مليون شقة سكنية اجتماعية عالقة في صندوق رأس المال والأراضي

عنق الزجاجة في العرض

في 19 مايو، عقدت وزارة البناء مؤتمرًا لنشر مشروع الاستثمار في بناء ما لا يقل عن مليون شقة سكنية اجتماعية (CH) للأشخاص ذوي الدخل المحدود وعمال المناطق الصناعية في الفترة من 2021 إلى 2030 (المشروع). ووفقًا لوزارة البناء، كشف تنفيذ سياسات الإسكان الاجتماعي عن بعض أوجه القصور في تخطيط تخصيص الأراضي لتطوير الإسكان الاجتماعي؛ آليات وسياسات لتشجيع تطوير الإسكان الاجتماعي وإسكان العمال (NOCN)... قدمت وزارة البناء وأصدر رئيس الوزراء مشروعًا يحدد تطوير الإسكان الاجتماعي للأشخاص ذوي الدخل المحدود وعمال المناطق الصناعية كإحدى المهام الرئيسية في التنمية الاجتماعية والاقتصادية للبلاد. والهدف هو السعي لتحقيق ما مجموعه حوالي مليون وحدة سكنية في المحليات بحلول عام 2030.

إن المعروض من المساكن الاجتماعية نادر، وبالتالي فإن حزمة الائتمان التفضيلية البالغة 120 مليار دونج لم تولد أي ديون مستحقة.

منها، ستُنجز المرحلة 2021-2025 حوالي 428,000 وحدة سكنية؛ بينما ستُنجز المرحلة 2025-2030 حوالي 634,200 وحدة سكنية. وفي الوقت نفسه، سيتم تحديد أهداف محددة لإتمام مشاريع الإسكان الاجتماعي في كل مرحلة (2022-2025 و2025-2030). ولنجاح تنفيذ المشروع، من الضروري تحديد الصعوبات والعقبات لإيجاد الحلول، أي "إيجاد الداء المناسب لإيجاد الدواء المناسب".

خلال المؤتمر، صرّح السيد نجوين شوان باك، نائب مدير إدارة الائتمان للقطاعات الاقتصادية في بنك الدولة، بأن الحكومة وافقت على حزمة ائتمانية بقيمة 120 ألف دونج، تُقدّم قروضًا تفضيلية للمستثمرين ومشتري المساكن الاجتماعية والصناعية، ولكن بعد شهرين من التنفيذ، لم يتم صرف المبلغ. وحتى الآن، لم يتلقَّ بنك الدولة قائمة بالمشاريع وفقًا لتعليمات وزارة الإنشاءات، وبالتالي لا توجد ديون مستحقة بموجب برنامج القروض البالغة قيمته 120 ألف دونج.

وفقًا للسيد باك، تواجه اللوائح الحالية المتعلقة بشروط شراء المساكن الاجتماعية العديد من الشكاوى، منها أن شروط الإقامة والدخل غير الخاضعة لضريبة الدخل الشخصي لم تعد مناسبة في ظل ارتفاع أسعار المساكن. وستكون هذه الصعوبات والمشاكل أيضًا الأسباب الرئيسية التي تؤثر على القدرة على استيعاب برنامج الائتمان البالغ 120 ألف مليار دونج.

لتطبيق حزمة الـ 120,000 مليار دونج، طلب ممثل بنك الدولة من الوزارات والفروع مراجعة وتعديل الوثائق القانونية ذات الصلة لإزالة العوائق القانونية والإجراءات والعمليات في الاستثمار وبناء المساكن الاجتماعية والصناعية، وزيادة عرض هذا القطاع العقاري في السوق، وتلبية الاحتياجات الفعلية للشعب. كما ينبغي على اللجان الشعبية في المحافظات والمدن الاهتمام بترتيب صناديق الأراضي لتطوير المساكن الاجتماعية؛ والإعلان الفوري عن قائمة المشاريع لتمكين المستفيدين من الحصول على قروض من البنوك التجارية؛ وتكثيف الدعاية لبرنامج قروض الـ 120,000 مليار دونج لدى مستثمري مشاريع المساكن الاجتماعية والصناعية، وكذلك لدى السكان المحليين.

في غضون ذلك، أشارت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة إلى أن سبب نقص الإسكان الاجتماعي هو أن 20٪ من صندوق الأراضي في المناطق الحضرية الجديدة ومشاريع الإسكان التجاري لم يتم تنفيذه بشكل كامل أو لم يتم استخدامه للغرض الصحيح. لا يزال نقص صندوق الأراضي للاستثمار في بناء المساكن الاجتماعية في المواقع المناسبة في المدن الكبرى والمجمعات الصناعية أمرًا شائعًا. لم تولي العديد من اللجان الشعبية الإقليمية اهتمامًا حقيقيًا لصندوق الأراضي لتطوير الإسكان الاجتماعي، لذلك من الضروري ربط مسؤولية القيادة بهذه القضية. ينص مشروع قانون الأراضي المعدل حاليًا على أن مشاريع الإسكان الاجتماعي هي حالات تسترد فيها الدولة الأراضي من أجل التنمية، من أجل المصلحة الوطنية، وتُعفى من رسوم استخدام الأراضي. في الحالات التي تُعفى فيها رسوم استخدام الأراضي، ليست هناك حاجة لإجراء إجراءات المزاد، وحساب رسوم استخدام الأراضي ... لذلك سيكون الأمر أكثر ملاءمة.

إن العرض من المساكن الاجتماعية في هانوي نادر، لذا فإن مشروع الإسكان الاجتماعي المسمى NHS Trung Van في منطقة نام تو ليم لديه آلاف الطلبات للشراء، مما يتطلب من الناس الوقوف في طوابير طويلة.

يشكو السكان المحليون من العديد من الصعوبات.

في المؤتمر، أشار السيد تران هوانغ كوان، مدير إدارة البناء في مدينة هو تشي منه، إلى أن تطوير الإسكان الاجتماعي في المدينة لا يزال يواجه العديد من المشاكل، مثل إجراءات الاستثمار المعقدة، وإجراءات الموافقة على التخطيط التفصيلي بمقياس 1/500، وتخصيص الأراضي، وحساب رسوم استخدام الأراضي. إضافةً إلى ذلك، بالإضافة إلى تطبيق إجراءات الإعفاء من رسوم استخدام الأراضي والودائع، كما هو الحال في الإسكان التجاري، يجب على مشاريع الإسكان الاجتماعي اتخاذ إجراءات إضافية، مثل تقييم أسعار البيع، وتأكيد المشترين، والمشترين بالتقسيط، وتدقيق التكاليف لتحديد الأرباح القياسية. في مشاريع الإسكان التجاري والمناطق الحضرية التي تخصص 20% من صندوق الأراضي لبناء المساكن الاجتماعية، لا توجد لوائح تُنظّم تحديد تكاليف تعويضات إخلاء الموقع، وتكاليف الاستثمار في البنية التحتية، وتخصيص هذه التكاليف لصندوق الأراضي لبناء المساكن الاجتماعية.

من المقرر أن تبدأ أسعار الشقق في بينه دينه من 500 مليون دونج فقط

في صباح يوم 19 مايو/أيار، أقامت اللجنة الشعبية لمقاطعة بينه دينه حفل وضع حجر الأساس لمشروع إسكان في المنطقة المؤسسية النقابية المُخطط لها. وحضر الحفل السيدة ترونغ ثي ماي، عضو المكتب السياسي، والأمين الدائم للأمانة العامة، ورئيسة اللجنة التنظيمية المركزية، وقيادات اللجنة المركزية ومقاطعة بينه دينه.

مشروع الإسكان في منطقة المؤسسات النقابية التجارية الإقليمية في بينه دينه هو المشروع الوحيد الذي طوره الاتحاد العام الفيتنامي للعمل في بينه دينه، بالاشتراك مع شركة IEC للإنشاءات والاستثمار الكهروميكانيكي المساهمة كمستثمر؛ وقد بُني في منطقة لونغ فان الحضرية، حي تران كوانغ ديو (مدينة كوي نهون)، بمساحة إجمالية تبلغ 37,617 مترًا مربعًا، باستثمار إجمالي يزيد عن 1,100 مليار دونج فيتنامي. يهدف المشروع إلى بناء منطقة سكنية مخصصة حصريًا للعمال وأعضاء النقابات والعمال العاملين في المناطق الصناعية. وقد أُنشئ المشروع في إطار مشروع "الاستثمار في بناء المؤسسات النقابية في المناطق الصناعية ومناطق معالجة الصادرات" الذي وافق عليه رئيس الوزراء ونفذه الاتحاد العام الفيتنامي للعمل.

يتألف المشروع من أربعة مبانٍ شاهقة الارتفاع تضم 1500 شقة، بمساحات مرنة تتراوح بين 50 و70 مترًا مربعًا، وبأسعار بيع تتراوح بين 500 و700 مليون دونج للشقة. ومن المتوقع تسليم أول دفعة من الشقق في الربع الأخير من عام 2024.

وأضاف السيد فام آنه توان، رئيس اللجنة الشعبية لمقاطعة بينه دينه: "في الفترة المقبلة، ستواصل المقاطعة تنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي وفقًا للخطة، وخاصة الإسكان للعمال؛ مصممة على الاستثمار في بناء حوالي 12900 وحدة سكنية اجتماعية في الفترة حتى عام 2025، أي قبل 5 سنوات من الموعد المحدد الذي حدده رئيس الوزراء لمقاطعة بينه دينه في مشروع الاستثمار في بناء ما لا يقل عن مليون وحدة سكنية اجتماعية للأشخاص ذوي الدخل المنخفض وعمال المناطق الصناعية في الفترة 2021-2030 المعتمد في 3 أبريل 2023".

ثانه كوان

وفقاً للسيد كوان، فإن أعمال التعويضات وتطهير المواقع في بعض مشاريع الإسكان الاجتماعي صعبة للغاية وتستغرق وقتاً طويلاً، كما أن تقدم تنفيذ المشاريع بطيء، بل مستحيل. كما أن رأس المال طويل الأجل بأسعار فائدة تفضيلية، والمخصص لدعم المستثمرين في الاقتراض للاستثمار في مشاريع الإسكان الاجتماعي، ولإقراض المستفيدين من سياسات الإسكان الاجتماعي لشراء المنازل، غير مستقر، ولا يتماشى مع التوقيتات المحددة، والإجراءات معقدة للغاية، مما يُصعّب استيفاء المعايير. كما أن إجراءات تعديل مخططات تقسيم المناطق بمقياس 1/2000 والمخططات التفصيلية بمقياس 1/500 صعبة للغاية وتستغرق وقتاً طويلاً. ولم تنشئ الدولة بعد آلية لتعبئة الموارد من الفئات المحتاجة إلى مساكن اجتماعية لتكوين رأس مال استثماري لبناء المساكن الاجتماعية من خلال البنوك أو صناديق الائتمان أو نماذج صناديق الادخار السكني.

فيما يتعلق بالحلول، قال السيد كوان إن مدينة هو تشي منه تُراجع وتُخطط خطط استخدام الأراضي، وتضمن تخصيص أراضٍ كافية لتنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي والإسكان الصناعي وفقًا للقانون؛ وتُعلن وتُعرّف الشركات بصناديق استثمار أراضي الإسكان الاجتماعي لأغراض البحث ومقترحات الاستثمار. كما أصدرت المدينة حلولاً مُحددة، تُختصر فيها الإجراءات الإدارية لتخصيص الأراضي وتأجيرها، وتحويل أراضي زراعة الأرز وبعض أنواع الأراضي الأخرى (غير السكنية) إلى مشاريع استثمارية في الإسكان الاجتماعي.

صرح السيد دونج دوك توان، نائب رئيس لجنة هانوي الشعبية، بأن مدينة هانوي قد حددت هدفًا لتطوير حوالي 1.2 مليون متر ^مربع من مساحات الإسكان الجديدة بحلول عام 2025، وتستعد للاستثمار في عدد من مناطق الإسكان الاجتماعي المركزة. وأوضح السيد توان أن اللائحة الإلزامية بشأن تخصيص الأراضي لتطوير الإسكان الاجتماعي لا تزال تعاني من العديد من أوجه القصور. على سبيل المثال، فإن المشاريع الواقعة بعيدًا عن مركز هانوي مثل با في وأونغ هوا وماي دوك... غير مناسبة للإسكان الاجتماعي. أو مشاريع الإسكان التجاري التي يزيد حجمها عن هكتارين والتي لا يزال يتعين عليها تخصيص 20٪ من صندوق الأراضي للإسكان الاجتماعي غير مناسبة ومجزأة. ومع ذلك، إذا كنت لا ترغب في التخصيص، فلا يزال يتعين عليك إبلاغ رئيس الوزراء للنظر في دفع رسوم استخدام الأراضي بدلاً من بناء المنازل، مما يؤدي إلى إجراءات طويلة لا داعي لها. وتأمل هانوي في الترتيب بشكل استباقي لصناديق الأراضي البديلة لبناء المساكن الاجتماعية لهذه المشاريع في مناطق الإسكان الاجتماعي المركزة. وفي الوقت نفسه، تم تفويض مدينة هانوي بتعديل تخطيط المناطق الصناعية ومناطق معالجة الصادرات لتكملة أموال الأراضي لبناء المساكن الاجتماعية للإيجار.

لم يتم تحقيقها بعد، حوافز غير جذابة

أقرّ وزير البناء، نجوين ثانه نغي، بأنّ هدف تطوير الإسكان الاجتماعي لم يتحقق في الماضي مقارنةً بالهدف المنشود. وتضمّ آلية السياسات التي تُنظّم تطوير الإسكان الاجتماعي بعض الجوانب التي لم تستوفِ المتطلبات، ولم تُواكب الواقع، ولم تُستكمل في الوقت المناسب. وتُنفّذ إجراءات الاستثمار والبناء، وإدارة عمليات الشراء والبيع، وسياسات الشراء والبيع عبر خطوات ومراحل عديدة، وقد طالت مدتها. كما أنّ سياسات الحوافز للمستثمرين ليست جذابة بما يكفي، ولا تزال ميزانية الدولة تواجه صعوبات في ترتيب القروض التفضيلية، وتحتاج المحليات إلى إيلاء المزيد من الاهتمام. وتُعدّ الوزارة حاليًا قرارًا بشأن الإسكان الاجتماعي لتقديمه إلى الحكومة والأمانة العامة لإصداره، وذلك لتعزيز قيادة الحزب في تطوير الإسكان لذوي الدخل المحدود والعمال.

---

تحتاج المحليات إلى إيلاء المزيد من الاهتمام للإسكان الاجتماعي

تحتاج المحليات إلى آليات وحلول محددة لاختصار الإجراءات الإدارية المتعلقة بإنشاء المشاريع، والموافقة عليها، وتخصيص الأراضي، وتأجيرها، وتخليص الموقع، وإجراءات الاستثمار في البناء، وغيرها. كما تحتاج المحليات إلى موازنة وتخصيص ميزانياتها لتشجيع وتوفير حوافز إضافية لدعم وتشجيع وجذب الشركات للاستثمار في بناء المساكن الاجتماعية. بالإضافة إلى ذلك، تحتاج المحليات إلى مراجعة وتنسيق الوزارات والهيئات المعنية لحل المشاريع التي واجهت مشاكل قانونية في الفترة الأخيرة، وذلك لتوفير هذه الموارد، وخاصةً المشاريع ذات الأراضي النظيفة التي يمكن البدء في البناء فورًا، مما يوفر موارد كافية للسوق.

نائب وزير البناء نجوين فان سينه

لا توجد تعليمات حول كيفية استخدام الأموال لسداد التزامات السكن الاجتماعي.

لا يتضمن القانون حتى الآن توجيهات بشأن استخدام الأموال المُحصّلة من المشاريع التجارية التي تُفي بالتزاماتها بتطوير الإسكان الاجتماعي عن طريق الدفع. لذلك، ينبغي على الوزارات المركزية والفروع إصدار توجيهات عاجلة بشأن إدارة هذه الأموال واستخدامها. ينبغي وضع آلية لاختصار مدة اختيار المستثمرين لمشاريع الإسكان عمومًا، ومشاريع الاستثمار في بناء المساكن الاجتماعية خصوصًا. في حال اختيار المستثمرين عن طريق المناقصات، ينبغي أن تكون هناك إجراءات مناقصة منفصلة (إجراءات مُبسّطة، مُختصرة، ومدة تنفيذ) لنوع الإسكان الاجتماعي.

السيد دونغ دوك توان، نائب رئيس لجنة الشعب في هانوي

هناك العديد من النواقص في تطوير السكن الاجتماعي

الطلب على المساكن الاجتماعية ومساكن العمال المحليين كبير جدًا، إلا أن آلية تطوير هذا النوع من المساكن لا تزال تعاني من العديد من العيوب، مثل قلة عدد المستفيدين، وتعقد إجراءات شراء وبيع المساكن الاجتماعية. يجب أن تخضع عملية تحديد سعر المساكن الاجتماعية قبل بيعها أو تأجيرها أو تأجيرها للمشاريع التي تُستثمر فيها أموال من ميزانية الدولة لتقييم الجهات المحلية، وهو أمر طويل ومكلف. يواجه حشد رأس المال لمشاريع الإسكان الاجتماعي صعوبات عديدة بسبب محدودية رأس المال الحكومي الداعم، وصعوبة حصول مستثمري هذه المشاريع على التمويل اللازم.

السيد نجوين فان دانه، نائب رئيس اللجنة الشعبية لمقاطعة بينه دونغ

---

وفقًا لنائب وزير البناء نجوين فان سينه، فقد أكملت الوزارة مشروع قانون الإسكان المنقح، الذي وافقت عليه الحكومة وسيتم تقديمه إلى الجمعية الوطنية في الدورة الخامسة للجمعية الوطنية الخامسة عشرة. وبناءً على ذلك، اقترحت وزارة البناء أن تقدم الحكومة إلى الجمعية الوطنية للسماح بسياسات الإسكان الاجتماعي لتسري بعد فترة وجيزة من سريان قانون الإسكان المنقح (المتوقع من 1 يناير 2024)، بما في ذلك مجموعة من السياسات بشأن: المستفيدين والشروط؛ والتخطيط وتخصيص الأراضي لتطوير الإسكان الاجتماعي؛ واختيار المستثمرين؛ وإجراءات تنفيذ المشاريع؛ والسياسات التفضيلية للدولة، وما إلى ذلك. وفي الوقت نفسه، ستكون هناك سياسات منفصلة بشأن سكن العمال وإسكان القوات المسلحة للحصول على آليات لتشجيع وتوفير حوافز للتنمية.

في الفترة المقبلة، ستواصل الوزارات والهيئات التنسيق مع هيئات الجمعية الوطنية لاستكمال وإصدار قانون الإسكان المعدل بما يتماشى مع قانون الأراضي المعدل، وقانون المناقصات المعدل، وقانون الضرائب، وغيرها. كما سيتم رفع تقرير إلى رئيس الوزراء لعرضه على اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية للنظر في خطة الاستثمار العام متوسطة الأجل للفترة 2021-2025 والفترة 2026-2030 واستكمالها، وذلك لتنفيذ سياسة الإسكان الاجتماعي. كما سيتم التنسيق والتوجيه لتوجيه المحليات ومؤسسات الائتمان للإقراض والصرف بسرعة، مع التركيز على المجالات الرئيسية والمجالات المناسبة للشركات والمشاريع العقارية التي تستوفي الشروط وفقًا للقانون؛ وإعطاء الأولوية لمحفظة قروض مشاريع الإسكان الاجتماعي لضمان الأمن الاجتماعي، وفقًا للسيد سين.

رابط المصدر: https://thanhnien.vn/1-trieu-can-ho-nha-o-xa-hoi-ach-tac-von-quy-dat-185230519224040065.htm