ما هو الحل لـ"تهدئة" أسعار المساكن المرتفعة؟

بناء قائمة أسعار الأراضي المعقولة

تظهر بيانات أبحاث VARS أن أسعار المساكن تسجل باستمرار مستويات جديدة، عند مستويات مرتفعة، تتجاوز بكثير معدل نمو الدخل لدى غالبية الناس.

ويشكل هذا الوضع ضرورة ملحة لتحسين فعالية إدارة الدولة لسوق العقارات، بحسب الصحيفة الحكومية .

بناءً على ذلك، كلما ارتفعت أسعار الشقق والبيوت والأراضي وغيرها، سيُشير الرأي العام فورًا إلى ضريبة العقارات الثانية كحلٍّ لخفض أسعار المساكن. في الواقع، هذه ليست المرة الأولى التي تُطرح فيها هذه السياسة. ومع ذلك، فبعد عدة مرات من "الرفع والخفض"، لا تزال ضريبة العقارات الثانية مجرد موضوع يُناقش في الصحافة.

وأكد السيد لي شوان نجا، المدير العام لشركة بي إتش إس العقارية، أن "الجهود المبذولة لتحقيق الاستقرار في سوق العقارات تحتاج إلى الاعتماد على سياسات تتعلق بالأراضي والاستثمار والإسكان الاجتماعي وما إلى ذلك، بدلاً من الاعتماد فقط على الضرائب".

وبحسب السيد نجا، فإن تكاليف الأراضي في وسط المدينة مرتفعة للغاية، مما يسبب للمستثمرين "صداعًا" في التعويض عن إخلاء الموقع ودفع ضريبة الأرض وما إلى ذلك. ومع ظهور قائمة أسعار الأراضي السنوية، ستستمر هذه التكاليف في الارتفاع في المستقبل.

بعد أن شهد دوراتٍ عديدة من تقلبات السوق، أقرّ السيد نجا بأنّ الموازنة بين سعر المنتج النهائي وتكلفة بناء المشروع لم تكن بهذه الصعوبة من قبل. ومن منظورٍ تجاري، يعتقد السيد نجا أنّه طالما بُنيت قائمة أسعار الأراضي بشكلٍ معقول، فإنّ أسعار المنازل ستنخفض حتمًا.

وفي وقت سابق، قدرت وزارة البناء أنه عند تطبيق اللوائح على جداول أسعار الأراضي السنوية، فإن أسعار المساكن قد ترتفع بنسبة تتراوح بين 15% و20%.

زيادة المعروض من المساكن الاجتماعية للأشخاص المحتاجين حقًا

في حديثه لصحيفة داو تو ، صرّح السيد فام دوك توان، الرئيس التنفيذي لشركة إي زد للعقارات، بأنه بالنسبة لقطاع الشقق وحده، يكاد يكون من المستحيل أن تُخفّض المشاريع التجارية أسعار العقارات. وفي تقرير سافيلز للربع الثالث من عام 2024، بلغ متوسط ​​سعر الشقق الجديدة 69 مليون دونج/متر مربع، بزيادة قدرها 6% على أساس ربع سنوي و28% على أساس سنوي.

أعتقد أن مفتاح خفض أسعار العقارات يكمن في مشاريع الإسكان الاجتماعي في المناطق الحضرية الرئيسية بالعاصمة. وعند اكتمال هذه المشاريع، ستنخفض أسعار المساكن في هانوي بنسبة 30-40% مقارنةً بالوضع الحالي، كما أكد السيد توان.

وبحسب السيد توان، فإن العديد من مشاريع الإسكان الاجتماعي في هانوي تقع بعيداً جداً عن المركز (في منطقتي هوآي دوك وكووك أواي...)، والبنية التحتية التقنية والاجتماعية لا تزال بدائية، لذلك على الرغم من أن سعر البيع منخفض نسبياً، حوالي 10 - 14 مليون دونج/م2 فقط، فقد تم فتحها للبيع أكثر من 20 مرة وما زالت لم تباع.

يرى الرئيس التنفيذي لشركة EZ Property Company أن على الدولة استخدام رأس مال الميزانية بشكل استباقي لتطوير الإسكان الاجتماعي. ويمكن للجهات المنفذة أن تتجاهل أهداف الربح وتعتبر هذا استثمارًا عامًا، يُنفَّذ لأغراض الضمان الاجتماعي.

سنغافورة من الدول الرائدة في تطبيق هذه السياسة. منذ ستينيات القرن الماضي، أنشأت حكومة جزيرة الأسد هيئة تطوير الإسكان للتركيز على تطوير الإسكان الاجتماعي. حاليًا، يصل معدل ملكية المنازل في سنغافورة إلى ما يقارب 90%، وهو من أعلى المعدلات عالميًا. ويعيش أكثر من 80% من السكان في مشاريع إسكان اجتماعي.

مع ذلك، باستثناء مشاريع الإسكان الاجتماعي، تُعدّ أسعار العقارات في سنغافورة من بين الأعلى في آسيا. فهي تُعدّ بمثابة "ملعب" لـ"مُحتالين" العقارات وأباطرة المال. حتى عندما رفعت سنغافورة ضريبة العقارات الثانية إلى 20-30%، استمرت أسعار المشاريع التجارية في الارتفاع.

ضرورة تطوير المدن التابعة لخفض أسعار العقارات

بحلول عام ٢٠٢٣، سيبلغ عدد سكان هانوي حوالي ٨.٥ مليون نسمة، وسيزداد عددهم بمعدل ٢٠٠ ألف نسمة سنويًا. يعيش معظم السكان في الأحياء الداخلية للمدينة، مما يُشكل ضغطًا كبيرًا على البنية التحتية للمدينة.

لذلك، على المدى البعيد، من الضروري توسيع نطاق تطوير المدن الفرعية. ستكون هذه خطوة بالغة الأهمية في استقرار السوق وخفض أسعار العقارات. مع ذلك، تجدر الإشارة إلى أن استكمال البنية التحتية لشبكة النقل والمواصلات، بالإضافة إلى البنية التحتية المصاحبة لها، سيُشكّل عبئًا كبيرًا على ميزانية الدولة، وسيستغرق تنفيذه وقتًا طويلًا.

وبناء على ذلك، يجب توفير المزيد من وسائل الراحة للمناطق الضواحي، وخاصة أنظمة النقل العام مثل الحافلات والقطارات لربط المناطق الضواحي بالمنطقة المركزية في هانوي.

وفي ذلك الوقت، لن تكون العاصمة هي الخيار الوحيد للاستقرار وكسب العيش، كما سينخفض ​​عبء السكان والبنية التحتية الحضرية، وستستقر أسعار المساكن تدريجيا.

وعلى المدى الطويل، من الضروري توسيع نطاق تطوير المدن التابعة لتحقيق استقرار السوق وخفض أسعار العقارات.

قال الدكتور تران شوان لونغ (من الجامعة الوطنية للاقتصاد): "على المدى البعيد، نحتاج إلى توسيع نطاق تطوير المدن الفرعية. ستكون هذه خطوة بالغة الأهمية في استقرار السوق وخفض أسعار العقارات. مع ذلك، تجدر الإشارة إلى أن استكمال البنية التحتية لشبكة النقل والبنية التحتية المصاحبة لها سيُشكّل عبئًا كبيرًا على ميزانية الدولة، وسيستغرق تنفيذه وقتًا طويلًا".

وفقًا للسيد فام دوك توان، تحتاج الضواحي إلى مزيد من المرافق، وخاصةً أنظمة النقل العام كالحافلات والقطارات. سيكون هذا بمثابة "الورقة الرابحة" التي تُسهم في ربط الضواحي بالمنطقة المركزية في هانوي.

ومن هنا، سيتعزز الاقتصاد المحلي ويجذب المزيد من الشركات. وعندما لا تصبح العاصمة الخيار الوحيد للاستقرار وكسب العيش، سينخفض ​​أيضًا عبء السكان والبنية التحتية الحضرية، وستستقر أسعار المساكن تدريجيًا، كما علق السيد توان.

أشار السيد نجوين جيانج، من ها دونج، هانوي، وهو وسيط عقاري، إلى أن مفتاح خفض أسعار العقارات يكمن في مشاريع الإسكان الاجتماعي في المناطق الحضرية الرئيسية بالعاصمة. وعند اكتمال هذه المشاريع، ستنخفض أسعار المساكن في هانوي بنسبة 30-40% مقارنةً بالوضع الحالي.

"ومع ذلك، فإن العديد من مشاريع الإسكان الاجتماعي في هانوي تقع بعيدًا جدًا عن المركز (في منطقتي هواي دوك وكووك أواي...)، والبنية التحتية التقنية والاجتماعية لا تزال بدائية، لذلك على الرغم من أن سعر البيع منخفض نسبيًا، حوالي 10 - 14 مليون دونج/متر مربع فقط، فقد تم عرضها للبيع أكثر من 20 مرة وما زالت لم تُباع بالكامل"، كما قال السيد جيانج.

وفقًا للسيد جيانج، ينبغي على الدولة استخدام رأس مال الميزانية بشكل استباقي لتطوير الإسكان الاجتماعي. ويمكن للجهات المنفذة أيضًا تجاهل أهداف الربح واعتبار هذا استثمارًا عامًا، يُنفَّذ لأغراض الضمان الاجتماعي، وفقًا لصحيفة ثانه ترا.

لا تضع كل البيض في سلة واحدة.

منذ القدم وحتى يومنا هذا، لطالما آمن الفيتناميون بأن "كل شبر من الأرض يساوي وزنه ذهبًا". ولذلك، لا يُعدّ المنزل أو قطعة الأرض مكانًا للسكن فحسب، بل وسيلةً أيضًا لتوفير المال واستثماره بشكل مربح.

لا تضع كل بيضك في سلة واحدة تسمى العقارات.

ومع ذلك، ووفقًا للدكتور تران شوان لونغ، فإن هذا المفهوم أصبح متطرفًا بعض الشيء. فالعديد من الناس، عندما تكون لديهم أموال راكدة، يضخونها فورًا في العقارات، مما يُحدث "موجات" خفية، ويؤدي إلى ارتفاع أسعار المساكن.

وأشار السيد تران فو، مدير المبيعات في شركة DHCONS Construction Joint Stock Company، إلى أنه بسبب المعرفة المالية المحدودة والفهم القانوني لدى العديد من الأشخاص، فإنهم يتعرضون للإغراء والتلاعب بسهولة من قبل الأفراد والمنظمات، "الذين يضعون كل بيضهم في سلة واحدة" تسمى العقارات.

حتى أن الكثيرين يُضاربون في العقارات، ظانّين أنهم يستثمرون. وخاصةً في قطاع الأراضي، ينفق الكثيرون أموالهم لشراء قطع أراضي في الضواحي، ثم يرفعون أسعارها إلى مستويات خيالية، رغم أن هذه العقارات لا تُضيف أي قيمة.

وفقًا لمشروع تخطيط العاصمة للفترة 2021-2030، ورؤية 2050، ستضم هانوي مدينتين تحت إدارتها: مدينة هوا لاك للعلوم والتدريب، والمدينة الشمالية، بما في ذلك الحدود الإدارية لمقاطعتي سوك سون ومي لينه، وجزء من مقاطعة دونغ آنه. كما اقترحت هانوي دراسة إنشاء مدينتين إضافيتين، إحداهما مدينة سياحية في منطقة سون تاي - با في، والأخرى مدينة مطار جنوبية في فو شوين - أونغ هوا، وفقًا لصحيفة ثانه ترا .

المصدر: https://www.nguoiduatin.vn/giai-phap-nao-de-ha-nhiet-gia-nha-dang-tang-thang-dung-204241010162723893.htm