ค้นหาโซลูชั่นอสังหาฯเพิ่มเติม

ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2024 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามมีการเปลี่ยนแปลงในเชิงบวกหลายประการ ซึ่งสะท้อนให้เห็นจากการฟื้นตัวของอุปทาน ราคาขาย และความต้องการที่เพิ่มขึ้นจากผู้ซื้อ นอกจากนี้ โครงการและบริษัทอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากยังสร้างผลงานผ่านกิจกรรมเฉพาะ ซึ่งนำความมีชีวิตชีวาใหม่มาสู่ตลาด

การเปลี่ยนแปลงในเชิงบวก

ตามรายงานของ Savills Vietnam ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2024 อพาร์ตเมนต์ราคาสูงกว่า 4,000 ล้านดองคิดเป็น 70% ของจำนวนอพาร์ตเมนต์ทั้งหมดที่ขายได้ โดยราคาอพาร์ตเมนต์ในเมืองใหญ่ เช่น ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยในฮานอย ราคาอพาร์ตเมนต์ใหม่เพิ่มขึ้น 6% แตะที่ราคาเฉลี่ย 69 ล้านดอง/ตร.ม. ในขณะที่ในโฮจิมินห์ซิตี้ ราคาอพาร์ตเมนต์ใหม่พุ่งสูงถึง 68 ล้านดอง/ตร.ม. การปรับตัวสูงขึ้นของราคาแสดงให้เห็นถึงความร้อนแรงและความต้องการที่สูงของตลาด

โครงการอพาร์ตเมนต์หรูที่เพิ่งเปิดตัวในฮานอยและโฮจิมินห์ได้รับความสนใจจากลูกค้าเป็นอย่างมาก โดยมีอัตราการดูดซับสูงถึง 60-80% โครงการเหล่านี้ไม่เพียงแต่ช่วยเพิ่มอุปทานเข้าสู่ตลาดเท่านั้น แต่ยังดึงดูดผู้อยู่อาศัยจำนวนมากได้ด้วยโครงสร้างพื้นฐานที่ทันสมัยและการเชื่อมต่อการจราจรที่สะดวกสบาย

บริษัทขนาดใหญ่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ เช่น Vingroup, Novaland, Sun Group... ต่างก็มีความคืบหน้าอย่างมากในการดำเนินโครงการและส่งเสริมกิจกรรมทางธุรกิจ ตัวอย่างทั่วไปคือ Hoa Binh Construction Group Corporation ซึ่งเป็นผู้รับเหมาก่อสร้างรายใหญ่ที่สุดรายหนึ่งในภาคการก่อสร้าง ซึ่งได้รับการสนับสนุนจากธนาคารเพื่อการลงทุนและการพัฒนาเวียดนาม ( BIDV ) ด้วยการขยายวงเงินสินเชื่อสูงสุดถึง 4,000 พันล้านดอง ซึ่งไม่เพียงช่วยให้ Hoa Binh เอาชนะช่วงเวลาที่ยากลำบากได้เท่านั้น แต่ยังเป็นสัญญาณเชิงบวกของการฟื้นตัวของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ด้วย

โครงการซูเปอร์โปรเจคของ Aqua City (Dong Nai) และ NovaWorld Phan Thiet (Phan Thiet) ในเครือ Novaland Group ได้มีการบันทึกการฟื้นตัวในระดับหนึ่งโดยมีปริมาณธุรกรรมที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องหลังจากที่ปัญหาทางกฎหมายได้รับการแก้ไขในที่สุด

การเปลี่ยนแปลงในเชิงบวกของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 ไม่เพียงแต่มาจากการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจและความต้องการที่แท้จริงของประชาชนเท่านั้น แต่ยังมาจากการขจัดอุปสรรคทางกฎหมายอีกด้วย การประกาศใช้กฎหมายที่ดิน 2567 กฎหมายที่อยู่อาศัย 2566 และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 2566 ได้สร้างช่องทางทางกฎหมายที่โปร่งใสมากขึ้นสำหรับธุรกิจและนักลงทุน กฎระเบียบเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าที่ดิน ขั้นตอนการอนุญาต และการอนุมัติสถานที่ได้รับการปรับปรุงอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งช่วยลดอุปสรรคทางกฎหมายที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มักพบเจอ

ตัวอย่างเช่น โครงการอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ประสบปัญหาเกี่ยวกับการออกใบอนุญาตสำหรับการสร้างชั้นใต้ดินที่ได้รับการแก้ไขแล้ว การตัดสินใจ 3803/QD-UBND และการตัดสินใจ 3804/QD-UBND ของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์เป็นพื้นฐานสำหรับการอนุมัติแผนแม่บทเพื่อมุ่งสู่การดำเนินการปรับปรุงใบอนุญาตการก่อสร้างที่ปรับปรุงแล้วสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่... ด้วยการตัดสินใจเหล่านี้ คาดว่าปัญหาทางกฎหมายในโครงการต่างๆ ในนครโฮจิมินห์จะได้รับการแก้ไขอย่างค่อยเป็นค่อยไป

นายเหงียน ตวน ทัง ผู้อำนวยการกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมของนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า กฎหมายที่ดินปี 2024 และพระราชกฤษฎีกา 71/2024 ที่ควบคุมราคาที่ดินได้ขจัดอุปสรรคสำหรับโครงการจำนวนมากที่ไม่ได้คำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในนครโฮจิมินห์ ปัจจุบัน นครโฮจิมินห์มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ประมาณ 200 โครงการที่มีปัญหาการเงินด้านที่ดิน ในปี 2024 นครโฮจิมินห์จะขจัดอุปสรรคสำหรับโครงการ 36 โครงการและออกใบรับรองประมาณ 17,500 ฉบับ

พื้นที่ส่วนหนึ่งของเขตเมืองอควาซิตี้ (305 เฮกตาร์) ของโนวาแลนด์ กรุ๊ป กำลังค่อยๆ ได้รับการแก้ไข ภาพโดย: NGUYEN TUAN

โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเร็ว ๆ นี้ การตัดสินใจว่าการขจัดอุปสรรคทางกฎหมายสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ในด่งนายยังคงล่าช้าเมื่อเทียบกับจังหวัดใกล้เคียง นาย Vo Tan Duc ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดด่งนายเน้นย้ำว่าจะให้ความสำคัญกับการขจัดปัญหาที่เกี่ยวข้องกับการวางแผนการแบ่งส่วน C4 ในนครเบียนหว่า การแบ่งส่วนนี้มีพื้นที่มากถึง 1,500 เฮกตาร์ โดยมีโครงการขนาดใหญ่ ได้แก่ พื้นที่ที่อยู่อาศัยและเขตเมืองขนาดใหญ่ เช่น เขตที่อยู่อาศัย Long Hung (227 เฮกตาร์) พื้นที่บริการเชิงพาณิชย์ Phuoc Hung Island (286 เฮกตาร์) ที่ลงทุนโดย DonaCoop พื้นที่เมืองริมน้ำด่งนาย (170 เฮกตาร์) โดย Nam Long Investment Joint Stock Company และพื้นที่เมือง Aqua City (305 เฮกตาร์) โดย Novaland Group

นอกจากนี้ นโยบายสินเชื่อของธนาคารแห่งรัฐยังช่วยรักษาเสถียรภาพของตลาดอีกด้วย โดยรายงานของธนาคารแห่งรัฐเวียดนามระบุว่า ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2567 สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 4.6% โดยสินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 10.3% โดยเฉพาะสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 1.2% แสดงให้เห็นถึงการสนับสนุนของระบบการเงินต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ขณะเดียวกันก็เสริมสร้างความเชื่อมั่นของนักลงทุนและผู้ซื้อที่อยู่อาศัย

ดร. แคน วัน ลุค หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ BIDV กล่าวว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้เข้าสู่ช่วงฟื้นตัวในเชิงบวกอย่างเป็นทางการแล้ว เศรษฐกิจมหภาคที่มั่นคง อัตราเงินเฟ้อที่ควบคุมได้ และนโยบายทางกฎหมายที่ปรับปรุงดีขึ้นตามลำดับได้สร้างเงื่อนไขให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาได้อย่างแข็งแกร่งยิ่งขึ้นในอนาคต นอกจากนี้ การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่ง โดยเฉพาะเส้นทางรถไฟฟ้าใต้ดินในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ จะยังคงเป็นปัจจัยสำคัญในการส่งเสริมการเติบโตของตลาดต่อไป

ความยากลำบากและความท้าทายยังคงอยู่

อย่างไรก็ตาม ในบริบทของกฎหมายที่ดิน 2024 กฎหมายที่อยู่อาศัย 2023 และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 2023 ที่เพิ่งมีผลบังคับใช้ อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญกับความยากลำบากและความท้าทายหลายประการ หากไม่มีการแก้ไขข้อบกพร่องในระยะยาวก็จะยิ่งเพิ่มมากขึ้น

กระทรวงก่อสร้างระบุว่าประเด็นสำคัญประการหนึ่งของกฎหมายที่ดินปี 2024 คือการยกเลิกกรอบราคาที่ดินแบบเก่า แต่รายการราคาที่ดินจะได้รับการปรับปรุงเป็นประจำทุกปีเพื่อกำหนดราคาที่ใกล้เคียงกับตลาด ซึ่งหมายความว่าต้นทุนการลงทุนในการก่อสร้างและพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 15% -20% การเปลี่ยนแปลงนี้สามารถสร้างความยากลำบากให้กับทั้งนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน ในทางกลับกัน หากรายการราคาที่ดินใหม่ไม่ได้บังคับใช้โดยเคร่งครัด ก็จะเปิดโอกาสในการเก็งกำไรและการจัดการตลาด ส่งผลให้โอกาสในการเป็นเจ้าของบ้านไม่เท่าเทียมกันมากขึ้นในกลุ่มคนต่างชนชั้น

ข้อเสนอที่สำคัญอีกประการหนึ่งคือการพิจารณาเก็บภาษีจากผู้ที่มีทรัพย์สินจำนวนมาก แต่จะต้องยึดตามหลักการของการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับสังคม ดร.เหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนามและประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนามเน้นย้ำว่าการจัดเก็บภาษีไม่ควรยึดตามจำนวนทรัพย์สินที่เป็นเจ้าของเท่านั้น แต่ควรยึดตามจุดประสงค์การใช้งานด้วย ผู้ที่ซื้อทรัพย์สินเพื่อเช่าเพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับชุมชนไม่ควรผูกพันตามนโยบายภาษีนี้

นางสาวโด ทู ฮัง กรรมการบริหารบริษัท Savills Hanoi กล่าวว่า ภาษีอสังหาริมทรัพย์รอบ 2 ต้องมีการเตรียมการอย่างรอบคอบเพื่อให้เกิดความสม่ำเสมอทั่วประเทศ หากขาดความสม่ำเสมอในระบบการจัดการและมาตรการทางเทคนิค เช่น ธุรกรรมธนาคารและการแจ้งรายการทรัพย์สิน ภาษีดังกล่าวจะไม่บรรลุผลตามที่ต้องการและอาจทำให้ตลาดหยุดชะงักได้

ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้นคือความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ ปัจจุบันอุปทานที่อยู่อาศัยยังคงน้อยเกินไปเมื่อเทียบกับอุปสงค์ โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดซึ่งเหมาะกับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง เพื่อควบคุมตลาด กระทรวงก่อสร้างจึงเสนอให้ปลดล็อกอุปทานอสังหาริมทรัพย์โดยขจัดอุปสรรคทางกฎหมายในโครงการที่หยุดชะงัก ขณะเดียวกันก็ส่งเสริมการเปิดตัวโครงการใหม่

นางโฮ ทิ ทู มาย กรรมการบริหารบริษัท Vietnam Housing Company (ฮานอย) กล่าวว่า หากรัฐบาลและบริษัทต่างๆ ไม่ดำเนินการใดๆ อย่างจริงจังในการเพิ่มอุปทาน โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ตลาดจะได้รับผลกระทบอย่างรุนแรง ผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงจะประสบปัญหาในการเป็นเจ้าของบ้าน และสถานการณ์ "ราคาพุ่งสูง" อาจส่งผลให้ตลาดโดยรวมไม่มั่นคง

เข้มงวดกฎเกณฑ์การประมูลที่ดิน

วิธีการที่สำคัญอย่างหนึ่งในการพัฒนารายได้จากอสังหาริมทรัพย์เพื่องบประมาณแผ่นดินคือรูปแบบการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน กระทรวงก่อสร้างเชื่อว่าการจัดสรรที่ดินและการให้เช่าผ่านการประมูลมีข้อเสียที่จำกัด ช่วยลดสถานการณ์การขอและปล่อยเช่า และเพิ่มรายได้ อย่างไรก็ตาม กระบวนการนี้ยังเผชิญกับข้อจำกัดมากมาย โดยทั่วไปคือปรากฏการณ์ที่ "นายหน้าประมูล" สมคบคิดกันสร้าง "ราคาเสมือน" เพื่อควบคุมตลาด

เพื่อแก้ไขผลกระทบเชิงลบของการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน กระทรวงก่อสร้างเสนอให้เพิ่มจำนวนเงินมัดจำเมื่อเข้าร่วมการประมูลและลดระยะเวลาการชำระเงินหลังจากชนะการประมูลเพื่อป้องกันกิจกรรมเก็งกำไรและสร้างระดับราคาเสมือนจริง กฎระเบียบนี้ช่วยลดสถานการณ์ของผู้เข้าร่วมการประมูลที่มีวัตถุประสงค์เพื่อซื้อและขายต่อเพื่อแสวงหากำไร แทนที่จะให้เฉพาะผู้ที่มีความต้องการจริงเข้าร่วมเท่านั้น

วันนี้รายการทอล์คโชว์ “เจาะตลาดอสังหาฯ ปลายปี 2567 ต้นปี 2568”

งานสัมมนานี้จัดขึ้นโดยหนังสือพิมพ์ลาวดง และจัดขึ้นเมื่อเวลา 8.00 น. ของวันที่ 10 ตุลาคม ที่ห้องประชุมชั้น 2 ของหนังสือพิมพ์ลาวดง เลขที่ 123-127 Vo Van Tan เขต Vo Thi Sau เขต 3 นครโฮจิมินห์ นับเป็นโอกาสอันดีสำหรับหน่วยงานบริหาร ธุรกิจ และผู้เชี่ยวชาญในการเสนอแนวทางแก้ไขเพื่อส่งเสริมการพัฒนาตลาดในอนาคต

การสัมมนาจะเน้นเนื้อหาต่างๆ ดังนี้ สถานะปัจจุบันของตลาดอสังหาฯ การคาดการณ์ในอนาคต ผลกระทบของกฎหมายใหม่ 3 ฉบับที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาฯ ตลอดจนการบังคับใช้เอกสารที่ชี้นำการบังคับใช้กฎหมาย ประเด็นที่เกี่ยวข้องกับบัญชีราคาที่ดินและภาษี...

ที่มา: https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm