وزارة الموارد الطبيعية والبيئة تقترح 4 طرق لتقييم الأراضي في مسودة جديدة

[إعلان 1]

تقوم وزارة الموارد الطبيعية والبيئة بصياغة مرسوم لتعديل واستكمال عدد من مواد المرسوم الحكومي رقم 44/2014/ND-CP المؤرخ 15 مايو 2014 بشأن تنظيم أسعار الأراضي والمرسوم الحكومي رقم 10/2023/ND-CP المؤرخ 3 أبريل 2023 بشأن تعديل واستكمال عدد من مواد المراسيم التي تنظم تنفيذ قانون الأراضي.

في الوقت الحاضر، وفقًا للمرسوم رقم 44/2014/ND-CP، هناك 5 طرق لتقييم الأراضي: طريقة المقارنة المباشرة؛ طريقة الخصم؛ طريقة الدخل؛ طريقة الفائض وطريقة معامل تعديل سعر الأرض.

ومع ذلك، اقترحت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة في المشروع 4 طرق لتقييم الأراضي.

أولاً، يتم تطبيق أسلوب المقارنة عن طريق تعديل سعر قطع الأراضي التي لها نفس غرض استخدام الأرض والتي تم نقلها بنجاح في السوق، والفوز بمزاد حقوق استخدام الأرض (قطع الأراضي المقارنة) من خلال تحليل ومقارنة العوامل المؤثرة على أسعار الأراضي بعد استبعاد قيمة الأصول المرتبطة بالأرض (إن وجدت) لتحديد سعر قطعة الأرض المراد تقييمها.

ثانياً، يتم حساب طريقة الدخل عن طريق قسمة متوسط الدخل الصافي السنوي لكل مساحة أرض على متوسط سعر الفائدة على الادخار (r) للودائع لمدة 12 شهرًا بالدونغ الفيتنامي (VND) في البنوك التجارية التي تمتلك الدولة في المقاطعة أكثر من 50٪ من رأس المال المستأجر لمدة 3 سنوات متتالية (محسوبة من 1 يناير إلى 31 ديسمبر) قبل وقت التقييم.

ثالثا، يتم تنفيذ طريقة الفائض من خلال أخذ إجمالي الإيرادات التنموية المقدرة مطروحا منها إجمالي تكلفة التطوير المقدرة لقطعة الأرض أو مساحة الأرض على أساس الاستخدام الأكثر كفاءة للأرض (معامل استخدام الأرض، كثافة البناء، الحد الأقصى لعدد طوابق المبنى) وفقا لتخطيط استخدام الأراضي والتخطيط التفصيلي للبناء المعتمد من قبل الجهة الحكومية المختصة.

رابعًا، تُطبّق طريقة مُعامل تعديل أسعار الأراضي بضرب سعر الأرض في جدول أسعار الأراضي في مُعامل تعديل أسعار الأراضي. ويُصدر مُعامل تعديل أسعار الأراضي من قِبل اللجنة الشعبية للمقاطعة أو المدينة المركزية (اللجنة الشعبية للمقاطعة) بمقارنة سعر الأرض في جدول أسعار الأراضي بسعر الأرض السائد في السوق.

شروط تطبيق أساليب تقييم الأراضي

يتم تطبيق الطريقة المقارنة لتحديد أسعار الأراضي عندما يكون هناك على الأقل 3 قطع أرض قابلة للمقارنة تم نقلها في السوق أو فازت بالمزاد لحقوق استخدام الأراضي، باستثناء الحالات المحددة في الفقرتين 2 و3 والنقاط أ، ب، ج، د، الفقرة 4، المادة 5.

تطبق طريقة الدخل في تقييم الأراضي عند تحديد الإيرادات والمصروفات من استخدام الأراضي، باستثناء الحالات المنصوص عليها في الفقرتين 1 و3 والنقاط (أ، ب، ج، د)، الفقرة 4، المادة 5.

يتم تطبيق طريقة الفائض لتقييم قطع الأراضي ومساحات الأراضي ذات إمكانات التطوير بسبب التغييرات في أغراض استخدام الأراضي أو تغييرات التخطيط عند تحديد إجمالي إيرادات التطوير وإجمالي تكاليف التطوير، باستثناء الحالات المحددة في الفقرتين 1 و2 والنقاط أ، ب، ج، د، الفقرة 4، المادة 5.

تُطبَّق طريقة مُعامل تعديل سعر الأرض لتحديد سعر قطع الأراضي ومساحاتها في الحالات التالية: الحالات المنصوص عليها في البند (أ)، البند 4، المادة 114 والبند 3، المادة 189 من قانون الأراضي؛ وحساب الإيجار السنوي للأرض في حال استئجار الدولة للأرض دون طرح حقوق الانتفاع بالمزاد؛ والسعر الابتدائي لطرح حقوق الانتفاع بالمزاد عند تخصيص الدولة للأرض أو استئجارها لها في حال استثمار قطع الأراضي ومساحاتها في البنية التحتية التقنية وفقًا لتخطيط إنشائي مُفصَّل. وبهذا، تقترح وزارة الموارد الطبيعية والبيئة خيارين:

الخيار 1: تحديد سعر الأرض لقطعة الأرض أو مساحة الأرض التي تحتاج إلى تقييم بقيمة إجمالية محسوبة وفقًا لسعر الأرض في قائمة أسعار الأراضي للمنطقة الخاضعة لرسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي بما يقل عن 90 مليار دونج للمدن التي تديرها الحكومة المركزية، وأقل من 30 مليار دونج للمقاطعات الجبلية والمرتفعات، وأقل من 60 مليار دونج للمقاطعات المتبقية في الحالات المحددة في النقطتين ب و د، البند 4، المادة 114، البند 2، المادة 172 من قانون الأراضي وحالة حساب إيجار الأرض المدفوع دفعة واحدة لكامل مدة الإيجار عندما تستأجر الدولة الأرض دون بيع حقوق استخدام الأراضي بالمزاد؛

الخيار 2: تحديد سعر الأرض أو مساحة الأرض المطلوب تقييمها لحساب رسوم الانتفاع بالأرض وإيجار الأرض للأسر والأفراد في الحالات المنصوص عليها في الفقرة (ب) من المادة 4 من المادة 114؛ والفقرة (2) من المادة 172 من قانون الأراضي، وفي حالة حساب إيجار الأرض المدفوع دفعة واحدة عن مدة الإيجار كاملة عندما تستأجر الدولة الأرض دون بيع حقوق الانتفاع بالأرض بالمزاد.

تحديد أسعار محددة للأراضي لحساب التعويض عند استصلاح الدولة للأراضي في الحالات المؤهلة للتعويض وفقاً لأحكام قانون الأراضي والتي لا ينطبق عليها أسلوب تقييم الأراضي المنصوص عليه في الفقرة (1) من المادة (5).

حكمة

[إعلان 2]
مصدر