مشروع المرسوم بشأن أسعار الأراضي "ينسي" العديد من تكاليف الأعمال؟

عدم حساب التكاليف بشكل كافٍ، مما يجعل من الصعب جذب المستثمرين

قالت جمعية التقييم الفيتنامية أن هذه الوحدة قد اطلعت على المرسوم رقم 12/2024/ND-CP الصادر عن الحكومة لتعديل واستكمال المرسوم رقم 44/2014/ND-CP الصادر عن الحكومة بشأن تنظيم أسعار الأراضي ومشروع المرسوم الحكومي بشأن تنظيم أسعار الأراضي الذي يوجه تنفيذ قانون الأراضي رقم 31/2024/QH15.

وترى جمعية التقييم الفيتنامية أن المرسوم رقم 12/2024/ND-CP ومشروع المرسوم الجديد يحتويان على العديد من المحتويات المناسبة، التي تلبي المتطلبات اللازمة لإزالة الصعوبات في الممارسة العملية.

مع ذلك، لاحظت جمعية التقييم الفيتنامية أيضًا أن محتوى طريقة تقييم الأراضي، وفقًا لطريقة الفائض المنصوص عليها في المرسوم ومشروع المرسوم، لا يزال يعاني من بعض العيوب، وذلك لعدم حساب إجمالي التكاليف التي يتحملها المستثمرون لتنفيذ المشروع والأرباح التي يحققونها عند إتمامه بشكل صحيح وكامل. وبالتالي، سيؤدي ذلك ليس فقط إلى صعوبة جذب الاستثمارات، بل أيضًا إلى ارتفاع أسعار الأراضي إلى مستويات غير معقولة.

أولاً، حول إجمالي تكاليف الاستثمار.

لم يتضمن المرسوم 12/2024/ND-CP ومشروع المرسوم جميع أنواع التكاليف لتشكيل التكلفة الإجمالية التي يجب على المستثمرين دفعها لتنفيذ المشروع. يقتصر النظام على حساب تكلفة الاستثمار في تطوير الأراضي دون حساب التكلفة الأولية التي يجب على المستثمرين دفعها للحصول على الأرض لتنفيذ المشروع، وهي "رسوم استخدام الأراضي" (إلا إذا كان المستثمر المنفذ للمشروع معفيًا من رسوم استخدام الأراضي من قبل الدولة، فلا تُحتسب) وفوائد القروض. وقد عبّرت جمعية التقييم عن رأيها قائلةً: "هذا غير معقول".

ثانياً، فيما يتعلق بالربح.

في المرسوم وخياري مشروع المرسوم: يتم حساب الربح فقط على تكاليف تطوير الأراضي، وليس على إجمالي التكاليف (كما ذكر أعلاه) التي ينفقها المستثمر (بما في ذلك رسوم استخدام الأراضي + تكاليف تطوير الأراضي + تكاليف الأعمال) هو تقدير أقل من الواقع، ولا يتبع مبدأ تكوين السعر: يجب أن يغطي السعر تكاليف الإنتاج والأعمال ويكون له ربح (أيضًا لا يتوافق مع طريقة حساب الربح لطريقة الفائض، وهي الربح المحسوب على قيمة الأصول) وينكر مبدأ "القيمة المستقبلية للمال"، أي عندما يكون لدى المستثمر أموال للاستثمار في أي مجال، يجب أن يتوقع الحصول على أرباح متوقعة، بما في ذلك إيداع الأموال في البنك لكسب الفائدة.

بالنسبة للخيار الأول: يخلط المشروع بين الربح الذي يحصل عليه المستثمر والتكلفة التي يجب عليه دفعها لتنفيذ المشروع (ينص المشروع على أن الربح يشمل تكلفة رأس المال)؛ لأن الربح هو المبلغ الذي يحصل عليه المستثمر، بينما تكلفة رأس المال هي المبلغ الذي يجب على المستثمر دفعه لـ "مُقدّم رأس المال".

تكلفة رأس المال هي أساسًا سعر الفائدة على الأموال التي يقترضها المستثمر ويتوجب عليه سدادها للمقرض. إنها ربح المُقرض، لكنها في الوقت نفسه تكلفة المقترض، وبالطبع لا يستفيد المستثمر من هذه التكلفة المالية، بل يتعين عليه سدادها، وهي مُدرجة ضمن هيكل تكاليف الإنتاج والأعمال.

بالنسبة للخيار 2: يتم حساب ربح المستثمر فقط على تكاليف التطوير، وليس على إجمالي التكاليف، والتي لم يتم حسابها بشكل صحيح وكامل كما تم تحليله أعلاه.

من خلال العيوب المذكورة أعلاه، توصي جمعية التقييم الفيتنامية بحساب التكلفة الإجمالية لحساب الأرباح للمستثمرين بشكل صحيح وكامل، بما في ذلك التكاليف التالية: التكلفة الإجمالية (1) = رسوم استخدام الأراضي + تكلفة التطوير وتكلفة الأعمال.

سيتم حساب ربح المستثمر بالصيغة التالية: ربح المستثمر = النسبة المئوية × التكلفة الإجمالية (1).

اقتراح إضافة عنصر "ربح المستثمر"

وفي وقت سابق، علقت اتحادية التجارة والصناعة في فيتنام أيضًا على مشروع المرسوم الذي ينظم أسعار الأراضي.

وفقًا لهيئة تنظيم الصناعة والتجارة في جمهورية الكونغو الديمقراطية، تنص المادة 6.3 من مشروع القانون على صيغة لتحديد متوسط ​​الدخل السنوي الصافي (= متوسط ​​الدخل السنوي - متوسط ​​التكلفة السنوية). وترى الشركات أن هذه اللائحة غير منطقية لأنها لا تأخذ في الاعتبار عامل "ربح المستثمر" (الذي لا يُسمح بخصمه). إن عدم تحديد ربح المستثمر لن يضمن عدالة الأساليب المطبقة، لأنه عند مقارنتها بالصيغة، سيستثمر المستثمر ويستغل الأرض دون ربح. وسيُدفع كامل الفائض الناتج عن استغلال الوضع الحالي للبناء على الأرض طوال فترة إيجار الأرض (دفعة واحدة) للدولة، دون احتساب ضريبة دخل الشركات.

يتعارض هذا التنظيم مع نظرية تحديد فروق إيجارات الأراضي؛ إذ يزيد من فرق سعر الأرض عند تطبيق طريقة الدخل مع طريقة الفائض (في حال تطابق معلومات التخطيط). لذلك، يُوصى بأن تُضيف الجهة المُعدّة عامل "ربح المستثمر" إلى الصيغة المذكورة أعلاه.

تنص المادة 7.3 (أ) من المشروع على أن تكاليف الاستثمار في البناء لتحديد أسعار الأراضي باستخدام طريقة الفائض تشمل: تكاليف بناء البنية التحتية الفنية، والبنية التحتية الاجتماعية، وبناء المساكن، وأعمال البناء الأخرى؛ وتكاليف المعدات؛ وتكاليف استشارة الاستثمار في البناء؛ وتكاليف إدارة المشروع وعدد من بنود التكلفة الأخرى المنصوص عليها في معدل رأس المال الاستثماري.

وبحسب رأي المؤسسات، فإن هذا التنظيم مغلق، والتكاليف الأخرى غير المدرجة تنطبق فقط على حالة استخدام معدل رأس المال الاستثماري، مثل: تكاليف الطوارئ لعوامل حجم العمل وتضخم الأسعار الناشئة أثناء تنفيذ المشروع؛ وتكاليف فائدة القروض، وتكاليف بناء الأعمال المؤقتة، والأعمال التي تخدم البناء، والتأمين... لذلك، اقترحت غرفة تجارة وصناعة فيينا أن تقوم وكالة الصياغة باستكمال التكاليف المذكورة أعلاه.

ووفقاً لهيئة تنظيم الصناعة والتجارة، تنص المادة 7.3 (ب) من مشروع القانون على احتساب نفقات الأعمال كنسبة مئوية من الإيرادات وفقاً للمستوى العام للمنطقة. وترى الشركات أن هذا البند غير واضح وغير مناسب.

وعلى وجه التحديد، تختلف تكاليف الأعمال مثل تكاليف الإعلان والمبيعات والتشغيل بشكل كبير في كل مجال، وبالتالي من الصعب تحديد مستوى مشترك محليًا.

علاوة على ذلك، فإن تقسيم "الأرض المشتركة المحلية" غير مناسب أيضًا، وخاصة في حالة المشاريع الواقعة في مناطق غير متطورة بدون العديد من المشاريع الكبيرة، فقد لا تكون الأرض المشتركة المحلية مناسبة لهذا المشروع.

تنص المادة 7.3 (ج) من المشروع على كيفية حساب أرباح المستثمرين وفقًا لخيارين. ووفقًا لملاحظات أصحاب الأعمال، فإن طريقتي الحساب المذكورتين غير منطقيتين، لأنهما لا تحسبان أرباح المشروع بالكامل وفقًا لطريقة الفائض للمستثمرين.

ينصّ النظام تحديدًا على احتساب الأرباح بناءً على تكاليف الاستثمار في الإنشاءات فقط، أي ربح مرحلة التطوير العقاري فقط (الاستثمار في تطوير الأراضي)، وليس ربح المشروع بأكمله.

يتعارض هذا التنظيم مع مبدأ تكوين الأسعار، إذ يجب أن تغطي الأسعار تكاليف الإنتاج والأعمال التجارية، وأن تُحقق الأرباح. كما يُنكر هذا التنظيم مبدأ "القيمة الزمنية للنقود" (بسبب تكاليف الفرصة البديلة، والتضخم، والمخاطر)، ومبدأ "القيمة المستقبلية للنقود" (أي أنه عند الاستثمار في أي مجال، يجب توقع الأرباح المتوقعة، بما في ذلك الودائع المصرفية).

في الواقع، التكلفة التي يتحملها المستثمر (التكلفة الإجمالية) هي جميع التكاليف المعقولة التي يجب عليه تحملها لإتمام المشروع (حتى تأسيس الشركة). ويجب أن تشمل التكلفة الإجمالية رسوم استخدام الأرض (أو قيمتها)، وهي تكلفة الاستثمار الأولية التي يجب على المستثمر تحملها للوفاء بالتزاماته المالية تجاه الدولة.

وعليه، إذا لم يتم احتساب هذا النوع من التكلفة، فيمكن اعتبار أن المستثمر ملزم بدفع رسوم الأرض مرتين: مرة عندما لا تكون مدرجة ضمن التكاليف المستثناة عند تحديد أسعار الأراضي (وفقاً لهذا النظام)، ومرتين عندما يتعين عليه دفع رسوم استخدام الأرض (ولكن لا يتم خصمها كنوع من التكلفة).

لذلك، يُوصى بأن تُعدّل الجهة المُعدّة اللائحة بحيث تُحتسب الأرباح بناءً على إجمالي التكاليف التي يجب على المستثمرين إنفاقها لإنجاز المشروع حتى بيع المنتج لتوليد الإيرادات. ويجب أن تشمل هذه التكلفة الإجمالية تكاليف الاستثمار في البناء، وتكاليف الأعمال، ورسوم استخدام الأراضي - وهي تكاليف الاستثمار الأولية التي يجب على المستثمرين إنفاقها للوفاء بالتزاماتهم المالية تجاه الدولة.

تنص المادة 4.2.د من المشروع على تحديد أسعار الأراضي لتخصيص الأراضي وتأجيرها وفقًا لتقدم التعويض والدعم وإعادة التوطين وفقًا للمادة 257.2.ج من قانون الأراضي لعام 2024.

وبحسب الشركات، فإن تحديد أسعار الأراضي يجب أن يتم فقط في الوقت الذي يتم فيه تنظيف الأرض وتسليمها للاستثمار.

في الواقع، هناك حالات تُخصَّص فيها الأراضي بمساحات صغيرة جدًا لا تُناسب الاستثمار، لذا لا ينبغي تحديد وقت لتقييمها. في حال اعتماد مثل هذه اللائحة، ستنشأ إجراءات غير ضرورية، ويجب اختيار طريقة تسعير غير متزامنة مع تخصيص مساحات كبيرة من الأراضي غير كافية للاستثمار، أو في المساحة المخطط لها التي لا تُدرّ إيرادات.

لذلك يجب أن ينظم احتساب طريقة الفائض على إجمالي مساحة المشروع وفقاً للمخطط التفصيلي للبناء أو المخطط العام حتى تاريخ تقييم الأرض، ويتم تخصيصها وفقاً لنسبة المساحة إلى المساحة المسلمة.

TM

المصدر: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html