كلما ابتعدت عن المركز، كلما كانت قائمة أسعار الأراضي مختلفة عن الواقع.

في بعض ضواحي هانوي ، تزيد أسعار السوق بنسبة تتراوح بين 300% و600% عن اللوائح الواردة في قائمة أسعار الأراضي الجديدة. أما في المناطق المركزية، فلا يتجاوز الفرق 30% أو أقل.

في بعض ضواحي هانوي، تزيد أسعار السوق بنسبة تتراوح بين 300% و600% عن اللوائح الواردة في قائمة أسعار الأراضي الجديدة. أما في المناطق المركزية، فلا يتجاوز الفرق 30% أو أقل.

مقارنة بين أسعار الأراضي المُنظّمة وأسعار السوق في المناطق. رسومات: ثانه فو

فرق السعر يصل إلى 600٪

وفقًا لتحقيق أجراه مراسل صحيفة الاستثمار، فإن قائمة أسعار الأراضي الجديدة تعكس بشكل أدق أسعار السوق في المناطق المركزية في هانوي، مثل أحياء هوان كيم، وهاي با ترونغ، ودونغ دا. ومع ذلك، في أحياء ها دونغ، وثانه شوان، ولونغ بيان، أو أحياء دونغ آنه، وهواي دوك، وتشونغ مي، لا تزال الفجوة بين السعر الرسمي والسعر الفعلي كبيرة.

على سبيل المثال، يبلغ سعر الأرض في شارع هانغ داو (حي هوان كيم) 695.3 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، وهو أيضًا أعلى رقم مُسجل في قائمة أسعار الأراضي الجديدة. وبالمقارنة مع الواقع، لا يختلف السعر كثيرًا، إذ يتراوح بين 700 مليون دونج ومليار دونج فيتنامي للمتر المربع، أي أعلى بنسبة 1% إلى 30% فقط من السعر المُنظّم.

وبالمثل، يبلغ سعر الأرض في شارع فان دينه فونغ (مقاطعة با دينه) بعد التحديث 450.84 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. حاليًا، تُعرض المنازل للبيع بأسعار تتراوح بين 480 و650 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، أي أعلى بنسبة 5% إلى 30% من السعر الرسمي.

في منطقة دونغ دا، سجّل شارع كات لينه سعرًا جديدًا قدره 264.13 مليون دونج للمتر المربع. وهذا الرقم أقل بنسبة 2% إلى 28% فقط من سعر السوق، حيث تُعرض بعض المنازل للبيع بسعر يتراوح بين 270 و370 مليون دونج للمتر المربع.

ستكون قائمة أسعار الأراضي الحالية جزءًا مهمًا من المرحلة الانتقالية، قبل أن تُعدّ المدينة قائمة أسعار الأراضي السنوية. يمنح قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ صلاحية إصدار قوائم أسعار الأراضي على مستوى المنطقة، مما يُساعد على جعل أسعار الأراضي أقرب إلى الواقع.

يتضح أن أسعار الأراضي في الأحياء المركزية الأربع القديمة في هانوي لا تختلف كثيرًا عن أسعار السوق، ولكن هذا لا ينطبق على الأحياء الموسعة. على سبيل المثال، في شارع فو تونغ فان (حي ثانه شوان)، يبلغ سعر الأرض المُنظّم 85.96 مليون دونج/متر مربع فقط، إلا أن الأسر هنا أفادت بأنه لا يوجد منزل معروض للبيع بسعر يقل عن 120 مليون دونج/متر مربع، أي أعلى بنحو 40% من سعر الأرض المُدرج.

منطقة ها دونغ هي أيضًا منطقة ذات أسعار أراضي مرتفعة. صرحت المستثمرة ثو هواي أن سعر الأرض هنا لا يتجاوز نصف سعر السوق. باعت مؤخرًا قطعة أرض بها موقف سيارات في حي ين نغيا مقابل 48 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. ووفقًا لقائمة الأسعار، يبلغ سعر الأرض في الموقع 2 (الشارع الذي يبلغ ارتفاعه 3.5 متر فأكثر) 23.2 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، أي أقل من نصف السعر الفعلي.

يتكرر هذا الوضع مع قطع الأراضي الواقعة في شارع تو دينه (مقاطعة لونغ بيان). بناءً على ذلك، يبلغ سعر الأرض في الجدول 38.8 مليون دونج/متر مربع، ولكن عندما طلبنا من الوسطاء إيجاد قطع أرض بهذا السعر، استسلموا جميعًا. لأن سعر الأرض في الشارع يتجاوز 110 ملايين دونج/متر مربع، أي أعلى بنسبة 183% من السعر الرسمي.

في الضواحي، يكون الفرق أكبر. ووفقًا للسيد دوك تونغ (من بلدية هوانغ فان ثو، مقاطعة تشونغ مي)، أبدى أحدهم مؤخرًا استعداده لدفع دفعة أولى لشراء قطعة أرض هنا مقابل 15 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. ولكن في قائمة أسعار الأراضي، يبلغ سعر هذه المنطقة السكنية الريفية حوالي 2.3 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع فقط، أي أقل بنسبة 300% إلى 500% من سعر الصفقة.

في مقاطعة دونغ آنه، وهي منطقة تستعد للتحول إلى مقاطعة، تختلف أسعار الأراضي اختلافًا كبيرًا عن أسعارها في السوق. ووفقًا لقائمة أسعار الأراضي، يبلغ سعر الأرض في شارع بلدية شوان كانه 13.39 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، وهو رقم أقل بنحو 640% من السعر الفعلي. ونظرًا لموقعها كمشروع عقاري ضخم، فقد شهدت أسعار الأراضي هناك ارتفاعًا هائلًا في الآونة الأخيرة. وحاليًا، تجاوز سعر قطع الأراضي في الشارع 100 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، بينما يصل سعر قطع الأراضي في الزقاق إلى 70 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.

أما في منطقة هواي دوك، حيث عُقدت مزادات أراضٍ بمليارات الدولارات، فإن قائمة أسعار الأراضي أقل بكثير من أسعار الأراضي السكنية والأراضي المعروضة في المزاد. وبناءً على ذلك، حددت لجنة هانوي الشعبية سعر الأرض في شارع تيان لي (بلدية تيان ين) بـ 12.66 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. ومع ذلك، أفاد سكان محليون بأن أسعار الأراضي شهدت ارتفاعًا سريعًا منذ مرور الطريق الدائري الرابع عبر هذه المنطقة. حاليًا، تُباع المنازل والأراضي في الأزقة في هذه المنطقة بسعر يتراوح بين 50 و60 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. أما العقارات في الشارع، فيصل سعرها إلى ما بين 70 و90 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.

بالنسبة للأراضي المعروضة للبيع بالمزاد، بلغ أعلى سعر فائز مسجل في بلدية تيان ين 133 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، كما تراوح متوسط سعر فائز قطع أراضي أخرى بين 80 و90 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. وبالمقارنة مع أسعار الأراضي المحددة في الجدول الجديد، فإن سعر السوق أعلى بنسبة 480% إلى 730%.

  أسعار الأراضي ستكون أكثر واقعية

وفي حديثه إلى مراسلي صحيفة داو تو، قال مدير إحدى شركات العقارات إن البيانات التي جمعتها الشركة أظهرت أيضًا نتائج مماثلة، فكلما ابتعدت المنطقة عن المناطق الأساسية، كلما اختلفت قائمة أسعار الأراضي عن سعر السوق.

هذه القائمة لا تعكس بدقة الصورة العامة لسوق العقارات في هانوي. شخصيًا، أعتقد أن أسعار الأراضي المُنظّمة قريبة فقط من المستوى الفعلي للمناطق المركزية. كلما ابتعدنا عن الضواحي، زاد تفاوت الأسعار.

صرح السيد تران دات خانه، الرئيس التنفيذي لشركة بيجي، وهي منصة لتحليل معلومات العقارات، بوجود فجوة كبيرة بين السعر المُنظّم وسعر السوق. ويعود ذلك إلى أن قائمة الأسعار الحالية تُحددها اللجان الشعبية للمقاطعات/المدن، مما يُؤدي إلى افتقار أسعار الأراضي للمرونة بشكل غير ملحوظ، ولا تعكس قيمتها السوقية الحقيقية.

يمنح قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ سلطة إصدار قوائم أسعار الأراضي على مستوى المناطق، مما سيساعد على إبقاء أسعار الأراضي أقرب إلى الواقع. ويكتسب هذا أهمية أكبر، إذ تتجاوز أسعار معاملات الأراضي الفعلية بكثير سقف إطار أسعار الأراضي الحضرية الحالي، وفقًا للسيد خان.

وفقًا للجنة الشعبية في هانوي، ستكون قائمة أسعار الأراضي الحالية "جزءًا" مهمًا في المرحلة الانتقالية، قبل أن تُعدّ المدينة قائمة أسعار الأراضي السنوية. سيتم تحديث التعديلات والإضافات لضمان استقرارها وملاءمتها للوضع الراهن، وفي الوقت نفسه تلبية متطلبات التنمية الاجتماعية والاقتصادية.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/cang-xa-trung-tam-bang-gia-dat-cang-khac-xa-thuc-te-d239593.html