء 100,000 شقة بحلول عام 2030.

Nghịch lý thị trường bất động sản Việt Nam: Cơ cấu sản phẩm bất hợp lý - Ảnh 1. — تم مؤخرا حل المشاكل القانونية المتعلقة بمشروع عقاري في مدينة هوشي منه.

143 مشروعًا لا يزال ينتظر الحل

في حين أن المساكن بأسعار معقولة شحيحة، تواصل أسعارها ارتفاعها. وقد ارتفعت أسعار الشقق الفاخرة في عام ٢٠٢٤ إلى ٩٠ مليون دونج للمتر المربع، ما يعني أن متوسط سعر كل شقة من هذا النوع يبلغ ٩.٧ مليار دونج، وهو ما يفوق بكثير قدرة معظم ذوي الدخل المتوسط على تحمل التكاليف.

بالإضافة إلى ذلك، ثمة عقبة أخرى: القضايا القانونية. فمن عام ٢٠١٥ إلى عام ٢٠٢٣، عُلِّقَ أو تعذَّر تنفيذ ما يصل إلى ٨٦ مشروعًا سكنيًا تجاريًا في مدينة هو تشي منه، وهو ما يُمثِّل أكثر من ٦٢٪ من إجمالي عدد المشاريع، بمساحة تُقارب ألف هكتار وتضم أكثر من ٥٤ ألف شقة. وفي المجمل، يوجد في المدينة حاليًا ٢٢٠ مشروعًا يواجه مشاكل قانونية على مستويات مختلفة.

على الرغم من حلّ 77 مشروعًا، لا يزال 143 مشروعًا ينتظر الحلّ. ووفقًا لهيئة الإسكان والتنمية الريفية، فإنّ هذا لا يُهدر موارد الأراضي ويُقلّل من إيرادات الميزانية فحسب، بل يُساهم أيضًا في شحّ المعروض، مما يُصعّب انخفاض أسعار المساكن على المدى القصير.