الشقق التي تقل قيمتها عن 25 مليون دونج/متر مربع أصبحت على وشك الانقراض؛ حيث حظرت مدينة هو تشي منه تقسيم الأراضي وبيعها في خمس مناطق ضواحي.
المعروض المحدود من العقارات، ومئات المشاريع المتعثرة تزيد أسعار المنتجات؛ هانوي تخطط للإبقاء على الحد الأقصى لسعر خدمات الشقق عند 16500 دونج/م2؛ مدينة هو تشي منه تحدد الحد الأدنى لمساحة تقسيم قطع الأراضي السكنية بـ36 متراً مربعاً.
فيما يلي ملخص لأبرز أخبار العقارات هذا الأسبوع.
محدودية المعروض العقاري ومئات المشاريع المتعثرة ترفع أسعار المنتجات
في صباح يوم 28 أكتوبر، ناقشت الجمعية الوطنية في القاعة تقرير الوفد الرقابي ومشروع قرار الجمعية الوطنية بشأن نتائج الرقابة الموضوعية على "تنفيذ السياسات والقوانين المتعلقة بإدارة سوق العقارات وتطوير الإسكان الاجتماعي من عام 2015 إلى نهاية عام 2023".
 |
| قدّم رئيس اللجنة الاقتصادية، فو هونغ ثانه، تقريرًا عن نتائج الإشراف الموضوعي "تنفيذ سياسات وقوانين إدارة سوق العقارات وتطوير الإسكان الاجتماعي من عام ٢٠١٥ إلى نهاية عام ٢٠٢٣". الصورة: الجمعية الوطنية. |
وبحسب تقرير الرصد، فإن سوق العقارات الفيتنامي في الفترة 2015-2023 ينقسم إلى مرحلتين.
الفترة 2015 - 2021: يتطور سوق العقارات بقوة ونشاط مع العديد من أنواع العقارات، ومصادر العرض العديدة، وتشكيل العديد من المناطق الحضرية الجديدة، مع العديد من أنواع العقارات الجديدة مثل: الشقق السياحية (كوندوتيل)، والفيلات المنتجعية (فيلا المنتجع)، والمكاتب المدمجة مع أماكن الإقامة (أوفيستيل) ...
ومع ذلك، فإن جزءًا من المشاريع العقارية في هذه الفترة هو مشاريع مُستثمرة في الفترة السابقة. هيكل المنتجات العقارية غير معقول، واختلال التوازن بين العرض والطلب، ويستهدف بشكل رئيسي الشريحة الراقية، وأهداف الاستثمار المالي، وقلة المنتجات المناسبة لدخل غالبية الناس. واجهت بعض المشاريع مشاكل قانونية، لا سيما في منح الشهادات للمواطنين.
وفي نهاية هذه الفترة، واجهت جميع أنواع العقارات السياحية والسكنية تقريبًا مشاكل قانونية، ويرجع ذلك جزئيًا إلى عدم وجود لوائح قانونية كافية، وجزئيًا إلى القيود في عملية تنظيم القانون وتنفيذه.
الفترة 2022 - 2023: يشهد سوق العقارات تراجعًا، وتواجه عمليات شركات العقارات العديد من الصعوبات بسبب أوجه القصور والقيود التي تعرضت لها الفترة 2015 - 2021 تحت ضغط جائحة كوفيد-19.
خلال هذه الفترة، كان المعروض العقاري أكثر محدودية بكثير مقارنةً بالفترة السابقة. ارتفعت أسعار العقارات بشكل كبير مقارنةً بنمو دخل غالبية السكان. في هانوي ومدينة هو تشي منه، لم يعد هناك قطاع من الشقق بأسعار مناسبة لدخل غالبية السكان.
وعلى وجه الخصوص، يواجه عدد كبير من مشاريع العقارات السكنية صعوبات، ويتأخر تنفيذها، ويبطئ تنفيذها، ويتوقف، في حين أن الموارد التي استثمرتها الشركات في المشاريع ضخمة، مما يتسبب في هدر الأراضي ورأس المال، وزيادة الصعوبات والتكاليف للمستثمرين، وارتفاع أسعار المنتجات.
وزارة البناء: أسعار الشقق ارتفعت بنسبة 35-40%، ولا يوجد تقريبًا أي شقق أقل من 25 مليون دونج/م2
في حين أن قصة أسعار المساكن لا تزال ساخنة في قاعة الجمعية الوطنية، أصدرت وزارة البناء مؤخرًا تقريرًا عن سوق العقارات للربع الثالث من عام 2024، مسلطًا الضوء على الزيادة "المتسارعة" في أسعار قطاع الشقق.
وبناءً على ذلك، استمرت أسعار الشقق في هانوي في الارتفاع، سواءً في المشاريع الجديدة أو القديمة. وتحديدًا، في السوق الأولية، ارتفع مستوى الأسعار بنسبة تتراوح بين 4% و6% ربع سنويًا، وبنسبة تتراوح بين 22% و25% سنويًا. بل إن بعض المناطق سجلت زيادات محلية وصلت إلى 35% و40% مقارنةً بالربع السابق.
 |
| الشقق الجديدة في هانوي تقع في الغالب ضمن الفئات المتوسطة والفاخرة. الصورة: ثانه فو |
وخلصت وزارة البناء في التقرير إلى أن "شريحة الشقق ذات الأسعار المعقولة، التي يقل سعر بيعها عن 25 مليون دونج/م2، ليس لديها أي معاملات أو منتجات للبيع تقريبًا".
لإثبات ما سبق، راجعت الوزارة أسعار بيع بعض المشاريع في العاصمة. على سبيل المثال، يتراوح سعر مشروع زيورخ في فينهومز أوشن بارك (حي جيا لام) بين 46 و55 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. أما مشروع سافاير في فينهومز سمارت سيتي (حي نام تو ليم)، فيتراوح سعره بين 47 و61 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.
يليه مشروع لومي بريستيج (في حي نام تو ليم) الذي يصل سعره إلى 69 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. أما مجمع ناينتي (في حي دونغ دا)، وهو مشروع شقق فندقية بمدة 50 عامًا، فيتراوح سعره بين 60 و75 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. ولا يتوقف الأمر عند هذا الحد، إذ يتراوح سعر مشروع مجمع فيها (في حي ثانه شوان) بين 75 و97.2 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.
وأوضحت وزارة الإنشاءات أن سبب الارتفاع الأخير في أسعار العقارات يعود إلى حد كبير إلى تأثير عدد من العوامل مثل زيادة التقلبات في تكاليف الأراضي؛ وعدم وجود ما يكفي من منتجات الإسكان بأسعار معقولة لتلبية الطلب في السوق.
أسعار المساكن ترتفع ليس بسبب "تضخيم" السماسرة للأسعار
عقدت جمعية الوسطاء العقاريين الفيتنامية (VARS) مؤخرًا مؤتمرًا صحفيًا بعنوان "حقيقة مساهمة وسطاء العقارات في رفع الأسعار وإحداث اضطراب في السوق". وبناءً على ذلك، أكد الدكتور نجوين فان دينه، رئيس جمعية الوسطاء العقاريين الفيتنامية، أن وسطاء العقارات ليسوا السبب الرئيسي للارتفاع الأخير في أسعار المساكن.
قالت هيئة تنظيم سوق العقارات: "إن قرار سعر بيع العقارات من حق المستثمر والمطور. لا يُسمح لوسطاء العقارات بالمشاركة. يمكنهم الاطلاع على قائمة أسعار المستثمر في نفس الوقت تقريبًا الذي يحصل عليه العملاء/المستثمرون".
 |
| يأمل السماسرة أيضًا أن تهدأ أسعار المنازل ليتمكنوا من إتمام الصفقات قريبًا. الصورة: دونغ مينه |
أكد السيد دينه أنه كلما ارتفع سعر العقار، زادت صعوبة بيعه على الوسطاء. فالوسطاء، أكثر من أي شخص آخر، هم من يسعون إلى أن يكون سعر العقار عند المستوى الأمثل. عندها فقط ستصبح المبيعات أكثر ملاءمة، وستتاح للوسطاء فرصة الحصول على عمولات.
وفقاً للسيد لي دينه تشونغ، المدير العام لشركة SGO Homes، فإن ارتفاع أسعار العقارات أمرٌ حتمي. ومع ذلك، فإن هذا الارتفاع الكبير في الأسعار في فترة قصيرة أمرٌ غير معتاد. ومن غير المنطقي إلقاء اللوم كلياً على الوسطاء.
علاوة على ذلك، فإن سماسرة العقارات هم أكثر من يحرصون على عدم ارتفاع أسعار المنازل. فعندما يبيع المستثمرون بأسعار مرتفعة، تصبح فرصة إتمام الصفقة أصعب، ويواجه السماسرة صعوبة أكبر، ولكن في الواقع، لن تتغير رسوم السمسرة التي يتقاضونها، كما علق السيد تشونغ.
من وجهة نظر السيدة هو ثي ثو ماي، مديرة "الإسكان الآن"، نظرًا لعدم تلبية السوق الأولية للطلب على المساكن، ارتفع سعر المساكن الثانوية بالتزامن مع ذلك. ويحدد مستثمر المشروع الأولي، بدوره، سعر البيع بناءً على السعر الثانوي والطلب على المساكن من السكان. وبالتالي، ارتفع سعر المساكن الأولية أيضًا.
تخطط هانوي للإبقاء على الحد الأقصى لسعر خدمات الشقق عند 16500 دونج/م2/شهر.
تسعى لجنة الشعب في هانوي إلى استطلاع آراء الجمهور حول مشروع القرار الذي يصدر إطار أسعار خدمات المباني السكنية في المدينة.
بناءً على ذلك، بالنسبة للشقق غير المزودة بمصاعد، يبلغ الحد الأدنى لسعر الخدمة 700 دونج فيتنامي/متر مربع شهريًا، والحد الأقصى 5000 دونج فيتنامي/متر مربع شهريًا. أما بالنسبة للشقق المزودة بمصاعد، فيبلغ الحد الأدنى المتوقع لسعر الخدمة 1200 دونج فيتنامي/متر مربع شهريًا، والحد الأقصى 16500 دونج فيتنامي/متر مربع شهريًا.
السعر المذكور أعلاه لا يشمل الإيرادات من خدمات المبنى السكني؛ ولا يشمل الخدمات الراقية مثل الساونا، وحمام السباحة، والتلفزيون الكبلي، والإنترنت أو غيرها من الخدمات الراقية.
هانوي تقترح سعر إيجار المساكن الاجتماعية ابتداءً من 48000 دونج/م2/شهريًا فقط
وفقًا لمشروع القرار بشأن إصدار إطار أسعار الإيجار للمساكن الاجتماعية التي يتم استثمارها وبنائها دون استخدام رأس مال الاستثمار العام أو الموارد المالية النقابية في هانوي، فإن إطار أسعار الإيجار المقترح هو كما يلي.
 |
| أسعار إيجار المساكن الاجتماعية في هانوي أقل منها في مدينة هو تشي منه. الصورة: ثانه فو |
مباني الإسكان الاجتماعي التي يقل ارتفاعها عن 10 طوابق، سيكون سعر الإيجار من 48000 إلى 96000 دونج/م2/شهر.
تتراوح أسعار الإيجار في مباني الإسكان الاجتماعي بين 49000 و98000 دونج/م2/شهريًا، وتتكون من 10 إلى 20 طابقًا.
تتكون مباني الإسكان الاجتماعي من 20 إلى 30 طابقًا، وتتراوح أسعار الإيجار فيها ما بين 73 ألفًا إلى 146 ألف دونج/متر مربع/شهريًا.
تتراوح أسعار الإيجار للمباني السكنية الاجتماعية التي يبلغ ارتفاعها 30 طابقًا أو أكثر من 99000 إلى 198000 دونج/م2/شهريًا.
الأسعار المذكورة أعلاه لا تشمل ضريبة القيمة المضافة، وتكاليف صيانة البناء، وأسعار خدمات إدارة التشغيل، وتكاليف شراء المعدات الداخلية والأجهزة المنزلية في السكن الاجتماعي، وتكاليف شراء التأمين ضد الحرائق والانفجارات، وتكاليف مواقف السيارات، ومياه الصنبور، وخدمات التلفزيون، ومكافآت مجلس الإدارة وتكاليف الخدمات الأخرى.
مدينة هوشي منه تحظر تقسيم وبيع الأراضي في خمس مناطق ضواحي
أصدر نائب رئيس اللجنة الشعبية لمدينة هوشي منه، بوي شوان كوونغ، قرارًا رقم 83/2024 بشأن تحديد المناطق التي يُسمح فيها لمستثمري المشاريع العقارية ومشاريع الاستثمار في بناء المساكن بنقل حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية الفنية إلى المنظمات والأفراد لبناء منازلهم الخاصة في المدينة.
 |
| حظرت مدينة هو تشي منه رسميًا تقسيم وبيع الأراضي في خمس ضواحي. الصورة: لي توان |
وبناء على ذلك، لا يجوز لمستثمري المشاريع العقارية ومشاريع الاستثمار في بناء المساكن في جميع أنحاء المدينة نقل حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية التقنية في المشاريع العقارية ومشاريع الاستثمار في بناء المساكن إلى المنظمات والأفراد الذين يقومون ببناء المساكن بأنفسهم.
يجب على مستثمري المشاريع العقارية ومشاريع الاستثمار في بناء المساكن بهدف إعادة التوطين باستخدام الأراضي في البلديات والبلدات وأحياء المدينة، ضمان الشروط المنصوص عليها في المادة 31 من قانون الأعمال العقارية لعام 2023 والبندين 1 و2، المادة 45 من قانون الأراضي لعام 2024. يُسمح للمستثمرين بنقل حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية الفنية في المشاريع العقارية ومشاريع الاستثمار في بناء المساكن بهدف إعادة التوطين باستخدام الأراضي إلى الأفراد الذين يبنون منازلهم الخاصة.
حددت مدينة هوشي منه الحد الأدنى للمساحة المخصصة لتقسيم قطع الأراضي السكنية بـ 36 مترًا مربعًا.
في 31 أكتوبر/تشرين الأول، أصدرت اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه القرار رقم 100/2024/QD-UBND الذي يحدد شروط تقسيم الأراضي ودمجها والحد الأدنى لمساحة تقسيمها في مدينة هو تشي منه. يسري هذا القرار اعتبارًا من تاريخ التوقيع عليه، ويحل محل القرار رقم 60/2017 للجنة الشعبية للمدينة الذي يحدد الحد الأدنى لمساحة تقسيم الأراضي.
على وجه التحديد، بالنسبة لقطع الأراضي في المنطقة 1 بما في ذلك المناطق 1، 3، 4، 5، 6، 8، 10، 11، جو فاب، بينه ثانه، فو نهوان، تان بينه وتان فو، فإن الحد الأدنى لمساحة تقسيم الأرض هو 36 مترًا مربعًا، مع عرض الواجهة وعمق قطعة الأرض لا يقل عن 3 أمتار.
 |
| حددت مدينة هو تشي منه الحد الأدنى لمساحة تقسيم الأراضي بـ 36 مترًا مربعًا للمناطق المركزية، و80 مترًا مربعًا للمناطق الضواحي. الصورة: لي توان |
تشمل المنطقة 2 المقاطعات 7 و12 وبينه تان ومدينة ثو دوك وبلدات المقاطعات بمساحة لا تقل عن 50 مترًا مربعًا، مع عرض واجهة وعمق قطعة أرض لا يقل عن 4 أمتار.
تشمل المنطقة 3 مناطق Binh Chanh و Nha Be و Cu Chi و Hoc Mon و Can Gio (باستثناء المدن) بمساحة لا تقل عن 80 مترًا مربعًا، مع عرض واجهة وعمق قطعة أرض لا يقل عن 5 أمتار.
بالنسبة للأراضي الزراعية، الحد الأدنى لمساحة تقسيم الأراضي لزراعة المحاصيل السنوية والأراضي الزراعية الأخرى هو 500 متر مربع. أما بالنسبة للأراضي المخصصة للمحاصيل الدائمة، وزراعة الأحياء المائية، وزراعة الملح، وتربية الماشية المركزة، فهي 1000 متر مربع.
فيما يتعلق بشروط تقسيم الأراضي، يجب أن يكفل تقسيمها ودمجها المبادئ والشروط المنصوص عليها في البنود 1 و2 و3 من المادة 220 من قانون الأراضي. وبناءً على ذلك، يجب أن تضمن الأراضي المراد تقسيمها ودمجها سهولة الوصول إليها، وأن تكون متصلة بخطوط المواصلات العامة القائمة، وأن تضمن إمدادات المياه والصرف الصحي، وما إلى ذلك.
في حالة قيام مستخدم الأرض بحجز جزء من مساحة قطعة الأرض للممشى، يجب أن يتم الاتفاق على هذا الممر من قبل الأطراف وتكون اللجنة الشعبية للمنطقة والمدينة ومدينة ثو دوك مسؤولة عن النظر في الوضع الفعلي في المنطقة للنظر فيما إذا كان الممر المتفق عليه من قبل الأطراف يضمن الوقاية من الحرائق ومكافحتها، وإمدادات المياه وأنظمة الصرف الصحي، والكهرباء للحصول على الموافقة قبل تنفيذ فصل قطعة الأرض أو دمج قطعة الأرض.
سيتم تحويل مساحة الأرض التي تم تحديدها لاستخدامها كممر للمشاة لقطع أرض متعددة (قطعتين أو أكثر) إلى نموذج الاستخدام المشترك على شهادة حقوق استخدام الأرض وحقوق ملكية العقارات المرتبطة بالأرض.
يسري هذا القرار على الهيئات والأسر والأفراد ذوي الاحتياجات والحقوق والالتزامات المتعلقة بتنفيذ إجراءات تقسيم الأراضي وضمّها. وتتولى الجهات الحكومية المختصة تنفيذ إجراءات تقسيم الأراضي وضمّها وفقًا لأحكام القانون.
دا نانغ "تحدد" أسعار الإيجار للمساكن الاجتماعية ومساكن العمال في المناطق الصناعية
أصدرت اللجنة الشعبية لمدينة دا نانغ مؤخرًا إطارًا سعريًا لتأجير المساكن الاجتماعية وسكن العمال في المناطق الصناعية في المدينة.
وعليه، بالنسبة لمشاريع الإسكان الاجتماعي التي يتم الاستثمار فيها في البناء دون استخدام رأس مال الاستثمار العام أو الموارد المالية النقابية، فإن أدنى نطاق سعر إيجار هو للشقق التي تقل عن 5 طوابق (بدون قبو) بسعر إيجار أقصى يبلغ 88000 دونج/م2/شهر، وحد أدنى 57000 دونج/م2/شهر.
أعلى نطاق سعر الإيجار هو للشقق من 24 طابقًا إلى أقل من أو يساوي 30 طابقًا (2 طابق سفلي) مع سعر إيجار أقصى يبلغ 165000 دونج / م 2 / شهر، وحد أدنى 104000 دونج / م 2 / شهر.
فيما يتعلق بإطار أسعار الإيجار للمساكن الاجتماعية التي يستثمرها ويبنيها الأفراد، تنص دا نانغ على أن المنازل الفردية (طابق واحد، شقة مغلقة، هيكل جدار من الطوب الحامل، سقف من الخرسانة المسلحة يصب في مكانه) لها سعر إيجار أقصى يبلغ 58000 دونج/م2/شهر، وحد أدنى 39000 دونج/م2/شهر.
تبلغ القيمة الإيجارية القصوى للمنازل العائلية (2 إلى 3 طوابق، هيكل من الخرسانة المسلحة؛ جدران من الطوب؛ أرضيات وأسقف من الخرسانة المسلحة المصبوبة في الموقع، بدون قبو) 88000 دونج/م2/شهريًا، وحد أدنى 61000 دونج/م2/شهريًا.
تبلغ قيمة الإيجار القصوى للمنازل الفردية (من 4 إلى 5 طوابق، هيكل من الخرسانة المسلحة؛ جدران من الطوب؛ أرضيات وأسقف من الخرسانة المسلحة مصبوبة في مكانها، لا يوجد قبو) 96000 دونج/م2/شهر كحد أقصى، 66000 دونج/م2/شهر كحد أدنى (لمساحة البناء أقل من 50 م2) 75000 دونج/م2/شهر كحد أقصى، 51000 دونج/م2/شهر كحد أدنى (لمساحة البناء من 180 م2 أو أكثر).
بالنسبة لنطاق سعر الإيجار لسكن العمال في المناطق الصناعية، فإن أدنى نطاق سعر إيجار هو للشقق التي تقل عن 5 طوابق (بدون قبو) بسعر إيجار أقصى يبلغ 84000 دونج/م2/شهر، وحد أدنى 54000 دونج/م2/شهر.
أعلى سعر للإيجار هو للشقق من أقل من 24 طابقًا إلى أكثر من أو يساوي 30 طابقًا (2 طابق سفلي) مع أعلى سعر للإيجار هو 158000 دونج / م 2 / شهر، وأدنى سعر هو 100000 دونج / م 2 / شهر.
تعليق (0)