تجربة تقييم الأراضي في البلدان

تعكس آلية تسعير الأراضي في كل بلد فلسفة الإدارة ومستوى تدخل الدولة وكذلك طريقة تحقيق التوازن بين مصالح أصحاب المصلحة.

اعتبارًا من 1 أغسطس 2024، كشف قانون الأراضي لعام 2024 عن عدد من أوجه القصور المتعلقة بتخطيط الأراضي، واستعادتها، وتخصيصها، واستكمال قواعد بياناتها، وخاصةً فيما يتعلق بتقييم الأراضي وإدارة الدولة لأسعارها... ولذلك، من المتوقع عرض التعديل المقترح على المجلس الوطني للنظر فيه وإقراره بما يتناسب مع الواقع العملي. ومن المتوقع أن يُحدث هذا آثارًا إيجابية على الشفافية في تقييم الأراضي وعمليات سوق العقارات.

على الصعيد العالمي، تُعتبر الأرض موردًا أساسيًا لكل اقتصاد . ويُعد تقييم الأراضي بالغ الأهمية في تحديد الالتزامات المالية لمستخدميها تجاه الدولة، وفي حساب التعويضات عند استصلاحها.

الصين

في النظام القانوني الصيني، ملكية الأراضي ملكٌ للشعب بأكمله، والدولة هي المدير التمثيلي. لا يملك الأفراد أو الشركات أو المؤسسات ملكيةً مطلقةً للأرض، بل يُمنحون حق استخدامها لفترة زمنية محددة، تتراوح عادةً بين 40 و70 عامًا، حسب الغرض. وبسبب هذه الخاصية، تختلف آلية تسعير الأراضي في الصين عن الدول التي تعتمد آلية السوق بالكامل.

الطريقة الأكثر شيوعًا لتحديد أسعار الأراضي في الصين هي المزادات العلنية لحقوق استخدام الأراضي. تحدد الحكومات المحلية، المسؤولة مباشرةً عن حيازة الأراضي وتوزيعها، سعرًا ابتدائيًا بناءً على قائمة أسعار الأراضي التي تصدرها الدولة دوريًا. تُعدّ هذه القائمة أداةً للإدارة الكلية، مما يُساعد الحكومة على ضبط السوق وضمان إيرادات الميزانية من الأراضي. مع ذلك، في الواقع، غالبًا ما يكون سعر العرض الفائز أعلى بكثير من السعر الابتدائي، مما يعكس الطلب الهائل من شركات العقارات، بالإضافة إلى ضغط ندرة الأراضي في المدن الكبرى مثل بكين وشانغهاي وقوانغتشو.

تختلف آلية تسعير الأراضي في الصين عن تلك المُتبعة في الدول التي تعتمد آلية سوقية بالكامل. الصورة: بلومبرج.

بالإضافة إلى المزادات، قد تُطبّق في بعض الحالات الخاصة آليات التعيين المباشر أو التفاوض، لا سيما في المشاريع ذات الأهمية الاستراتيجية الوطنية. بالتوازي مع ذلك، تُطبّق الصين نظامًا مرجعيًا لتقييم الأراضي، حيث تنشر الحكومة بانتظام أسعارًا قياسية للأفراد والشركات لاستخدامها كأساس للمعاملات والرهون العقارية وحساب الضرائب.

تجدر الإشارة إلى أن إيرادات الأراضي تُشكل نسبة كبيرة من الميزانيات المحلية، ولذلك غالبًا ما تلجأ الحكومات الإقليمية والبلدية إلى رفع أسعار الأراضي لزيادة الإيرادات. وقد ساهمت هذه الآلية في ازدهار سوق العقارات خلال السنوات الماضية، لكنها في الوقت نفسه خلقت خطر نشوء فقاعات أسعار المساكن وعدم المساواة في الحصول على السكن، مما يُظهر تعقيد مشكلة تقييم الأراضي في ثاني أكبر اقتصاد في العالم. في هذا السياق، تسعى الحكومة الصينية جاهدةً إلى تحقيق التوازن بين أهداف استقرار السوق، والحد من المضاربة، والحفاظ على الموارد المالية من الأراضي.

اليابان

آلية تسعير الأراضي في اليابان - وهي دولة تُشبه فيتنام من حيث المساحة وعدد السكان - مُصممة بدقة بالغة ومتعددة الطبقات. وخلافًا للعديد من الدول التي تعتمد كليًا على السوق أو اللوائح الإدارية، تُطبق اليابان أنظمة تسعير متعددة في آنٍ واحد، لتعكس القيمة الفعلية للأراضي، ولتُحقق أهداف إدارة الدولة والاستقرار الاجتماعي.

أولاً، يُعدّ سعر الصفقة في سوق العقارات الأساس الأهم لتحديد مستوى أسعار الأراضي. تُسجَّل الصفقات بتفصيل وعلنية، مما يُشكّل مصدراً غنياً بالبيانات لكلٍّ من المديرين والمستثمرين. بالتوازي مع ذلك، تنشر وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة (MLIT) سنوياً "مؤشراً قياسياً لأسعار الأراضي" يعتمد على مسوحات تُجرى في عشرات الآلاف من المواقع في جميع أنحاء البلاد. ويُعتبر هذا المؤشر معياراً رسمياً للجهات الحكومية والبنوك والشركات للرجوع إليه في أنشطة الإقراض، وتقييم العقارات، وتعويضات إخلاء المواقع.

آلية تسعير الأراضي في اليابان مُحكمة للغاية ومتعددة الطبقات. الصورة: شركة سوميتومو.

بالإضافة إلى ذلك، تعتمد اليابان نظامًا لأسعار الأراضي تُحدده الحكومات المحلية، ويُستخدم أساسًا لحساب ضريبة الأراضي وضريبة الميراث. ويضمن الجمع بين الأسعار المعلنة وأسعار السوق واقعية تقييم الأراضي وتلبيته لمتطلبات إدارة المالية العامة. كما تُشارك في هذه العملية هيئات تقييم مستقلة مُعترف بها قانونًا، لا سيما في الحالات التي تُشترط فيها قيمة الأرض لأغراض التقاضي أو النزاعات المدنية.

من أبرز ما يميز آلية تسعير الأراضي في اليابان شفافيتها العالية وقدرتها على التنبؤ. تنشر الحكومة دوريًا مؤشرات تقلبات أسعار الأراضي، مما يساعد المستثمرين والأفراد والمؤسسات المالية على فهم الاتجاهات، والحد من المضاربة أو تضخم أسعار العقارات. في الوقت نفسه، صُممت أنظمة ضريبة الأراضي وضريبة الميراث لتنظيم ملكية الأراضي واستخدامها، وتجنب التركيز المفرط في أيدي عدد قليل من الأفراد أو الشركات. بفضل مرونة آليات السوق وتدخل الدولة المعقول، تحافظ اليابان على استقرار سوق الأراضي حتى في فترات التقلبات الشديدة، مع ضمان العدالة الاجتماعية والاستدامة في إدارة موارد الأراضي.

سنغافورة

سنغافورة من الدول التي تتميز بآليات فريدة لإدارة وتسعير الأراضي في العالم، إذ تملك الدولة غالبية أراضيها. وتمتلك الدولة حوالي 90% من صندوق الأراضي، ولا تسمح للأفراد والمؤسسات باستخدامه إلا من خلال عقود إيجار محددة المدة، عادةً ما تكون 99 عامًا للأراضي السكنية، وأقصر للأراضي التجارية أو الصناعية. تساعد هذه الآلية الحكومة على الحفاظ على سيطرتها المطلقة على التنمية الحضرية وتنظيم سوق العقارات بفعالية.

تُجري هيئة إعادة التطوير الحضري (URA) والهيئات المعنية تقييم الأراضي في سنغافورة. وتُجري الهيئة بانتظام مزادات علنية لتخصيص حقوق استخدام الأراضي للمشاريع التجارية والسكنية، حيث تعكس العروض الفائزة بشكل مباشر طلب السوق وقدرته التنافسية. بالإضافة إلى المزادات، تُصدر الحكومة أيضًا قائمة أسعار موحدة للأراضي، تُحدَّث دوريًا، وتُشكل أساسًا للضرائب والتعويضات والمعاملات الثانوية. يضمن هذا النظام أن تعكس أسعار الأراضي العرض والطلب في السوق، وأن تتوافق أيضًا مع توجه الدولة نحو التنمية الحضرية على المدى الطويل.

سنغافورة من الدول التي تتمتع بآليات فريدة لإدارة وتقييم الأراضي في العالم. الصورة: صحيفة ستريتس تايمز.

من أهم سمات آلية تسعير الأراضي في سنغافورة الشفافية. تنشر الحكومة نتائج المزادات التفصيلية، وبيانات المعاملات، ومؤشرات أسعار الأراضي، مما يُتيح للمقيمين والمستثمرين متابعة تطورات السوق بسهولة. بالتوازي مع ذلك، تُطبّق أدوات ضريبية، مثل رسوم الدمغة، وضريبة الأملاك، وقيود الملكية الأجنبية، لضبط الأسعار والحد من المضاربة. تُسهم هذه الآلية في الحفاظ على استقرار سوق العقارات في سنغافورة، وتجنب الزيادات المفرطة في الأسعار التي تُسبب عدم المساواة في الحصول على السكن.

بفضل الرقابة الحكومية الصارمة، ومزيج من المزادات العلنية وقوائم الأسعار الموحدة ونظام ضريبي منظم، نجحت سنغافورة في بناء نموذج فعال لتسعير الأراضي يضمن إيرادات الميزانية ويدعم أهداف التخطيط الحضري المستدام. وتُعد هذه التجربة جديرة بالملاحظة بشكل خاص بالنسبة للدول التي تسعى إلى تحقيق التوازن بين تطوير سوق العقارات والمنافع الاجتماعية طويلة الأجل.

المصدر: https://khoahocdoisong.vn/kinh-nghiem-dinh-gia-dat-o-cac-quoc-gia-post2149049034.html