لا يمكن للبنوك أن تكون بريئة

هل يتعاون المستثمرون مع البنوك؟

في الواقع، هناك العديد من المشاريع التي رهن فيها المستثمر المشروع بالكامل للبنك قبل بيع المنازل للعملاء. وبدلًا من تحرير الرهن العقاري وبيعه للعملاء، لم يفعل المستثمر ذلك ولم يسدد الدين، مما أدى إلى استيلاء البنك على ديون المنازل. في العديد من المباني الشاهقة، استمر المستثمر، بعد بيع المنزل للعملاء، في رهنه للبنك لاقتراض المال لأغراض أخرى. فقط عندما عجز السكان عن سداد الدين، صادر البنك المنزل لاسترداد أصل الدين والفوائد، مما أدى إلى تعثرهم. لذلك، لم يكن من الممكن إصدار دفتر شيكات لكل شقة.

رهن مبنى سكني في مدينة هوشي منه الكتب الوردية الخاصة بالسكان للبنك.

تساءل أحد السكان الذي صودرت ممتلكاته فجأةً: "عندما يقترض شخص ما، يدقق البنك في العقار المرهون بدقة شديدة من حيث قانونيته وقيمته ووثائقه... لا أفهم لماذا يستطيع المستثمرون اقتراض المال بسهولة من شقق مباعة، ومع ذلك يتجاوزون العوائق الإجرائية للبنك؟" هذا هو السؤال الذي يطرحه كثيرون أيضًا عند رؤيتهم هذا الموقف المحرج.

في الواقع، ووفقًا للوائح عند توقيع عقد بيع وشراء عقار مع العميل، إذا كان المستثمر يرهن العقار في البنك، فيجب عليه فك الرهن. عند تسليم المنزل للعميل للسكن، يجب فحصه وقبوله. بعد فترة زمنية معينة، يكون المستثمر مسؤولاً عن إصدار "دفتر وردي" للعميل. اللوائح على هذا النحو، ولكن في الواقع، لم يتم فحص العديد من الشقق وقبولها كشقق مؤهلة للسكن، حتى بدون فحص مكافحة الحرائق، وقد بُني المشروع بشكل غير قانوني، ومع ذلك تُباع وتُسلم للعملاء للسكن. على وجه الخصوص، يُعدّ بيع شقق "الأرز غير الناضج" أحد الأسباب التي تؤدي إلى تعرض السكان لخطر فقدان منازلهم. على وجه التحديد، في بداية تنفيذ المشروع، وحتى قبل إكمال الإجراءات، وحيث لا يملكون سوى الأرض، فتح العديد من المستثمرين أبوابهم للبيع. يمكن للمشترين الدفع دفعة واحدة أو على أقساط وفقًا لتقدم المشروع. وهكذا، نظريًا، يكون المشروع باسم المستثمر، لكن في الواقع العقار مملوك للعميل. في كثير من الحالات، تعلم البنوك أن المستثمرين باعوا منازل للعملاء، لكنها مع ذلك "تغض الطرف" وتسمح للمستثمرين برهنها لاقتراض المال.

قال المحامي نجوين ماو ثونغ، نائب مدير شركة هوانغ ثو للمحاماة: هناك حالات رهن فيها المستثمر العقار أولاً، ثم باعه للعميل دون علمه. وهناك أيضًا حالات باع فيها المستثمر المنزل للعميل، ثم استمر في رهن المشروع للبنك لاقتراض المال. لأنه عند البيع للعميل، لم يتم تسجيل عقد البيع لدى أي وكالة بل تم تخزينه فقط في الشركة، لذلك لم يكن البنك يعرف ما إذا كان المستثمر قد باع العقار للعميل أم لا. ومن المحتمل أيضًا أن المستثمر أخفى القضية عمدًا، ولم يقم البنك بتقييم القضية بعناية، لذلك أقرض المستثمر قرضًا، بينما تم بيع هذه الشقق بالفعل.

خلال عملية البناء، افتقر المستثمر إلى رأس المال، فرهن حقوق استخدام الأرض والأصول المستقبلية، التي كانت منازل، للبنك. لم يكن لدى المشتري أي وسيلة لمعرفة أن الشقة التي اشتراها مرهونة. كان ينبغي على البنك الذي قبل الرهن العقاري نشر المعلومات علنًا ليعلم الناس. لم يكن بإمكان المشتري توقيع عقد البيع إلا بعد أن يُفرج المستثمر عن الرهن. لكن في هذه الحالة، تحايل المستثمر على القانون، بتوقيعه بشكل غامض عقد تعاون أو عقد وعد بالشراء والبيع. والآن، وبعد انكشاف الحادثة، تكبد المشتري جميع الخسائر. من الواضح أن العقار كان مرهونًا للبنك، لكن المستثمر باعه للعملاء، مما يثبت أنه احتال على العملاء. يجب مقاضاة المستثمر جنائيًا. حتى البنك مسؤول في هذه القضية، ولا يمكن أن يكون بريئًا، كما حلل المحامي نغوين ماو ثونغ.

إذا أفصح المستثمر عن المشروع المرهون بالكامل، لكن العميل استمر في شرائه، فهو المسؤول. على العكس، إذا أخفى المستثمر رهن المشروع ثم باعه للعميل، فهو الضحية. في حالة بيع شقة للعميل ورهنت، يكون المستثمر والبنك مخطئين أيضًا لعدم دقة التقييم. في هذه الحالة، يكون العميل بريئًا ومحميًا. لذلك، على الدولة إصدار كتاب وردي للعميل؛ وسيتعامل المستثمر والبنك مع بعضهما البعض أو يقاضيان بعضهما البعض.

السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه

يجب إصدار الكتاب الوردي لمشتري المنازل

من الناحية القانونية، صرّح السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، بأن قانون الأعمال العقارية لعام ٢٠٠٦ ليس بصرامة قانون الأعمال العقارية لعام ٢٠٢٤، إذ يحظر القانون على المستثمرين جمع رأس المال والاستيلاء عليه بشكل غير قانوني من المشترين والمستأجرين بالتقسيط. كما يسمح القانون بتشغيل المشاريع عند اكتمالها أو إنشائها مستقبلًا.

لكن القانون المدني ينص على أنه لا يجوز تداول العقار مرتين. إذا رُهن المبنى بالكامل للبنك، فلا يجوز بيعه للعملاء. إذا مُنح البنك الرهن واستمر المستثمر في بيعه للعملاء، فإنه يُخالف القانون. كما أن البنك مُخطئ، لأنه عند قبول الرهن، يجب عليه إدارة العقار المرهون، ولا يمكنه الادعاء بأنه لا يعلم أن المستثمر باعه للعملاء. وخاصةً عندما يكون العقار المرهون منزلًا قيد الإنشاء في المستقبل، يجب عليه توخي مزيد من الحذر في مراقبة مصدر القرض لضمان استخدامه وصرفه للغرض الصحيح. وبالتالي، يكون البنك مُخطئًا ومسؤولًا؛ والمشتري هو الطرف الحقيقي، أي الضحية،" حلل السيد تشاو، وأضاف: "إذا أفصح المستثمر بالكامل عن المشروع المرهون، ولكن العميل لا يزال يشتريه، يكون العميل مسؤولًا. على العكس، إذا أخفى المستثمر رهن المشروع واستمر في بيعه للعميل، يكون العميل هو الضحية. في حالة بيع شقة لـ... إذا كان العميل مرهونًا، يحق للمستثمر أن يخطئ، كما يتحمل البنك مسؤولية عدم إجراء تقييم شامل. حينها، يكون العميل بريئًا ومحميًا. لذلك، يتعين على الدولة إصدار دفاتر حماية للعملاء؛ وسيتعين على المستثمر والبنك التعامل مع بعضهما البعض أو مقاضاة بعضهما البعض.

وأكد السيد لي هوانج تشاو قائلاً: "لقد قدمنا ​​مثل هذه التوصية منذ عام 2013، ولكن حتى الآن لم يتم حماية حقوق الناس المشروعة".

كما أكد المحامي فو آنه توان (نقابة محامي مدينة هو تشي منه): أن المستثمر باع عقارات للناس ورهنها للبنك، وهو أمر احتيالي. يجب على البنك ومشتري العقارات تقديم شكوى ضد المستثمر إلى الشرطة ورفع دعوى مدنية ضد المستثمر في المحكمة لحماية العملاء. عندما يقاضي البنك المستثمر، فإن الأشخاص الذين يشترون المنزل هم أولئك الذين لديهم حقوق والتزامات ذات صلة، وستنظر المحكمة في حقوقهم وتحلها. وعلى وجه الخصوص، إذا تم النظر في المستثمر ومعالجته في قضية جنائية، فسيتم أيضًا حل الجزء المدني للبنك ومشتري المنزل، ولا يمكن أن يكون هناك شيء مثل الاستيلاء على منازل العملاء.

من المعروف أنه حتى الآن، لا يزال يوجد في مدينة هو تشي منه حوالي 60 ألف منزل لم تُمنح الكتب الوردية، بما في ذلك العديد من المشاريع التي رهن فيها المستثمرون منازل الناس لاقتراض أموال من البنوك لكنهم لم يتمكنوا من سداد الديون واحتفظت البنوك بالكتب الوردية. ومؤخرًا، عقد مجلس مدينة هو تشي منه الشعبي اجتماعًا لاستجواب لجنة مدينة هو تشي منه الشعبية حول المسؤولية في إدارة الشقق ومنح الكتب الوردية. وبناءً على ذلك، بالإضافة إلى انتهاكات المستثمرين والبنوك، هناك أيضًا جزء من مسؤولية السلطات عند إدارتهم ومعاقبتهم بشكل غير صارم، حتى مع إظهار علامات التستر والتغاضي عن المخالفات. لذلك، من الضروري فصل معالجة انتهاكات المستثمرين والبنوك عن منح الكتب الوردية لمشتري المنازل.

المصدر: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-ngan-hang-khong-the-vo-can-185240624210628743.htm