وبناء على ذلك اقترحت الهيئة تحديد مبادئ تقييم الأراضي وفقا لمبادئ السوق بدلا من تحديد مبادئ أساليب تقييم الأراضي وفقا لمبادئ السوق وإضافة أساس موقع قطعة الأرض أو مساحة الأرض للتقييم.
يوصى بتطوير وإتقان المبادئ لضمان الاستقلال بين مستثمري المشاريع العقارية ومؤسسات التقييم وخبراء المراجعة ووزارة المالية ووزارة الموارد الطبيعية والبيئة ومجلس تقييم الأراضي والجهة أو الشخص الذي يملك سلطة تحديد أسعار الأراضي من أجل اتخاذ التدابير اللازمة لضمان الاستقلال لمنع التواطؤ وتحديد الأسعار التي يمكن أن تسبب خسارة في إيرادات الموازنة العامة للدولة.
وفقًا لهيئة تقييم الأراضي (HoREA)، تشارك حاليًا أربع جهات في أنشطة تقييم الأراضي وتحديد أسعارها للمشاريع العقارية على مستوى المحافظات، وهي: إدارة الموارد الطبيعية والبيئة، ومجلس تقييم الأراضي، واللجنة الشعبية للمحافظة التي تُحدد أسعار الأراضي. بالإضافة إلى ذلك، تُشارك شركات في المزادات، ويُدعى خبراء المراجعة للمشاركة في مجلس تقييم الأراضي، ويقومون بمهمة "المراجعة المستقلة" لأنشطة تقييم الأراضي وتحديد أسعارها قبل عرضها على اللجنة الشعبية للمحافظة لاتخاذ قرار بشأنها.
وفقًا لهيئة تقييم الأراضي (HoREA)، ينص قانون الأراضي الحالي على خمس طرق لتقييم الأراضي، وهي: طريقة المقارنة، وطريقة الخصم، وطريقة الدخل، وطريقة الفائض، وطريقة معامل تعديل سعر الأرض. وتُستخدم طريقة الفائض حاليًا على نطاق واسع لتحديد أسعار الأراضي المحددة لحساب رسوم استخدام الأراضي، وإيجارات الأراضي للمشاريع العقارية، والمساكن التجارية، والمناطق الحضرية، إلا أن نتائج تقييم الأراضي ليست موثوقة تمامًا. فوفقًا للخبراء، إذا طُبقت طريقتان مختلفتان لتقييم الأراضي على نفس المشروع العقاري، فستُعطي نتيجتين مختلفتين بفارق قيمة يبلغ حوالي 17%. وإذا طُبقت نفس المشروع العقاري على شركتي تقييم مختلفتين، لكنهما استخدمتا نفس طريقة تقييم الأراضي، فستُعطي نتيجتين مختلفتين بفارق قيمة يبلغ حوالي 17%.
لا تزال مزادات الأراضي تعاني من العديد من العيوب
جميع أساليب تقييم الأراضي المذكورة أعلاه لها حدودها ونواقصها، وخاصةً أن تطبيق أسلوب المقارنة، وأسلوب الفائض، وأسلوب معامل تعديل أسعار الأراضي يجب أن يعتمد على قاعدة بيانات أسعار الأراضي المُدخلة. إلا أن هذه القاعدة غير مكتملة وغير دقيقة، ولا تُحدَّث آنيًا.
تجدر الإشارة إلى أن قانون الأراضي الحالي لا ينص على طريقة لتقييم الأراضي بالجملة، مع أن هذه الطريقة تُطبّق عمليًا لإعداد قوائم أسعار الأراضي. وهي طريقة تقييم متطورة للأراضي مُطبقة في العديد من الدول.
وبحسب HoREA، فمن المستحسن تعيين وكالة حكومية، والأكثر ملاءمة هي وزارة المالية، لترأس وتقديم المشورة بشأن جميع أنشطة تقييم الأراضي وتقدير أسعار الأراضي، كما هو منصوص عليه في قانون الأراضي لعام 2003، وليس "قطع" عمل تقييم الأراضي وتقدير أسعار الأراضي كما هو منصوص عليه في قانون الأراضي الحالي لعام 2013، والذي تم تخصيصه لمكانين، وزارة المالية ووزارة الموارد الطبيعية والبيئة.
[إعلان 2]
رابط المصدر
تعليق (0)