وزارة الموارد الطبيعية والبيئة لا تزال ترغب في التوقف عن استخدام طريقة الفائض
وكما أفاد ثانه نين مؤخراً، أرسلت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة مشروع مرسوم لتعديل واستكمال عدد من مواد المرسوم رقم 44/2014/ND-CP المؤرخ 15 مايو 2014 للحكومة بشأن تنظيم أسعار الأراضي (مشروع المرسوم 44) إلى وزارة العدل للتقييم قبل تقديمه إلى الحكومة.
ومن الجدير بالذكر أن وزارة الموارد الطبيعية والبيئة اقترحت في مشروع المرسوم رقم 44 عدم استخدام طريقة الفائض لتقييم الأراضي.
ومع ذلك، اتفق أغلب الخبراء في ورشة العمل التي عقدت بعد ظهر اليوم على ضرورة الإبقاء على أسلوب الفائض في تقييم الأراضي.
السيد داو ترونغ تشينه شارك في ورشة العمل
وفي كلمته خلال الورشة، أثار السيد داو ترونغ تشينه، مدير إدارة التخطيط وتنمية الموارد الأرضية (وزارة الموارد الطبيعية والبيئة)، العديد من الجوانب وذكر الأسباب التي دفعت الوزارة إلى اقتراح إزالة طريقة الفائض عند تقييم الأراضي.
ظلت وجهة نظر ممثل وزارة الموارد الطبيعية والبيئة في الورشة كما هي عند إجابته على مقابلة مع صحيفة ثانه نين في المقال "هل ستقرر الحكومة الإبقاء على طريقة الفائض أم التخلي عنها؟" المنشور في 26 يوليو/تموز.
وفقًا للسيد تشينه، لا يُمكن لأحد أن ينكر تفوق طريقة الفائض. ومع ذلك، في سياق تطبيق هذه الطريقة في تقييم الأراضي في بلدنا، فإن معايير الإدخال ليست موحدة، مما يؤدي إلى نتائج غير دقيقة.
شاركتُ مؤخرًا في تقييم الأراضي في عدد من الحالات، ووجدتُ أن المُقيّمين يخشون المخاطر القانونية عند تطبيق طريقة الفائض. وهذا أحد أسباب بطء عملية تقييم الأراضي في الآونة الأخيرة، كما أشار السيد تشينه في ورشة العمل.
وأضاف السيد تشينه أنه إذا قررت الحكومة الإبقاء على طريقة الفائض، فمن الضروري أيضًا إجراء بحث ومراجعة لوضع معايير مدخلات لمعايير ومؤشرات هذه الطريقة. فمع المدخلات المعيارية فقط، ستكون النتائج دقيقة، وسيثق المقيمون بالتوقيع، وسيُحلّ الجمود في تقييم الأراضي، وخاصةً للمشاريع.
"إن التخلي عن أسلوب الفائض هو خطوة إلى الوراء في تقييم الأراضي"
بعد مشاركة ممثل وزارة الموارد الطبيعية والبيئة، أرسل العديد من الخبراء والشركات بشكل مباشر أو أوراقًا تعبر عن آرائهم حول ضرورة الإبقاء على أسلوب الفائض في تقييم الأراضي؛ فإذا تم إزالته، فقد يتسبب في المزيد من الصعوبات والازدحام، وتباطؤ تقييم الأراضي، وسيستمر سوق العقارات في مواجهة نقص طويل الأمد في العرض.
أعرب المحامي نجوين هونغ تشونغ، نائب رئيس نادي هانوي للعقارات، عن وجهة نظره القائلة بأنه ينبغي الإبقاء على طريقة الفائض.
وقال المحامي نجوين هونغ تشونغ، نائب رئيس نادي هانوي للعقارات، إن طريقة الفائض هي طريقة لتحديد أسعار الأراضي على أساس الاستخدام المستقبلي المحتمل، وليس على أساس الاستخدام الحالي مثل طريقة المقارنة أو طريقة الدخل.
تعكس طريقة الفائض القيمة السوقية للأرض المراد تقييمها، بما في ذلك العوامل التالية: غرض استخدام الأرض؛ مدة استخدام الأرض؛ كثافة البناء؛ ارتفاع المبنى؛ معامل استخدام الأرض؛ تعكس قيمة التدفق النقدي في الاستثمار والإنتاج والأعمال ذات الجدوى العملية العالية.
تعكس طريقة الفائض بوضوح الطبيعة المالية للمشروع العقاري: ما هي التكاليف والإيرادات والأرباح، بشكل علمي وموضوعي للغاية. تعكس هذه الطريقة بوضوح كيفية استغلال فروق إيجار الأراضي وتوزيعها وتقاسمها. وهي أيضًا طريقة حديثة لتقييم العقارات، وفقًا للممارسات الدولية.
قال السيد تشونغ: "إن ادعاء وزارة الموارد الطبيعية والبيئة بأنه بسبب نقص قاعدة بيانات التقييم، يجب أن يستند التقييم إلى عوامل افتراضية، وبالتالي إلى نقص الدقة، مما يستدعي التخلي عن هذه الطريقة، غير مقنع. إذا كانت المشكلة تكمن في نقص قاعدة البيانات، فيجب أن يكون الحل هو إنشاء قاعدة بيانات عالية الجودة وموثوقة، بدلاً من التخلي عن أسلوب الفائض (تدمير آلية الإنتاج). لذلك، إذا أصبح التخلي عن أسلوب الفائض واقعًا، فسيكون ذلك تراجعًا في أعمال تقييم الأراضي".
في الوقت نفسه، وبحسب المحامي تشونغ، فإن مشروع المرسوم 44 يحتوي فقط على 3 طرق للتقييم: المقارنة، والدخل، ومعامل تعديل سعر الأرض، والتي لا تكفي لتحل محل طريقة الفائض عند تقييم المشاريع الاستثمارية باستخدام الأراضي: المناطق الحضرية، ومناطق الخدمات التجارية المختلطة، وما إلى ذلك.
إذا تم التخلي عن أسلوب الفائض، فسيكون من الصعب تحديد قيمة حقوق استخدام الأراضي التي يتعين على المستثمرين دفعها للمشاريع المُقامة مستقبلًا، في حال عدم اكتمال جميع أعمال البنية التحتية الاجتماعية والتقنية. ولن يتمكن المستثمرون من تقدير حجم المشكلة المالية عند تنفيذ المشاريع العقارية.
ويشاركنا البروفيسور هوانج فان كونج، عضو لجنة المالية والميزانية في الجمعية الوطنية، مزايا وعيوب طريقة الفائض.
من المهم توحيد معايير الإدخال لكل طريقة تقييم.
قال البروفيسور هوانغ فان كونغ، عضو لجنة المالية والموازنة في الجمعية الوطنية، إن العديد من المشاريع لم تُعتمد في السنوات الأخيرة. أحد الأسباب هو استحالة تحديد سعر الأرض، مما يسمح للسلطات المحلية بتحصيل الأموال، وللمستثمرين بدفع المال لاتخاذ قرار تخصيص الأرض. وقد يكون تقييم الأرض غير الدقيق ذاتيًا أو موضوعيًا، لأن لوائح التقييم ليست دقيقة وواضحة.
قال البروفيسور كونغ إن هناك أربع طرق شائعة عالميًا: المقارنة المباشرة، والاستقطاع، والدخل، والفائض. في فيتنام، توجد حاليًا أربع طرق من هذه الطرق، بالإضافة إلى لائحة إضافية بشأن مُعامل تعديل أسعار الأراضي.
وفي تحليله لطريقة معامل تعديل سعر الأرض، وهي إحدى الطرق الثلاث التي اقترحتها وزارة الموارد الطبيعية والبيئة في مشروع المرسوم 44، قال البروفيسور كونج إن هذه الطريقة ستكون آمنة للغاية بالنسبة للمقيمين لأن الدولة نصت عليها على هذا النحو، فقط خذ قائمة الأسعار مضروبة في المعامل لتحديد سعر الأرض.
مع ذلك، هذا السعر غير دقيق. فقطعتا أرض متجاورتان مختلفتا الشكل لهما أسعار مختلفة تمامًا، ناهيك عن اتجاه الأرض وموقعها وإطلالة الموقع... وطريقة معامل تعديل سعر الأرض مناسبة فقط لهيئات الإدارة، وليس للأفراد والشركات، كما أقرّ السيد كونج.
حلل السيد كونغ مزايا وعيوب أساليب تقييم الأراضي: الخصم، والمقارنة، والدخل، قبل أن يختتم حديثه بأسف: "في العالم، لتقييم العديد من المشاريع الجديدة، يستخدم الناس طريقة الفائض، لعدم وجود ما يُقارن بالمشاريع الجديدة. ومع ذلك، فإن مشروع المرسوم رقم 44 يُلغي هذه الطريقة...".
أعرب العديد من الخبراء والمحامين ورجال الأعمال الذين حضروا الورشة عن دعمهم للإبقاء على أسلوب الفائض في تقييم الأراضي.
مع ذلك، أقرّ السيد كونغ أيضًا بوجود العديد من القيود في طريقة الفائض. وتحديدًا، إذا لم يكن عامل حساب مساحة الأرض المراد تقييمها معياريًا، أي أن المدخلات غير معيارية، فسيؤدي ذلك إلى نتائج غير دقيقة.
تستخدم العديد من دول العالم طريقة الفائض بشكل شائع، ولا تتكبد أي خسائر نظرًا لعدم وجود فروق في الأسعار أو تهرب ضريبي. وتتميز البيئة التجارية والقانونية في معظم هذه الدول بالشفافية والانضباط. أما في بلدنا، فإن العديد من المعايير ومؤشرات السوق المستخدمة في طريقة الفائض عند تقييم الأراضي غير موحدة، مما يجعل دقة النتائج أمرًا صعبًا، ويعرض المُقيّم لمخاطر.
أشار السيد نجوين كوك هيب، رئيس جمعية مقاولي البناء في فيتنام، إلى أن لكل طريقة تقييم مزاياها وعيوبها. ومع ذلك، في ظل الظروف الراهنة لبلدنا، من الضروري الحفاظ على طرق تقييم الأراضي الخمس الحالية. والأمر المهم هو توحيد معايير الإدخال لكل طريقة لتقليل الأخطاء في تقييم الأراضي، وتسريع عملية التقييم. وسيساعد ذلك على تجاوز الجمود في مشاريع العقارات، وسيشهد السوق قريبًا عروضًا جديدة.
ورغم الإصرار على الحفاظ على أسلوب الفائض في تقييم الأراضي، إلا أن معظم الخبراء وقادة الأعمال الذين حضروا الورشة لم يقدموا خطة شاملة لتسريع عملية تقييم الأراضي وإزالة عنق الزجاجة في العرض لسوق العقارات.
[إعلان 2]
رابط المصدر
![[صورة] زعماء مقاطعة جيا لاي يقدمون الزهور عند نصب العم هو مع المجموعات العرقية في المرتفعات الوسطى](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/9/196438801da24b3cb6158d0501984818)
تعليق (0)