مظهر من مظاهر "العطش للأرض" أم مجرد "حمى افتراضية"؟

في ليلة 19 أغسطس، وفي الصباح الباكر من يوم 20 أغسطس 2024، انتهى مزاد 19 قطعة أرض في بلدية تيان ين، بمنطقة هواي دوك، بسعر أرض "نهائي" عند 133 مليون دونج/متر مربع، وهو أعلى بـ 30 مرة من السعر الابتدائي.

استمر المزاد على قطع الأراضي الواقعة في ضواحي هانوي لمدة 18 ساعة، مما أثار ضجة على مواقع التواصل الاجتماعي مع صور لمئات المستثمرين يصطفون ويسرعون للتسجيل للمشاركة في المزاد.

استمر مزاد الأرض حتى ما يقرب من الساعة الرابعة صباحًا في 20 أغسطس 2024 (الصورة: هوو ثانغ).

كانت قطعتي الأرض اللتين حققتا أدنى سعر فائز في هذا المزاد 91.3 مليون دونج/م2، لكن هذا كان لا يزال أعلى بنحو 12.5 مرة من السعر الابتدائي.

هذه الصورة ليست جديدة للغاية لأنه قبل أقل من نصف شهر فقط، أسست "مقلاة النار" لمزادات الأراضي في ثانه أواي أيضًا مستوى سعريًا جديدًا لشريحة الأراضي في الضواحي.

استقطب مزاد الأراضي الذي عُقد نهاية الأسبوع الماضي في منطقة ثانه أواي، هانوي، آلاف المشاركين. وتجاوز أعلى سعر فائز 100 مليون دونج للمتر المربع، أي أعلى بثماني مرات من السعر الابتدائي الذي بلغ 8.6 مليون دونج فقط، ليبلغ 12.5 مليون دونج للمتر المربع.

يقوم الوسطاء بنقل ملكية الأرض مباشرة بعد المزاد (صورة: هوو ثانغ).

وبناء على ذلك، بلغ إجمالي الأموال التي جمعتها منطقة ثانه أواي من المزاد الأخير 404.6 مليار دونج، وكان الفارق في السعر الابتدائي 349 مليار دونج، أي ما يقرب من 8 أضعاف السعر الابتدائي الأصلي.

أما بالنسبة لمنطقة هوآي دوك، فمن المتوقع أن تجمع أكثر من 186 مليار دونج من المزاد، وهو ما يزيد عن 11 مرة عن السعر الابتدائي.

سوق الأراضي الضواحي قبل المزاد، الأراضي للبيع من 20 إلى 30 مليون دونج/م2

وبحسب دراسة السوق الفعلية التي أجراها Nguoi Dua Tin والتقرير الموجز عن بعض منصات التداول الإلكترونية مثل Batdongsan.com.vn، فإن سعر بيع الأراضي في بلدية Thanh Cao (منطقة Thanh Oai، هانوي) كان في الواقع يميل إلى الارتفاع في السنوات الأخيرة.

ومع ذلك، فإن متوسط ​​سعر الأرض في هذه المنطقة ارتفع بنسبة 80٪ فقط على مدى السنوات الأربع الماضية - من المستوى الشائع البالغ 15 مليون دونج / متر مربع في عام 2020 إلى 27 مليون دونج / متر مربع في عام 2024، دون ظاهرة الزيادة المفاجئة لعشرات المرات مثل السعر في المزاد أعلاه.

سعر الأرض الفائزة في المزاد في هوآي دوك أعلى من مستوى السعر الشائع بنحو 2 إلى 3 مرات (الصورة: هوو ثانغ).

وبالتالي، بالمقارنة مع سعر البيع الشائع البالغ 27 مليون دونج/م2 في الربع الثاني من عام 2024، فإن سعر المزاد الفائز الذي يتراوح بين 63 و100 مليون دونج/م2 لقطع الأراضي في بلدية ثانه كاو في المزاد الذي عقد في 10 أغسطس 2024، هو أعلى بنحو 2.3 إلى 3.7 مرة.

وفي المناطق المجاورة لمنطقة ثانه أواي، تتقلب الأسعار أيضًا في نطاق يتراوح بين 20 إلى 30 مليون دونج/متر مربع.

بالنسبة لمنطقة تيان ين، هوآي دوك، هانوي، تم تسجيل سعر البيع الأكثر شعبية لقطاع الأراضي في الربع الثاني من عام 2024 عند 43 مليون دونج/متر مربع فقط مع معدل نمو في العام الأخير بأكثر من 48٪.

ومع ذلك، فإن سعر الأرض الفائزة في المزاد الأخير كان لا يزال أعلى بنحو 2 إلى 3 مرات من مستوى السعر الشائع.

بالنسبة للمناطق المجاورة في منطقة هواي دوك، فإن السعر يتراوح فقط من 22 إلى 62 مليون دونج/م2 في الربع الثاني من عام 2024.

إن ارتفاع أسعار الأراضي هو مظهر من مظاهر "العطش" في السوق.

في معرض حديثه عن الوضع المذكور، صرّح السيد نجوين كوك آنه، نائب المدير العام لموقع Batdongsan.com.vn، بأنه ابتداءً من الربع الثاني من عام ٢٠٢٥، ستبدأ قطع الأراضي في دخول موجة التعافي الرئيسية. وتقتصر الموجات الحالية على مناطق محدودة.

وتظهر بيانات موقع Batdongsan.com.vn أيضًا أن الطلب على الأراضي على مستوى البلاد في الربع الثاني من عام 2024 ارتفع بنسبة 33٪ مقارنة بالربع الأول من عام 2024.

ومع ذلك، قيّم الخبير هذا التحسن بأنه محدود في بعض المناطق، وخاصةً في المقاطعات الشمالية. وشهدت هانوي زيادةً في الاهتمام بالأراضي بنسبة 75%.

وقال السيد كوك آنه "على وجه الخصوص، فإن مستوى الاهتمام وزيادة الأسعار في المناطق الضواحي في هانوي يرجع إلى عوامل التخطيط وأنشطة المزادات".

السيد نجوين كووك آنه - نائب المدير العام لموقع Batdongsan.com.vn.

وعلى وجه التحديد، في النصف الأول من عام 2024، سجلت الأراضي في دونغ آنه، وجيا لام، وهوآي دوك، وتاش ثات، وكوك أواي زيادة في عمليات البحث من 48% إلى 104%، مما أدى إلى زيادة أسعار الأراضي في هذه المناطق الضواحي من 4% إلى 24% مقارنة بالنصف الثاني من عام 2023.

وقال السيد نجوين كوك آنه إن هناك ثلاثة عوامل رئيسية تؤثر بشكل كبير على سوق الأراضي، بما في ذلك الاقتصاد الإقليمي، أو حتى على المستوى الكلي، الاقتصاد الوطني؛ وتخطيط البنية التحتية والسكان، والاتصال مع المناطق الأخرى.

"بالإضافة إلى الأسواق التقليدية، في العديد من الأسواق الجديدة حيث يتم الإعلان عن معلومات تخطيط البنية التحتية، ترتفع الأسعار عادة بنسبة 10-30%، وفي بعض الأماكن ترتفع أسعار الأراضي بمقدار 2-3 مرات في وقت قصير.

حاليًا، تُنشر معلومات التخطيط بكثافة وعلى نطاق واسع، فالبلاد بأكملها أشبه بمشروع ضخم يُنفَّذ بتخطيط متزامن. هذه المعلومات الإيجابية تُعطي دفعة قوية لسيولة وأسعار قطاع الأراضي،" كما حلل الخبير.

ومع ذلك، أكد السيد كوك آنه أيضًا أنه عند تحليل المخاطر، واتباع معلومات البنية التحتية، هناك أماكن ترتفع فيها أسعار الأراضي بناءً على الطلب والإمكانات، ولكن هناك أيضًا أماكن ترتفع فيها الأسعار بسبب الشائعات ويمكن أن يكون لها تأثير سلبي على السوق.

وقال السيد نجوين فان دينه إن أسعار الأراضي المرتفعة تظهر مدى تعطش سوق العقارات.

من منظور آخر، قال الدكتور نجوين فان دينه - رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS) إن مزادات الأراضي تحظى باهتمام العديد من المشاركين وترتفع الأسعار بشكل كبير، مما يظهر بوضوح "عطش" الناس للأرض.

في السنوات الأخيرة، أصبح عدد المشاريع والأراضي والمنتجات العقارية التي تحمل مستندات قانونية "نظيفة" نادرًا للغاية، حيث تصل إلى السوق بكميات صغيرة جدًا ويمكن القول إنها غير موجودة تقريبًا.

ولذلك فإن إطلاق مشروع يتمتع بالوضع القانوني الكامل وتديره الدولة سوف يجذب اهتماما كبيرا من المستثمرين، الذين هم على استعداد لدفع مبالغ ضخمة من المال من أجل "الاستحواذ" على الأرض.

المخاطر الخفية من "احتضان" الأرض

مع اعتقاده بأن ارتفاع أسعار الأراضي يعود جزئيًا إلى "عطش" السوق، ذكّر السيد دينه المستثمرين أيضًا بتوخي الحذر، فرغم أن السوق أصبح سوقًا نشطًا، إلا أن معاملات الأراضي لا تزال تفتقر إلى السيولة الكافية. بعض المناطق نشطة للغاية، ولكن هناك أيضًا مناطق يظهر فيها تضخم الأسعار بهدف التلاعب بالسوق.

من المحتمل جدًا أن يتواطأ المستثمرون للمشاركة في المزادات، مما يرفع أسعار الأراضي في المناطق المجاورة إلى مستوى السعر الجديد لتحقيق الربح. فضلًا عن أن هانوي منطقة حضرية رئيسية تتميز بمحدودية الأراضي وكثافة السكان، فإن المعروض العقاري لا يكفي دائمًا لتلبية الطلب، لذا من المحتمل جدًا أن يستغل المستثمرون هذه الحالة النفسية لتحقيق الربح.

سواءٌ أكان سعر الأرض مرتفعًا حقًا أم لا، علينا أن نهتم بمدى قدرة المستثمرين الفائزين على سداد الدفعة في المستقبل. وصرح السيد دينه قائلًا: "لا تزال قصة المزاد بدون عربون في ثو ثيم قائمةً لتُعطينا رؤيةً أكثر واقعيةً لحالة حمى الأراضي هذه".

خبراء يعربون عن مخاوفهم بشأن المخاطر المحتملة الناجمة عن "احتضان" الأرض (صورة: هوو ثانغ)

وفي تعليقه على أن أسعار المزادات العقارية المرتفعة من شأنها أن تجعل تكلفة إخلاء الموقع للمشاريع الجديدة أكثر تكلفة، أعرب السيد نجوين كوك آنه عن قلقه أيضًا من أن سعر المزاد الفائز أعلى من المتوسط ​​بنحو 2 إلى 3 مرات، مما قد يدفع أصحاب الأراضي في المنطقة المحيطة إلى التفكير في رفع سعر بيع أراضيهم.

كما أن ارتفاع أسعار الأراضي بشكل مفاجئ قد يؤدي إلى خلق اتجاه للمضاربة على الأراضي، حيث يسارع الكثير من الناس إلى شراء الأراضي على أمل الاستفادة من الارتفاع المستمر في أسعار الأراضي.

ومع ذلك، فإن هذا قد يؤدي إلى ركود الأموال في الأرض، بدلاً من تداولها في أنشطة اقتصادية أخرى.

وبحسب الخبير، فإنه بعد فترة صعبة يمر بها السوق، فإن النفسية العامة لمشتري العقارات والمستثمرين ستكون أكثر حذراً من ذي قبل.

لذلك، ينصح المشترين والمستثمرين بضرورة البحث في السوق بعناية والتعرف على تقلبات الأسعار من خلال مصادر معلومات موضوعية قبل اتخاذ قرار إنفاق الأموال على أي منتج.

يعتبر مزاد الأراضي في ثانه أواي شفافًا تمامًا ويتبع الإجراء الصحيح.

ردًا على المعلومات المتضاربة التي تفيد بأن تنفيذ المشروع وتحديد السعر الابتدائي وتنظيم مزاد حقوق استخدام الأراضي لـ 68 قطعة أرض في منطقة نجو با، قرية ثانه ثان، بلدية ثانه كاو، منطقة ثانه أواي في 10 أغسطس لم تكن شفافة، أرسلت لجنة الشعب في منطقة ثانه أواي للتو تقريرًا إلى لجنة الشعب في هانوي بشأن القضية المذكورة أعلاه.

وذكر التقرير أن المزاد تم تنظيمه وفقًا لأحكام قانون الأراضي لعام 2024، وقانون المزادات لعام 2016، وقرارات لجنة الشعب في هانوي المتعلقة بإصدار لوائح بشأن مزادات حقوق استخدام الأراضي لتخصيص الأراضي برسوم استخدام الأراضي أو تأجير الأراضي في هانوي.

أظهرت المراجعة أن إجمالي عدد العملاء الذين قدموا وثائق التسجيل للمشاركة في المزاد بلغ 1550 عميلاً، أي ما يعادل 4201 وثيقة. من بين هؤلاء، كان 1439 عميلاً مؤهلاً للمشاركة في المزاد، أي ما يعادل 3923 وثيقة.

ومن خلال فحص ومراجعة الوثائق ووثائق التوجيه الحالية، وجدت لجنة الشعب بمنطقة ثانه أواي أن عملية التنفيذ تم تنفيذها وامتثلت للتعليمات، مما يضمن الموضوعية والشفافية والامتثال للأنظمة القانونية، دون احتكار الأراضي أو رفع الأسعار أو التربح من خلال المزاد الأخير في بلدية ثانه كاو.

وأكدت لجنة الشعب بمنطقة ثانه أواي أن تنظيم تنفيذ المشروع، واستملاك الأراضي، وتطهير الموقع، وبناء البنية التحتية، وتحديد السعر الابتدائي واختيار منظمة المزاد؛ ونشر الوثائق وتنظيم مزاد حقوق استخدام الأراضي كان وفقًا لأحكام القانون؛ وتم تنظيم المزاد بصدق وعلنية وشفافية وإنصاف وموضوعية.

يُقدّم العملاء عروض أسعارهم وفقًا للطلب وظروف السوق. ويُجرى المزاد وفقًا للإجراءات، تحت إشراف الجهات الأمنية والشعب.

المصدر: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm