Kırmızı kitabı olmayan araziye yatırım yaparken dikkatli olun.

2024 tarihli Revize Edilmiş Arazi Kanunu, 1 Ağustos'tan itibaren yürürlüğe girmek üzere TBMM'de onaylandı. Birçok kişinin merak ettiği konulardan biri de, arazi kullanım hakkı belgesi olmayan arazilere arazi kullanım hakkı belgesi (kırmızı kitap) verilmesine ilişkin düzenleme.

Önleyici avlanma

Özellikle, revize edilen Tapu Kanunu'nun 138. maddesi, tapu kanunlarını ihlal etmeyen ve 1 Temmuz 2014 tarihinden önce yetkisiz olarak arazi tahsisi yapılan haneler ve kişilerin tapu kullanım hakkı belgesi verilmesi için değerlendirileceğini hükme bağlamaktadır. Bu kanun ayrıca, tapu kullanım hakkı belgesi verilmesi için değerlendirilen birçok durumu da özetlemektedir.

Birçok görüş, yukarıdaki düzenlemenin yürürlüğe girmesiyle, atalarından kalma ve istikrarlı bir şekilde kullanılan arazi kullanımları için arazi kullanım hakkı belgesi verilmesi sorununu çözeceğini söylüyor. Bu tür durumlar, özellikle kırsal alanlarda hâlâ yaygın.

Gayrimenkul piyasasının durgunluğu nedeniyle çoğu yatırım kanalı cazip gelmiyor, bazıları kırsal kesimde kırmızı kitapsız arazi satın alma riskini göze alarak, Tapu Kanunu yürürlüğe girdiğinde arazinin kırmızı kitaplı olacağı, satış fiyatının kat kat artacağı beklentisiyle hareket ediyor.

Dak Nong ilinin Dak G'long ilçesine bağlı Quang Khe komününde çok sayıda kişi kırmızı kitabı olmayan arazi satın almak istiyor.

Dak Nong eyaletinde emlak komisyoncusu olan Bay Bui Cong, Nguoi Lao Dong Gazetesi muhabiriyle yaptığı röportajda, son birkaç ayda birçok müşteriden kırmızı kitapsız tarım arazisi satın almak için "sipariş" aldığını söyledi. Bay Cong'a göre, müşteriler çoğunlukla yeşil kitaplı (ormanlık arazi), kırmızı kitapsız ancak uzun süredir ikamet edenlere ait arazi veya arazi sınırı olan (arazi sınırları ölçülüp işaretlenmiş) arazi talep ediyor. Bay Cong, "Ho Chi Minh City ve Hanoi'de iki müşteriye iki parsel arazi satışı için aracılık ettim. Kitapsız tarım arazisi satın aldılar ve satın aldıktan sonra hemen sınırlarını belirlediler. 1 Ağustos'ta yeni yasa yürürlüğe girdiğinde kitapların çıkmasını beklemek için satın aldıklarını söylediler," dedi.

Bay Cong'a göre, kırmızı kitaplı olmayan orman ve tarım arazileri şu anda çok ucuz, sadece 400-500 milyon VND/ha (10.000 m2). Kırmızı kitaplı arazi ise 2-3 kat daha pahalı.

"Eskiden, belgesiz tarım arazilerinden bahsederken herkes korkardı çünkü evrak işlerini halledemeyeceklerinden endişe ediyorlardı. Sadece yerel halk, tarım arazilerini alıp satardı. Son zamanlarda birçok kişi avlanmaya ve bana bulmamı söylemeye geldi. Belki de yeni yasanın sertifika verilmesine izin verdiğini ve bu tür arazilerin fiyatının çok ucuz olduğunu biliyorlardır, bu yüzden çok fazla arazi satın almak istiyorlardır," diye vurguladı Bay Cong.

Benzer şekilde, Binh Phuoc ve Tay Ninh'de bir emlak komisyonculuğu şirketinin çalışanı olan Bayan Kim de son zamanlarda birçok kişinin tarımsal amaçlı geniş araziler satın almak için iletişime geçtiğini, hatta bazılarının fiyatı uygun olduğu sürece kırmızı kitapsız arazi satın almak istediğini söyledi. "Geçen hafta şirketim, Binh Phuoc eyaletinin Loc Ninh bölgesinde, durian ve diğer bazı meyve ağaçlarının yetiştirildiği 12 hektardan fazla bir arazi için danışmanlık hizmeti aldı ve 7 milyar VND'den fazla bir fiyata satın alma işlemini tamamladı. Bu 12 hektarın sadece 3 hektarında kırmızı kitap var, geri kalanı henüz tescil edilmedi" dedi Bayan Kim.

Riskli bir eğilim

SENLAW Hukuk Bürosu'ndan Avukat Nguyen Phuong Lien, yürürlüğe girecek olan yeni Arazi Kanunu'nun vatandaşlara tapu verilmesini kolaylaştıracağını söyledi. Ancak tapusuz arazi satın almak riskli ve macera dolu bir yatırım şeklidir. Vatandaşların ve yatırımcıların bu trendi takip ederek arazi alıp satarken artılarını ve eksilerini göz önünde bulundurmaları gerekiyor. "Yasal belgeleri olmayan araziler, devlet tarafından tanınan haklara sahip arazilerden genellikle çok daha ucuzdur. Ancak birçok riski de beraberinde getirir; örneğin, yasal belgeleri olmayan arazi satın alırken, alıcının arazinin menşeini, arazi parsel bilgilerini ve planlama durumunu doğrulaması zordur. Ayrıca, arazi kullanım hakkı belgesi olmadığı için, alıcının arazinin ihtilaflı veya tecavüze uğramış olmadığından, çakışan arazi satışları ve mülkiyet anlaşmazlıkları olup olmadığından emin olması zordur. Bu durumda alıcı, satıcının dürüstlüğüne güvenir. Aksi takdirde, alıcının arazi kullanıcısı olarak temel hakları kısıtlanır çünkü araziyi devredemez, bağışlayamaz, miras alamaz, ipotek ettiremez, arazi kullanım amacını değiştiremez, kiralayamaz... Arazi üzerine inşaat yapmak isterlerse, arazi kullanım amacına uygun dönüşüm başvurusunda bulunmak ve arazi kullanım hakkı belgesinin verilmesi için prosedürlerin tamamlanmasını da beklemeleri gerekir..." - avukat Lien analiz etti.

Gayrimenkul sektöründe çalışan Real Estate Financial Services Company (FINA) Genel Müdürü Dr. Pham Anh Khoi, gayrimenkul ve arazi ticaretiyle ilgili yasaların ancak 1 Ağustos'tan sonra yürürlüğe gireceğini ve uygulanacağını belirterek, bazı kişilerin kırmızı kitap olmadan arazi satın almak için "kısayollar" kullanma kararlarının etkinliğini değerlendirebileceğimizi söyledi.

"Herkes tarım arazilerinin, özellikle de belgesiz arazilerin çok ucuz olduğunu biliyor. Belge verilirse fiyatı kat kat artacaktır. Ancak belgesiz arazinin herhangi bir planlamaya tabi olup olmadığı, ihtilaflı olup olmadığı veya belgelendirilip belgelendirilmeyeceği konusunda kimse emin değil mi?

Tarım arazileri, tarım amaçlı kullanıldığında, tarımsal üretimde ileri teknolojiye yatırım yaparak ekonomik verimliliği artırmanın büyük bir potansiyeli vardır. Tarım arazisi, sertifikasız arazi satın alıp daha sonra kullanım amacını değiştirmek, parsellere bölüp satmak isteyenler için ise Tapu Kanunu ve gayrimenkulle ilgili diğer kanunlarda bu durum zor ve teşvik edici olmayacaktır" - diye yorumladı uzman.

Aslında, gayrimenkul ve finans uzmanları, atıl parası olanlara ve gayrimenkul yatırımcılarına, uzak ve çevre illerde gayrimenkule yatırım yapmadan önce dikkatlice düşünmelerini defalarca tavsiye etmiştir. Yatırım yapmadan önce, özellikle öngörülebilir riskler olmak üzere ekonomik verimlilik, değerlendirme kapasitesi, potansiyel avantajlar, nakit akışı, kârlılık, likidite vb. göz önünde bulundurulmalıdır.

Kaynak: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm