قلق بشأن قائمة أسعار الأراضي الجديدة في مدينة هوشي منه

الناس قلقون

من المتوقع أن تُصدر مدينة هو تشي منه، اعتبارًا من الأول من أغسطس، قائمة جديدة لأسعار الأراضي، مع تعديلها لترتفع من خمسة أضعاف إلى ما بين 20 و30 ضعفًا مقارنةً بقائمة أسعار الأراضي الحالية، وذلك حسب المنطقة. وتشهد المناطق النائية، مثل كان جيو، وكو تشي، وهوك مون، ونها بي...، أكبر زيادة.

قائمة تقديرية لأسعار الأراضي في بعض شوارع المنطقة الأولى.

فوجئت السيدة نجوين ثي هوين (من مقاطعة بينه ثانه) بخبر إعداد مدينة هو تشي منه مسودة لإصدار قائمة أسعار جديدة للأراضي وتطبيقها في بداية أغسطس. علمت بذلك قبل أيام قليلة فقط من خلال أصدقائها. اشترت السيدة هوين وصديقتها قطعة أرض في كوتشي، بعضها أرض سكنية، والباقي أرض للمحاصيل المعمرة. تخطط عائلتها لإضافة المزيد من الأراضي السكنية، ثم فصل ملكية الأرض.

مع الارتفاع المفاجئ والسريع لأسعار الأراضي في كوتشي، تشعر السيدة هوين بالقلق لعدم امتلاكها خطة مالية. فإذا تم حسابها وفقًا لخطة أسعار الأراضي الجديدة، فقد تخسر مئات الملايين من الدونغات الفيتنامية للحصول على أرض سكنية.

مثل السيدة هوين، تشعر السيدة تران ثي آنه (من مقاطعة هوك مون) بالقلق من ارتفاع قائمة أسعار الأراضي الجديدة بشكل كبير مقارنةً بالسعر الحالي. تعيش عائلتها على أرض أجدادها، ولم تُغيّر استخدام الأرض، ولم تُقسّمها. عاشت هي وزوجها مع والديهما لفترة طويلة، ولكن نظرًا لضيق ذات اليد، لم يتمكنا من إكمال إجراءات فصل السجل العقاري، والحصول على السجل الأحمر، ولم يُغيّرا استخدام الأرض. إذا طبّقت المدينة فجأةً سعر الأرض الجديد، تعتقد السيدة آنه أن عائلتها ستواجه صعوبة في إدارة شؤونها المالية وفصل السجل العقاري.

وبالإضافة إلى ذلك، ترغب السيدة آنه أيضًا في تأخير تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة لفترة أطول حتى يتمكن الناس من التعود عليها وحساب الخيارات المناسبة.

السيدة آنه والسيدة هوين هما الحالتان المتأثرتان مباشرةً بقائمة أسعار الأراضي الجديدة. ووفقًا لإدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هو تشي منه، ستؤثر قائمة أسعار الأراضي الجديدة على 12 فئة من السكان. وتُعدّ فئة إعادة التوطين الأقل تأثرًا، حيث ستضمن قائمة أسعار الأراضي المُعدّلة تشابه أسعار الأراضي المُحددة وتوافقها مع أسعار السوق.

ستتأثر المجموعات الإحدى عشرة المتبقية بشكل مباشر. ومن بينها، الحالتان الأكثر تأثرًا هما الأسر والأفراد المعترف بهم لحقوق استخدام الأراضي وتغيير غرض استخدامها.

ارتفعت أسعار الأراضي على العديد من الطرق في المنطقة المركزية في مدينة هوشي منه بنحو 5 أضعاف مقارنة بقائمة الأسعار الحالية (صورة توضيحية: هاي لونغ).

مع ذلك، ترى الوزارة أن حالات استقرار استخدام الأراضي قبل 15 أكتوبر/تشرين الأول 1993 لا تستلزم دفع رسوم استخدام الأراضي. في حال تجاوز مساحة الأرض الحد المسموح به، سيتم جمع قائمة أسعار الأراضي لعام 2005.

سيتم النظر في حالات استخدام الأراضي المتبقية بناءً على مصدر ووقت استخدام الأرض لتحديد معدل تحصيل مناسب. في مشروع مرسوم رسوم استخدام الأراضي وتحصيل إيجارات الأراضي الذي ستصدره الحكومة قريبًا، تتراوح نسبة التحصيل بناءً على الوقت بين 10% و50% من قائمة أسعار الأراضي المعدلة المتوقعة. بالإضافة إلى ذلك، سيتم إعفاء مستخدمي الأراضي المنتمين إلى أسر التأمينات، والمستحقين، والأسر الفقيرة من رسوم استخدام الأراضي وفقًا للوائح الحكومية.

هل تؤدي قائمة أسعار الأراضي الجديدة إلى زيادة أسعار السكن؟

صرح السيد فو هونغ ثانغ، مدير خدمات الاستشارات وتطوير المشاريع في مجموعة DKRA، بأن مسودة قائمة أسعار الأراضي زادت مقارنةً بإطار أسعار الأراضي بما يتراوح بين 5 و30 ضعفًا، إلا أن السعر الحالي يقارب 70% من سعر السوق. يخطئ الكثيرون في فهم أن قائمة أسعار الأراضي هي الضريبة التي يتعين على المواطنين دفعها عند تحويل الأراضي المخصصة للسكن، وهذا غير صحيح.

وقال تانج إن الضريبة ستكون لها معامل تعديل وطريقة حساب الضريبة، لذا نحتاج إلى انتظار المزيد من المراسيم والتعميمات من وكالات إدارة الدولة لحساب تكلفة الأشخاص الذين يضطرون إلى تغيير أغراض استخدام الأراضي بدقة.

بشكل عام، قيّم السيد ثانغ قائمة أسعار الأراضي الجديدة بأنها تؤثر على فئتين. بالنسبة للسكان، تؤثر قائمة أسعار الأراضي الجديدة على ضريبة تحويل استخدام الأراضي، ولكنها تزيد بمقدار 0.5 مرة إلى مرة واحدة فقط، حسب المنطقة.

بالنسبة للشركات، ستزيد قائمة أسعار الأراضي الجديدة من تكلفة إخلاء الموقع والتعويضات نظرًا لاقترابها من سعر السوق. سترتفع تكلفة استخدام الأرض، وسترتفع الضرائب والرسوم المصاحبة لها. تُشكل هذه العوامل سعر بيع العقارات، وسيرتفع السعر مستقبلًا.

ومع ذلك، من الناحية الإيجابية، أشار إلى أن قائمة أسعار الأراضي الجديدة تُظهر فعالية قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ الذي سيدخل حيز التنفيذ قريبًا، مما يُسهم في اختصار مدة تنفيذ المشاريع القانونية وتذليل العقبات القانونية. وخاصةً في مجال التعويضات والتخليص، حيث سيُسهّل على الشركات عند التعامل مع السوق التفاوض مع المواطنين.

ثانيًا، تم حل مسألة حساب رسوم استخدام الأراضي. حتى مع زيادة رسوم استخدام الأراضي، سيُختصر ذلك مدة تنفيذ المشاريع قانونيًا، وستوفر الشركات التكاليف المالية.

يتوقع السيد ثانغ أن تُسهم القوانين الثلاثة التي ستدخل حيز التنفيذ قريبًا في حل المشكلات القانونية للمشاريع، وتقصير مدة ترخيصها، مما يُمكّن الشركات من توفير التكاليف المالية وتكاليف إدارة الأعمال. وسيُسهم هذا في تحقيق التوازن في رسوم استخدام الأراضي، وبالتالي الحد من ارتفاع أسعار العقارات.

كما قيّم تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة اعتبارًا من 1 أغسطس، باعتباره جهدًا تبذله هيئة إدارة الدولة لتفعيل القوانين المتعلقة بالعقارات بسرعة. وسيُسرّع هذا الاختصار عملية انتعاش السوق. وبطبيعة الحال، ستُواجه الهيئة ردود فعل متباينة من السوق عند إصدارها مشاريع وتعاميم وقرارات إرشادية.

يعتقد أن الجهات الحكومية ستُجري التعديلات اللازمة لتسهيل التطبيق العملي. ولا بد من وجود ردود فعل متعددة الأبعاد، تُظهر اهتمام المشاركين في السوق.

ويقول الخبراء إن أسعار العقارات سترتفع مع ارتفاع أسعار الأراضي (صورة: ترينه نجوين)

وفي مؤتمر صحفي عقد مؤخرا، أوضح رئيس إدارة الموارد الطبيعية والبيئة التطبيق الفوري لقائمة أسعار الأراضي الجديدة اعتبارا من الأول من أغسطس.

قال السيد نجوين توان ثانغ - مدير إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هوشي منه - إن قانون الأراضي لعام 2024، الذي سيتم تطبيقه قريبًا، ينص على أن قائمة أسعار الأراضي التي أصدرتها اللجنة الشعبية الإقليمية وفقًا للقانون القديم ستستمر في التطبيق حتى نهاية عام 2025. إذا لزم الأمر، ستقرر اللجنة الشعبية الإقليمية تعديل قائمة أسعار الأراضي لتناسب الوضع الفعلي في المنطقة.

بناءً على هذه اللائحة، ترى اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه أن قائمة أسعار الأراضي لعام ٢٠٢٠ لم تعد مناسبة. بالإضافة إلى ذلك، من الضروري إصدار أسعار أراضي إعادة التوطين وفقًا لقانون الأراضي الجديد.

لذلك، في مطلع يوليو، كلفت اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه إدارة الموارد الطبيعية والبيئة برئاسة والتنسيق مع الإدارات والفروع والمحليات لصياغة قائمة أسعار أراضي منقحة. لن تتضمن قائمة أسعار الأراضي الجديدة مُعامل تعديل، بل إطارًا سعريًا واحدًا فقط، وستشمل أسعار أراضي إعادة التوطين وفقًا لقانون الأراضي الجديد.

عند سؤاله عن تأثير زيادة قائمة أسعار الأراضي على أسعار العقارات، قال السيد نجوين توان ثانغ إن هذه المعلومات غير صحيحة. وأضاف أن أساس إعداد قائمة أسعار الأراضي يعتمد على بيانات السوق وقاعدة أسعار الأراضي، حيث تتوفر بيانات على مر السنين من إدارة الضرائب في مدينة هو تشي منه ومكتب تسجيل الأراضي في المدينة.

قائمة الأسعار هذه هي تحديث لبيانات المعاملات الفعلية، وقد عدّلتها إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هو تشي منه، ولن ترفع أسعار العقارات، بل على العكس، يعكس السعر السعر الحقيقي للمعاملات في المدينة. كما أفادت الإدارة بأن سعر الأرض الذي قدمته إلى اللجنة الشعبية للمدينة يُمثل حوالي 70% من سعر السوق الحالي.

أضاف ممثل عن إدارة اقتصاد الأراضي (إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هو تشي منه) أن قائمة أسعار الأراضي الجديدة لا تؤثر على تكاليف مستلزمات المشروع، وبالتالي لا ترفع أسعار العقارات. كما أن أسعار العقارات تخضع لقانون العرض والطلب، وليس لارتفاع أو انخفاض قائمة أسعار الأراضي هذه.

وبالنسبة للحالات التي يقدم فيها الأشخاص إجراءات الأراضي قبل الأول من أغسطس/آب هذا العام، قال ممثل إدارة الموارد الطبيعية والبيئة إن الوكالة ستطبق قائمة أسعار الأراضي عند استلام الوثائق كاملة.

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/ban-khoan-voi-bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-20240801062107160.htm