هل يجب علي شراء المزيد من الأراضي في الضواحي عندما أملك بالفعل ثلاثة عقارات؟

[إعلان 1]

وينصح الخبراء بالتفكير مليا في شراء الأراضي في الضواحي، لأن ذلك يقلل من تنوع الأصول عندما يكون لديك بالفعل منزلين في وسط المدينة وقطعة أرض في الريف.

عمري ٣٨ عامًا، وزوجتي ٣٣ عامًا، ولدينا طفل عمره خمس سنوات، وهي حامل بطفلنا الثاني. أنا الوحيد الذي يعمل في الأسرة، بينما زوجتي تبقى في المنزل وتدير أعمالًا تجارية عبر الإنترنت، معظمها أعمال منزلية. يتراوح دخلي من وظيفة مستقرة بين ١٠٠ و١٢٠ مليون دونج شهريًا، بينما تبلغ نفقات الأسرة حوالي ٥٠ مليون دونج.

حاليًا، أملك منزلين في وسط المدينة، قيمة كل منهما حوالي 6-7 مليارات دونج، وأؤجر كل منزل بمبلغ 12 مليون دونج شهريًا، بإجمالي 24 مليون دونج. تستأجر العائلة بأكملها شقة بمبلغ 13 مليون دونج شهريًا. كما أملك قطعة أرض في الريف قيمتها حوالي مليار دونج، ومدخراتي ملياري دونج.

أسعار الفائدة على مدخراتي منخفضة، لذا أرغب هذا العام في سحب ملياري دولار من مدخراتي لاستثمارها. يمكنني اقتراض المزيد من البنوك الأجنبية بفوائد جيدة (ثابتة لمدة ثلاث سنوات، بمعدلات فائدة تتراوح بين 7% و8% سنويًا)، وسداد الدين بناءً على المبلغ المتبقي شهريًا.

أعمل بشكل رئيسي براتب، ولست بارعًا في إدارة الأعمال، وأتحمل المخاطرة بمستوى مقبول نسبيًا، ولا أعرف الكثير عن سوق العقارات، مثل أراضي الضواحي... حتى الآن، أدخر ما يكفي لشراء منازل في وسط المدينة واستئجارها. سمعت أن هذا العام هو الوقت المناسب للاستثمار في أراضي الضواحي، بشرط أن يكون الاستثمار طويل الأجل (3-5 سنوات). مع ذلك، أخشى أن يُصدر قانون ضريبة العقارات الثاني قريبًا، مما سيُلزم مالكي العقارات مثلي بدفع ضرائب باهظة.

احصل على نصيحة الخبراء بشأن الاتجاه الاستثماري المناسب في المستقبل القريب.

ثين سون

العقارات في الجزء الشرقي من مدينة هو تشي منه، مدينة ثو دوك، نوفمبر 2023. تصوير: كوينه تران — العقارات في الجزء الشرقي من مدينة هو تشي منه، مدينة ثو دوك، نوفمبر 2023. تصوير: *كوينه تران*

مستشار:

بناءً على المعلومات المذكورة أعلاه، سأقدم لكم بعض التحليلات والنصائح لمساعدتكم في تكوين فكرة عامة عن الوضع المالي لعائلتكم. ومن هنا، يمكنكم اتخاذ قرارات استثمارية مناسبة.

أولاً، لنحلل الوضع المالي لعائلتك. يبلغ إجمالي دخل عائلتك من الراتب حوالي 110 ملايين دونج شهريًا (متوسط)، ودخل إيجار منزلين 24 مليون دونج. يبلغ إجمالي نفقات الأسرة حوالي 50 مليون دونج شهريًا (بافتراض أنها تشمل إيجار الشقة البالغ 13 مليونًا، بالإضافة إلى الاحتياجات الأساسية والمزايا). وبالتالي، سيكون فائض الأسرة الشهري 84 مليون دونج شهريًا.

تتمتع عائلتكم بفائض مالي جيد، بنسبة تصل إلى 63%. ومع ذلك، مع اقتراب دخول الطفل الأكبر سنًا إلى الصف الأول واستقبال الأسرة لعضو جديد، ستزداد الاحتياجات المالية، وخاصةً تكاليف التعليم والرعاية الصحية. وهذا يتطلب مرونة أكبر وتخطيطًا دقيقًا لضمان الاستقرار المالي للأسرة على المدى الطويل.

بعد ذلك، نُقيّم محفظة الأصول الحالية. منزلان في وسط المدينة بقيمة ١٢ مليار دولار، وأرض في الريف بقيمة مليار دولار، ومدخرات بقيمة ملياري دولار. يبلغ إجمالي الأصول حاليًا ١٥ مليار دولار، ولا توجد ديون على الشركة.

تمتلك عائلتك حاليًا محفظة أصول ضخمة، تتركز بشكل رئيسي في العقارات (87%). أداء الاستثمار ليس جيدًا نظرًا لانخفاض أسعار الفائدة على الادخار إلى 5-6% سنويًا للودائع لأجل عام واحد، ومعدل نمو أسعار المنازل في المناطق الحضرية، وفقًا لبيانات رصد FIDT، يتقلب بمعدل 8-9% سنويًا. على الرغم من أن العقارات عادةً ما تحقق عوائد أعلى من أسعار الفائدة على الادخار، إلا أن التركيز المفرط على نوع واحد من الأصول ينطوي أيضًا على مخاطر، وقد يقلل من سيولة محفظة الاستثمار.

أسعار الفائدة على القروض منخفضة حاليًا، حيث تتراوح بين 5% و8% فقط خلال فترة التفضيل، و9.5% و10% سنويًا بعد انتهاء فترة التفضيل. تُتيح هذه الفرصة استخدام الرافعة المالية لتحسين أداء الاستثمار.

بعد ذلك، نناقش العوامل التي يجب مراعاتها عند الاستثمار في العقارات الضواحي. أنت تنوي سحب ملياري دولار من مدخراتك، بالإضافة إلى قرض بنكي للاحتفاظ بعقارات ضواحي لمدة 5 سنوات. بهذا النهج، ستُنوّع محفظتك العقارية، حيث يتراوح معدل نمو العقارات الضواحي بين 12% و15% سنويًا، ولكنه سيقلل من سيولة فئة الأصول التي تمتلكها.

الاستثمار في أراضي الضواحي دون المعرفة والوقت الكافيين، ينطوي على مخاطرة كبيرة تتمثل في عدم اختيار أرض ذات إمكانات استثمارية حقيقية. كما قد تواجه مخاطر تتعلق بشرعية هذه الأرض وسيولتها وإمكانية نموها. لذلك، يُنصح بالبحث عن وسطاء جيدين أو تكليف جهات مرموقة بالبحث عن عقارات ضواحي محتملة.

سيكون احتمال فرض ضرائب مرتفعة على العقارات الثانوية عاملاً يجب مراعاته. ووفقًا لخارطة الطريق، سيُعرض حاليًا مقترح قانون ضريبة العقارات على مجلس الأمة لإبداء ملاحظاته في دورته الثامنة (أكتوبر 2024)، وسيُعتمد في دورته التاسعة (مايو 2025). ولم يتضح بعد موعد تطبيق القانون وجدول الضرائب المحدد للتحويلات. إن تنويع محفظة استثماراتك وتخصيص مبلغ مناسب من المال في وضعك المالي العام للأراضي في الضواحي سيحد من تأثير الضرائب على الأصول.

أودُّ أن أضيف المزيد حول حلول الحماية المالية. لم تُحدِّد ما إذا كان لدى جميع أفراد الأسرة تأمين على الحياة أم لا، لذا أنصحك بالتأكد من وجود تأمين على الحياة وتأمين صحي لكل فرد من أفراد الأسرة. سيحميك التأمين من المخاطر غير المتوقعة، مع الحفاظ على استقرار دخلك. يتراوح مستوى المساهمة السنوية الموصى به بين 5% و8% من إجمالي الدخل السنوي.

فئة الأصول التالية التي عليك إعدادها قبل مواصلة الاستثمار هي تخصيص احتياطي لعائلتك لضمان استقرارك المالي في حالات الطوارئ، وعادةً ما يغطي نفقاتك من 3 إلى 6 أشهر. وينخفض هذا الاحتياطي، تحديدًا، إلى 150-300 مليون دونج فيتنامي. يمكن تقسيم هذا الاحتياطي إلى باقات ادخار بآجال شهر واحد، وستة أشهر، واثني عشر شهرًا.

فيما يتعلق بحلول الاستثمار، لديّ بعض التحليلات على النحو التالي. حاليًا، يدخل الاقتصاد دورةً جديدةً من الانتعاش - النمو - التشبع - الركود. وستتمتع كل مرحلةٍ بفئة أصولٍ ذات خصائص مناسبة لتحقيق نموٍّ جيد خلال تلك الفترة.

في مرحلة التعافي من الدورة الجديدة، من المتوقع أن تحقق الأوراق المالية عمومًا والأسهم خصوصًا أفضل نمو. لذلك، لتحقيق أداء جيد لنمو الأصول، ينبغي أن يكون لديك فئة أصول أسهم خلال العامين أو الثلاثة أعوام القادمة. إذا لم يكن لديك الوقت والخبرة الكافية ورغبة عالية في المخاطرة، يمكنك الاستثمار في شهادات الصناديق، أو تجميع الأسهم، أو تكليف مؤسسات مالية مرموقة باستثماراتك، واختيار قطاعات استثمارية تناسب مستوى مخاطرتك.

سيكون الذهب أيضًا قناة استثمارية مناسبة لشهية المخاطرة. حاليًا، يستقر المعدن النفيس عند سعر مرتفع نسبيًا ويشهد تقلبات. عند مستويات سعرية مناسبة، يمكنك أيضًا التفكير في الاحتفاظ به. مع ذلك، لا ينبغي استثمار أكثر من 10% من إجمالي أصول العائلة.

في نهاية المطاف، ينبغي دراسة كل قرار استثماري تتخذه ضمن خطة مالية شاملة، مصممة لمراعاة قدرتك على تحمل المخاطر، وأهدافك المالية طويلة الأجل، واحتياجات أسرتك المباشرة. نأمل أن تساعدك النصائح المذكورة أعلاه في إدارة شؤونك المالية الشخصية وتطويرها.

فو ثي هونغ
خبير التخطيط المالي الشخصي
شركة FIDT للاستشارات الاستثمارية وإدارة الأصول

[إعلان 2]
رابط المصدر