الرافعة المالية وسياسة الائتمان: فرص الإسكان للشباب

الطلب المرتفع على السكن، وأسعار أعلى بعشرين مرة من الدخل، والاستخدام السليم للروافع المالية هو المفتاح لمساعدة الشباب على امتلاك منزل في السياق الحالي.

يرغب العديد من الشباب في شراء منزل، لكنهم ما زالوا يخشون ارتفاع أسعار الفائدة. (صورة: فيتنام+)

أصبحت أسعار المساكن في هانوي أعلى بأكثر من عشرين ضعفًا من متوسط ​​دخل أسرة مكونة من عاملين، مما يجعل حلم الاستقرار بالنسبة للشباب بعيدًا بشكل متزايد. في هذا السياق، يصبح الاستدانة المالية "منقذًا للحياة"، ولكنها تنطوي أيضًا على مخاطر كبيرة إذا لم تُستخدم بشكل صحيح.

كان هذا رأي العديد من الخبراء في ورشة العمل "استخدام الرافعة المالية بشكل فعال - فرص الإسكان للشباب"، التي عقدت في 26 يونيو في هانوي.

ارتفاع الطلب على امتلاك المنازل بين الشباب

في كلمته خلال الورشة، قال السيد ها كوانغ هونغ، نائب مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات بوزارة البناء ، إن الفئة العمرية من 22 إلى 40 عامًا أصبحت تدريجيًا القوة الرئيسية لشراء المنازل، لتحل محل فئة منتصف العمر سابقًا. ففي مدينة هو تشي منه وحدها، يوجد حوالي 1.6 مليون شاب بحاجة إلى امتلاك منزل، مما يخلق طلبًا هائلًا على سوق العقارات.

وأكد السيد هونج أن "الطلب على امتلاك المنازل بين الشباب في فيتنام يصل إلى مستوى قياسي مرتفع، سواء من حيث الكمية أو نسبة إجمالي مشتري المنازل".

مع ذلك، تُعتبر أسعار المنازل في المدن الكبرى مرتفعة للغاية حاليًا، حيث تتراوح بين 3 و4 مليارات دونج لشقة بمساحة 70 مترًا مربعًا، مما يدفع الشباب إلى إنفاق ما يعادل 20-25 عامًا من دخلهم لشراء منزل. وتُعدّ هذه النسبة من أعلى النسب في جنوب شرق آسيا. في الواقع، لا يزال معظم الأزواج الشباب في المناطق الحضرية، ممن يتراوح دخلهم الشهري بين 20 و30 مليون دونج، مضطرين لاستئجار منزل أو العيش مع عائلاتهم. ويكاد يكون من المستحيل امتلاك منزل قبل سن الثلاثين دون دعم عائلي أو الحصول على قروض تفضيلية.

تتمثل أكبر العوائق اليوم في محدودية المساكن المناسبة، وطول إجراءات الاستثمار في المشاريع العقارية، وارتفاع الأسعار بما يتجاوز قدرة غالبية الناس على تحملها. إضافةً إلى ذلك، لا يحظى نموذج الإيجار طويل الأجل أو الإيجار المرن بشعبية واسعة، مما يُصعّب على الشباب اختيار خيار السكن المناسب. أما من الناحية المالية، فلا تزال أسعار الفائدة على قروض الإسكان التجارية مرتفعةً نسبيًا، مع فترات سداد قصيرة، مما لا يُلبي تطلعات الشباب الراغبين في تخفيف عبء سداد الديون الشهرية.

قال السيد هونغ إن البنوك مستعدة للإقراض، لكن الشباب لا يجرؤون على الاقتراض إلا عند وجود عروض تفضيلية بأسعار فائدة منخفضة ثابتة تتراوح بين 5% و6% في الفترة الأولية. كما تُعد القروض طويلة الأجل، التي تتراوح مدتها بين 20 و30 عامًا، عاملًا مهمًا في تخفيف الضغط المالي على مشتري المنازل الشباب.

السيد ها كوانغ هونغ، نائب مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات، وزارة البناء. (الصورة: فيتنام+)

قال الدكتور نجوين تري هيو أيضًا إن متوسط ​​سعر الشقة في هانوي يتراوح حاليًا بين 70 و80 مليون دونج للمتر المربع، أي أن شقة بمساحة 70 مترًا مربعًا تكلف حوالي 5 مليارات دونج. في حين يبلغ متوسط ​​دخل أسرة مكونة من عاملين حوالي 21.4 مليون دونج شهريًا فقط، أي ما يعادل 256.8 مليون دونج سنويًا. وبالتالي، تضاعفت نسبة سعر المسكن إلى الدخل في هانوي 20 مرة، ووفقًا لوزارة البناء، فإن هذا الرقم أعلى من ذلك بكثير - حوالي 24 مرة، بينما يبلغ المستوى المثالي العالمي حوالي 5-7 مرات فقط.

وبحسب السيد هيو، فإن السبب وراء أن الإسكان أصبح بعيد المنال بالنسبة لغالبية الناس يرجع إلى العديد من العوامل مثل قائمة أسعار الأراضي المعدلة التي تقترب من سعر السوق، والزيادة الحادة في تكاليف مدخلات المشروع، وتطوير السوق غير المتزامن مع الأولوية المعطاة للقطاع الرفيع المستوى، إلى جانب الإجراءات الإدارية المعقدة، والأنشطة المضاربة غير المنضبطة، وصعوبة الوصول إلى رأس المال السياسي.

أشار السيد هيو إلى أن "الارتفاع الهائل في أسعار المواد والعمالة ورسوم استخدام الأراضي أدى إلى ارتفاع هائل في أسعار المساكن. في الوقت نفسه، لا يزال المعروض من المساكن الاجتماعية والتجارية بأسعار معقولة نادرًا للغاية".

في غضون ذلك، أكد الخبير المالي الدكتور فو دينه آنه أن استخدام الرافعة المالية الذكية هو المفتاح لمساعدة الشباب على تحقيق تقدم في الاقتراض لشراء منزل.

أشار السيد آنه إلى ثلاثة عوامل مهمة للشباب عند اتخاذ قرار شراء منزل: اختيار منزل يناسب إمكانياتهم المادية بدلًا من السعي وراء توقعات الاستثمار، واختيار شريك مالي حسن السمعة، وتجنب القروض المتعثرة أو القروض غير المأمونة، ووضع خطة مالية معقولة، وإدارة شؤونهم المالية الشخصية بكفاءة.

حذّر السيد آنه من أن العديد من الشباب يقعون في دوامة الديون نتيجةً لاقتراضهم من البنوك، ثم اضطرارهم للاقتراض من الخارج لسدادها عندما يعجزون عن مواكبة تدفقاتهم النقدية. لذلك، يُعدّ اختيار القرض المناسب وإدارة شؤونهم المالية الشخصية مهاراتٍ أساسيةً في رحلة شراء منزل.

يتم توجيه تدفقات الائتمان نحو قطاع الإسكان بأسعار معقولة.

على صعيد السياسات، قالت السيدة ها ثو جيانج، مديرة إدارة الائتمان للقطاعات الاقتصادية (البنك المركزي)، إن القطاع المصرفي لديه حلول عديدة لدعم الشباب في الحصول على السكن. وقد أصدر البنك المركزي تعميمات لتوفير مساحة ائتمانية، وتوجيه تدفقات رأس المال ذات الأولوية إلى قطاع الإسكان منخفض التكلفة، والتنسيق الوثيق مع وزارة الإنشاءات لتنفيذ ذلك وفقًا لتوجيهات الحكومة ورئيس الوزراء.

السيدة ها ثو جيانج، مديرة إدارة الائتمان للقطاعات الاقتصادية، بنك فيتنام المركزي. (الصورة: فيتنام+)

حاليًا، تشارك 9 بنوك في حزمة ائتمان بقيمة 145,000 مليار دونج، بأسعار فائدة أقل بنسبة 1.5% إلى 2% عن المعدل الطبيعي، ويبلغ أدنى سعر فائدة للإقراض حاليًا 5.9% سنويًا. ويتمتع الشباب دون سن 35 عامًا على وجه الخصوص بأسعار فائدة تفضيلية أقل بنسبة 2% في السنوات الخمس الأولى و1% في السنوات العشر الأولى، مقارنةً بمتوسط ​​سعر الفائدة في البنوك الكبرى.

قالت السيدة جيانغ: "يُعدّ جيل الشباب المصدر الرئيسي للعمالة، لذا فإن تهيئة الظروف المناسبة لهم لشراء المنازل أمرٌ بالغ الأهمية. وتتمثل المشكلة الأصعب في إيجاد مشاريع بأسعار مناسبة للشباب"، مضيفةً أن التنسيق مع المحليات والاستفادة من الائتمان المصرفي سيساعد الشباب على تحقيق الاستقرار المعيشي قريبًا.

بمرافقة العملاء الشباب، نفذ بنك Agribank برنامج قرض تفضيلي لشراء مساكن اجتماعية للشباب الذين تقل أعمارهم عن 35 عامًا، بمقياس 10000 مليار دونج من مايو 2025 إلى نهاية عام 2030. سعر فائدة تفضيلي 6.1٪ / سنة، ومدة القرض القصوى 15 عامًا، وإجراءات بسيطة وقروض تصل إلى 100٪ من احتياجات رأس المال، مما يسمح باستخدام الشقة المشتراة كضمان.

حتى الآن، قدّم البرنامج ما يقارب 1,600 مليار دونج لـ 710 عملاء شباب. وصرحت السيدة دانج ثو ثوي، نائبة رئيس قسم خدمة العملاء الشخصيين في بنك أجريبانك، بأن هذا المنتج يُساعد الشباب من ذوي الدخل المحدود والمتوسط ​​على امتلاك منزل بسهولة، وزيادة دافعيتهم لتطوير مسيرتهم المهنية، وتحقيق الاستقرار في حياتهم على المدى الطويل في المناطق الحضرية.

مع ذلك، يأمل الخبير نجوين تري هيو أن يُطبّق برنامج قروض الإسكان الاجتماعي، الذي تبلغ قيمته 145,000 مليار دونج فيتنامي، بشكل أفضل لحل هذه الصعوبات جزئيًا. مع ذلك، من الضروري النظر في قنوات الإقراض التجاري، إذ لا يُمكننا الاعتماد على الحوافز إلى الأبد. عند الاقتراض لشراء منزل، يجب على الناس مراعاة قدرتهم على سداد الدين، وتجنب "استغلال ذروة" سوق العقارات. وأكد السيد هيو: "لا تتسرع في شراء منزل إذا لم يكن دخلك مستقرًا بما يكفي، ولا تقترض 100 دونج فيتنامي، بل عليك دفع 70 دونج فيتنامي شهريًا كأصل وفائدة، فهذه هي عتبة الإفلاس".

واقترح السيد هيو أيضًا أن يقوم بنك الدولة بتعزيز أنشطة تسجيل الائتمان الشخصي لزيادة الوعي بالاقتراض والسداد وتقليل مخاطر الديون المعدومة في النظام.

المصدر: https://baolangson.vn/don-bay-tai-chinh-va-chinh-sach-tin-dung-co-hoi-an-cu-cho-nguoi-tre-5051364.html