تحديد الحد الأدنى لمعدل الدفع إلى ميزانية الدولة بدلاً من المبلغ
أصدرت الحكومة مؤخرًا المرسوم رقم 115/2024، الذي يُفصّل عددًا من المواد والإجراءات لتنفيذ قانون المناقصات لاختيار المستثمرين لتنفيذ المشاريع باستخدام الأراضي. ويتمثل التغيير الأبرز في هذا المرسوم في تحديد الحد الأدنى للضريبة التي يتعين على الشركات دفعها لموازنة الدولة بوضوح.
وفقًا للمحامي فام ثانه توان، في السابق، وفقًا لأحكام المرسوم 25/2020، الذي يحدد قيمة الدفع لميزانية الدولة بالإضافة إلى رسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي (المعروف سابقًا باسم م 3)، واجهت المحليات صعوبات في 3 قضايا.
أولاً، لا يوجد صندوق مرجعي للأراضي بسبب عدم وجود نتائج مزادات أو كثرة صناديق الأراضي المرجعية، مما يُصعّب عملية التجميع. ثانياً، يصعب تحديد رسوم استخدام الأراضي وإيجارها المتوقعين. ثالثاً، يصعب التنسيق بين الجهات المحلية في عملية تقييم القيمة. وهذا أحد أسباب ارتباك العديد من المحليات عند تنظيم مناقصات المشاريع التي تستخدم الأراضي.
ولتجاوز هذه العيوب، نصت المادة 48 من المرسوم 115/2024 على الحد الأدنى لمعدل الدفع لميزانية الدولة (يشار إليه عمومًا بقيمة م) عند تقديم العطاءات لاختيار المستثمرين لتنفيذ مشاريع المناطق الحضرية؛ حيث يتم حساب المناطق السكنية الريفية كنسبة مئوية بدلاً من المبلغ كما كان من قبل.
يتم حساب النسبة المئوية بناءً على مرجع معدل الزيادة المتوسط بعد مزاد حقوق استخدام الأراضي (الفرق بين السعر الابتدائي وسعر المزاد الفائز) لقطع الأراضي المنفذة للمشاريع في المنطقة.
يجب أن تكون الأرض التي تم طرحها في المزاد لتنفيذ المشروع المشار إليه (دون استخدام نتائج مزادات الأراضي الفردية لبناء المساكن) نتيجة مزاد ناجحة خلال 3 سنوات متتالية قبل تاريخ قرار الموافقة على سياسة الاستثمار في المشروع (حتى 7 سنوات في بعض الحالات الخاصة) وأن تكون مماثلة في الموقع (نفس مستوى المنطقة أو منطقة أخرى في المحافظة) للأرض التي تم طرحها في المزاد.
وبذلك، غيّر المرسوم آلية تحديد معايير تقييم كفاءة استخدام الأراضي، وذلك بتطبيق "معدل الحد الأدنى لسداد موازنة الدولة" بدلاً من تحديد هذه القيمة نقداً كما كان متبعاً سابقاً. وستكون القيمة الفعلية للسداد في موازنة الدولة (القيمة م) مساوية لمعدل السداد المقترح من قبل المستثمر، مضروباً في رسوم استخدام الأرض الفعلية وإيجار الأرض للمشروع.
مشروع عقاري في مدينة هوشي منه (تصوير: ترينه نجوين).
ومن المتوقع أن يحقق إيرادات كبيرة للمنطقة
يوضح خبراء القانون العقاري كيفية تحديد القيمة العقارية على النحو التالي:
نظمت اللجنة الشعبية للمقاطعة "أ" مزادًا على حقوق استخدام الأراضي لأربعة مشاريع في المناطق الحضرية. ستستخدم المنطقة "أ" نتائج المزاد لهذه المشاريع الأربعة لحساب متوسط معدل الزيادة بعد الفوز بالمزاد (النسبة بين السعر الأساسي وسعر المزاد الفائز)، والنتيجة هي 10%. وتمثل نسبة الـ 10% المحددة في وثائق المناقصة الحد الأدنى لسداد موازنة الدولة الذي يتعين على المستثمر دفعه (القيمة م).
يجب على المستثمرين اقتراح نسبة دفع لميزانية الدولة قدرها 10% أو أكثر. وتُحسب قيمة الدفعة الفعلية لميزانية الدولة على أساس النسبة التي اقترحها المستثمر الفائز (مثلاً، 20%) مضروبةً في رسوم استخدام الأرض وإيجار الأرض المستحقين (مثلاً، 200 مليار دونج). وتُحسب رسوم استخدام الأرض وإيجارها وفقاً لأحكام قانون الأراضي. وبالتالي، سيدفع المستثمر 40 مليار دونج إضافية لميزانية الدولة، بالإضافة إلى التزامه برسوم استخدام الأرض (القيمة م).
إذا لم يسبق للمنطقة تنظيم مزاد على مشروع، فلن يُدرج صندوق أرض مرجعي في الصيغة. كما تنص المادة 48 من البند 6 من المرسوم على أنه في حال عدم وجود صندوق أرض مرجعي للمزاد، يُمكن استخدام متوسط معدل الزيادة في قيمة مدفوعات الميزانية للمشاريع التي طُرحت للمزايدة خلال السنوات الخمس المتتالية السابقة لتاريخ قرار سياسة الاستثمار أو وثيقة الموافقة على معلومات المشروع المُرشَّح للمزايدة.
في حال عدم تنظيم اختيار المستثمرين لتنفيذ المشروع من قِبل المنطقة عن طريق المزاد أو المناقصة، وبالتالي عدم وجود صندوق أرض مرجعي، فإن وثائق المناقصة لا تحدد نسبة الدفع للموازنة العامة للدولة (م.م). هذه النسبة يقترحها المستثمر في وثائق المناقصة. تُدفع قيمة الدفع للموازنة العامة للدولة التي يقترحها المستثمر (م.م) بالتزامن مع دفع رسوم الانتفاع بالأرض وإيجارها، وفقًا للنموذج والجدول الزمني المحددين في عقد المشروع.
وبذلك، أصبح تحديد نسبة مساهمة الدولة في الموازنة العامة (م) واضحًا وكاملاً، مما أزال الصعوبات عن العديد من المحليات. ومن المتوقع أن يُحقق النظام الجديد لتحديد قيمة مساهمة الدولة في الموازنة العامة (م) إيرادات كبيرة للمحليات، مما يُحسّن بيئة الاستثمار بشكل شفاف وجاذب.
ومع ذلك، وفقًا للمحامي فام ثانه توان، فإن الحساب أعلاه يمكن أن يزيد أيضًا بشكل كبير من تكلفة تنفيذ المشروع للمؤسسة من مبلغ المال الذي يجب على M دفعه.
[إعلان 2]
المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/go-nut-that-lon-cho-cac-dia-phuong-ve-dau-thau-du-an-dau-tu-khu-do-thi-20240920140938506.htm
تعليق (0)